新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化之我見(jiàn)

摘 要：社會(huì)的進(jìn)步促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)也面臨地企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)存的問(wèn)題，探究了新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化策略，希望為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化提供參考意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；優(yōu)化策略

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)存的問(wèn)題

（1）缺乏高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然風(fēng)生水起，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，其中一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題就是缺乏高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。從其實(shí)際的表現(xiàn)形式上看主要分為兩個(gè)方面。一方面，財(cái)務(wù)管理機(jī)制過(guò)于重視項(xiàng)目成本的控制以及資金的流出，因而造成了財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容以及形式過(guò)于單一的局面。除此之外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌資、財(cái)務(wù)分析以及資產(chǎn)管理等諸多方面普遍存在能力不足的情況，因而使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中不僅存在企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督不到位的問(wèn)題，還存在財(cái)務(wù)管理機(jī)制相對(duì)較為混亂的危險(xiǎn)局面。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房銷售以及項(xiàng)目的施工情況較為重視，而相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理的重視程度明顯不足，因而企業(yè)財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中普遍存在財(cái)務(wù)管理分工不明確、管理制度不完善以及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足等諸多問(wèn)題。

（2）資金流動(dòng)性有待提高

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響較為嚴(yán)重，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，因而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資金回籠時(shí)間較長(zhǎng)，資金流動(dòng)性較弱等問(wèn)題。由于這一問(wèn)題的存在，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債越來(lái)越嚴(yán)重，從而使得資金流動(dòng)性進(jìn)一步減弱。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道較為單一也是企業(yè)面臨的一個(gè)問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是從當(dāng)?shù)氐你y行中進(jìn)行貸款，每月固定的利息支出導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，并且可能威脅企業(yè)的發(fā)展。

（3）籌資過(guò)程的資本結(jié)構(gòu)合理性有待加強(qiáng)

資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化能夠有效地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在其籌資過(guò)程中存在資本結(jié)構(gòu)不夠合理的問(wèn)題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際工作中，其籌資主要是以負(fù)債投資的形式進(jìn)行，這種高負(fù)債的結(jié)構(gòu)不僅給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，還進(jìn)一步造成了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低。

（4）稅收安排的科學(xué)性有待完善

隨著營(yíng)改增政策的施行，很多企業(yè)的稅率發(fā)生了較大的變化，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)。在這種新形勢(shì)的大背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不能及時(shí)調(diào)整自身的稅收管理以及籌劃方案，再加上在日常財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中缺乏對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的合理預(yù)測(cè)，會(huì)因此造成企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額減少而致使其納稅較多的問(wèn)題。除此之外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，常常不能從企業(yè)整體進(jìn)行稅務(wù)籌劃，因而容易引發(fā)由于某一環(huán)節(jié)的問(wèn)題而影響其他環(huán)節(jié)的稅費(fèi)支出增多的問(wèn)題。這兩個(gè)問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而其根本原因是稅收安排的科學(xué)性和合理性不足。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化策略

（1）完善財(cái)務(wù)管理制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在項(xiàng)目中的資金投入成本較高，因而如何將投入的資金達(dá)到效益最大化和最優(yōu)化是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的關(guān)鍵問(wèn)題。面對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不夠完善的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)其財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行進(jìn)一步完善，一方面是對(duì)原有的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行梳理，另一方面是從多方面對(duì)原有的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行修訂和完善，比如從籌資決策機(jī)制、預(yù)算管理機(jī)制等方面作為切入點(diǎn)，從而確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的科學(xué)有效性。

（2）加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管控

加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管控的主要目的是提高企業(yè)流動(dòng)資金的使用效率，從而保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際工作中，主要從三方面入手加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控。首先，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)要做好內(nèi)部控制，以防止由于個(gè)人舞弊的問(wèn)題而造成項(xiàng)目成本增加的情況。其次，對(duì)于在建的項(xiàng)目要嚴(yán)格做好預(yù)算控制工作，保證施工款的撥付和施工的合格進(jìn)度二者相互匹配，從而防止項(xiàng)目成本增加的現(xiàn)象。再者，對(duì)于項(xiàng)目施工的人員需要進(jìn)行嚴(yán)格地篩選，分別從人文素質(zhì)和專業(yè)水平兩方面入手，以杜絕施工過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)也有利于資金回籠速度的提升從而有效解決資金流動(dòng)性較弱的問(wèn)題。

（3）合理進(jìn)行負(fù)債投資

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理地進(jìn)行負(fù)債投資能夠優(yōu)化其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，關(guān)于如何進(jìn)行負(fù)債投資，主要從兩個(gè)方面入手。一方面，通過(guò)采用科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)決策方案保證融資方案的合理性，同時(shí)保證其風(fēng)險(xiǎn)最小。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資現(xiàn)象普遍，因此企業(yè)最好拓寬其融資渠道，從降低負(fù)債融資的角度來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)其自身的資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整。總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題存在已久，財(cái)務(wù)管理有關(guān)人員需要對(duì)其進(jìn)一步研究，通過(guò)對(duì)其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整提高財(cái)務(wù)管理的水平。

（4）優(yōu)化企業(yè)稅收管理和籌劃

由于政策的變化，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)合理的應(yīng)對(duì)，因而在實(shí)際工作中還存在一些問(wèn)題。對(duì)于優(yōu)化營(yíng)改增之后的企業(yè)稅收管理和籌劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵在于取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的金額。因此企業(yè)在實(shí)際工作中，對(duì)于供應(yīng)商的選擇上以增值稅的一般納稅人為主，并且在工人的選擇上以勞務(wù)派遣的形式為主。通過(guò)這種方式，能夠很大程度地降低企業(yè)的稅負(fù)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡(jiǎn)介：李寶善，1973年10月，男，漢，湖北孝感，財(cái)務(wù)總監(jiān)/中級(jí)會(huì)計(jì)師，南京維泓置業(yè)有限公司，財(cái)務(wù)管理。