集中式長(zhǎng)租公寓改造類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究
——以龍湖冠寓為例

霍成，張萬(wàn)昆

（河北科技大學(xué)，石家莊 050018）

一、長(zhǎng)租公寓簡(jiǎn)介

近年來(lái)在政策及資本的支持下，隨著租賃市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，長(zhǎng)租公寓也快速進(jìn)入黃金時(shí)代，尤其是黨的十九大報(bào)告中明確堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。響應(yīng)政策號(hào)召，包括創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店運(yùn)營(yíng)商在內(nèi)的多方主體開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，龍湖冠寓便是其中的典型代表（圖1、圖2）。長(zhǎng)租公寓在居住形式上分為“集中式長(zhǎng)租公寓”和“分散式長(zhǎng)租公寓”。集中式長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目營(yíng)造一般是將快捷酒店、寫字樓等樓體整棟或者其中部分樓層從業(yè)主方收購(gòu)或租賃過(guò)來(lái)加以改造，使其成為集中式居住的長(zhǎng)租公寓形態(tài)。

二、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品基本邏輯

長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位往往是多種因素綜合下尋求產(chǎn)品最優(yōu)解的過(guò)程，當(dāng)產(chǎn)品經(jīng)理在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，往往收到各職能的不同訴求，例如財(cái)務(wù)部門會(huì)提出戶型越小，對(duì)應(yīng)的房間套數(shù)越多，總收益越高；造價(jià)采購(gòu)部門則認(rèn)為，戶型越小，隔墻衛(wèi)生間的密度越大，單方成本將會(huì)極速升高；門店運(yùn)營(yíng)部門也會(huì)認(rèn)為大房間會(huì)帶來(lái)高租金運(yùn)營(yíng)壓力。就最終的商業(yè)利益而言，不能盈利的產(chǎn)品不是好產(chǎn)品，一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)后我們認(rèn)為：

1.戶型越小項(xiàng)目整體建造成本相應(yīng)越高，一開始的成本投入多少（對(duì)于產(chǎn)品來(lái)說(shuō)即戶型大小），決定著項(xiàng)目的累積盈利的起點(diǎn)。

2.不同的城市，建造成本對(duì)總投入的擾動(dòng)不同。

3.戶型越小收益累積能力越強(qiáng)，在一定范圍內(nèi)，小戶型的確能帶來(lái)更優(yōu)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

4.在一些城市，由于一開始的建造成本占整體投入比例較大，雖然收益累積能力較強(qiáng)，但仍然無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)“回本”，戶型并非越小越好，而存在一個(gè)最優(yōu)中位值。

5.在另一些城市，雖然開始的建造成本較大，但是小戶型的收益累積能力很強(qiáng)，可以在很短的時(shí)間內(nèi)將累計(jì)收益超過(guò)其他方案，隨著時(shí)間增加，戶型越小累計(jì)收益越高，極小的戶型能帶來(lái)極優(yōu)的收益累積。

6.不同城市、不同區(qū)域?qū)?yīng)著不同產(chǎn)品邏輯。

另外，在集中式長(zhǎng)租公寓中為了便于管理和產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制，功能分區(qū)、房間配置等一般會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化固定下來(lái)成為設(shè)計(jì)模塊。因?yàn)樽鈶裘刻靵?lái)往經(jīng)過(guò)公共區(qū)域，因此公區(qū)也是設(shè)計(jì)效果的重點(diǎn)表現(xiàn)區(qū)域，公共區(qū)域一般包含前場(chǎng)活動(dòng)區(qū)與后場(chǎng)服務(wù)區(qū)。前場(chǎng)活動(dòng)區(qū)指前場(chǎng)用于客戶活動(dòng)及服務(wù)的空間，包含輔助功能、休閑娛樂(lè)、生活配套、招租設(shè)備的空間，且包含室內(nèi)搭建、室外搭建的陽(yáng)光房、集裝箱等。其中輔助功能空間包括公共衛(wèi)生間、保潔間、儲(chǔ)藏室等。休閑娛樂(lè)空間一般分為動(dòng)靜兩區(qū)，動(dòng)區(qū)包含接待、水吧臺(tái)、長(zhǎng)桌休閑區(qū)、影音區(qū)、沙發(fā)休閑區(qū)、臺(tái)球區(qū)等。靜區(qū)包含休閑書吧區(qū)、長(zhǎng)條網(wǎng)咖區(qū)等。生活配套空間指公共廚房、公共餐廳、公共洗衣房、公共晾曬區(qū)等提供日常生活服務(wù)的空間。招租設(shè)備空間包括戶外快遞區(qū)、自助設(shè)備區(qū)、自助售賣區(qū)、公共倉(cāng)儲(chǔ)、廣告機(jī)等，為租戶日常提供零售、收取快遞等便民服務(wù)。戶外活動(dòng)空間即指自行車位、停車位、籃球/羽毛球場(chǎng)等場(chǎng)所。后場(chǎng)功能空間包括：強(qiáng)電機(jī)房、弱電機(jī)房、消防控制室、監(jiān)控室、員工辦公室、員工宿舍、更衣室等。

> 圖1 石家莊冠寓和平西路店大戶型樣板間實(shí)景圖

> 圖2 石家莊冠寓和平西路店小戶型樣板間實(shí)景圖

在戶內(nèi)，依據(jù)租戶敏感度在戶內(nèi)物品物料布置過(guò)程中，在床與衛(wèi)生間功能固定的情況下，部品優(yōu)先的順序一般為：衣柜—洗衣機(jī)—寫字臺(tái)—沙發(fā)—櫥柜。在平面排房時(shí)，首先分析建筑柱距、查找尺寸合適匹配的戶型模塊，排房布置隔墻時(shí)，如遇柱子，優(yōu)先布置在戶型內(nèi)走道一側(cè)。當(dāng)分戶隔墻撞窗時(shí)，自覺避讓玻璃，墻可做拐角撞到窗立柱上。在衛(wèi)生間選配時(shí)建議選用裝配式衛(wèi)生間，裝配式衛(wèi)生間具有速度快、安全不漏水、荷載較輕、降低后期加固成本、干法作業(yè)、質(zhì)量穩(wěn)定、耐久性較好，規(guī)避傳統(tǒng)衛(wèi)生間的瓷磚脫落、防水老化等維護(hù)問(wèn)題等優(yōu)點(diǎn)。

三、項(xiàng)目營(yíng)造流程

長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目營(yíng)造過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)會(huì)有投資拓展、客戶調(diào)研、市場(chǎng)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)研發(fā)、工程、造價(jià)采購(gòu)、門店運(yùn)營(yíng)等或類似多個(gè)職能參與其中。設(shè)計(jì)管理工作自意向項(xiàng)目拿地到項(xiàng)目移交運(yùn)營(yíng)籌備開業(yè)全階段都貫穿始終。

在有意向項(xiàng)目后，設(shè)計(jì)及其他部門會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行幾次現(xiàn)場(chǎng)踏勘，明確現(xiàn)場(chǎng)條件、存在的問(wèn)題及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)項(xiàng)目是否具有較好的投資營(yíng)造價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)單平面排房及產(chǎn)品配置梳理，經(jīng)測(cè)算成本數(shù)據(jù)及其他投資指標(biāo)能滿足基本條件后開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙深化工作，之后施工進(jìn)場(chǎng)前會(huì)向其他職能如工程、造價(jià)部門提交藍(lán)圖、物料表等相關(guān)資料并對(duì)總包進(jìn)行圖紙交底等工作。在施工實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理工作主要包含設(shè)計(jì)變更、洽商、簽證等內(nèi)容。在長(zhǎng)租公寓硬裝工程完成且滿足軟裝進(jìn)場(chǎng)條件后便開始軟裝擺場(chǎng)等工作，項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)驗(yàn)收完成后再經(jīng)過(guò)一段籌備時(shí)間項(xiàng)目即可開業(yè)運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于改造類的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在整個(gè)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中項(xiàng)目踏勘是項(xiàng)目前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是整個(gè)項(xiàng)目流程中非常值得投入精力的部分。踏勘的質(zhì)量直接影響后期整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)，好的項(xiàng)目踏勘就是為項(xiàng)目在前期就掃除障礙。因?yàn)楦脑祛愴?xiàng)目多是以使用多年的樓體為改造基礎(chǔ)，涉及到水、電、消防隱蔽管線等設(shè)備設(shè)施，往往難于排查檢驗(yàn)確定其能否繼續(xù)長(zhǎng)期工作，出于成本優(yōu)化的角度很多物品物料會(huì)選擇保留下來(lái)利舊使用，而利舊項(xiàng)物品的確定和清單羅列也是一項(xiàng)較為反復(fù)的復(fù)雜過(guò)程，很多工作需要我們耐心來(lái)仔細(xì)排查、掃除風(fēng)險(xiǎn)，盡管可能耗時(shí)耗力，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)是大有裨益的。

四、設(shè)計(jì)資源管理

設(shè)計(jì)管理是一個(gè)甲乙方多方協(xié)作共同完成一個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)生產(chǎn)的過(guò)程。這里的乙方一般指設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)事務(wù)所等機(jī)構(gòu)。首先，在設(shè)計(jì)資源的管理過(guò)程中，出于節(jié)約成本和提高溝通效率的角度來(lái)看，應(yīng)盡量使設(shè)計(jì)資源本地化，這樣無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)配合還是快速應(yīng)急都能高效推進(jìn)。對(duì)于改造類這種較復(fù)雜的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤為重要。

其次，為了提高工作效率，精確傳達(dá)設(shè)計(jì)意圖，設(shè)計(jì)方多個(gè)專業(yè)之間信息傳達(dá)要同步及時(shí)，快速響應(yīng)反饋，各專業(yè)內(nèi)部之間就問(wèn)題應(yīng)先進(jìn)行信息交流、互換、討論達(dá)成一致意見，避免不必要的溝通時(shí)間和精力的成本浪費(fèi)?？偠灾己玫臏贤?、默契的配合、清晰的項(xiàng)目邏輯、合理的工作計(jì)劃安排、過(guò)硬的專業(yè)能力、豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)是項(xiàng)目成功不可或缺的人為因素，也是設(shè)計(jì)資源管理環(huán)節(jié)自我評(píng)價(jià)的指標(biāo)。

在與設(shè)計(jì)單位的配合過(guò)程中一個(gè)重要且反復(fù)的過(guò)程便是審圖，審圖是把握產(chǎn)品內(nèi)容，審視產(chǎn)品質(zhì)量并反饋提出改進(jìn)意見的直接手段。在設(shè)計(jì)院出圖之后，根據(jù)甲方即建設(shè)方的需求和客戶利益會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓設(shè)計(jì)圖紙的重要部分進(jìn)行關(guān)注。例如：

1.各專業(yè)圖紙是否齊全，信息是否對(duì)等，圖紙配合是否完成？

2.設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的形式、尺寸是否一致？

3.設(shè)計(jì)說(shuō)明中注明的做法是否切合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，是否符合規(guī)范？

4.建造標(biāo)準(zhǔn)、建造配置是否充分考慮成本、施工等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)？

5.重要拆除、安裝節(jié)點(diǎn)、材料收口圖紙是否齊全，做法、位置是否明晰？

6.門頭改造、建筑外墻改造是否滿足城管報(bào)批要求？

7.地面標(biāo)高關(guān)系是否清楚？

8.墻體材質(zhì)、距離、設(shè)備位置是否滿足消防規(guī)范？

9.利舊項(xiàng)清單是否完善、準(zhǔn)確？

10.圖紙物品物料是否與利舊項(xiàng)沖突？

11.暖氣供熱、空調(diào)制冷等功率、位置、數(shù)量是否滿足基本舒適度要求？

12.空調(diào)、暖氣等設(shè)備與精裝裝飾效果是否和諧？

13.設(shè)備之間位置、數(shù)量是否沖突，是否能滿足基本安裝功能？

14.水暖電消防接口、出口，管徑、需用量是否能滿足要求？

15.門禁、監(jiān)控設(shè)置是否合理，到位？

16.公區(qū)吊頂與幕墻的交接面關(guān)系是否美觀？

17.公區(qū)吊頂形式、燈具位置與裝飾柜關(guān)系是否合理？

18.公區(qū)內(nèi)建筑柱是否進(jìn)行了美觀、功能優(yōu)化？

19.標(biāo)識(shí)標(biāo)牌安放位置是否合理？

20.涉電、涉水、涉網(wǎng)設(shè)備（如健身器材、投影儀、水吧等）點(diǎn)位是否預(yù)留、預(yù)留位置是否合理？

21.與運(yùn)營(yíng)相關(guān)設(shè)備如：快遞柜、售賣機(jī)、租賃洗衣機(jī)等是否落實(shí)，水電條件是否預(yù)留？

22.消防控制室設(shè)備是否齊全、合理？

23.健身器材、臺(tái)球桌等使用空間是否合理舒適？

24.木作柜品等深化圖紙是否準(zhǔn)確合理美觀？

25.走廊墻面、地面是否效果豐富，避免素色面過(guò)于單調(diào)？

26.客房電視等外露線路是否有收納空間？

27.客房是否有做晾衣區(qū)空間條件及晾衣方式？

28.客房?jī)?nèi)冰箱避免陽(yáng)光直射。

29.家具家電進(jìn)場(chǎng)時(shí)物品擺放是否依照?qǐng)D紙？

30.噪音污染區(qū)是否有隔音措施？

31.配套商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)是否合理？

32.配套商業(yè)設(shè)備、點(diǎn)位等條件是否合理預(yù)留？

33.項(xiàng)目施工是否會(huì)引起周圍群眾投訴，哪些施工條件的具備需要與外部人員溝通等等。

當(dāng)然，根據(jù)具體項(xiàng)目的具體情況和各專業(yè)的需求，審圖的要點(diǎn)也會(huì)有一定的變化。

五、設(shè)計(jì)管理思維

除了日常具體的設(shè)計(jì)管理工作，我們還要學(xué)會(huì)從工作中提煉出我們的工作方法、工作思想，設(shè)計(jì)管理思維的成長(zhǎng)對(duì)于我們從容應(yīng)對(duì)復(fù)雜問(wèn)題、系統(tǒng)條理地開展工作具有積極的指導(dǎo)作用，這里可以簡(jiǎn)單分享一些有效的設(shè)計(jì)管理思維方式。

1.要有清晰的市場(chǎng)、客戶邏輯，真理來(lái)自于市場(chǎng)、客戶，而不是來(lái)自領(lǐng)導(dǎo)或某個(gè)名義上的職能。

2.要有生意邏輯，長(zhǎng)租公寓是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，設(shè)計(jì)管理的最終目的是設(shè)計(jì)出能盈利的產(chǎn)品。

3.樹立底線意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，堅(jiān)守專業(yè)底線，積極防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

4.輕量化的工作思路，思考如何用最簡(jiǎn)單的辦法解決最復(fù)雜的問(wèn)題。

5.信息交圈，及時(shí)暢通的信息流才能快速高效地解決問(wèn)題，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展。

6.樹立系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)思考意識(shí)，問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)不能被動(dòng)地頭疼治頭，腳疼治腳，好的設(shè)計(jì)管理者應(yīng)該像一個(gè)敏銳的蜘蛛，建立自己的系統(tǒng)管控網(wǎng)絡(luò)，某個(gè)觸點(diǎn)或區(qū)域發(fā)生問(wèn)題時(shí)能快速感知并解決。

總結(jié)

作為一個(gè)新興行業(yè)，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展仍然有待政策的完善和行業(yè)的不斷成熟，作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)中的設(shè)計(jì)管理者，我們要時(shí)刻把握時(shí)代動(dòng)向，苦練內(nèi)功，為青年租客提供更好更優(yōu)質(zhì)的租房產(chǎn)品，讓人民群眾住有所居，居有所樂(lè)。