從100到0.1，從0.1到0.05—北京老城城市微更新設(shè)計(jì)探索

張 悅 余旺仔 劉曉征 張亦馳 杜新穎

1 北京老城更新歷程

北京老城更新經(jīng)歷了“見縫插針”建造簡易樓房和“滾雪球”方式增加建筑面積，從“開發(fā)帶動危房改造”轉(zhuǎn)向“整體保護(hù)”與“疏解騰退”，老城自下而上有機(jī)更新趨勢幾個(gè)階段的發(fā)展，本文提出從100到0.1—“開間更新”模式，嘗試探索老城更新新路徑（圖1）。

1.1 近代北京老城人口增長與人居環(huán)境狀況

北京老城是“世界都市計(jì)劃的無比杰作”[1]，然而在近代隨著城市人口增長和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬變化日趨復(fù)雜，老城逐漸呈現(xiàn)高密度；同時(shí)由于房屋維護(hù)管理水平相對滯后，導(dǎo)致人居環(huán)境質(zhì)量低下。

清末旗民分居制度逐步打破，滿漢混居的格局形成；民初隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，大批外地和郊區(qū)人口涌入北京1；同時(shí)因內(nèi)敵外患，城市建設(shè)停滯，北京城凄涼凋敝、滿目瘡痍。至1917年北京城的平均人口密度已達(dá)到13,100人/ km2，相當(dāng)于同期美國同等面積城市人口密度的2~4倍2。

新中國成立之后，北京老城經(jīng)歷了擁擠失修、無序建設(shè)的發(fā)展。1952年，北京市采取了基于老城的城市規(guī)劃建設(shè)方案，但由于當(dāng)時(shí)的財(cái)政有限，大面積的老城居住區(qū)房屋采取充分利用現(xiàn)狀3和以租養(yǎng)房4的方針，危房面積不斷增加；20世紀(jì)60年代，隨著城市人口的增長，北京市曾提倡“見縫插針”5的建設(shè)方式，以建造“簡易樓房”6和“滾雪球”7的方式盡可能增加居住面積；20世紀(jì)70年代后，為了調(diào)動各單位建房的積極性，北京市允許各單位發(fā)展自建住宅8，而唐山大地震后一度推廣“接、推、擴(kuò)”9的經(jīng)驗(yàn)，促使老城內(nèi)的四合院普遍成為大雜院[2]。

圖1 / Figure 1老城更新從城市、街區(qū)、院落、房屋到“開間”的尺度不斷縮微 / The scale of Beijing's old city renewal reduces from city, district, courtyard, house to Jian Module

1.2 從“開發(fā)帶動危房改造”轉(zhuǎn)向“整體保護(hù)”與“疏解騰退”

20世紀(jì)90年代，隨著國有土地有償出讓與住房制度改革，北京市推進(jìn)大規(guī)模危舊房改造計(jì)劃。規(guī)定凡是承擔(dān)新區(qū)建設(shè)的開發(fā)公司都須相應(yīng)承擔(dān)危舊房區(qū)的改造，對就地安置、遷往新區(qū)和遷入改造區(qū)的住戶實(shí)行住房有償分配。這種模式雖然在一定程度上改善了民生，但也造成了老城風(fēng)貌的破壞和人口功能聚集；同時(shí)由于危改多方協(xié)調(diào)和拆遷補(bǔ)償?shù)某杀静粩嗌?，開發(fā)帶動危房改造的模式逐漸走入困境。

隨著對危改開發(fā)的不斷反思，老城整體保護(hù)和向外疏解的思想逐漸重新被重視。早在1979年吳良鏞教授就已形成北京老城整體保護(hù)與向外疏解的思想，強(qiáng)調(diào)不能孤立地保存古建筑，必須著眼于總的體系的保護(hù)；同時(shí)指出舊城區(qū)內(nèi)過于擁擠，必須有組織地向外疏散[3]；進(jìn)而在菊兒胡同試驗(yàn)中探索整體保護(hù)下的“有機(jī)更新”的方式，探索在舊城更新過程中社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一[4]。

2001年以來，《北京舊城25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》《北京歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》《北京皇城保護(hù)規(guī)劃》相繼編制完成，2017年《北京城市總體規(guī)劃（2016—2035年）》獲批復(fù)實(shí)施，它圍繞“建設(shè)一個(gè)什么樣的首都，怎樣建設(shè)首都”這一重大問題，謀劃了首都未來可持續(xù)發(fā)展的新藍(lán)圖，明確提出加強(qiáng)老城整體保護(hù)及其十個(gè)重點(diǎn)[5]。北京老城的更新模式由以往大拆大建的開發(fā)帶危改轉(zhuǎn)向疏解騰退10，具體方法是符合條件的老城居民自愿與恢復(fù)性修建片區(qū)實(shí)施主體（一般為國有的政府前端企業(yè)）簽訂騰退協(xié)議并獲得補(bǔ)償條件，實(shí)施主體進(jìn)而對已騰退房屋進(jìn)行恢復(fù)性修建并開展經(jīng)營管理。

1.3 老城自下而上有機(jī)更新趨勢

近年來，在老城更新的實(shí)踐上出現(xiàn)了許多自下而上更新改造有益嘗試。這種自下而上的趨勢體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

首先是空間尺度更微小，這種改造設(shè)計(jì)多基于散布于各處的已完成騰退的院落、房屋或開間，它要求建筑師在傳統(tǒng)四合院建筑的平面格局與剖面尺高度下，在極狹小的空間內(nèi)完成更精細(xì)化的設(shè)計(jì)，其中包括：標(biāo)準(zhǔn)營造的“微雜院”將大雜院設(shè)計(jì)成為社區(qū)內(nèi)居民交流游憩的場所；TAO跡建筑的“四分院”將以往的單一居住合院變化為帶有四間小院的青旅民宿功能空間；直向建筑的“混合院”探索預(yù)制竹鋼材料裝配以降低施工時(shí)對鄰居的擾動；眾建筑的“內(nèi)盒院”在老舊四合院房屋置入預(yù)制模塊內(nèi)盒同樣易于快速安裝等。

其次是參與主體更加多元，更新改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)走向街道、社區(qū)，由每一個(gè)家庭與居民共同參與。例如，東城區(qū)朝陽門街道史家社區(qū)通過街道回租騰退院落開展胡同風(fēng)貌保護(hù)和社區(qū)營造活動；東城區(qū)交道口街道菊兒社區(qū)運(yùn)用開放空間討論會的方式開展社區(qū)公共活動用房改造和公共空間環(huán)境整治；西城區(qū)白塔寺地區(qū)創(chuàng)辦白塔寺會客廳促進(jìn)社區(qū)生活共同體的形成等。

這些自下而上的老城更新探索積累了許多寶貴經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)也存在以下問題。一方面是注重公共空間的營造和公共性的培育，而忽視了對普通居民居住需求和居住空間的考察與回應(yīng)。具體包括空間改造成本過高而推廣性不足，引進(jìn)新業(yè)態(tài)與歷史街區(qū)居民生活脫節(jié)等問題。在白塔寺地區(qū)仍有六千余戶未騰退的留住居民，而其中因適齡子女教育、老人就醫(yī)、商業(yè)活躍方便、街坊熟識等原因而在短期內(nèi)不能騰退的居民占有較高的比例11，因此如何改善他們的居住環(huán)境是不可回避的課題。另一方面是對于產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及院內(nèi)違法建設(shè)的模糊態(tài)度不利于未來問題進(jìn)一步的解決。由于歷史形成的原因，許多老城房屋存在著公與私、私與私之間產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊和糾紛的情況，而要求建筑師能通過設(shè)計(jì)進(jìn)一步理清產(chǎn)權(quán)。由于目前相關(guān)部門對于院內(nèi)違法建設(shè)的管理和執(zhí)法不堅(jiān)決，而社區(qū)營造對違法建設(shè)等利益攸關(guān)問題的不涉及，許多老城更新實(shí)踐或多或少都固化和變向承認(rèn)了院內(nèi)違法建設(shè)的存在，在一定程度上造成了對公共利益的損害。

以上兩點(diǎn)問題的存在使當(dāng)下許多的老城更新實(shí)踐仍停留在紳士化或公益性的藝術(shù)作品創(chuàng)作上，無法形成具有社會意義的公共政策支撐和推廣應(yīng)用。綜上，本研究擬嘗試提出一種基于“開間更新”和“違建置換”的老城更新模式，探索從微小工作向作為公共物品和公共政策迭代的設(shè)計(jì)路徑。

圖2 / Figure 2 北京老城以“開間”為單元的產(chǎn)權(quán)空間碎片化圖示Schematic diagram of property rights fragmentation in units of Jian Module in Beijing’s old city

2 從100到0.1—“開間更新”模式提出

2.1 開間是老城的基本空間單元和產(chǎn)權(quán)單元

若把北京老城整體保護(hù)的宏偉目標(biāo)看作100，那么老城眾多平房區(qū)居民居住的最小空間單元“間”的更新則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)時(shí)積累和迭代的0.1?！伴g”是中國傳統(tǒng)木構(gòu)建筑的基本空間單元?！肚迨綘I造則例》中指出“‘間’就是建筑平面上的最低單位，建筑物的大小就以間的大小和多寡而定”。在古建筑術(shù)語中，“開間”是以房屋“間”的數(shù)量表征房屋檐面長度的單位;在本文中“開間更新”指在建筑“間”單元內(nèi)進(jìn)行改造，以使得新設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌保護(hù)在空間上取得基本模數(shù)上的一致[6]。

“間”也是當(dāng)前老城居民的基本房屋產(chǎn)權(quán)單元。由于院落的繼承、析產(chǎn)等原因，老城房屋產(chǎn)權(quán)不斷細(xì)分并呈現(xiàn)碎片化，通常每戶家庭擁有一個(gè)或數(shù)個(gè)開間的居住空間。白塔寺地區(qū)82%的居民戶居住面積在45m2以下，約合1~3個(gè)開間的面積12。在很長一段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)權(quán)的整合已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的不可能，一方面是由于政府自上而下主導(dǎo)的人口疏解和產(chǎn)權(quán)整合成本高昂，隨著城市整體土地價(jià)值的上升和管理上的不便，騰退政策的實(shí)施影響范圍越來越??；另一方面是從其他國家的經(jīng)驗(yàn)看，市場化、私有化改革也不是解決碎片化的靈丹妙藥。產(chǎn)權(quán)碎片化帶來了房屋維護(hù)和修繕的不便，據(jù)統(tǒng)計(jì)西城區(qū)私房中嚴(yán)重破損房屋已達(dá)到30%之多13。因此，在產(chǎn)權(quán)碎片化的背景下解決留住居民的人居環(huán)境改善問題，要聚焦在空間與產(chǎn)權(quán)的基本單元“開間”的更新上（圖2）。

圖3 / Figure 3 針對不同開間尺度的“開間更新”戶型系列Diagrammatic plans of house type series suitable for different Jian module

2.2 開間更新的設(shè)計(jì)策略—應(yīng)對空間尺度差異的戶型改造方案

開間更新的設(shè)計(jì)模式，即是在對上述尺度的空間范圍內(nèi)，提出具有普適可能性的居住戶型改造方案，以實(shí)現(xiàn)留住居民的人居環(huán)境改善，并在遠(yuǎn)期通過0.1的不斷迭代實(shí)現(xiàn)對100的整體保護(hù)目標(biāo)。

老城房屋的開間尺寸具有一定的規(guī)律，通常開間的面寬在2.7m以上，進(jìn)深在3.9m以上，檐柱高度在3m以上。根據(jù)不同開間尺度，“開間更新”的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)可大致分為以下6種類型。在不同的“開間更新”戶型方案中均采用產(chǎn)品成套化和裝配式的設(shè)計(jì)，以便控制建造成本；同時(shí)提供可供居民選擇的設(shè)施設(shè)備改造菜單（圖3）。對于小于或超出以下常規(guī)尺寸的空間，將另行專門定制設(shè)計(jì)。

（1）舒適型，適用于開間大于3.6m、進(jìn)深大于4.8m的單開間、單代家庭結(jié)構(gòu)戶型。在開間的一側(cè)，衛(wèi)浴間和廚房呈窄條狀分別在內(nèi)、外布置；在另一側(cè)，空間可被內(nèi)、外分隔為臥室和起居用餐空間兩個(gè)部分。

（2）標(biāo)準(zhǔn)型，適用于開間大于3m、但進(jìn)深小于4.8m不足以內(nèi)外分隔的單開間、單代家庭結(jié)構(gòu)戶型。通過餐桌椅折疊、沙發(fā)床收放所帶來的空間靈活性，來滿足在有限空間內(nèi)用餐、起居和睡眠等不同功能的共享。

（3）緊湊型，適用于開間小于3m、廚房衛(wèi)浴間無法側(cè)置的單開間、單代家庭結(jié)構(gòu)戶型。采用開放式廚房沿側(cè)墻和衛(wèi)浴間沿遠(yuǎn)端墻布置的方式，實(shí)現(xiàn)最基本的設(shè)施入戶和多功能空間共享。

（4）水平多開間拓展型，適用于擁有或承租多個(gè)開間的居民戶型。由以上單開間戶型進(jìn)行拓展或組合，可滿足更大面積、更好空間分隔以及多代家庭居住的使用需求。

（5）垂直夾層拓展型，適用于單開間的多代家庭結(jié)構(gòu)戶型。利用坡屋面下部空間設(shè)置夾層，實(shí)現(xiàn)上、下層分戶；同時(shí)可結(jié)合地面的局部淺下挖，適當(dāng)增加層高和舒適性。該類型又可分為較為開放的樓梯內(nèi)置型，和更強(qiáng)調(diào)分戶和私密性的樓梯外置型。

2.3 “開間更新”的試點(diǎn)設(shè)計(jì)建造—以雨兒胡同A院為例

清華大學(xué)將“開間更新”在東城區(qū)雨兒胡同A院進(jìn)行了試點(diǎn)設(shè)計(jì)和建造。試點(diǎn)建設(shè)是在按照以上老城開間尺寸普遍規(guī)律的基礎(chǔ)上，與留住居民戶進(jìn)行溝通并了解其居住需求后開展的帶戶設(shè)計(jì)。

雨兒胡同A院原有居民三戶，改造實(shí)施前騰退一戶，現(xiàn)有留住居民兩戶（圖4）。住戶原來面臨以下種種居住困難—住房面積極小，不能滿足生活所需；多代同堂家庭居住空間缺少分隔；戶內(nèi)無廚房廁所，居民搭建違建作廚房，使用公用廁所；收納空間不足；采光通風(fēng)較差等。A院北房為此次開間更新房屋，將北房更新改造為樓梯內(nèi)置的夾層拓展戶型，上層面積較小，形成上、下兩層較為開放通透的分層空間，以形成更好的多代居住空間分隔；同時(shí)內(nèi)置開放式廚房模塊和衛(wèi)浴模塊，以解決居民的功能需求（圖5，圖6）。在實(shí)踐過程中，模塊化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和裝配式裝修方式體現(xiàn)出優(yōu)越性，在院落內(nèi)嚴(yán)苛的施工條件和緊張的工期要求下，得以靈活應(yīng)對不同建筑條件；施工速度快、無噪音，對鄰里影響?。痪哂械统杀?、快速、批量生產(chǎn)和推廣的可能性。

圖4 / Figure 4 雨兒胡同A院平面圖Floor plan of Yuer Hutong Courtyard A

圖5 / Figure 5 改造前的A院院落與室內(nèi)照片Original courtyard and indoor space of Yuer Hutong Courtyard A

3 從0.1到0.05—“違建置換”模式提出

3.1 置換違建為保障民生與理清產(chǎn)權(quán)

若把開間的更新和提升看作0.1，那么院內(nèi)違建的有機(jī)柔性拆除則為支撐這一過程的0.05。北京老城內(nèi)存在大量的現(xiàn)狀自建房或稱院內(nèi)違法建設(shè)，白塔寺地區(qū)院落單元內(nèi)平均違建面積96m2，有79.7%面積比例的院落容積率高于0.65，不符合傳統(tǒng)平房四合院的風(fēng)貌，院落違建呈現(xiàn)小而密集的特點(diǎn)14。這些違建在破壞老城風(fēng)貌和帶來消防安全隱患的同時(shí)，還嚴(yán)重沖擊著社會價(jià)值觀念和社會秩序。

長遠(yuǎn)來看，拆除違法建設(shè)是北京城市管理向法治邁進(jìn)的必經(jīng)之路，也是中心城區(qū)進(jìn)一步降低人口密度、嚴(yán)控建設(shè)總量的有效方法。但以往的違建拆除的工作中也存在一些問題，一方面在行政強(qiáng)制拆除過程中出現(xiàn)剛性執(zhí)法以致矛盾激化的問題，這些“見效快”的方法背負(fù)著極高的政府公信力成本，甚至演化成為群體性事件；另一方面，對院內(nèi)拆違基本處于放任狀態(tài)，拆違主要針對沿街胡同及公共空間。因此，新時(shí)代的北京老城拆違工作須關(guān)注如何以更加有機(jī)和柔性的方式拆除院內(nèi)違建，具體而言需著眼于以下兩點(diǎn)現(xiàn)實(shí)問題。

一是拆違同時(shí)須保障民生福祉。北京老城平房區(qū)人均住房使用面積為13m215，低于北京市公租房申請的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)15m2。而根據(jù)筆者于白塔寺東西岔胡同的走訪結(jié)果，79%的走訪居民戶表示沒有外房16，且其自發(fā)建設(shè)的違建也多為廚房、儲藏、浴室、居住等解決日常生活必需功能的空間，可見不少老城居民確實(shí)存在現(xiàn)實(shí)的居住困難問題。更進(jìn)一步地說，其中直管公房的承租人因承租公房而未能參與房改，失去了房改帶來的紅利，這種租賃關(guān)系已經(jīng)不是簡單的租賃關(guān)系了[7]。因此，拆違同時(shí)為存在居住困難的老城居民改善民生是合情合理的訴求。誠然，的確存在部分居住并不困難的老城居民單純因?yàn)楂@利預(yù)期、從眾心理、“不占吃虧”的心態(tài)建設(shè)違建，在拆違的過程中應(yīng)對這類居民加以識別區(qū)分和分別施策，在后文中將加以詳細(xì)論述。

二是違建應(yīng)對策略須幫助理清產(chǎn)權(quán)，有利于問題的最終解決。早期社會法治意識不強(qiáng)、城市治理機(jī)制不健全，院內(nèi)違建一直存在產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊和邊界含混的情況。由于違法建設(shè)收益可觀，非新增違建翻改建成本低，在數(shù)十年歷史中這些違建形成并固化成為院落內(nèi)的既有事實(shí)房屋（圖7）。種種對于違建管理和執(zhí)法的不堅(jiān)決從信賴保護(hù)的角度助長了公眾對于行政許可的預(yù)期，帶來規(guī)則意識和契約精神的崩塌，在一定程度上進(jìn)一步混淆了產(chǎn)權(quán)邊界并提高了未來解決問題的成本。因此，在違建應(yīng)對策略上無論政府、專家、建筑師均需達(dá)成一致的長遠(yuǎn)目標(biāo)，在理清產(chǎn)權(quán)的原則上探索具有社會意義的公共政策支撐和推廣應(yīng)用。

圖6 / Figure 6 改造后的A院院落與室內(nèi)照片Courtyard and indoor space after renewal of Yuer Hutong Courtyard A

3.2 違建置換的政策支撐—識別區(qū)分與分類施策

“違建置換”策略旨在通過院落違法建設(shè)的過渡性置換，在保障民生的基礎(chǔ)上幫助理清產(chǎn)權(quán)，以0.05的非正式住房違法建設(shè)應(yīng)對形成對0.1的開間更新政策支撐，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有政策體系的完善和推動北京老城進(jìn)一步疏解騰退。

首先是對不同住房情況的老城居民進(jìn)行識別和區(qū)分。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)對于不同的居民戶拆違受阻的原因不同—對于真正存在居住困難的無房戶居民在調(diào)研過程中并沒有表現(xiàn)出對拆違的強(qiáng)烈反對，而是希望通過配租公租房，外遷解決實(shí)際困難；而抵觸拆違的居民多為區(qū)外擁有住房、通過違法建設(shè)出租獲利或期待違法建設(shè)能夠拆遷獲利的居民。為精準(zhǔn)識別這兩類居民，可聯(lián)合各行政部門17整合數(shù)據(jù)，將產(chǎn)權(quán)與違建房屋、戶籍人口、常住人口的信息進(jìn)行相互匹配和識別，計(jì)算各居民戶家庭人均住房使用面積、家庭年收入，調(diào)查本人、配偶和未成年子女在外是否有其他正式住房，以現(xiàn)行的公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房申請準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分存在居住困難的家庭18。

然后是分類施策的政策組合。第一類是老城之外的違建置換，即在老城外進(jìn)行公租房與共有產(chǎn)權(quán)住房的配租配售，主要適用于存在居住困難的多代家庭結(jié)構(gòu)居民，尤其是長期居住在自建房內(nèi)又無其他住房的“無房戶”居民。建議通過專門的政策通道實(shí)現(xiàn)其全部家庭或分戶后的部分家庭異地疏解。在現(xiàn)行政策下符合上述條件的直管公房居民已經(jīng)可以在自愿拆除違建并將戶口遷出后由區(qū)政府直接配租公租房19。第二類是在老城之內(nèi)的違建置換，指在院落空間內(nèi)已騰退房屋或院內(nèi)邊角空間進(jìn)行功能模塊配租，主要適用于存在居住困難但因就業(yè)、就醫(yī)、教育、經(jīng)濟(jì)承受能力等原因而不能遷出老城的居民。建議應(yīng)將其違建拆除后不能在合法開間面積內(nèi)滿足的部分生活功能，例如廚房、衛(wèi)浴等，以上述過渡性的公租模塊解決。這些用于置換違建的公租模塊歸政府所有，統(tǒng)一進(jìn)行集約、可逆并與老城傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)和裝配，并制定租金和物業(yè)服務(wù)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（圖8）。第三類是針對不存在居住困難的居民，應(yīng)對違法建設(shè)進(jìn)行全面清查并嚴(yán)格執(zhí)法加以取締。

圖7 / Figure 7白塔寺地區(qū)違建分布圖Distribution map of informal construction in Baitasi area

3.3 違建置換的實(shí)施路徑——以雨兒胡同B院和福綏境C院為例

雨兒胡同B院在院內(nèi)6間已騰退房屋內(nèi)置入廚房、衛(wèi)浴模塊，福綏境C院利用院內(nèi)邊角空間置入衛(wèi)浴、收納模塊（圖8），對留住居民配租以置換院內(nèi)違建，達(dá)到恢復(fù)原有四合院格局和保障提升民生的目的。其具體實(shí)施路徑如下。

首先是消除預(yù)期。由于當(dāng)下違建政策的不明朗，部分居民對拆違仍持觀望態(tài)度或抱有不同程度的獲利預(yù)期。通過前期調(diào)查研究和實(shí)施過程中的不斷反饋，制定明確的違建置換的政策—對于有已騰退房屋的院落，可在已騰退房屋內(nèi)置入室內(nèi)廚衛(wèi)模塊并將其以較低廉的租金公租給有需求的留住居民；對于沒有騰退房屋的院落，可在院落空間內(nèi)進(jìn)行室外模塊配租。街道辦事處、社區(qū)工作人員負(fù)責(zé)到院，入戶走訪并向居民解釋拆違政策，消除部分居民對于違建的不當(dāng)獲利預(yù)期。

然后是設(shè)計(jì)引導(dǎo)。項(xiàng)目初期，居民可能仍存在違建“所有權(quán)”優(yōu)于公租模塊租賃權(quán)的想法，而對違建置換的政策不甚認(rèn)同。因此，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)通過展示案例圖片，帶領(lǐng)居民參觀已建成的開間更新與違建置換示范院疏朗豁亮的空間，并與拆違前院落內(nèi)擁擠的狀況進(jìn)行對比，來幫助居民感受違建置換后人居環(huán)境的切實(shí)提升?？蛇x取最易開展工作的示范院進(jìn)行建設(shè)，逐步以點(diǎn)帶面引導(dǎo)居民簽署違建置換協(xié)議并開展帶戶設(shè)計(jì)。

最后是依法執(zhí)行。對于不存在客觀居住困難且阻礙拆違者，依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《中華人民共和國行政處罰法》等法律法規(guī)，應(yīng)由北京市城市管理綜合執(zhí)法局為行政主體，在違法建設(shè)事實(shí)認(rèn)定之后給予當(dāng)事人告知并限期主張權(quán)利，在復(fù)核通過后給予行政處罰決定，限期令其自行拆除違建或予以強(qiáng)制執(zhí)行，并共享至本市公共信用信息平臺。此外，執(zhí)法機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院可對其依法作出裁定發(fā)出限制消費(fèi)令、列入失信名單等。

圖8 / Figure 8 違建置換示意圖，上下圖分別為利用已騰退房屋和院內(nèi)邊角空間進(jìn)行模塊配租Schematic diagrams of Illegal Construction Replacement, the upper and lower diagrams are used for public rental unit in vacant house or in the corner space of the courtyard

綜上所述，從100到0.1，從0.1到0.05，北京老城城市更新的視角不斷微縮，“開間更新”與“違建置換”即是一種從微小工作向公共物品和公共政策迭代的有機(jī)更新設(shè)計(jì)路徑。它一方面通過開間這一老城最小空間與產(chǎn)權(quán)單元的更新解決產(chǎn)權(quán)碎片化背景下的留住居民人居環(huán)境改善問題；另一方面通過院內(nèi)違建的有機(jī)柔性拆除實(shí)現(xiàn)保障民生與理清產(chǎn)權(quán)的目標(biāo)。同時(shí)建議結(jié)合一系列的房屋管理政策和疏解配租政策，逐步在實(shí)踐中探索模式推廣應(yīng)用，以0.1和0.05的不斷迭代，最終推進(jìn)100這一北京老城整體保護(hù)與疏解騰退目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

雨兒胡同A院規(guī)劃設(shè)計(jì)建造團(tuán)隊(duì)

總設(shè)計(jì)師：張悅

項(xiàng)目管理：清華大學(xué)建筑學(xué)院 可持續(xù)住區(qū)研究中心

建筑設(shè)計(jì)：劉曉征，張亦馳

室內(nèi)設(shè)計(jì)：清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 李樺工作室

產(chǎn)品設(shè)計(jì)：清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 李樺工作室

景觀設(shè)計(jì)：杜新穎，張穎然

照明設(shè)計(jì)：清華大學(xué)建筑學(xué)院 張昕工作室

智能設(shè)計(jì)：幻騰智能

實(shí)施團(tuán)隊(duì)：北京僑信裝飾工程有限公司

注釋

Notes

1 根據(jù)周進(jìn)《北京人口與城市變遷》，1912—1927年間北京人口從72.5萬人增長到87.88萬人，15年間增長了21.2%，年均增長率為12.9‰。這一增長率超過了人口自然增長率，屬于大規(guī)模遷移產(chǎn)生的人口機(jī)械增長。

2 內(nèi)務(wù)部統(tǒng)計(jì)科編：《內(nèi)務(wù)統(tǒng)計(jì)·民國五年分京師人口之部》，西德尼·甘博著《北京的社會調(diào)查》。

3 1958年2月，市人民政府批準(zhǔn)實(shí)行《北京市私有房屋管理暫行辦法》。辦法規(guī)定要充分利用私房，空閑的房屋不得無故不出租。

4 北京解放后由市公逆產(chǎn)清管局負(fù)責(zé)公房管理工作，共接管公房30萬m2，確定了“以租養(yǎng)房”的方針。1953年，市政府批準(zhǔn)《北京市公有房屋管理暫行辦法》，制定了各項(xiàng)規(guī)章制度。

5 由于“文化大革命”期間關(guān)于北京城市建設(shè)一些方針問題的分歧變成了“兩條路線斗爭”，北京城市建設(shè)總體規(guī)劃被原國家建委通知暫停執(zhí)行。1967年1月在《關(guān)于一九六六年北京地區(qū)的建房計(jì)劃審查情況和對一九六七年建房計(jì)劃的意見中》提出：“舊的規(guī)劃暫定執(zhí)行，在新的規(guī)劃未制定前，某些主要街道如東西長安街等，應(yīng)本著慎重處理的原則，暫緩建設(shè)……一九六七年的建設(shè)，凡安排在市區(qū)內(nèi)的，應(yīng)盡量采取見縫插針的辦法，以少占土地和少拆民房?！蔽募€批評了有關(guān)部門對于貫徹“干打壘”精神認(rèn)識很不夠。6 簡易樓方式從1965年開始，樓內(nèi)沒有廚房、自來水和廁所，空斗墻、薄屋頂，居住條件極差，成為留之難用，拆之可惜的“釘子”，只進(jìn)行了幾年就不再采用了。

7 “滾雪球”方式從1974年起，總的計(jì)劃是“拆一建三，分二余一”。即改造一片，建造3倍于已拆除危舊房的新建筑，將其中三分之二安置原住戶，余下的三分之一作為擴(kuò)大改造的周轉(zhuǎn)房，使危舊房改造的規(guī)模像滾雪球一樣越滾越大。

8 從1974年允許自建住宅至1986年市政府明令禁止在舊城區(qū)分散插建樓房的12年中，舊城區(qū)共新建房屋1,100萬m2，占解放后在舊城新建房屋量的一半以上。

9 即允許對四合院住宅接長一點(diǎn)、推出一點(diǎn)、擴(kuò)大一點(diǎn)，以解缺房的燃眉之急。其原因一方面是20世紀(jì)70年代人口增加，住宅欠賬，以及使用液化天然氣要另建廚房的需要，居民本身就有搭建棚屋的傾向；又由于1976年唐山大地震后居民手中掌握了一些建材，政府鼓勵(lì)居民搭棚。結(jié)果是老城四合院居民共新搭棚屋200萬m2左右，使四合院內(nèi)的建筑密度提高了15%左右，即從4,500 m2/公頃提高到6,000 m2/公頃。

10 《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》（京政辦發(fā)〔2018〕20號）和《關(guān)于做好核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請式退租、恢復(fù)性修建和經(jīng)營管理有關(guān)工作的通知》（京建發(fā)〔2019〕18號）對直管公房的騰退修繕提出了明確要求和實(shí)施細(xì)則。

11 筆者曾參與白塔寺東西岔胡同的調(diào)查，走訪的34戶居民中僅有5戶有明確的騰退意愿，主要原因包括低劣的房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響日常生活、促狹的居住面積不能滿足多代人的生活需求、公共空間品質(zhì)低下和人員混雜等問題。而占85%的29戶留住居民則因?yàn)檫m齡子女教育、老人就醫(yī)、商業(yè)活躍方便、街坊熟識等原因希望繼續(xù)留在這里生活，其中多數(shù)居民對現(xiàn)狀居住條件感到不滿，有6戶表達(dá)了明確的改造意向。

12 數(shù)據(jù)來源：西城區(qū)房管局。

13 數(shù)據(jù)來源：西城區(qū)房管局2016年《房屋安全排查》。

14 單個(gè)違建面積普遍較小，58%的違建單體在10m2以下。

15 數(shù)據(jù)來源：北京市住房保障辦公室2014年《北京市舊城平房區(qū)保護(hù)與有機(jī)更新專題研究》。

16 若成年子女有外房或兄弟姐妹有外房也計(jì)入無外房。

17 筆者曾參與到白塔寺地區(qū)數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)的試點(diǎn)工作，觀察到房管局掌握產(chǎn)權(quán)建筑與違建信息，房地中心掌握直管公房承租信息，派出所掌握戶籍信息，民政局掌握居民的收入水平和社會保障信息，社區(qū)掌握即時(shí)的常住人口信息。

18 老城居民適用的公租房申請標(biāo)準(zhǔn)：“三房”輪候家庭；或家庭人均住房使用面積15m2（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下的“三房”外具有本市城鎮(zhèn)戶籍家庭。共有產(chǎn)權(quán)房申請標(biāo)準(zhǔn)：符合限購條件且家庭成員名下均無住房。

19 《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》京政辦發(fā)〔2018〕20號號，“對長期居住在自建房內(nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自愿拆除自建房并將戶口遷出的，可由區(qū)政府直接配租公租房”。

From 100 to 0.1, From 0.1 to 0.05：An Exploration of Micro Urban Renewal for Beijing’s Old City

ZHANG Yue, YU Wangzai, LIU Xiaozheng, ZHANG Yichi, DU Xinying

1 Review of the Renewal History of Beijing’s Old City

Beijing’s old city is “an incomparable masterpiece of the world’s urban plan”. However, in the modern times, with the urban population growing and the ownership changes of housing property,the old city gradually presents a high density. At the same time, because of the relatively lagging maintenance level of housing, it is low for the quality of human settlements.

Since the end of the Qing Dynasty and the beginning of the Republic of China, Beijing’s old city has gradually become functionally complex, with population growth and low environmental quality. After the founding of P.R.China, Beijing’s old city experiences the development of overcrowded and disorderly construction, and the area of dangerous buildings keeps increasing. In the 1990s,Beijing promoted the renovation of large-scale dilapidated houses, which improved people’s livelihood to a certain degree, but also caused the destruction of the old city’s style and the concentration of population functions. In the 2000s,the idea of holistic preservation and evacuation of the old city was gradually re-emphasized. The renewal model of Beijing’s old city has been turned from the large-scale demolition and construction driving into a retreat.

In recent years, the old city has experienced a trend of bottom-up organic renewal, which are mainly in two aspects, one of which is that the renewal scale is even smaller. This kind of renovation design is based on vacant courtyards,houses or open spaces scattered around. It requires the architect to complete a more refined design in a very small space under the planar pat-tern and profile height of the traditional quadrangle courtyard building; the other of which is that the participating entities are more diversified, and the planning design of the renovation and transformation goes to the streets and communities,and is participated by each family and resident together. However, at the same time, it also exists the following problems. First, it pays attention to the construction of public space and the cultivation of publicity, while ignoreing the investigation and response to the living needs and living space of ordinary residents. Second, it is not conducive to the resolution of future problems for the vague attitude towards property rights and informal construction in the courtyards.

The existence of the above two problems makes the renewals and practices of many old cities still remain in the creation of gentrification or public welfare works of art, which can’t form the public policy support as well as popularization and application with social significance. The bottom-up renovation of the old city should not be just cultivating publicity. There must still be a goal, position and effect evaluation as a whole in the small work. In a word, the paper intends to put forward a pattern of renewal for old cities based on Jian Module Renewal and Informal Construction Replacement, in order to explore the design path from small work to iteration as the public goods and public policy.

2 From 100 to 0.1—“Jian Module Renewal”

If the goal of the overall protection for Beijing’s old city is regarded as 100, the renewal of “Jian”, the smallest space unit of the residents living in the old city is the accumulation and iterattion of 0.1 for achieving this goal. “Jian” is the basic space unit of Chinese traditional wooden architecture, and it is also the basic housing property unit of the current residents in old cities. Because of the fragmentation of the property rights for the old city houses, it is necessary to focus on the renewal of the basic unit “Jian” of the space and property rights, in order to solve the improving problem for the living environment of the residents in the future. “Jian Module Renewal” is to propose a transformation plan for the residential unit with universal possibilities within the measure of the Jian, in order to realize the improvement of the living environment for residents, as well as achieve the overall protection goal of 100 in the long term through the continuous iteration of 0.1.

According to the different Jian measures, the design of the house layout for “Jian Module Renewal” can be roughly divided into six types.Both product set and assembly design can be used in the design of different “Jian Module Renewal” house layout, in order to control the construction costs. At the same time, it can provide a list of facilities and equipment transformations for residents to choose. For spaces smaller or larger than the following regular sizes, they will be specially designed with a separate custom design. Tsinghua University has carried out pilot design and construction in Yuer Hutong Courtyard A in Dongcheng District.

3 From 0.1 to 0.05—“Informal Construction Replacement”

If the renewal and improvement of the Jian Module is regarded as 0.1, the organic flexible replacement of the informal construction in the courtyard is 0.05 supporting this process.There are lots of existing self-built houses in Beijing’s old city, which are also called informal constructions in the courtyard, small and dense.These informal constructions not only seriously destroy the old city’s style and bringing thefire protection risks, but also impact the social values and social order. In the past, there was violent enforcement in the work of removing informal construction, which causes furious con fl icts. Now the work must be more organic and fl exible. Specifically, it is necessary to focus on the following two practical problems, one of which is that the livelihood of residents must be protected during the demolition process; the other of which is that the countermeasures against informal construction must be helpful for clarifying the property rights and getting thefinal resolution to the problem.

The “informal construction replacement” strategy aims to help clarify property rights through the transitional replacement of informal construction in courtyards and on the basis of safeguarding people’s livelihood, and form the support of Jian Module Renewal of 0.1 with the informal construction demolition of 0.05, in order to realize the improvement of the existing policy system and promote the further relief of Beijing’s old city. Specifically speaking, thefirst is to identify and distinguish the residents with different housing situations in the old city; the second is to conduct classification and implement policies,including informal construction replacement outside the old city, the informal construction replacement in the courtyard or the vacant house.In the work of the courtyards in Yuer Hutong and Fusuijing Hutong, we eradicated the expectations that residents will informally construct subletting loans or obtain compensation income in the future. We also guide residents to replace the informal construction into the kitchen and toilet unit in sparse courtyard. The administrative organ shall impose administrative penalties on residents refusing to enforce the law.

In a word, the “Jian Module Renewal” and“Informal Construction Replacement” are a micro-scale renewal pattern on the basis of the holistic preservation of the old city. It can not only adapt to the basic building space and property rights modulus of the old city, but also gradually clean up the informal construction in the courtyard,finally realizing holistic preservation and human settlement improvement for Beijing’s old city.