長(zhǎng)租公寓去向何方？

陳劍

長(zhǎng)租公寓行業(yè)剛剛在中國(guó)興起，在過去兩三年內(nèi)發(fā)展迅速，但是從2018年開始，接連爆發(fā)“甲醛超標(biāo)”“租金貸爆雷”“資金鏈斷裂”等問題，引起了輿論、公眾、和政府的極大關(guān)注。中國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)究竟往何處去，政府應(yīng)該如何監(jiān)管、引領(lǐng)、并推動(dòng)其健康發(fā)展，是當(dāng)前不可回避的問題。

2018年年初，投資界都被一則新聞?wù)痼@了：鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌自如宣布完成獲得40億元人民幣A輪融資。這在其他創(chuàng)業(yè)公司是很難想象的數(shù)字，自如的A輪融資額是其他能夠進(jìn)入A輪的企業(yè)的100倍還多，這說明資本是多么看重這個(gè)行業(yè)，以及自如在行業(yè)中的地位。當(dāng)時(shí)，幾乎所有的投資人都認(rèn)為長(zhǎng)租公寓企業(yè)，借助政府“房住不炒”政策的支持，滿足城市新市民的租房需求，一定是未來數(shù)年的投資風(fēng)口。

但是，從2018年8月以來，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)云突變。關(guān)于長(zhǎng)租公寓的負(fù)面新聞接連爆發(fā)，整個(gè)行業(yè)面臨著前所未有的公關(guān)危機(jī)和生存壓力。長(zhǎng)租公寓的負(fù)面評(píng)價(jià)和質(zhì)疑聲音主要有三個(gè)方面。

最被詬病的就是空氣污染物超標(biāo)。自2018年以來，杭州一名白領(lǐng)和南京一名兒童都在入住自如長(zhǎng)租公寓后罹患白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的房屋室內(nèi)甲醛超標(biāo)有關(guān)。在筆者小規(guī)模的調(diào)查范圍內(nèi)，都市的年輕白領(lǐng)接受長(zhǎng)租公寓的最大障礙還是房屋裝修的安全性考慮。

其次是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理不善。部分長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)消費(fèi)者，通過與其合作的第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，以消費(fèi)者的信用風(fēng)險(xiǎn)換取其資金保障。由于高價(jià)收房或者空置率管理不當(dāng)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，從而引起房東和租客的糾紛，近期出事的鼎家和寓見都是在租金貸上栽了跟頭。

長(zhǎng)期來看，盈利模式不明朗也為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展蒙上陰影。某些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)基本不盈利，甚至不惜一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)租金倒掛，靠快速擴(kuò)張和在資本市場(chǎng)“講故事”生存。在大量社會(huì)資本涌入住房租賃市場(chǎng)的背后，由于欠缺準(zhǔn)入門檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及法律法規(guī)，市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊的問題日漸突出。目前，已出現(xiàn)多家租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善、卷錢跑路的亂象。

長(zhǎng)租公寓，昨天還是政府眼中的乖孩子，資本市場(chǎng)上的弄潮兒，今天怎么就變成了吸血怪獸，或是像龐氏騙局的金融騙子呢？凡是存在的，都有其合理性。在進(jìn)行道德判斷之前，先做一下事實(shí)判斷，分析一下長(zhǎng)租公寓存在的合理性是什么？

首先當(dāng)然是租房的穩(wěn)定性，這是許多租客最為最看重，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)能夠提供，而個(gè)人房東無法提供的便利。目前，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓分為集中式、分散式、自建托管式。其中分散式能夠提供的穩(wěn)定性最差，但是至少也能達(dá)到3-5年，對(duì)于需要租房穩(wěn)定性的租客，這就滿足了不小的剛需。租房的安全性，無疑也是長(zhǎng)租公寓能夠提供的另一項(xiàng)便利。

另外，有的長(zhǎng)租公寓，尤其是集中式，做社群運(yùn)營(yíng)都是重要方向：根據(jù)租客的教育背景和經(jīng)歷等幫忙匹配到有類似經(jīng)歷或者至少能聊得起來的同租伙伴也確實(shí)有一定的吸引力。而長(zhǎng)租公寓根據(jù)大數(shù)據(jù)匹配是可以做到這點(diǎn)的。

某些品牌長(zhǎng)租公寓提供的配套服務(wù)，家居服務(wù)、交友需求、娛樂需求等都從運(yùn)營(yíng)商這里得到“一攬子”解決，這都是傳統(tǒng)個(gè)人租房所不能提供的。

穩(wěn)定性、安全性、社交需求，配套服務(wù)，這些恐怕都是長(zhǎng)租公寓行業(yè)解決的確確實(shí)實(shí)的痛點(diǎn)，而這些痛點(diǎn)在目前以個(gè)人房東為主體的租房市場(chǎng)上是沒有別的途徑解決的。因此，政府需要做的，是疏解而不是禁止，是規(guī)范而不是叫停。