理性推進未來社區(qū)建設

□丁成勇 張瑾

未來社區(qū)作為一個新生事物，建設中面臨著土地難出讓、場景難融合、資金難平衡、項目難實施等問題，亟需謀劃新思路

今年1月，浙江省在全國率先提出建設未來社區(qū)；3月，正式印發(fā)了《浙江省未來社區(qū)建設試點工作方案》；6月，啟動了24個未來社區(qū)試點項目建設。未來社區(qū)以人民對美好生活向往為中心，主要建設內(nèi)容是“三化九場景”，即圍繞人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三大價值坐標，打造未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、交通、低碳、建筑、服務、治理等九大場景。未來社區(qū)建設將有效破解當前社區(qū)存在的諸多難題，拉動有效投資，成為實現(xiàn)浙江省“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活”（簡稱“兩高”）目標的有效載體。未來社區(qū)作為一個新生事物，研究未來社區(qū)項目的特點并分析項目實施過程中存在或即將面臨的問題，對于建設和繁殖未來社區(qū)具有積極意義。

未來社區(qū)的由來

目前社區(qū)普遍存在的重房產(chǎn)而輕人文，鄰里關系淡漠，優(yōu)質(zhì)教育稀缺，社區(qū)醫(yī)療“看不好”，創(chuàng)業(yè)辦公與居住設施環(huán)境不佳，建筑品質(zhì)不高，公共場所與交流平臺不足，停車難、交通出行不便，用能效率不高，物業(yè)收費與服務不匹配，社區(qū)治理效率不高等問題，已成為浙江省“兩高”建設的短板和痛點。而未來社區(qū)建設秉承著以人為核心的理念，以社區(qū)全生活鏈的服務需求為宗旨，同步推進現(xiàn)實和數(shù)字孿生社區(qū)建設，打造以“三化九場景”為導向的新型城市功能單元。未來社區(qū)的建設，一方面能改善大民生，有序推進解決老舊小區(qū)“老大難”等問題，創(chuàng)建未來生活的新格局，提升大灣區(qū)高端人才落戶吸引力；另一方面能發(fā)展大產(chǎn)業(yè)、拉動投資、激活民間投資。

未來社區(qū)建設面臨的難題

土地難出讓。目前，我國土地使用權出讓常用招、拍、掛三種方式，而未來社區(qū)建設強調(diào)的是總體形態(tài)，涵蓋九大場景實施，傳統(tǒng)的土地使用權出讓方式已經(jīng)不能適應未來社區(qū)建設要求，若采用大區(qū)塊帶方案出讓土地的方式，就要突破現(xiàn)有的土地規(guī)劃和出讓面積限制問題，而且還要滿足方案、規(guī)劃、監(jiān)管等要求。主要存在以下問題：一是相關的編制指南尚未明確，易出現(xiàn)方案編制深度不夠。二是可能出現(xiàn)利用“帶方案”出讓來圈定招商對象，為權力尋租提供便利。

場景難融合。未來社區(qū)建設是一個涉及面極廣、建設周期長的復雜的系統(tǒng)工程，僅僅依靠一個普通房產(chǎn)開發(fā)商的力量是遠遠不夠的，必須聯(lián)合設備、數(shù)字等多個專業(yè)開發(fā)商進行打造。影響未來社區(qū)建設質(zhì)量的關鍵是項目前期工作，若未處理好九大場景間的關系、未深入分析各大場景資源的植入點位，后期會面臨場景融合性缺乏、功能性散弱的情況。如在建筑、交通等硬件場景設計上無法容納各軟件場景指標的配套要求，則會對項目實施和運營造成不利的影響，達不到未來社區(qū)建設的初衷。又如，未同步強化社區(qū)基礎配套設施建設、未及時形成良好的社區(qū)生態(tài)，可能會使部分創(chuàng)業(yè)者缺乏歸屬感，從而導致人才流失。再如社區(qū)文化發(fā)展的相對滯后，將會嚴重制約未來社區(qū)的可持續(xù)融合發(fā)展。

資金難平衡。未來社區(qū)一般在50-100公頃為規(guī)劃單元（試點實施單元不低于20公頃）的范圍內(nèi)實施，要求實現(xiàn)三大資金平衡，即投資和資金平衡、運營財務平衡、全生命周期和物業(yè)運營資金平衡（“0”物業(yè)費）。未來社區(qū)建設量大內(nèi)容多，在實施、運營過程中必定要消耗大量資金，項目前期若不進行充分論證并考慮最不利情形和資金冗余度，一旦資金短缺，將會導致項目實施中斷或運營風險。另外，未來社區(qū)在基礎設施建設、人才引進、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項目推進等方面都需要大量的資本投入，如果政府的招商引資能力弱、投資融資平臺作用小以及民間投資少，將會導致未來社區(qū)建設過程中資金供應不足，缺乏資本的支持。

項目難實施。從未來社區(qū)的九大場景建設要求來看，它是一個涉及多領域、多部門的綜合型項目。對于一個新興事物的誕生，如果按照傳統(tǒng)的方式進行，預計會面臨以下難題：一是缺乏系統(tǒng)性、統(tǒng)籌性、協(xié)調(diào)性的項目規(guī)劃，使得建設項目進入后期才發(fā)現(xiàn)空間規(guī)劃不符合九大場景指標要求；二是現(xiàn)階段投資建設項目前期報批程序難以突破，各項繁雜報批工作環(huán)環(huán)相扣，周期較長；三是長期來形成的“部門分割，條塊分治”管理模式難以打破，導致未來社區(qū)建設難出理想效果。

未來社區(qū)建設需要新思路

突破現(xiàn)狀，創(chuàng)新建設。對于規(guī)劃新建類的未來社區(qū)，可以選擇參照“標準地”的相關做法，實行建筑方案先行的帶方案土地出讓模式。按照市場機制的運行規(guī)則，應當遵循“利益均衡、管理簡便、運行良好”的原則。首先圈出地塊，通過公開招標篩選出有實力的，且能充分融合九大場景的設計單位，由其對未來社區(qū)建筑方案進行主導性設計，并可聯(lián)合未來社區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟進行輔助性設計。提煉建筑、低碳、交通等關鍵性指標，形成土地出讓方案。其次是加強管理，制定履約監(jiān)管協(xié)議并將其列入土地出讓條件，做好全程監(jiān)控，及時預警，結合方案審核以及專項督查、中間驗收、竣工驗收、履約保證金制度和誠信體系建設，加強對投標方案各項指標落實的監(jiān)管，并將強制性指標作為后續(xù)監(jiān)管的重點對象。

整合場景，突出重點。按照“規(guī)劃同圖、建設同步、運管同體”的原則推進未來社區(qū)建設，確保規(guī)劃對接順暢，實施時序一致。通過線上線下社區(qū)共建共享模式，成為“你中有我、我中有你”的社區(qū)建設新模式。一是在實施階段，要充分考慮近期與遠期、局部與整體、必須與可能、共性與個性、地上和地下等關系，合理的配置各方資源。二是做好周邊產(chǎn)業(yè)分析，引進人才數(shù)的測算；加快交通、教育、醫(yī)療、文化等基礎配套設施建設，吸引更多的高精尖人才聚集；全面落實引才優(yōu)惠政策，建議推出政策性限價商品房，限定特定的人才購買對象，政府補貼一部分，由個人購買。三是整合統(tǒng)一社區(qū)和居委會的邊界，圍繞以黨建引領，社區(qū)自治配合數(shù)字化精益管理的創(chuàng)新機制。提倡居民共建設、共治理、共分享，形成未來社區(qū)特色的居民自治的文化氛圍。

多渠籌資，保障平衡。一是廣辟融資渠道。充足的資本是未來社區(qū)建設的強大支撐，社區(qū)可以通過PPP、眾籌、發(fā)展基金等方式，探索形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟支撐的可持續(xù)未來社區(qū)建設模式，鼓勵和支持優(yōu)質(zhì)的國資、民資、外資共同參與建設運營。二是維持資金平衡?？煽紤]通過政府返還一部分的出讓金，進行項目補貼。同步出售、出租營業(yè)性用房，管理費收取等方式，以維持建設、運營期的資金平衡。三是確?！爸惨P”。政府需引進創(chuàng)新未來社區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)、文化事業(yè)的及符合未來社區(qū)發(fā)展的招商機制和運作機制，快速聚集人氣，確?！爸病焙笪磥砩鐓^(qū)的快速形成和繁榮。

強化組織，協(xié)同推進。積極踐行“最多跑一次”改革，形成“規(guī)劃不再打架，審批不再等待，部門不再推諉”的良好氛圍。一是按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、突出重點的要求，可嘗試推行“多規(guī)合一”，形成“1+1+1+N”的體系，即“總規(guī)+控制性詳規(guī)+未來社區(qū)場景（景觀）設計+N個專題”。二是將原本多部門之前有沖突又繁瑣的審批環(huán)節(jié)，統(tǒng)一到信息平臺進行，一些審批項目進行取消、合并，各主體部門之間實現(xiàn)跨部門一站式服務。對于審批中介機構，實行限時服務。三是鼓勵優(yōu)先采取“項目全過程咨詢+工程總承包”管理服務方式。合理運用數(shù)字化管理模式，包括對工程建設質(zhì)量、進度、安全等方面采用精細化管控，實現(xiàn)建設過程統(tǒng)籌管理。必要時可成立領導小組和工作專班，抽調(diào)規(guī)劃、國土、住建、交通、財政等部門的相關人員，解決好未來社區(qū)建設、資金、運營等問題，確保未來社區(qū)建設工作有特點、可實施、可持續(xù)。