“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也有一定的了解和認(rèn)知，對(duì)于房產(chǎn)理財(cái)以及財(cái)產(chǎn)增值的認(rèn)知也越來越多?，F(xiàn)階段，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展，國(guó)家實(shí)行“營(yíng)改增”制度，建立科學(xué)合理的稅收制度，優(yōu)化資源，減少重復(fù)征稅。在“營(yíng)改增”背景下，如何做好稅收籌劃，將成本降低，提高經(jīng)濟(jì)效益，成為目前房地產(chǎn)企業(yè)最需要關(guān)注的問題之一。本文主要對(duì)“營(yíng)改增”進(jìn)行概述，分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅負(fù)方面的影響，提出一系列“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的建議，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有一定的指導(dǎo)幫助。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

納稅籌劃是指通過對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，一般在法律規(guī)定之內(nèi)進(jìn)行，一旦納稅籌劃超過法律范疇，就屬于偷稅漏稅行為，這也成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃方案的基本前提?！盃I(yíng)改增”是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，就其取得的增值額為計(jì)算依據(jù)征收的一種稅。自2016年5月1日起，國(guó)家全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)，2018年，國(guó)家稅務(wù)局以及地稅局，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，保證企業(yè)稅收籌劃的有效性和合法性。

一、“營(yíng)改增”概述

“營(yíng)改增”是將營(yíng)業(yè)稅改變?yōu)樵鲋刀?，?jiǎn)稱為“營(yíng)改增”，能夠有效減少重復(fù)征稅，降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展。主要涉及交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。交通運(yùn)輸業(yè)包括陸路、水路、航空以及管道運(yùn)輸?shù)取，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動(dòng)產(chǎn)租賃以及鑒證咨詢服務(wù)等。交通運(yùn)輸業(yè)的增值稅稅率水平約為11%～15%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅稅率水平約為6%～10%。房地產(chǎn)企業(yè)征收10%的增值稅;金融業(yè)征收6%的增值稅。全面實(shí)行“營(yíng)改增”，不僅能夠全面覆蓋貨物和服務(wù)行業(yè)，避免出現(xiàn)重復(fù)征稅，還能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)分工協(xié)作，幫助我國(guó)的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)順利轉(zhuǎn)型和升級(jí)。另外，實(shí)行“營(yíng)改增”，將以往消費(fèi)類型的增值稅制度變得更完善，將不動(dòng)產(chǎn)也規(guī)納入稅收制度中，能夠幫助相關(guān)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而為社會(huì)大眾提供更多的就業(yè)崗位，改善我國(guó)的稅收環(huán)境。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅負(fù)方面的影響

在施行“營(yíng)改增”制度之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等十一種稅費(fèi)，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅為稅費(fèi)中最高的幾種.在施行“營(yíng)改增”制度之后.增值稅成為稅費(fèi)的首位，而“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅負(fù)影響，應(yīng)該從具體問題開始分析。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模較大，2014年全年?duì)I業(yè)收入180億元，全年繳納稅款17.8億元以上。在施行“營(yíng)改增”之后，該企業(yè)的稅負(fù)也產(chǎn)生相應(yīng)的改變：從增值稅替代營(yíng)業(yè)稅角度分析，將以往的5%的稅費(fèi)改變?yōu)?.76%，降低了0.24%的稅費(fèi)。從資金占用情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段不需要再繳納50/u的營(yíng)業(yè)稅，而是繳納3%預(yù)繳增值稅，降低了2%，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省大量的資金。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅負(fù)方面的影響，既有好的一面，也有壞的一面，從大層面分析，“營(yíng)改增”的實(shí)行對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)起到良好的減負(fù)效果，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要求更高。假如企業(yè)能夠完善內(nèi)部控制，做好稅收籌劃，就能有效降低稅負(fù)，假如無法控制運(yùn)行流程等環(huán)節(jié)，就可能增加稅負(fù)。另外，“營(yíng)改增”的實(shí)行還為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的挑戰(zhàn)。第一，由于上游合作企業(yè)傳遞來的稅負(fù)壓力，使得利潤(rùn)相應(yīng)減少，在實(shí)施增值稅制度之后，上游合作企業(yè)的稅負(fù)壓力逐漸加大，很有可能將一部分的稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁給下游企業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中產(chǎn)生的成本大大增加，減少經(jīng)濟(jì)效益。第二，在實(shí)施“營(yíng)改增”制度之后，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員還沒對(duì)政策和制度進(jìn)行正確的解讀，財(cái)務(wù)管理觀念和業(yè)務(wù)操作技能還未轉(zhuǎn)變，無形之中增加的稅負(fù)。第三，很多房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較大，對(duì)資金的需求也較大，一般建筑投資時(shí)間較長(zhǎng)，貸款產(chǎn)生的利息較高，假如一部分利息無法及時(shí)償還，就可能對(duì)接下來的工作產(chǎn)生稅負(fù)影響。

三、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的建議

（一）緊跟政策變化，做出相應(yīng)調(diào)整

2012年1月1日起開始進(jìn)行“營(yíng)改增”的試點(diǎn)運(yùn)行，2013年8月1日，推廣至全國(guó)試點(diǎn)運(yùn)行，2016年5月1日起，全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)。“營(yíng)改增”的范圍在不斷擴(kuò)大，同時(shí)還下發(fā)相關(guān)的政策和制度，2017年10月30日營(yíng)業(yè)稅正式改變?yōu)樵鲋刀悺?019年4月1日開始實(shí)施的深化增值稅改革的通知文件中，對(duì)一些領(lǐng)域中的增值稅稅率進(jìn)行了下調(diào)，而且針對(duì)退稅也有了相應(yīng)的調(diào)整。這些通知文件和政策等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有著直接的關(guān)系。稅收籌劃本身就是一種具有法律效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，一旦法律改變，那么稅收籌劃方案也必定發(fā)生相應(yīng)的改變。因此，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要更新傳統(tǒng)的管理觀念，緊跟政策變化，做出相應(yīng)調(diào)整。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)建立良好的溝通關(guān)系，方便及時(shí)了解政策的變化，更好的解讀政策內(nèi)容，做到第一時(shí)間調(diào)整，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來，國(guó)家逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，而且對(duì)其進(jìn)行稅收的制度也有一定的變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就可以與稅務(wù)局進(jìn)行溝通，當(dāng)出臺(tái)最新稅收政策時(shí)，能夠提前了解到相關(guān)信息，并做好稅收籌劃的準(zhǔn)備。

（二）加強(qiáng)發(fā)票管理

在施行增值稅制度之后，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)增值稅專用發(fā)票能夠抵扣稅款的作用，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)發(fā)票管理。因此，可以做到以下幾點(diǎn)。

1.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑施工過程中，要加強(qiáng)對(duì)材料購(gòu)買合同的管理，在合同中明確指出材料的價(jià)格、種類、數(shù)量以及支付資金具體時(shí)間，并仔細(xì)檢查合同條款中的內(nèi)容是否和增值稅專用發(fā)票的內(nèi)容一致。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑材料選購(gòu)過程中，可以采用多種采購(gòu)方法，比如集中采購(gòu)和分散采購(gòu)，但是盡量少用分散采購(gòu)方法，不利于價(jià)格的了解。采用集中采購(gòu)方法，能夠方便房地產(chǎn)企業(yè)了解材料的價(jià)格，還能夠選擇比較正規(guī)的供應(yīng)商進(jìn)行長(zhǎng)期合作，從而減少材料購(gòu)買資金的投人，還能使用增值稅專用發(fā)票抵扣一定的稅款。

3.房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行貨物購(gòu)買、勞務(wù)分配以及工程初期談判的過程中，對(duì)合作方企業(yè)的行為和操作進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，評(píng)估其是否滿足銷售、施工以及合作的基本要求，能否提供真實(shí)有效的增值稅專用發(fā)票，同時(shí)加大對(duì)成本的控制，在減少成本的原則下選擇良好的合作企業(yè)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)還要提高對(duì)增值稅專用發(fā)票的真?zhèn)舞b別能力，加強(qiáng)防范，不管是財(cái)務(wù)人員，還是業(yè)務(wù)人員，都需要具有增值稅專用發(fā)票的真?zhèn)舞b別能力，掌握正確的鑒別方法，在接受發(fā)票對(duì)應(yīng)該先仔細(xì)檢查，假如發(fā)現(xiàn)虛假發(fā)票，應(yīng)該及時(shí)追求發(fā)票發(fā)放單位的責(zé)任。

（三）加強(qiáng)合同管理

在施行增值稅制度之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注重對(duì)合同的管理，在合同擬訂初期，必須充分了解與房地產(chǎn)相關(guān)的增值稅制度以及其他稅費(fèi)，還要了解與上下游企業(yè)相關(guān)的政策等，尤其是在“營(yíng)改增”的深入發(fā)展階段，國(guó)家不斷對(duì)稅收制度進(jìn)行完善和改進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)也要正確認(rèn)識(shí)這些制度和政策，能夠科學(xué)合理、合法的利用這些制度為自己節(jié)省稅費(fèi)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂安裝、裝潢等相關(guān)合同的過程中，盡量選擇甲方提供施工材料的方式，以此能夠從中獲得一定的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，加大成本抵扣的稅率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以與上下游企業(yè)進(jìn)行良好的合作，采用總計(jì)價(jià)的方式，對(duì)電梯安裝以及門窗安裝等方面的計(jì)算建立統(tǒng)一的計(jì)算方式，減少重復(fù)輸送和計(jì)價(jià)的發(fā)生率.實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一計(jì)價(jià).減少成本的投入。

（四）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管力度，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以與當(dāng)?shù)囟悇?wù)管理機(jī)構(gòu)建立良好的溝通機(jī)制，在稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)下，建立企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理部門，對(duì)稅務(wù)各項(xiàng)工作進(jìn)行科學(xué)合理的管理，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)要落實(shí)對(duì)信息的收集，不僅收集相關(guān)政策、制度等方面的信息，還要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部信息和外部信息的收集，結(jié)合企業(yè)實(shí)際運(yùn)行狀況，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、判斷以及評(píng)估，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程中不出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，理順風(fēng)險(xiǎn)管理的順序，制定詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，做到事前預(yù)防和控制。除此之外，還要提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)票據(jù)管理，保證發(fā)票的完整性和合法性。

（五）重視相關(guān)人員的技能培訓(xùn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要重視相關(guān)人員的技能培訓(xùn)，掌握專業(yè)的稅收籌劃知識(shí)和技能。首先，可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)行專項(xiàng)、針對(duì)性的培訓(xùn)工作，從而開展具有針對(duì)性和實(shí)效性的稅收籌劃培訓(xùn)活動(dòng)。其次，加強(qiáng)稅收籌劃宣傳，增強(qiáng)稅務(wù)人員的籌劃意識(shí)，定期組織人員學(xué)習(xí)國(guó)家下發(fā)的最新政策。最后，增強(qiáng)稅務(wù)人員的法律意識(shí)，在了解“營(yíng)改增”制度的基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)整企業(yè)的稅收籌劃方案，對(duì)于方案中增值稅的部分，要仔細(xì)進(jìn)行修改，避免出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

綜上所述，“營(yíng)改增”是我國(guó)進(jìn)行稅收制度的改革的重點(diǎn)，進(jìn)行稅收改革，不僅能夠有效降低相關(guān)企業(yè)的稅負(fù)，還能夠提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。特別對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該充分了解國(guó)家稅收政策和制度，并以此為基礎(chǔ)，做好稅收籌劃工作，減少成本的投人。因此需要緊跟政策變化，做出相應(yīng)調(diào)整，加強(qiáng)發(fā)票管理和合同管理，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，盡可能結(jié)合“營(yíng)改增”制度，制定科學(xué)合理的核算方案，降低稅負(fù)，促提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧婷.“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（9）：15-16.

[2]龔歡歡.“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究[J].納稅，2019，13（7）：22+25.

[3]賴朝萍.營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃重點(diǎn)及優(yōu)化策略探討[J].企業(yè)改革與管理，2019（4）：167+170.

[4]何武.“營(yíng)改增”政策背景下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃研究[J].納稅，2019，13（1）：57.

[5]繆房賤.“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2019（2）;127-128.

作者簡(jiǎn)介：

余麗秋，溫州欣榮稅務(wù)師事務(wù)所有限公司，浙江溫州。