我國房地產(chǎn)測繪的研究現(xiàn)狀(1991-2017)
——基于CNKI的文獻計量與內(nèi)容分析

余碧藝

(漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

房屋作為人們賴以生活的重要場所，也是一種人們對家的概念的具體實現(xiàn)，一直以來人們對其都非常重視。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房屋作為一種高價值的商品，交易雙方對獲取房屋及其用地相關信息的需求更加迫切，更需要準確地了解房屋的相關信息。房地產(chǎn)測繪作為服務于房地產(chǎn)行業(yè)的測繪技術手段隨之衍生并發(fā)展壯大。

房地產(chǎn)測繪(也稱房產(chǎn)測繪或房產(chǎn)測量)是通過調(diào)查和測量等手段獲取房屋及其用地范圍、位置、房屋權屬、面積及利用現(xiàn)狀等相關信息并對其進行處理、存儲和應用的一門學科。房地產(chǎn)測繪作為一種法定測繪，不僅具有技術性，同時具有政策性和法律效力。房地產(chǎn)測繪成果經(jīng)過房產(chǎn)行政主管部門確認后，為房產(chǎn)登記、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權糾紛等行為提供具有法律效力的依據(jù)；另外房地產(chǎn)測量成果為房地產(chǎn)評估、征稅、交易和房產(chǎn)抵押等相關服務提供準確的信息；房地產(chǎn)測繪成果同樣可以作為城市規(guī)劃及其他城鎮(zhèn)事業(yè)的基礎數(shù)據(jù)。通過分析房地產(chǎn)測繪的研究現(xiàn)狀，既有利于促進測繪行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又有利于更好地推進城市規(guī)劃、推動城市改造。

1.1 數(shù)據(jù)來源

中國學術期刊網(wǎng)絡出版總庫(CNKI)作為集合國內(nèi)學術期刊的大數(shù)據(jù)庫，承載了各個學科的研究成果，為各學科的發(fā)展提供了豐富的研究資料。本文的統(tǒng)計數(shù)據(jù)源于CNKI，以該數(shù)據(jù)庫“房地產(chǎn)測繪”相關的文獻作為樣本來源。該樣本所屬的期刊種類多樣、樣本容量較大、涵蓋主題豐富，因此統(tǒng)計分析結(jié)果具有較強的代表性。

1.2 樣本選取

樣本的選取經(jīng)過以下方式進行甄選：檢索方式為高級檢索，檢索條件設定為①篇名為“房地產(chǎn)”或“房產(chǎn)”且含“測繪”或“測量”；②并且全文含“測繪”或“測量”一詞；③精確檢索全部期刊來源刊載的文獻；④文獻發(fā)表時間設定為“1991年01月01日～2017年12月31日”。以此為條件在CNKI進行檢索，共檢索到 1 280篇相關文獻。

1.3 研究維度與操作化

本文主要分析房地產(chǎn)測繪的研究概況，主要通過以下三個方面對本文所選樣本進行文獻計量分析：

(1)文獻發(fā)表年代分布：指文獻統(tǒng)計數(shù)量與公開發(fā)表時間的分布關系。通過分析文獻發(fā)表量與年份的關系，總結(jié)房地產(chǎn)測繪相關研究的發(fā)展規(guī)律、研究熱度等。

(2)文獻類型：指文獻的資源類型、學科來源、研究層次等方面的分布情況。房地產(chǎn)測繪成果作為房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)依據(jù)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、投資等各個方面，通過分析相關研究的文獻類型，能夠更好地了解相關行業(yè)或?qū)W科與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的緊密程度等。

(3)研究主體與主題：研究主體是指研究者的姓名、所屬機構(gòu)、所屬基金等。對研究主體進行統(tǒng)計，能夠了解對房地產(chǎn)相關研究的集中程度，以及進行房地產(chǎn)測繪研究的主要機構(gòu)類型等；研究主題指學者試圖闡述的與房地產(chǎn)測繪相關的問題，能夠了解房地產(chǎn)測繪研究方向的發(fā)展歷程和現(xiàn)在房地產(chǎn)測繪研究的熱點問題，并對房地產(chǎn)測繪的發(fā)展趨勢進行判斷。

2 房地產(chǎn)測繪研究成果的文獻計量分析

1991年～2017年，CNKI數(shù)據(jù)庫共收錄房地產(chǎn)測繪相關文獻 1 280篇。通過上文中所提四個方面對其進行計量分析。

2.1 文獻發(fā)表年代分布

各年份的文獻載文量在一定程度上能夠反映各年份相關研究的發(fā)展情況。對本文中收錄的 1 280篇文獻進行統(tǒng)計，文獻載文量在不同年份的分布情況及其變化趨勢如圖1所示。

圖11991～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪相關文獻的數(shù)量變化圖

由圖1可見，我國房地產(chǎn)測繪的研究文獻數(shù)量呈現(xiàn)伴隨波動的總體上升的趨勢。根據(jù)變化較為顯著的年份節(jié)點，將該房地產(chǎn)測繪相關文獻的發(fā)展歷程劃分為以下幾個階段：

(1)起步階段(1991～1998)，該階段CNKI共收錄22篇文獻，年均2.7篇。該階段公開發(fā)表的房地產(chǎn)測繪相關的文獻數(shù)量十分有限，1991年和1992年分別只有1篇相關文獻，之后幾年相對穩(wěn)定。這一階段以討論1991年發(fā)布的房地產(chǎn)測繪行業(yè)規(guī)范《房產(chǎn)測量規(guī)范》研究和應用為主[1，2]。對房產(chǎn)測繪技術應用的研究相對較少。1994年楊慶孚等利用航測方法測繪大比例尺房地產(chǎn)地籍圖，對航測技術在房地產(chǎn)測繪中進行了探究，并取得一定的成果[3，4]。本階段大部分文獻重點討論了行業(yè)規(guī)范的應用及房地產(chǎn)測繪成果管理等方面的問題，一方面總結(jié)行業(yè)規(guī)范應用中存在的問題，另一方面也在為房地產(chǎn)測繪的國家標準規(guī)范的出臺做準備。

(2)波動階段(1999～2006)，該階段共收錄255篇相關文獻，年均36.4篇。相對上一階段已經(jīng)有了長足的發(fā)展，該階段的文獻數(shù)量總體上呈增長趨勢，并呈現(xiàn)出明顯的波動變化。2000年和2004年的文獻量明顯高出其他年份，其中2000年國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》頒布，房地產(chǎn)測繪有了國家的標準規(guī)范，2000年發(fā)表論文的主要是對新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的分析解讀和討論[5]。隨著新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的實施，房地產(chǎn)測繪行業(yè)逐漸市場化，同時出現(xiàn)了一些問題[6]。2004年國家出臺一系列以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊[7]。四川召開房產(chǎn)測繪工作交流會，討論房產(chǎn)測繪的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題和如何促進房地產(chǎn)測繪市場的健康發(fā)展等問題[8]。本階段有關于房地產(chǎn)測繪的研究主要集中在質(zhì)量控制和測繪成果管理這兩個方面。

(3)動態(tài)發(fā)展階段(2007～2017)，該階段共收錄 1 003篇相關文獻，年均91.2篇。本階段雖然存在小幅波動，總體呈現(xiàn)出穩(wěn)定上漲的發(fā)展趨勢。在研究主題方面，這一時期已逐漸分化出測繪技術應用、問題對策、市場化、質(zhì)量管理(質(zhì)量控制)、地理信息系統(tǒng)等核心議題。如張寅探究和討論整合房產(chǎn)和地籍測繪數(shù)據(jù)的實現(xiàn)方法[9]，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的各種元素更好地關聯(lián)起來，促進不動產(chǎn)管理優(yōu)化。

2.2 文獻類型：資源類型與研究層次

經(jīng)統(tǒng)計，房地產(chǎn)測繪的研究成果共涉及6種資源類型。按照發(fā)表文獻的數(shù)量進一步細分，由圖2可見，相關文獻發(fā)表在期刊的有 1 034篇，占到總量的81%，這一結(jié)果與常識相符，作為一個行業(yè)的研究最常用的共享方式就是學術期刊；其次是報紙(134篇)，占總量的11%，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)一直是社會的熱點問題，國家和地方政策對其市場影響較大，得到社會的廣泛關注；本文研究的數(shù)據(jù)樣本和檢索方式均以中文為主，因此作為最直接的學術交流方式，學術會議以國內(nèi)會議(82篇)為主，占總量的6%，國際會議只有區(qū)區(qū)6篇相關文獻；碩博學位論文(24篇)占比較少，只有2%，其中只有一篇博士學位論文，該文獻主要討論近景攝影測量技術應用于房產(chǎn)測繪與建筑物三維建模過程中的可行性與相應的技術細節(jié)，重點在于應用技術的研究，房產(chǎn)測量只是其研究的一部分[10]。這與房地產(chǎn)測繪的商業(yè)性質(zhì)有關，作為一個學科分支，其技術手段主要來源于測繪科學與技術，并注重測繪技術在房地產(chǎn)行業(yè)的應用與實踐。

圖2 1992年～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻的資源類型分布圖

房地產(chǎn)測繪作為一項服務于房地產(chǎn)行業(yè)的技術應用，其技術手段的研究重心依然是測繪工程技術。表1統(tǒng)計了CNKI中房地產(chǎn)測繪相關文獻的學科分布情況(排名前9)，從中可以看出，相關文獻集中在自然地理學與測繪學、建筑科學與工程以及宏觀經(jīng)濟管理與可持續(xù)發(fā)展這三個學科，分別占到42.42%、35.78%與34.61%，其中還有存在部分交叉學科的研究；房地產(chǎn)作為一種高價值固定資產(chǎn)，同樣備受投資行業(yè)的關注，占比達到26.48%；其他學科相對較少，如計算機軟件及計算機應用(占比9.84%)在房地產(chǎn)測繪中的研究主要集中在計算機輔助成圖[11]和地理信息管理方面[12]。

1992年～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻的學科分布表 表1

圖31991年～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻的研究層次分布圖

通過相關文獻學科分布的分析，可知房地產(chǎn)測繪研究的重點一直在其技術升級與應用方面。通過對樣本的研究層次進行分析，如圖3可知，房地產(chǎn)測繪的研究重點和方向一直在工程技術(自科)(564篇)，占比接近總量的一半；其次，房地產(chǎn)測繪成果多為房地產(chǎn)行業(yè)的基礎數(shù)據(jù)，有其特殊性，對其行業(yè)發(fā)展方向的研究顯得尤為重要，因此行業(yè)指導(社科)(193篇)層次的研究次之；基礎與應用基礎研究(自科)(132篇)側(cè)重于測繪技術在房地產(chǎn)測繪中的應用；基礎研究(社科)側(cè)重于房產(chǎn)測繪成果在房地產(chǎn)行業(yè)的應用。由此可見，房地產(chǎn)測繪的研究層次可劃分為自科和社科兩個大類，自科類部分主要研究測繪技術在房地產(chǎn)測繪中的應用，對其測量方法和測量精度的研究；社科類主要集中于房產(chǎn)測繪成果在房地產(chǎn)行業(yè)的應用與其市場政策的研究。

2.3 研究主體與主題

測繪行業(yè)規(guī)范《房產(chǎn)測量規(guī)范》于1991年頒布實施[13]，自此CNKI開始出現(xiàn)于房地產(chǎn)測繪相關的研究文獻。通過對樣本的作者和機構(gòu)的統(tǒng)計(如表2所示)，發(fā)現(xiàn)作者及其所屬機構(gòu)比較分散，發(fā)文量較多的馮學智、梁進程和遲進軍的研究方向側(cè)重于房產(chǎn)測繪的信息管理方向；何宗宜、何左偉的研究側(cè)重于房地產(chǎn)測繪的技術應用[14]。

1991～2017年CNKI房地產(chǎn)測繪文獻的研究主體統(tǒng)計(排名前15位) 表2

在研究機構(gòu)的統(tǒng)計中，發(fā)文量排在前15的機構(gòu)只有武漢大學一所高校，其研究方向更加側(cè)重于測繪新技術在房地產(chǎn)測繪中的應用探索[14]和房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[15]。其余14個機構(gòu)均是測繪生產(chǎn)單位，其研究主要討論實際生產(chǎn)過程中存在的技術問題和政策問題。

通過統(tǒng)計樣本的基金資助情況，發(fā)現(xiàn)在1 280篇文獻中，只有4篇獲得國家自然科學基金資助；陳洋等關于房產(chǎn)測繪平面圖系統(tǒng)的實現(xiàn)研究[16]獲得建設部科技計劃項目和國家科技攻關計劃的資助；通過國家高技術研究發(fā)展計劃(863計劃)的資助，石強等探討了關于房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)的設計構(gòu)想與實踐[17]；其他資助基金有：湖南省教委科研基金、寧夏自然科學基金各資助1篇。

通過對樣本的作者、機構(gòu)和支持基金的分析，能夠發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)測繪作為測繪科學與技術專業(yè)的一個分支服務于房地產(chǎn)行業(yè)，其研究多結(jié)合生產(chǎn)實際過程中的問題，對房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的依賴性較強。

3 房地產(chǎn)測繪研究成果的內(nèi)容分析

對文獻研究主題進行內(nèi)容分析，有助于更好地了解房地產(chǎn)測繪問題的研究熱點，從而準確、全面地把握該領域的研究方向和發(fā)展趨勢。目前有關房地產(chǎn)測繪研究的視角和切入點較多，因此對于研究主題和領域的準確細分較有難度。通過共詞分析方法，確定CNKI數(shù)據(jù)庫關于房地產(chǎn)測繪的研究主題，當前房地產(chǎn)測繪的主題以技術應用為主，并分化出地理信息系統(tǒng)、問題對策、質(zhì)量管理(或質(zhì)量控制)等核心議題。

房地產(chǎn)測繪的研究主要集中在兩個方向，一是對房地產(chǎn)測繪過程中對規(guī)范的解讀研究，在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，人們對于建筑美學的追求越來越強烈，建筑物的形狀趨于不規(guī)則，建筑空間結(jié)構(gòu)的劃分界定愈發(fā)模糊，這對房產(chǎn)面積的測算帶來一定的困難；二是對測繪技術應用的研究，隨著測繪技術的發(fā)展，測繪手段日益多樣化，這些測繪技術也給房地產(chǎn)測繪帶來了一定的便利性。從傳統(tǒng)的全站儀測量，衛(wèi)星定位系統(tǒng)的應用到近景攝影測量和三維掃描等技術在房產(chǎn)測繪行業(yè)的應用，都推動著房地產(chǎn)測繪行業(yè)的進步。地理信息系統(tǒng)的應用能夠更好地管理房地產(chǎn)測繪成果，并對已有信息進行對比分析，能夠建立更全面的房產(chǎn)管理系統(tǒng)。

房地產(chǎn)測繪是一種權籍測繪，是對房屋權屬的界定。房地產(chǎn)測繪成果作為房地產(chǎn)市場和政府不動產(chǎn)登記的基礎數(shù)據(jù)依據(jù)，其技術發(fā)展水平對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有著深遠的影響。隨著房地產(chǎn)突飛猛進的發(fā)展，在一些中小城市，房地產(chǎn)測繪的技術手段和質(zhì)量控制制度并不完善，制約著其房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)測繪成果作為重要的基礎資料，共享性不高，在不同類型的測繪工作中，一些基本信息無法共享，造成測繪資源和人力資源的浪費。在進行多證合一的背景下，房地產(chǎn)測繪成果與地籍測繪成果的合并過程中，可能出現(xiàn)共同測繪信息不符的情況。由于地區(qū)發(fā)展和政策原因，房地產(chǎn)測繪在依據(jù)國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》的同時，還要根據(jù)地方性法規(guī)進行測繪作業(yè)，會增加對房產(chǎn)測繪規(guī)范的解讀和判斷的難度。

房地產(chǎn)行業(yè)事關民生和個人歸屬感和幸福感，房產(chǎn)作為一種高價值的固定資產(chǎn)和精神寄托，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，對房地產(chǎn)測繪提出了更高的質(zhì)量控制要求。保證房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量顯得尤為重要，對房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量控制一直是一個研究熱點。

4 總結(jié)與討論

通過對1991年～2017年國內(nèi)發(fā)表的房地產(chǎn)測繪的研究成果進行梳理與分析。發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)測繪的研究熱度隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起、發(fā)展而高漲，同時對房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量要求更高。房地產(chǎn)測繪的研究主要分為兩部分：一方面是房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)測繪的指導和影響；另一方面是對技術應用和測繪成果管理的研究。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)測繪的成果質(zhì)量提出了更高的要求，同時測繪技術的發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)測繪的效率和質(zhì)量。權籍測繪成果的整合和統(tǒng)一管理及應用對提高效率和成果質(zhì)量有著重要的作用。