商業(yè)銀行信用貨款的問題及對策分析

摘要：作為具有中長期性和穩(wěn)定性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)一般具有投資周期長、投資數(shù)額據(jù)大等特點，因此發(fā)生信貨風險的概率很高。因此，為了控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貨風險的發(fā)生，需要商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府配合，嚴格執(zhí)行相關(guān)的法律法規(guī)，最大程度上限制風險的發(fā)生。但是由于公民缺乏信用意識、相關(guān)的法律法規(guī)并不完善，導致風險加劇。

關(guān)鍵詞：信用貨款;貨款風險;商業(yè)銀行

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款風險管理概述

（一）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款的分類

1.個人住房貸款

個人住房貸款是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)投資者以及購房者發(fā)放的以還款為目的的貸款，同時購房者和投資者必須提供一定的擔保。當貸款人不可以按期歸還本息，銀行有權(quán)對其抵押物進行處置，或者由擔保人承擔相關(guān)損失。目前，商業(yè)銀行對借款人的資質(zhì)審核還不夠嚴格，通常只是審核借款人的信用、收入、是否完全行為能力自然人等問題，因此信貸風險也是常有發(fā)生。

2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指當房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足不能將房地產(chǎn)開發(fā)活動繼續(xù)的時候，商業(yè)銀行提供有償?shù)馁J款，而且此類貸款可以說是商業(yè)銀行收入的主要來源，因此受到了廣泛關(guān)注。

（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款風險概述

1.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款風險概念

商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險是指商業(yè)銀行發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者個人的房地產(chǎn)貸款因個別原因不能得到及時收回而造成的一定損失的可能性。按照協(xié)議規(guī)定，借款者需在規(guī)定時間內(nèi)如數(shù)歸還本息，如若不能，則出現(xiàn)了商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險。其中的原因可能是突發(fā)原因，也可能是一些不可控的原因。

2.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款風險的種類

根據(jù)《巴塞爾資本協(xié)議Ⅲ》，我國商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)信貸風險主要為市場風險、操作風險、利率風險、法律風險、聲譽風險以及流動性風險?！栋腿麪栙Y本協(xié)議Ⅲ》的三個框架理論支柱是最低資本要求：最低資本充足率、監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查;保證各商業(yè)銀行建立健全的內(nèi)部評估機制，最大限度預防信貸風險的發(fā)生以及市場約束;建立健全的商業(yè)銀行信息披露制度，有利于所有市場的參與者估計銀行的風險狀況與自身的清償能力。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信用貸款風險控制現(xiàn)狀

（一）貸款前審查

目前.我國商業(yè)銀行進行貸款資質(zhì)的審查主要依賴這一步驟，通常這一審查也是最嚴格的。當貸款人向商業(yè)銀行申請貸款時，商業(yè)銀行會對借款人的收入、信用、資產(chǎn)、收入來源等自省仔細的核查，然后確定貸款額度，如果審核不合格，直接不予放貸，如果合格，進行貸款中審核。

（二）貸款中審核

依據(jù)貸前審核的基礎(chǔ)對貸款人進行進一步的調(diào)查、合適，分析貸款公司的公司報表、經(jīng)營狀況、發(fā)展預期等;同時對于個體借款人，會審核并且核實借款人的背景、收入、收入來源、信用程度、抵押物核實、估價等，進行貸款額度的確定，確保該筆貸款在風險承受范圍之內(nèi)，并且確定借款人有能力進行還款。

（三）貸款后管理

首先，商業(yè)銀行房貸后應(yīng)及時對房貸信息進行存檔管理，并妥善保存;其次，要對貸款單位或個人再次進行定時的財務(wù)檢查，及時核算抵押物價值、貸款人償還能力等，做到信貸風險的預防;再次，如果貸款人提出延長還貸時間，商業(yè)銀行也要及時對貸款人資質(zhì)進行重新審核，防止信貸風險的出現(xiàn);最后，對長期拖欠的貸款以及涉及不良貸款的貸款人要進行及時催收，盡可能減少損失。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險管理存在的問題

（一）評估方法不夠全面、客觀

目前我國信用風險評估采用的是信用評分法，根據(jù)借款人歷史的信譽數(shù)據(jù)記錄，對借款人的征信情況進行評估，也就是通過既定的評價標準將借款人的各項條件指標帶入，得出借款人的綜合信用得分，根據(jù)得分劃分等級來決定是否向其提供貸款。其中征信數(shù)據(jù)，一方面，來自信用管理局所收集的借款者過去的相關(guān)信息，這占75%的比重，另一方面，來自借款人向銀行申請貸款時所填寫的數(shù)據(jù)，包括財產(chǎn)、婚姻、職業(yè)等情況，這占25%的比重。從各項微觀指標來評價借款者的信用情況，總共基準分為850分，然后根據(jù)各項指標扣除減分項，最后得出客戶的信用分數(shù)。銀行根據(jù)客戶的最終得分，還有自身的風險偏好等因素來決定是否發(fā)放貸款。但在此種評估方法中指標與指標占比的確定缺少科學依據(jù)，往往是銀行內(nèi)部根據(jù)人民銀行標準及自身內(nèi)部的評估管理水平建立起來的，這種過度依賴專家經(jīng)驗確定指標與權(quán)重，影響了評估體系的系統(tǒng)性，所以在缺少科學論證的前提下，必然會導致評價的不準確。

（二）個人征信體系不完善

我國征信系統(tǒng)開始比較晚，1993年，我國在上海開始投入使用上海聯(lián)合征信系統(tǒng)，1997年，中國人民銀行聯(lián)合全國各商業(yè)銀行一起建立了“企業(yè)信貸登記咨詢系統(tǒng)”，到了2002年實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)查詢，而2006年1月才開始運行個人信用信息數(shù)據(jù)庫。由于個人信用信息的采集記錄開始較晚，個人征信系統(tǒng)目前只記錄了個人在金融機構(gòu)的信用信息，未將公共事業(yè)繳費、納稅、交通違法等信息包括在內(nèi)，也未對征信記錄里的借款人基本信息加以核實。

（三）銀行內(nèi)部信用風險意識薄弱

商業(yè)銀行內(nèi)沒有很強的信用風險防范意識，也沒有對員工這方面加強教育，導致銀行職員普遍都不能充分認識到風險的存在。主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，許多銀行在考核員工時只重視個人業(yè)績，致使員工在追求業(yè)績數(shù)量的時候，往往忽略了業(yè)務(wù)質(zhì)量，沒有深入的對借款者的借款意圖和信用風險進行審查，盲目辦理貸款業(yè)務(wù)，導致出現(xiàn)了很多“假按揭”的行為?，F(xiàn)階段我國有80%的個人住房不良貸款都是來源于虛假貸款，截至2013年，“假按揭”致使銀行損失高達數(shù)十億元。其次，銀行不能客觀對待眼前利益與長遠收益，過度追求眼前利益而忽略對風險的管理。如我國銀行曾試圖采用分母策略即擴大貸款額度來降低不良貸款率，這種冒險的方法很可能會繼續(xù)加大不良貸款的規(guī)模。

四、我國商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險防范建議

（一）加強征信機構(gòu)建設(shè)，推進信用信息共享

完整、真實的個人信用信息能夠?qū)τ诳蛻舻男庞玫燃壸龀龈訙蚀_的判斷，從而能夠有效降低信用風險發(fā)生的概率。而這種完整真實的信息不僅只是來源于金融機構(gòu)，也包括來自稅務(wù)、司法等部門的信用信息。另外，個人的日常消費信息也必不可少，這就需要有專門的征信機構(gòu)來收集整理個人在日常消費中的信用狀況。商業(yè)銀行只有將來自金融機構(gòu)、政府部門還有個人日常消費信息匯集在一起才能使得個人信用信息完整真實，然后根據(jù)這些信息來決定是否發(fā)放貸款。而征信機構(gòu)的設(shè)立模式有兩種：一種，由中央銀行統(tǒng)一設(shè)立，另一種，由私人建立，目前為主導的則是前者。但客戶的信用信息不僅僅局限于金融機構(gòu)范圍內(nèi)，日常的消費也應(yīng)列人監(jiān)管范圍，此時若單單只依靠金融機構(gòu)的信用信息明顯監(jiān)管范圍過于狹窄，盡管金融機構(gòu)想要了解顧客在其他方面的信用狀況也顯得力不從心，所以此時專門的私人征信機構(gòu)可以彌補征信不足的情況，私人征信機構(gòu)可以專門從事顧客日常消費信用的調(diào)查，當商業(yè)銀行需要顧客其他方面的信用信息時就可以通過這些私人機構(gòu)獲得。專門征信機構(gòu)的設(shè)立使得個人信用檔案更加完善全面，也會使得信用評估更加準確。

（二）完善社會住房保障體系

我國目前實行以廉租住房為主的住房保障體系，資金和房源的不足導致了廉租房制度進程緩慢.但最終原因還是由于該項制度背離了地方政府的目標，得不到地方政府重視。由于政府需要補貼廉租住房的建設(shè)，而政府很大一部分收入來源則是轉(zhuǎn)讓土地給商業(yè)性住房開發(fā)商，一旦土地用作廉租住房建設(shè)，那么政府的這部分收入將大大減少。所以，為了推動廉租房建設(shè)，應(yīng)該將此項任務(wù)列人考核地方官員的標準之中，這樣可以起到激勵政府官員的作用。另外，資金來源渠道應(yīng)以政府財政支出為主，其他渠道為輔，比如可以從土地出讓凈收益中劃出一部分作為廉租房建設(shè)的專項資金。另外，除新建住房外，政府也可以低價收購市場中的存量住房，將其改造為廉租房出租給需要的家庭。

（三）實行約束與激勵機制，提高銀行職員的風險意識

有些貸款的信用風險完全可以避免，但由于我國的商業(yè)銀行對員工的約束與激勵機制不夠，使得銀行職員并不重視對貸款信用風險的防范，或者即便出現(xiàn)了風險也不加以控制，任由發(fā)展。因此，銀行內(nèi)部應(yīng)建立一套有效的考核機制，不管是對貸款的審批者還是上層管理者，只要出現(xiàn)問題就要追究到個人。而對于采取防范和補救措施使得銀行免遭減小損失的員工，可以給予獎勵。比如給予公開表揚的精神獎勵或適當?shù)奈镔|(zhì)獎勵。另外，員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和知識水平也不容忽視，要時常進行學習培訓，加強他們的業(yè)務(wù)能力、法律意識等綜合素質(zhì)，以知識和意識來降低風險的發(fā)生，讓他們明白自身的業(yè)務(wù)決定直接關(guān)系到風險的存在與否和風險的大小。

五、總結(jié)

最近數(shù)年，個人住房貸款業(yè)務(wù)伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中占據(jù)著越來越重要的地位，雖然相比較其他貸款業(yè)務(wù)其違約率較低，但隨著該業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展、貸款規(guī)模的急劇增加，個人住房貸款不良貸款金額也越來越大，這就要求商業(yè)銀行要不斷提高風險意識，特別是信用風險，利用科學的管理方法來降低風險的發(fā)生，學習外國先進經(jīng)驗來提高信用風險管理水平，意識到在管理中的不足，將風險管理落到實處。本文論述了國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的總體狀況，說明了銀行要切實加強個人住房貸款信用風險防范的必要性，指出了其在信用風險管理上的缺陷并提出一些建議，希望商業(yè)銀行能夠結(jié)合自身特點建立有效的風險管理機制。

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作者簡介：

劉通，中國社會科學院研究生院，北京。