商品房預(yù)售許可規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量的實(shí)施

盧國(guó)豪

(珠海市測(cè)繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

近年來，隨著粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要的提出，粵港澳大灣區(qū)已成為國(guó)家發(fā)展的重要空間載體，珠海市也在其中扮演著重要的角色。加之港珠澳大橋的通車以及珠海所處的地理位置，進(jìn)一步加速珠海的房屋開發(fā)建設(shè)，從而滿足人民對(duì)房屋的需求和保障人民正常生活[1]。城市建設(shè)必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃部門審批的方案進(jìn)行建設(shè)施工，如何保證工程能夠順利高效地進(jìn)行，是我們亟待解決的問題[2]。進(jìn)行工程全過程規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量，能有利保證城市建設(shè)井然有序地進(jìn)行，商品房預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)可以保障權(quán)利人的合法權(quán)益。珠海市自實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)制度以來，有效杜絕違法建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

2 商品房預(yù)售許可規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量

商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性，不僅規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也保護(hù)了權(quán)利人的利益。依據(jù)珠海市相關(guān)部門規(guī)定，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)內(nèi)容及檢驗(yàn)的時(shí)間要求，做了詳細(xì)的規(guī)定。規(guī)定建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)或者規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)不符合要求的，不得進(jìn)行后續(xù)工序及后續(xù)工程施工，從而規(guī)范檢驗(yàn)內(nèi)容和程序，提高工作效率[3]。以珠海市某棟商品房為實(shí)例，詳細(xì)介紹預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)。該商品房位于珠海市斗門區(qū)湖心路，建筑物名稱為7#樓，規(guī)劃許可總層數(shù)為11層，建筑物現(xiàn)場(chǎng)施工至8層頂板，達(dá)到預(yù)售許可條件。

2.1 作業(yè)內(nèi)容及時(shí)間節(jié)點(diǎn)

城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督測(cè)繪中對(duì)房屋建設(shè)不同階段都有時(shí)間和檢驗(yàn)內(nèi)容的要求，建設(shè)項(xiàng)目施工到不同的節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)，進(jìn)而保障建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，以及項(xiàng)目后續(xù)工作的順利開展。商品房預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)內(nèi)容：實(shí)地驗(yàn)測(cè)商品房屋已建相關(guān)建筑層(設(shè)計(jì)僅有一種標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，指已建最高建筑層；設(shè)計(jì)有多種標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，指已建最高建筑層和已建中間建筑層)外圍輪廓邊長(zhǎng)或輔助驗(yàn)測(cè)結(jié)構(gòu)外圍輪廓驗(yàn)測(cè)點(diǎn)坐標(biāo)、已建最高層結(jié)構(gòu)頂板上緣高程，檢核已建相關(guān)建筑層結(jié)構(gòu)外圍輪廓形狀、外圍輪廓邊長(zhǎng)、已建最高層結(jié)構(gòu)頂板上緣高程、當(dāng)前建設(shè)層數(shù)與規(guī)劃條件是否相符。時(shí)間要求：應(yīng)在低層或多層商品房房屋封頂后、取得商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售許可前實(shí)施；高層建筑在房屋完成地上2/3樓層施工后、取得商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售許可前實(shí)施。

2.2 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及精度要求

房屋預(yù)售許可規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及珠海市地方標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)則，制定適合珠海特色的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)采用GPS-RTK布測(cè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)平面控制網(wǎng)時(shí)，GPS-RTK規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)控制點(diǎn)相對(duì)于起算點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不得大于 ±5.0 cm[3]。建設(shè)工程驗(yàn)測(cè)點(diǎn)驗(yàn)測(cè)限差規(guī)定：建(構(gòu))筑物驗(yàn)測(cè)點(diǎn)相對(duì)于許可點(diǎn)位，驗(yàn)測(cè)限差規(guī)定為 ±21 cm[4]。建設(shè)工程層高驗(yàn)測(cè)限差規(guī)定：房屋建筑物檢驗(yàn)層高相對(duì)于許可層高，檢驗(yàn)限差規(guī)定為 ±6 cm[5]。房屋建筑物驗(yàn)測(cè)點(diǎn)高程驗(yàn)測(cè)限差規(guī)定：房屋建筑物驗(yàn)測(cè)點(diǎn)驗(yàn)測(cè)高程相對(duì)于許可高程，驗(yàn)測(cè)限差規(guī)定為 ±14 cm[6]。

2.3 資料準(zhǔn)備

在實(shí)施商品房預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)外業(yè)測(cè)量之前，應(yīng)核查委托單位送達(dá)的建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)文件和圖件是否完備齊全，核查內(nèi)容為：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其紅線圖、《建筑工程施工許可證》、經(jīng)相關(guān)規(guī)劃部門審批加蓋公章的總平面圖、分層平面圖、大樣圖、立面圖、剖面圖等報(bào)建圖紙。施工單位還需要提供商品房預(yù)售許可之前該棟建筑物規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)各個(gè)環(huán)節(jié)的檢驗(yàn)成果報(bào)告，查看其各項(xiàng)指標(biāo)檢驗(yàn)結(jié)果是否符合要求，符合要求的再進(jìn)行商品房預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)。

2.4 外業(yè)數(shù)據(jù)采集

在商品房預(yù)售許可檢驗(yàn)之前，該項(xiàng)目已經(jīng)完成了首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層(±0)規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)測(cè)量[3]，此項(xiàng)規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)已將平面驗(yàn)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn)，故在商品預(yù)售許可檢驗(yàn)不再對(duì)平面驗(yàn)測(cè)點(diǎn)的坐標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。根據(jù)檢驗(yàn)內(nèi)容對(duì)檢驗(yàn)層結(jié)構(gòu)外圍邊長(zhǎng)進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集，以及對(duì)其已完成建筑物的高程及層高進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集，即完成第8層外圍邊長(zhǎng)的量取以及(±0)層至第8層的層高及高程，

對(duì)于建筑物高程的測(cè)量可以采用兩種方法：直接使用校核沒問題的全站儀進(jìn)行測(cè)量；另一種則是利用測(cè)距儀量測(cè)層高，結(jié)合(±0)層的高程計(jì)算得出建筑物每層的高程。從而得到商品房預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)的各項(xiàng)詳細(xì)數(shù)據(jù)。

2.5 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理繪圖

根據(jù)上述外業(yè)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行內(nèi)業(yè)整理繪制圖表，生成商品房預(yù)售許可檢驗(yàn)報(bào)告。因外業(yè)觀測(cè)環(huán)境的影響、施工工藝的限制，所以現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)到的數(shù)據(jù)在內(nèi)業(yè)繪圖時(shí)并不能完全地閉合，所以要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的平差處理，進(jìn)而與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的房屋外圍輪廓邊長(zhǎng)進(jìn)行比較如表1所示，最終繪制出相關(guān)建筑層結(jié)構(gòu)外圍輪廓驗(yàn)測(cè)邊及驗(yàn)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位略圖如圖1所示，完成預(yù)售檢驗(yàn)層規(guī)劃邊長(zhǎng)的檢測(cè)。為了規(guī)范建設(shè)單位施工行為，在商品房預(yù)售許可檢驗(yàn)成果資料中，繪制預(yù)售檢驗(yàn)層圖時(shí)，將現(xiàn)場(chǎng)有梁或中空的位置表示出來，以防出現(xiàn)后期加建或違建現(xiàn)象，繪制相關(guān)建筑層結(jié)構(gòu)外圍輪廓檢驗(yàn)圖如圖2所示。

將外業(yè)通過全站儀觀測(cè)的各自然層的高程，利用委托單位提供的經(jīng)相關(guān)規(guī)劃部門審核的總平面圖、建筑施工立面圖、剖面圖上提供的許可高程及許可層高，計(jì)算得出房屋相關(guān)建筑層高度成果表如表2所示。

相關(guān)建筑層結(jié)構(gòu)外圍輪廓邊長(zhǎng)成果表 表1

補(bǔ)充說明：①許可高程是指依《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的商品房屋±0室內(nèi)地坪豎向定位條件高程和相關(guān)建筑層設(shè)計(jì)層高推算的已建最高層的結(jié)構(gòu)頂板上緣高程；②許可高度是指依《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的商品房屋相關(guān)建筑層設(shè)計(jì)層高推算的、已建最高層結(jié)構(gòu)頂板上緣相對(duì)于±0室內(nèi)地坪的高度。

圖1 相關(guān)建筑層結(jié)構(gòu)外圍輪廓驗(yàn)測(cè)邊及驗(yàn)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位略圖

圖2 相關(guān)建筑層結(jié)構(gòu)外圍輪廓檢驗(yàn)圖(雙實(shí)線：外墻內(nèi)外墻線、單實(shí)線：陽(yáng)臺(tái)邊線或分界中線)

3 結(jié)論與意義

依據(jù)商品房預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)具體測(cè)量?jī)?nèi)容，通過以上的方法和流程，對(duì)外業(yè)采集的數(shù)據(jù)經(jīng)內(nèi)業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的比對(duì)處理得出檢驗(yàn)結(jié)果：建筑物形狀與規(guī)劃許可條件相符；驗(yàn)測(cè)邊長(zhǎng)與規(guī)劃許可條件相符；高程與規(guī)劃條件相符、層高與規(guī)劃條件相符。經(jīng)檢驗(yàn)，各項(xiàng)指標(biāo)均與規(guī)劃許可條件相符，能夠進(jìn)行后續(xù)施工任務(wù)。在整個(gè)商品房預(yù)售許可規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)中，運(yùn)用到的測(cè)量技術(shù)，完全能夠滿足檢驗(yàn)內(nèi)容的需求，進(jìn)而科學(xué)合理高效地完成相應(yīng)的檢驗(yàn)內(nèi)容。

總之，城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督測(cè)繪是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法實(shí)施規(guī)劃?rùn)z驗(yàn)核實(shí)、科學(xué)高效地履行規(guī)劃建設(shè)管理職能的重要技術(shù)手段。規(guī)劃監(jiān)督測(cè)繪的形式和內(nèi)容與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展水平密切相關(guān)。近年來經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的監(jiān)督測(cè)繪以貫穿建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)督管理全過程為目標(biāo)，制訂了地方標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化生產(chǎn)，取得了顯著的執(zhí)法效果和社會(huì)效益，實(shí)施規(guī)劃監(jiān)督測(cè)繪后珠海市違規(guī)建設(shè)發(fā)生率顯著降低，獲得社會(huì)的廣泛認(rèn)可。