中國房地產行業(yè)上市公司風險披露研究（2014-2017）

文/蔡萬里、楊波 江漢大學商學院會計系 湖北武漢 430056

1、引言及文獻綜述

根據中國產業(yè)發(fā)展研究網統(tǒng)計數(shù)據顯示，房地產行業(yè)上市公司資產負債率連年攀高，2017年已經達到79.1%，明顯高于其他行業(yè)的上市公司。房地產行業(yè)上市公司的負債主要來源于銀行短期貸款，基建工程項目占用大量資金且具有較高風險。過高的負債率以及風險因素較大的基建工程可能會導致銀行出現(xiàn)壞賬，進而引發(fā)系統(tǒng)性風險。因此，研究房地產行業(yè)上市公司風險情況不僅對房地產企業(yè)經營有較高的指導意義，也為規(guī)避系統(tǒng)性風險,實現(xiàn)經濟穩(wěn)中向好態(tài)勢奠定了基礎。

中國證券監(jiān)督管理委員會于2006 年發(fā)布《上市公司信息披露管理辦法》以及2014年發(fā)布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第21號——年度內部控制評價報告的一般規(guī)定》都規(guī)定了上市公司必須定期披露企業(yè)風險。在房地產行業(yè)上市公司高負債率的背景下，年報披露的風險情況對政策制定，市場監(jiān)管以及企業(yè)自身風險管理有著舉足輕重的意義。

房地產上市公司風險研究往往集中于某一具體方面。如關于企業(yè)擴張風險的研究，李玉納（2015）分析了影響企業(yè)擴張風險的指標，提出了“增大留存收益比重和長期融資→縮減長期資產凈值→利用長期資產→增加長期資產折舊和攤銷→出售閑置長期資產”的路徑以減少上市房企在擴張過程中面臨的投資風險。[1]戚家勇（2018）對上市房企的財務風險進行了研究，他發(fā)現(xiàn)較低的盈利能力、營運能力、償債能力及成長能力是導致房地產企業(yè)財務風險較高的主要因素。[2]康峰（2016）立足于政府視角，提出為降低房地產行業(yè)融資風險，可以采取如下幾點：優(yōu)化貨幣政策，支持保障性住房；發(fā)展普惠金融，支持剛性需求；加強金融風險監(jiān)測，確保區(qū)域金融穩(wěn)定。[3]

關于上市房企的負債運營風險研究，宗雪峰（2016）認為在當今上市房企高負債率的運營環(huán)境下，為避免資金斷裂的風險，不僅要拓寬融資渠道，確定合理的融資規(guī)模，還要對市場的需求情況做相關的預測。[4]張妮妮（2016）則認為上市公司的償債能力、盈利能力、經營能力對其信用風險存在影響,除此之外宏觀經濟指標和生命周期指標也是重要的因素。[5]楊帥（2017）認為房地產行業(yè)擴張帶來的是上市房企的負債水平年年攀高，不良貸款可能會對銀行業(yè)造成沖擊，從而影響上下游企業(yè)。[6]趙尉景（2018）認為最能影響房地產上市公司風險的指標是產權比率、流動資產周轉率、總資產周轉率以及營業(yè)總收入復合年增長率。[7]

在風險對策研究方面，段磊（2009）認為為應對行業(yè)政策風險，首先應當保證現(xiàn)金流，其次是介入保障性住房領域，然后是在中高端市場下功夫，最后是不要放棄低端市場。[8]何順林（2013）認為為應對政策風險，可以聯(lián)合保險業(yè)轉移風險，在經營理念上，應當關注民生。[9]許余潔認為REIT（房地產投資信托基金）可以幫助經濟去杠桿、有利于我國資本市場走向理性、可以降低經濟周期與財政共振風險、有助于建設對于房地產長效機制的金融體系。[10]學者楊寧針對房地產項目風險提出如下建議措施：建立信息收集和處理機構，研究國家或區(qū)域相關政策；加強員工技能培訓, 提高風險管理意識；依據ISO 9000系列最新標準，建立制度化、程序化、體系化的企業(yè)質量管理標準；加強項目的招標管理、合同管理。[11]劉鵬飛（2016）提出，增加社會資本能有效的降低企業(yè)面臨的信用風險[12]。賈男認為可以依托大數(shù)據技術的發(fā)展，通過政企合作，實施數(shù)據集成、厚數(shù)據抽樣、網絡數(shù)據采集等。開發(fā)信用模型，建立完善、智能、高效的信用體系[13]。

從歸納的研究成果來看，當前的研究方向主要是針對于某一具體的風險，并提出相應觀點。對于房地產行業(yè)上市公司風險系統(tǒng)性的研究也是集中在影響風險的主要因素上。目前對上市房企的風險披露數(shù)量研究仍然處于空白，對主要風險因素、區(qū)域情況，歷年波動性情況的研究更是寥寥無幾。本文旨在為相關從業(yè)者或業(yè)界學者梳理房地產行業(yè)上市公司風險披露情況。對研究區(qū)域金融風險，房地產行業(yè)分布，風險變動趨勢，房地產行業(yè)風險管理有著積極的意義。

2、研究樣本

本文數(shù)據來源于DIB（迪博）內部控制與風險管理數(shù)據庫，簡稱迪博數(shù)據庫。該數(shù)據庫是國內首家內部控制和風險管理領域的專業(yè)數(shù)據庫，其中的風險數(shù)據被分為風險披露數(shù)量和風險披露內容。研究數(shù)據是125家滬深交易所A股房地產行業(yè)上市公司，統(tǒng)計的年份區(qū)間是2014到2017年。

截止2017年年底，在滬深交易所A股上市的房地產公司為125家。這些樣本公司隸屬于25個轄區(qū)，其地區(qū)分布情況如表1所示：

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從表1的分布情況來看，華北，華東，華南地區(qū)的數(shù)量之和已經達到了104家，占樣本總體的83.2%，這與當前的區(qū)域經濟情況基本一致。數(shù)量前三的轄區(qū)分別是上海轄區(qū)(23)，深圳轄區(qū)(17)，北京轄區(qū)(17)，這三個轄區(qū)的上市公司數(shù)量之和已經占據樣本總體的45.6%。說明房地產行業(yè)的上市公司仍然高度集中于一線城市。

3、樣本公司風險披露數(shù)量及內容

3.1 風險類型

迪博數(shù)據庫將行業(yè)披露的風險分為五大類，其中包括：戰(zhàn)略風險、市場風險、運營風險、財務風險、法律風險。各個風險類型包含的風險事項如表2所示。

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本研究將樣本公司發(fā)布的歸屬于不同風險類型的披露數(shù)量之和除以樣本公司數(shù)量，得到對應年份對應風險類型的平均披露數(shù)量。2014-2017年不同風險類型平均披露數(shù)量如表3所示：

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從表3可以看出，戰(zhàn)略風險數(shù)量在近四年間里呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，預計未來還會持續(xù)增加。市場風險數(shù)量在2014-2015年間里呈現(xiàn)小幅上漲，而2017年出現(xiàn)了下降。但在2017年里仍然排在首位。

運營風險數(shù)量波動較大，呈現(xiàn)較大的不確定性。財務風險數(shù)量波動也較大，預計未來會超過市場風險數(shù)量。而法律風險數(shù)量一直處于較低的水平，而且波動也很小。

從歷年的風險變化情況來看，市場風險和財務風險是房地產行業(yè)面臨的最主要風險。而披露風險來源數(shù)量最低的是法律風險，這意味著該行業(yè)面臨的法律風險較低。

根據風險來源于企業(yè)內部還是企業(yè)外部，可以將風險劃分為內部風險和外部風險。內部風險包括現(xiàn)金流風險、信用風險、公司治理風險、業(yè)務轉型風險等。外部風險包括政策法規(guī)風險、利率風險、匯率風險、投資風險等。

2016-2017年樣本公司風險來源情況如表4所示：

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從表4中可以看出，房地產行業(yè)的風險主要來源于外部風險，而且?guī)缀跏莾炔匡L險的兩倍。意味著樣本公司應當將更多的抗風險資源投入到企業(yè)外部風險中。從內部風險與外部風險的比例來看，2016-2017內部風險與外部風險比例較穩(wěn)定，反映了行業(yè)風險結構較為穩(wěn)定。

3.2 各地區(qū)披露風險數(shù)量及歷年變化

將不同區(qū)域的樣本公司披露的風險總數(shù)除以樣本公司數(shù)量得到對應年份和對應地區(qū)的樣本公司披露風險數(shù)量平均值。統(tǒng)計結果如表5所示：

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從表5的分布數(shù)據可以看出，占據樣本公司數(shù)量的前三位（華北、華東、華南）在四年間的披露風險數(shù)量都比較穩(wěn)定，基本維持在6.5到7.5之間，而其他地區(qū)在4年間風險披露數(shù)量波動較大。這可能是因為處于行業(yè)發(fā)達地區(qū)的企業(yè)，風險控制往往更為穩(wěn)定。

3.3 各風險類型下風險事項占比

表6列出了戰(zhàn)略風險、市場風險、運營風險、財務風險和法律風險下披露數(shù)量最多的前兩位風險事項，并列出該風險事項的披露數(shù)量占對應風險類型總披露數(shù)的百分比。

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從表6可以看出，在戰(zhàn)略風險領域，政策法規(guī)風險是該領域發(fā)生概率最大的風險，歷年占比均超過45%，但占比排名第二的風險每年有所變化；市場風險領域發(fā)生概率最大的風險十分穩(wěn)定，占比排名前二的利率風險和匯率風險占比之和超過半數(shù)，預計未來不會發(fā)生變化；運營風險領域發(fā)生概率最大的風險來源在于項目風險。由于商品房建設周期長，資金回收慢。當項目一旦發(fā)生意外事件或者停工，則會對企業(yè)帶來較大損失；財務風險領域中，發(fā)生概率最大的風險前兩位是現(xiàn)金流風險和信用風險，而且這兩項風險占比之和均超過65%以上。表明在樣本公司的財務風險中，現(xiàn)金流風險和信用風險占據絕對地位，該現(xiàn)狀預計在短期內不會發(fā)生變化；法律風險領域的風險數(shù)量雖然不多，但風險來源比較穩(wěn)定，主要是法律糾紛和合同管理。

總的來說，在以上的五個風險領域內，占比排列前兩位的風險都比較穩(wěn)定。沒有隨著年份變化而發(fā)生重大波動。這也再一次反映的房地產行業(yè)的風險具有很強的穩(wěn)定性。

3.4 各風險類型下最缺乏應對措施的風險事項

為探討哪些風險事項是樣本公司最難以應對的風險，也為了研究風險管理的重點方向，本文統(tǒng)計了2014-2017年間對風險事項沒有提出應對措施的累計情況，并將該風險事項的披露數(shù)量占對應風險類型總披露數(shù)的百分比列出。統(tǒng)計結果如表7所示。

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由表7可知，在五項風險領域下，最缺乏應對措施的風險分別是政策法規(guī)風險、匯率風險、一般項目管理風險、融資風險、法律糾紛風險。

從表6與表7的聯(lián)合分析中可以看出，在戰(zhàn)略風險類型下，政策法規(guī)風險既是披露數(shù)量最多的風險事項，也是最缺乏措施的風險事項。由此可以表明政策法規(guī)風險應當是房地產行業(yè)重點關注的風險。同理，利率風險、項目管理風險、信用風險、法律糾紛風險也應被標注為重點關注的風險事項。

4、重點關注的風險事項及對應措施

4.1 政策法規(guī)風險

房地產行業(yè)宏觀調控的政策工具主要包括貨幣政策、財政政策、土地政策。房地產行業(yè)上市公司為應對政策法規(guī)可采取以下途徑：密切關注政策動向，加強政策研究，成立國家政策研究部門，對國家政策做到“知變、應變、善變、順變”，提前做好研判及應對措施，靈活適應變化，穩(wěn)健經營；實施多元化的投資模式，規(guī)避公開市場高價位拿地，加快已有項目的開發(fā)節(jié)奏，縮短銷售周期，防范未來可能的政策風險；采取靈活的銷售策略，加大銷售力度，加快存量房產的銷售及資金回籠。

4.2 利率風險

房地產行業(yè)上市公司的利率風險主要是針對浮動利率而言，貸款期內如遇利率上漲，則會增加企業(yè)的融資成本，從而引發(fā)一系列的經營問題。針對利率風險，房地產行業(yè)上市公司可采取的措施包括：建立良好的銀企關系，對授信額度、授信品種以及授信期限進行合理的設計，保障銀行授信額度充足；根據當時的市場環(huán)境來決定固定利率及浮動利率合同的相對比例，并通過定期審閱與監(jiān)察維持適當?shù)墓潭ê透永使ぞ呓M合；合理安排短期和中長期借款比例來避免利率變動所產生的現(xiàn)金流量風險；運用利率互換以實現(xiàn)預期的利率結構；拓展融資渠道，從而獲取低成本的資金。

4.3 項目管理風險

房地產行業(yè)項目管理風險包括項目開發(fā)風險、工程質量風險、項目運營風險、公司資源風險。針對項目管理風險，當前可采取的措施包括：建立項目開發(fā)、質量管理、成本管理等體系，區(qū)域和一線公司的工程管理人員實時對工程進度、工程質量和施工情況進行監(jiān)控；實行嚴格的供應商評審和工程變更管控機制，完善施工安全保障措施，并設置明確的考核指標；積極創(chuàng)新，開發(fā)先進的工業(yè)化施工技術和設備，在保障施工安全和工程質量的基礎上，提高施工效率，提升客戶滿意度；秉承“不囤地、不捂盤”的原則，快速開發(fā)，快速回籠資金；緊密跟蹤政府最新政策，制定合理的拆遷安置補償方案，與政府和合作方加大溝通協(xié)調力度，推進改造方案審批及拆遷推進，確保項目開發(fā)按經營計劃實施。

4.4 信用風險

對于信用風險，房地產行業(yè)上市公司可采取的措施包括成立小組負責確定信用額度、進行信用審批，以確保采取必要的措施回收過期債權。此外企業(yè)于每個資產負債表日審核每一單項應收款的回收情況，以確保就無法回收的款項計提充分的壞賬準備；對所有采用信用方式進行交易的客戶進行信用審核，嚴格執(zhí)行應收賬款催收程序。

4.5 法律糾紛風險

房地產行業(yè)上市公司針對法律糾紛風險可采取的措施包括健全法律事務機制、加強法律事務審核、規(guī)避可能存在的法律風險；加強訴訟管理力度、強化違規(guī)責任追究。

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總結：

本文以2014-2017年125家滬深交易所A股房地產行業(yè)上市公司為樣本，研究了房地產行業(yè)上市公司的區(qū)域分布、風險披露數(shù)量、區(qū)域風險特征以及應當重點關注的風險事項以及應對措施等。得出的結論包括：華北，華東，華南三個地區(qū)的樣本公司數(shù)量之和占全部樣本公司的83.2%；樣本公司披露的風險總數(shù)量在2014-2017年內未發(fā)生明顯變化，表明行業(yè)風險較為穩(wěn)定；2014-2017年間里，市場風險和財務風險是行業(yè)的主要風險；來源于外部的風險數(shù)量是來源于內部風險數(shù)量的兩倍，而且近幾年一直維持在這個比例水平。通過研究各個風險類型下披露數(shù)量最多的風險事項和缺乏應對措施的風險事項，得出各個風險類型下最應當關注的風險事項。這些應當重點關注的風險事項包括政策法規(guī)風險、利率風險、項目管理風險、信用風險和法律糾紛風險。本文針對這些應當重點關注的風險事項提出了針對性較強的應對措施。