碧桂園中期業(yè)績表現(xiàn)亮眼充沛現(xiàn)金流造就寬厚“護城河”

穆舟

近些年來，在愈發(fā)嚴格的監(jiān)管調(diào)控下，地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“野蠻生長”時代已悄然退潮，百強名單每年如“走馬燈”一樣不斷變換。不過，盡管樓市風浪不斷，地產(chǎn)行業(yè)頭部公司依然發(fā)揮穩(wěn)定，并不為“降溫環(huán)境”所動搖，而這其中就包括了碧桂園（02007.HK）。

作為目前“國內(nèi)體量最大”的房地產(chǎn)企業(yè)，碧桂園于8月22日披露了2019年中期業(yè)績：上半年實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額人民幣2819.5億元，位居房企銷售業(yè)績榜首。財報披露，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2020.1億元，同比增長53.2%;毛利潤548.6億元，同比增長56.9%;凈利潤230.6億元，同比增長41.3%。此外，上半年碧桂園派發(fā)中期股息每股22.87分，同比每股派息增幅為23.5%，半年派息總額占核心凈利潤的31%。

要知道的是，近幾年來樓市的持續(xù)調(diào)控讓房地產(chǎn)公司活得異常艱難，特別是對于體量巨大的公司而言影響更為明顯，而若能維持穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)且實現(xiàn)高速增長可謂也是一種奇跡，而碧桂園恰恰做到且也做得很好。在一系列增長數(shù)字背后，不僅體現(xiàn)了碧桂園財務(wù)狀況的穩(wěn)健，且也體現(xiàn)了企業(yè)管理層的戰(zhàn)略眼光和公司治理上的嚴格和規(guī)范。

市場定位“獨辟蹊徑”

對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來說，房子建得好、賣得好才是最為根本的。而在這一點上，碧桂園的經(jīng)營策略也一直“另辟蹊徑”，與其他“招保萬金”等房企相比，其一直將重心放在開發(fā)性價比較高的住宅上，著重深耕三四線城市，為老百姓提供優(yōu)質(zhì)的配套與服務(wù)。從碧桂園近些年來快速的發(fā)展速度看，這一市場定位顯然是成功的，其不僅緊緊抓住了購房者的痛點，也為自己找到了精準的市場定位。

長期以來，地產(chǎn)界的不少人并不看好中小城市，認為中小城市的體量較小，然而這種簡單判斷是一種認知上的誤區(qū)，其忽略了我國城鎮(zhèn)化率還遠遠不及發(fā)達國家的事實。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年中國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，而發(fā)達國家高達80%，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有近1400萬人將從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，而這些由農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)的人群，恰恰就是碧桂園得以發(fā)展壯大的深厚的市場基礎(chǔ)。

楊國強曾說過一句話，“建老百姓住得起的好房子”，也正因如此，碧桂園的房子均價并不太高。半年報數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，碧桂園權(quán)益合同銷售均價在每平方米9000元左右，已連續(xù)多年保持低位，體現(xiàn)出其“民生地產(chǎn)”的定位。而在相對平民的均價之下，碧桂園依然獲得非常好的銷售增長業(yè)績，說明其房子銷售是非常出色的。

除市場定位精準之外，碧桂園近年來還將精力放在“提質(zhì)”上。多年深耕三四線，讓碧桂園的開發(fā)銷售模式已經(jīng)形成了一套較為完善的流程和標準。對于碧桂園來說，造“平民房、良心房”一直是其追求和堅持的。

充沛現(xiàn)金流造就寬厚“護城河”

除了牢牢抓住開發(fā)高性價比的房子這一定位之外，近些年來，碧桂園還根據(jù)市場的變化，對自己的資金鏈策做了一些調(diào)整，將經(jīng)營重心從高速擴張轉(zhuǎn)變到加速回款以及穩(wěn)健經(jīng)營上。要知道，對于地產(chǎn)這類“資金驅(qū)動型”、“現(xiàn)金為王型”的行業(yè)來說，現(xiàn)金流的充足與穩(wěn)健關(guān)系到一家地產(chǎn)公司的長期發(fā)展命脈。適當放緩腳步、降低擴張速度，而不再一味追求高擴張、高負債，更有利于在當下的行業(yè)環(huán)境中“避險排雷”，對于碧桂園這樣的“大船”來說，尤其重要。

最新的財報數(shù)據(jù)也體現(xiàn)出碧桂園的這一策略。截至2019年6月底，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款約2659.4億元，權(quán)益銷售回款率高達94.3%;經(jīng)營活動現(xiàn)金流自2016年以來，也已連續(xù)三年半為正，體現(xiàn)了碧桂園創(chuàng)造“真金白銀”的造血能力;此外，公司貨幣資金余額約2228.4億元，占總資產(chǎn)比例達到12.8%，對于短期有息負債的覆蓋比例達2倍，短期償債無憂，而且除“自備資金”之外，公司還另有約3133億元的銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。

除此之外，碧桂園的財務(wù)杠桿水平也比較良好，報告期內(nèi)，碧桂園凈負債率僅為58.5%，同比下降0.5個百分點。這一數(shù)字不僅遠低于70%的財務(wù)杠桿紅線，還比同行業(yè)平均水平低得多。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年A股30家樣本房企平均凈負債率達148.16%，H股30家樣本房企平均凈負債率達115.32%。這體現(xiàn)出碧桂園當下資金鏈的穩(wěn)健性。

要知道的是，在地產(chǎn)行業(yè)中，很多公司為了求規(guī)模，常常大舉負債高速擴張，而對回款、對自身“造血能力”重視寥寥，結(jié)果是這類公司對外部輸血非常依賴，隨著近幾年各項監(jiān)管趨嚴，這類公司的資金鏈就會變得異常緊繃，甚至產(chǎn)生斷裂、爆雷風險。但對于碧桂園來說，這種風險卻非常小。自2016年以來，公司就已在自身“造血能力”以及回款節(jié)奏的把控上著重下功夫，而正是這樣，才使得公司在行業(yè)環(huán)境“變天”的情況下依然保持著快速增長態(tài)勢。

而正是因公司保持良好發(fā)展態(tài)勢和充沛的現(xiàn)金流，也使得自己獲得更多的融資渠道。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，受制于境內(nèi)外融資環(huán)境收緊，2019年上半年房企債券融資成本為7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。相較之下，碧桂園8月13日剛剛發(fā)行的22.1億元公司債券，票面利率才僅為5.14%;7月24日，公司又剛剛與多家金融機構(gòu)就43億港元及6.26億美元的雙幣可轉(zhuǎn)讓定期貸款簽署了融資協(xié)議，這意味著碧桂園有著更低的融資成本以及更為多元的融資渠道，并且可以借此為自己建造起一條較為深厚的“資金護城河”，并為自身接下來的擴張布局備好充足的“彈藥”。

提前占位粵港澳大灣區(qū)

對于地產(chǎn)行業(yè)來說，短期看金融，中期看土地，長期看人口，因此，把控好回款、負債等現(xiàn)金流情況關(guān)系到當下的運轉(zhuǎn)經(jīng)營，而土地儲備金額以及拿地區(qū)域與人口則關(guān)系到未來的業(yè)績釋放，這是企業(yè)長期發(fā)展的重中之重。

碧桂園2019年的半年報顯示，截至6月30日，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約1.76萬億元，潛在的權(quán)益可售貨值約10251億元，權(quán)益可售資源合計27838億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。

從拿地區(qū)域來看，目前75%的權(quán)益貨值位于粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟圈、長江經(jīng)濟帶等五大城市群，而這些區(qū)域的人口潛力以及發(fā)展前景，則關(guān)系到碧桂園的未來。首先在人口基數(shù)來看，碧桂園的拿地區(qū)域98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，94%位于人口流入?yún)^(qū)域，人口潛力較大。其次從區(qū)域發(fā)展前景上來看，粵港澳大灣區(qū)已成為近年來的“香餑餑”，“灣區(qū)經(jīng)濟”也成為眾房企關(guān)注的一大熱點。而2019年上半年，碧桂園國內(nèi)權(quán)益合同銷售前10位的城市中，有一半位于粵港澳大灣區(qū)。此外，8月18日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布，社會各界將目光再度投向了粵港澳大灣區(qū)，這讓該地區(qū)的房地產(chǎn)市場變得更具活力。

截至2019年上半年，碧桂園在大灣區(qū)已擁有3467億元的權(quán)益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5519億元，加上已獲取的權(quán)益可售資源合計8986億元，未來發(fā)展空間是相當可觀的。

駛?cè)搿岸嘣獏f(xié)同發(fā)展”新賽道

除老本行房地產(chǎn)之外，碧桂園并沒有僅僅滿足于此，而是開始向多元化方向進軍。今年1月，碧桂園提出要成為“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”，地產(chǎn)、機器人、農(nóng)業(yè)為三大重點業(yè)務(wù)并進，碧桂園的“高科技綜合性企業(yè)”路徑變得更為清晰。

截至目前，碧桂園旗下的廣東博智林機器人遞交申請專利將近500項，聚焦在研的建筑機器人有30多種，其中已有9款進入工地現(xiàn)場測試。同時，公司目前擁有超1600人的研發(fā)團隊，博士和碩士的占比達三分之一。已經(jīng)投入工地測試的建筑機器人最近也在中央電視臺首次公開亮相。機器人板塊作為碧桂園多元協(xié)同發(fā)展的重要方向，目前已初有成效。

除機器人產(chǎn)業(yè)之外，2018年5月，碧桂園農(nóng)業(yè)正式成立，其定位是致力于成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)系統(tǒng)方案的提供者和服務(wù)商，發(fā)展科技型農(nóng)業(yè)、平臺型農(nóng)業(yè)、國際型農(nóng)業(yè)，打造從研發(fā)、生產(chǎn)、市場一體化的全產(chǎn)業(yè)鏈，做行業(yè)資源的整合者、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升者和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的服務(wù)者，著力打造科技型、平臺型、國際型農(nóng)業(yè)。截至目前已投資運營海南潤達等多個優(yōu)質(zhì)項目。如今，走進碧桂園的社區(qū)零售超市，已經(jīng)可以看到產(chǎn)自海南潤達的美月西瓜、水蜜桃等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品。

碧桂園選擇的機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方向完全符合國家政策，是國家積極鼓勵的未來發(fā)展方向，更重要的是也能夠與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同并進、有效互補：比如建筑機器人可以完成搬運、砌墻等重復、繁重、危險的工作，解決信息化和智能化程度較低、勞動力短缺等行業(yè)痛點;農(nóng)業(yè)可以布局研發(fā)、生產(chǎn)、銷售的全產(chǎn)業(yè)鏈，依托自有的社區(qū)零售門店，為消費者提供安全、豐富、好吃、實惠的農(nóng)產(chǎn)品。

克而瑞地產(chǎn)研究分析，碧桂園“三駕馬車”業(yè)務(wù)相互獨立又相互支撐，一方面可以借助優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)賦能，提升地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的競爭力，抓住城鎮(zhèn)化發(fā)展機遇;另一方面多元化業(yè)務(wù)在地產(chǎn)板塊的支撐下發(fā)展難度相對降低，可以增強企業(yè)內(nèi)生增長動力，進而大大降低市場風險和機會成本，減輕企業(yè)運營壓力。