淺論企業(yè)物業(yè)管理體系研究分析

摘要：現(xiàn)階段，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下，人們生活水平也不斷地提升，同時(shí)，物業(yè)管理體系在日常生活中起到非常重要的作用。因此，對(duì)企業(yè)物業(yè)管理體系建設(shè)的要求是非常高的，只有完善的物業(yè)管理體系才能有效地保證物業(yè)管理的質(zhì)量。在提升物業(yè)管理質(zhì)量過程中，企業(yè)公司管理是非常重要的，它是建立完整體系的前提之一。也可以說，誰的管理體系建設(shè)完整，誰在市場(chǎng)占據(jù)的地位越高，其優(yōu)勢(shì)也比較高?；诖?，本文通過對(duì)企業(yè)物業(yè)管理體系進(jìn)行了研究，并對(duì)其在管理過程中的遇到的問題做出了一定的分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，提出了合理的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理體系;出現(xiàn)的問題;解決方案

企業(yè)在建立企業(yè)物業(yè)管理體系過程中，要根據(jù)“集中注意，管理屬地”的原則，不斷完善物業(yè)的管理制度，還要結(jié)合相應(yīng)的街道管理單位與各個(gè)部門之間的合作，促進(jìn)企業(yè)管理體系的管理，加強(qiáng)企業(yè)與物業(yè)之間的聯(lián)系。另外，政府也是加強(qiáng)物業(yè)管理方式的手段之一，只有獲得政府部門的支持才能提升企業(yè)物業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)與業(yè)主之間的聯(lián)系，充分利用市場(chǎng)發(fā)展的原則，提升物業(yè)管理人員的管理素質(zhì)，提升團(tuán)隊(duì)的整體管理能力，建立人性化的管理制度，只有物業(yè)管理公司自身建設(shè)的團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大，才能有效地提升物業(yè)管理體系的建設(shè)。

一、物業(yè)管理中存在的一些問題

（一）業(yè)主委員會(huì)的成立

物業(yè)公司建立對(duì)應(yīng)該考慮與業(yè)主之間的關(guān)系，其中，業(yè)主委員會(huì)的成立是雙方溝通的橋梁，因此，在建設(shè)業(yè)主委員會(huì)成立過程中，如何建立更好的業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理公司面臨的主要問題。社區(qū)內(nèi)的居住人員來自各行各業(yè)，彼此之間都存在一定的不熟悉，面對(duì)這一問題的出現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)的成立非常重要，它是居住者之間的溝通橋梁。因此，在選舉業(yè)主委員會(huì)過程中，是與每個(gè)業(yè)主都有關(guān)系的，業(yè)主在參與選舉過程中，從根本上能夠解決業(yè)主之間的不熟悉問題。業(yè)主委員會(huì)在日常管理過程中，可能會(huì)造成人身傷害。在業(yè)主委員會(huì)成員選舉過程中，成員要熱衷于愛心公益事業(yè)，還要懂法、守法、知法，才能提升物業(yè)管理的質(zhì)量。每個(gè)業(yè)主委員會(huì)都代表著廣大業(yè)主的意愿，要建立業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的溝通橋梁，為業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的成立共同進(jìn)步。

（二）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量

現(xiàn)階段，物業(yè)管理自身的建設(shè)應(yīng)該符合當(dāng)代市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，實(shí)現(xiàn)物有所值與同等服務(wù)。目前，大多數(shù)企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中的服務(wù)業(yè)務(wù)定義是不同的，服務(wù)質(zhì)量也沒有明顯的提升，其主要原因是因?yàn)槲飿I(yè)之間的參考標(biāo)準(zhǔn)不同，在進(jìn)行服務(wù)過程中，表達(dá)形式也會(huì)產(chǎn)生不同。再加上對(duì)科學(xué)管理機(jī)制的定義不同，沒有制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的評(píng)估意見，造成體系建立沒有進(jìn)一步的完善。另外，業(yè)主在反饋意見時(shí)，僅僅只停留在書面表達(dá)上，相關(guān)部門面對(duì)意見并沒有做出很大的反應(yīng)，對(duì)其物業(yè)管理的水平也沒有進(jìn)一步提升。

（三）公共收費(fèi)

在進(jìn)行公共費(fèi)用收費(fèi)過程中，物業(yè)管理一般采用一戶一米的方式進(jìn)行相應(yīng)的測(cè)量，對(duì)于終端費(fèi)用的使用在進(jìn)行另外加價(jià)。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的過程中，仍然存在一定的問題。

1.在進(jìn)行區(qū)分各種能源消耗的問題上是當(dāng)前物業(yè)面臨的重要問題，同時(shí)，也是一個(gè)巨大的項(xiàng)目。在進(jìn)行能源消耗區(qū)分時(shí)。應(yīng)該從施工環(huán)節(jié)開始進(jìn)行，嚴(yán)格按照劃分的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開支的劃分。

2.在管道電力使用過程中，其電力使用的供熱設(shè)備安裝的熱量統(tǒng)計(jì)時(shí)，不能緊靠安裝的儀表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在物業(yè)管理過程中，儀表的安裝一般只是形式化，儀表的數(shù)據(jù)是水電熱的結(jié)合，同時(shí)，還具備一定的政府職能。

3.電梯運(yùn)行費(fèi)用是屬于物業(yè)管理收取費(fèi)用范圍之內(nèi)。在運(yùn)行服務(wù)費(fèi)收取的范圍中要明確費(fèi)用收取的項(xiàng)目。另外，消防通道的專業(yè)維護(hù)和高壓線等維護(hù)的費(fèi)用都要明確規(guī)定劃分。物業(yè)管理公司在費(fèi)用收取過程中，應(yīng)該明確收費(fèi)項(xiàng)目的名稱。

（四）物業(yè)管理公司的狀況和待決決議

物業(yè)管理公司在進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)定辦事過程中，是按照政府劃分的制度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)辦事，但是在日常生活管理過程中，并沒有起到一定的作用。物業(yè)公司在進(jìn)行管理中對(duì)業(yè)主的惡意行為并沒有及時(shí)的制止，反而只強(qiáng)調(diào)管理者自身的權(quán)利，對(duì)自己應(yīng)負(fù)責(zé)義務(wù)沒有正確的認(rèn)識(shí)，缺乏職業(yè)道德素養(yǎng)。另外，在收取物業(yè)費(fèi)用過程中，缺乏一定的辦事效率，物業(yè)公司缺乏一定的管理手段。還有投訴問題，物業(yè)管理公司經(jīng)常會(huì)受到業(yè)主的意見以及投訴，面對(duì)這些問題，管理公司不但沒有及時(shí)的解決，還放任不管，對(duì)于有些問題的調(diào)查，相關(guān)部門在沒有證據(jù)的前提下進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，這些問題的發(fā)生與企業(yè)物業(yè)管理公司的體系離不開的。

二、制度的確立

（一）矩陣管理介紹

物業(yè)公司自身的管理是受房地產(chǎn)企業(yè)公司進(jìn)行管理控制的，公司自身設(shè)立了專業(yè)的物業(yè)管理部門對(duì)物業(yè)的業(yè)務(wù)辦理進(jìn)行專業(yè)的管理監(jiān)督。企業(yè)在不斷的發(fā)展下，規(guī)模的不斷提升，有些企業(yè)為了拓寬公司發(fā)展更多的業(yè)務(wù)，通常會(huì)選擇建立分公司進(jìn)行相應(yīng)的管理，使其獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，在這些區(qū)域設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理部門，來提升公司的物業(yè)管理職能。有效地提升了物業(yè)管理質(zhì)量和效率，在進(jìn)行管理過程中，為了有效地提升管理效率還應(yīng)該結(jié)合物業(yè)自身發(fā)展的特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的管理，提升對(duì)物業(yè)資源的利用率。目前，很多房地產(chǎn)公司在對(duì)物業(yè)管理部門進(jìn)行管理過程中通常采用矩形的管理方式強(qiáng)化管理模式。

（二）專業(yè)化管理介紹

物業(yè)管理系統(tǒng)具備專業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)，只有將其管理制度進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化才能有效地提升物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)。尤其是在新政策和新要求的設(shè)定下，只有物業(yè)管理能力有一定的優(yōu)勢(shì)才能有效的提升系統(tǒng)的執(zhí)行能力，通過專業(yè)化的不斷管理實(shí)施下，可以有效地提升公司企業(yè)的資源調(diào)配。首先，在進(jìn)行物業(yè)管理公司標(biāo)準(zhǔn)制定時(shí)，可以將專業(yè)化管理制定為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，這一制度標(biāo)準(zhǔn)的建立有效地提升了管理部門的工作效率，同時(shí)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也有一定的促進(jìn)作用。另外，專業(yè)化管理制度還能有效地提升企業(yè)的運(yùn)行效率，將物業(yè)系統(tǒng)中的資源進(jìn)行優(yōu)化整合，為企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，確保企業(yè)物業(yè)管理體系順利的發(fā)展。

三、結(jié)語

物業(yè)管理體系的建立和完善是企業(yè)發(fā)展中的一項(xiàng)重要建設(shè)，只有不斷地完善物業(yè)管理體系建設(shè)才能有效的保證物業(yè)管理的質(zhì)量，并且有效的提升物業(yè)管理與業(yè)主之間的聯(lián)系與溝通，為了提升物業(yè)管理在日常工作中的物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量.只有不斷地完善物業(yè)管理制度體系.才能有效地解決管理中存在的問題，提升物業(yè)管理部門對(duì)業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。本文通過矩陣管理和專業(yè)化管理兩個(gè)方面對(duì)物業(yè)監(jiān)督管理制度的結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行了相應(yīng)的完善，并形成管理體系一體化建設(shè)，為物業(yè)管理制度的管理方式提供了借鑒方向。

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作者簡(jiǎn)介：

湛永勝，中國(guó)國(guó)際扶貧中心，北京。