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    房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理實(shí)踐分析

    2019-09-01 12:22周長纓
    商情 2019年32期
    關(guān)鍵詞:稅收收入房地產(chǎn)行業(yè)

    周長纓

    【摘要】針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的實(shí)踐分析,本文首先提出了目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理存在的問題,其次提出了房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理優(yōu)化有效對策。旨在通過分析房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的優(yōu)化對策,推動我國房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) ?稅收精細(xì)化管理稅收管理 ?稅收收入

    我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,促使人們平均可支配收入得到不斷的提升,進(jìn)而促使人們的投資觀念也有所增強(qiáng)。同時,受到住房制度以及人們傳統(tǒng)觀念因素的影響,房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到人們的關(guān)注,已經(jīng)逐步發(fā)展成為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵支柱。而對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,稅收成為調(diào)節(jié)其發(fā)展的關(guān)鍵手段,因此,房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入也相對隨之成長,成為我國稅收收入的關(guān)鍵來源。但是現(xiàn)階段我國稅收體制相對較為復(fù)雜,而且稅收征管很難得到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求,一定程度上導(dǎo)致稅收流失情況的出現(xiàn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展,合理規(guī)避稅款流失情況的發(fā)生,就需要注重同稅制改革之間的有效結(jié)合,對稅源體系進(jìn)行科學(xué)合理的重新構(gòu)造,從而更好的對資源進(jìn)行管理優(yōu)化,注重對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理,結(jié)合實(shí)際的市場發(fā)展情況,建立新型的征管方式,從而使得房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理得到有效加強(qiáng)。

    一、目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理存在的問題

    (一)行業(yè)現(xiàn)狀相對較為復(fù)雜

    房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營發(fā)展的過程中,存在較多的運(yùn)營情況,同時具有多種開發(fā)模式以及財務(wù)核算方法,因此,各個企業(yè)自身經(jīng)營狀況的不同,采用的稅收政策也具有一定的差異性,進(jìn)而一定程度上為稅收管理工作的開展帶來了難度。

    (1)開發(fā)模式的多樣性為稅務(wù)管理帶來難度。房地產(chǎn)企業(yè)在開展建設(shè)的過程中,由于具有不同的資本背景,因此,房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)模式就相對較多。而除了常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的模式,還存在多種開發(fā)模式,如:自建近似開發(fā)、假合作真開發(fā)模式等等多種形式。這部分非常規(guī)的開發(fā)模式,很大程度上都是通過稅收優(yōu)惠政策的利用,結(jié)合稅率差,合理降低稅收負(fù)擔(dān),實(shí)際的結(jié)果同常規(guī)開發(fā)模式的企業(yè)進(jìn)行對比,具有較大的差距。但是在實(shí)際的稅收管理過程中,對于此種問題的出現(xiàn)卻很難進(jìn)行識別,更難以按照實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行實(shí)行。

    (2)登記方式缺乏一定的科學(xué)性,使得稅收管理陷入了困境??陀^角度來講,房地產(chǎn)行業(yè)同地方人均經(jīng)濟(jì)收入的增長具有密切關(guān)聯(lián),從實(shí)際的情況來看,當(dāng)房地產(chǎn)在對本地進(jìn)行開發(fā)時,有新的招商引資引入的過程中,首先需要在本地進(jìn)行注冊登記。但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目相對較為單一,且規(guī)模也相對較小,通常就是短時間停留在當(dāng)?shù)亍.?dāng)開發(fā)建設(shè)項目完成之后,相關(guān)的工作人員同資金已經(jīng)全部都搬走,通常在土地增值稅還沒有準(zhǔn)確計算之后,項目開發(fā)就已經(jīng)完工,相關(guān)工作人員同管理人員都已經(jīng)搬離,導(dǎo)致部分稅款很難進(jìn)行追繳。甚至還有部分企業(yè)在進(jìn)行注冊的過程中,通常會進(jìn)行單獨(dú)法人政策,并且進(jìn)行獨(dú)立的核算,當(dāng)此種類型的企業(yè)受到大部分的銷售手收入之后,就會停止進(jìn)行建造,進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓的情況?;诖?,稅務(wù)機(jī)關(guān)就很難同相關(guān)聯(lián)的企業(yè)進(jìn)行收繳稅款,進(jìn)而產(chǎn)生了大量遺留問題的出現(xiàn)。

    (二)稅制相對較為復(fù)雜

    站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看,大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收管理的過程中,通常都會認(rèn)為土地增值稅的設(shè)計相對較為復(fù)雜,其中需要扣除的項目相對較為繁瑣復(fù)雜,同增值稅之間存在相對較為重復(fù)的征稅情況。在此過程中,部分房地產(chǎn)企業(yè)就會因?yàn)闆]有對相關(guān)政策進(jìn)行準(zhǔn)確的理解,而沒有對清算單位進(jìn)行合理的分開核算,進(jìn)而一定程度上增加了清算的難度,并且增加了出現(xiàn)核算失誤的幾率。例如:土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度,明確規(guī)定了差別化預(yù)征率同最低核定征收率之間的關(guān)系,部分會計核算不健全的房地產(chǎn)企業(yè),在最后按照相關(guān)核定方式進(jìn)行清算的過程中,就可能出現(xiàn)需要補(bǔ)繳的稅款超過上千萬元,進(jìn)而極大可能出現(xiàn)大額欠稅或者遺留問題的出現(xiàn)。而對于稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員而言,房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)的周期時間相對較長,且遺留下來的清算資料相對較為復(fù)雜混亂,同時具有較多的遺留稅收問題,一定程度上增加了稅務(wù)工作人員的審核難度。與此同時,由于不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用的開放項目管理模式具有差異性,同時管理層人員還可能出現(xiàn)一定的變化,進(jìn)而降低了管理的連續(xù)性,提高了稅收征管的難度。

    二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理優(yōu)化有效對策

    現(xiàn)階段,為了能夠有效促進(jìn)精細(xì)化管理工作質(zhì)量與效率的合理提升,就需要注重提高對稅收精細(xì)化管理的重視程度,進(jìn)而推動房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定快速的進(jìn)步與發(fā)展。

    (一)注重分類管理的開展,促進(jìn)稅源監(jiān)控力度的增加

    房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施稅收管理工作的過程中,稅源管理屬于開展的核心內(nèi)容,而為了保障稅源精細(xì)化管理效果更加理想,就需要將精細(xì)化管理內(nèi)容最為依據(jù)的中心,對其進(jìn)行精準(zhǔn)、深入且細(xì)致的管理。與此同時,還需要對稅源管理進(jìn)行全面系統(tǒng)的監(jiān)督管理,定期對管理工作的開展進(jìn)行科學(xué)評價以及審核,對于其中存在的偏差進(jìn)行及時的糾正,并且明確相關(guān)工作人員的工作職責(zé),對其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理,從而充分保障房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的目標(biāo)能夠得到良好實(shí)現(xiàn)。

    (1)由于納稅人的類型具有一定的不同性,因此,就需要采取不同分類方式對其進(jìn)行管理。同時,根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營狀況,以及具有的信譽(yù)度,對稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行區(qū)分,同信譽(yù)的納稅人待遇相當(dāng)。

    (2)當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)對稅收管理管理方式進(jìn)行明確的過程中,需要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定要求,對小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范,對其中的重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)難度管理,突出其中的難度,加強(qiáng)監(jiān)督審查力度,從而為實(shí)現(xiàn)稅收精細(xì)化管理奠定良好基礎(chǔ)。

    (3)對稅收管理員制度進(jìn)行科學(xué)完善。房地產(chǎn)行業(yè)在開展稅收精細(xì)化管理工作時,需要做到每一個環(huán)節(jié)都有專門的管理人員對其進(jìn)行監(jiān)督管理,充分保障稅源管理同各個環(huán)節(jié)之間具有密切的聯(lián)系。

    (4)建立健全完善的納稅評估制度。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營的過程中,還需要注重定期開展納稅評估工作,從而使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險得到有效降低。與此同時,還需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營情況,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況,建立獨(dú)立的評估方式以及評估方法,對評估結(jié)果進(jìn)行宏觀的分析,從而為實(shí)現(xiàn)稅收分析、稅前調(diào)查以及稅務(wù)普查形式目標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。另外,還需要注重定期開展匯算清繳工作內(nèi)容,對各項納稅資料進(jìn)行準(zhǔn)確科學(xué)合理的審核,最大程度上發(fā)揮出評估工作的針對性作用。除此之外,還需要注重采用先進(jìn)的方法,促進(jìn)評估工作開展的合理性以及科學(xué)性,并且還需要注重保障審核資料具有良好的準(zhǔn)確性以及有效性,進(jìn)而使得評估結(jié)果具有良好的真實(shí)性。

    (5)加強(qiáng)對稅收以及經(jīng)濟(jì)的分析。通常而言,稅收收入同國家生產(chǎn)總值之間具有密切聯(lián)系。針對稅收收入同經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系,我國稅源管理部門,就需要注重加強(qiáng)對稅源變量函數(shù)的嚴(yán)格控制以及分析。而且在對稅收以及經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行研究分析之后,還需要對稅源管理的成果進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的評價以及分析,對稅收收入同經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在的規(guī)律進(jìn)行充分的掌握與了解。然后將其作為基礎(chǔ)依據(jù),對其存在的原因進(jìn)行分析,進(jìn)而加強(qiáng)對稅收開展的管理力度,充分推動稅收的發(fā)展與進(jìn)步。

    (6)注重稅收監(jiān)控力度的完善,增加納稅管理管理的力度。在此過程中,可以通過戶籍管理的方式方法,從根本上對其進(jìn)行控制管理?;诖?,在對納稅人戶籍進(jìn)行管理的過程中,同時還需要注重加強(qiáng)同相關(guān)部門之間的溝通與協(xié)調(diào),嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)對納稅人戶籍進(jìn)行科學(xué)的管理。

    (7)注重稅控裝置的推行應(yīng)用。嚴(yán)格按照稅控裝置的使用規(guī)定應(yīng)用稅控裝置,并且對稅控裝置使用納稅人進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理。例如:在對經(jīng)營數(shù)據(jù)以及開具稅控發(fā)票錄入的過程中,需要充分保障錄入數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性以及合理性?;诖耍嚓P(guān)的管理部門就需要通過稅控裝置的應(yīng)用,對數(shù)據(jù)計核應(yīng)征稅額進(jìn)行嚴(yán)格的記錄,對于納稅情況進(jìn)行嚴(yán)格的分析,并且注重推動稅款征收質(zhì)量的合理提高,對相關(guān)的部門進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管控,對于沒有嚴(yán)格按照規(guī)定使用稅控裝置的企業(yè),或者不根據(jù)實(shí)際情況申報納稅的企業(yè),就需要根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對其進(jìn)行出發(fā),并且對應(yīng)納稅額進(jìn)準(zhǔn)確的核定。

    (二)明確個人的工作職責(zé)

    (1)房地產(chǎn)行業(yè)在開展稅收精細(xì)化管理的過程中,可以適當(dāng)?shù)慕Y(jié)合稅收征管流程,然后根據(jù)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況,設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部機(jī)構(gòu),從而使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠最大程度上降低稅收成本。然后依據(jù)稅種管理相關(guān)規(guī)定,促進(jìn)流程管控的加強(qiáng),同時建立健全相應(yīng)的征管流程運(yùn)轉(zhuǎn)體系,在其中融入稅源監(jiān)控、監(jiān)督等內(nèi)容。

    (2)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的工作需求,建立健全稅收征收管理責(zé)任習(xí)題,對各個崗位的工作要求進(jìn)行明確,劃分工作責(zé)任,加強(qiáng)各個崗位之間的溝通與交流,從而增加各個崗位之間密切的聯(lián)系,明確各個崗位職責(zé)的清晰化,為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收精細(xì)化管理的目標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。

    (三)注重信息化的建設(shè)

    房地產(chǎn)行業(yè)開展稅收精細(xì)化管理的過程中,稅收信息化建設(shè)是開展的基礎(chǔ),就需要加強(qiáng)科學(xué)信息化管理體系的建設(shè),并且注重對信息化管理制度的健全與完善,對信息平臺進(jìn)行有效的拓展,對精細(xì)化管理載體進(jìn)行合理的完善。例如:某地區(qū)地稅系統(tǒng)在實(shí)施信息化資源整合的過程中,已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了主流應(yīng)用業(yè)務(wù)省級數(shù)據(jù)集中處理,有效提高了稅收精細(xì)化管理的質(zhì)量與效率,充分滿足現(xiàn)代化管理的內(nèi)在要求。

    (四)注重稅務(wù)稽查力度的增強(qiáng)

    對于相關(guān)較為重大的案件要進(jìn)行嚴(yán)格的審查,對各項專項檢查進(jìn)行深入的開展,并且對于嚴(yán)重涉稅違法事件進(jìn)行嚴(yán)格的查處,針對行業(yè)以及地區(qū)之間,都需要加大對稅收秩序管理的力度,進(jìn)而對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收工作進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)范。對打擊同處理之間的關(guān)系進(jìn)行科學(xué)有效的處理,同時對于打擊同預(yù)防之間的關(guān)系也進(jìn)行準(zhǔn)確的處理,從而對稅收秩序進(jìn)行合理的維護(hù),嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅,充分保障房地產(chǎn)行業(yè)稅收精細(xì)化管理的實(shí)施。

    (五)注重納稅流程的優(yōu)化創(chuàng)新

    隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,稅務(wù)部門還需要注重轉(zhuǎn)變服務(wù)理念,結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況,對工作思路進(jìn)行合理創(chuàng)新優(yōu)化。與此同時,對現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行科學(xué)合理的應(yīng)用,注重服務(wù)方式方法的創(chuàng)新優(yōu)化,促進(jìn)管理水平全面的提升,并且使得質(zhì)量效率得到有效增強(qiáng),為稅收精細(xì)化管理工作的開展?fàn)I造良好環(huán)境,進(jìn)而推動社會經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。同時,還需要注重加大稅法的宣傳力度,嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定要求開展稅收精細(xì)化管理工作,推動房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)定持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展。

    (六)注重績效考核的加強(qiáng)

    房地產(chǎn)行業(yè)在加強(qiáng)績效考核的過程中,首先就需要注重加強(qiáng)信息技術(shù)的建設(shè)與發(fā)展,同時注重稅務(wù)人力資源的培訓(xùn)與開發(fā),在提高相關(guān)工作人員工作素質(zhì)的基礎(chǔ)上,建立健全完善的制約機(jī)制體系,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的實(shí)施稅收精細(xì)化管理。同時,還需要注重建立健全完善的責(zé)任考核體系,對于各個工作人員的工作職責(zé)進(jìn)行合理明確,增加工作人員的責(zé)任新,對于出現(xiàn)工作失誤的工作人員,要進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

    三、結(jié)束語

    房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施精細(xì)化管理,是推動稅收征管水平全面提高的關(guān)鍵措施。客觀角度來講,稅收精細(xì)化管理具有一定的綜合性與系統(tǒng)性,并不是實(shí)施一天兩天就能夠獲取較大的效果,必須在不斷實(shí)踐的過程中,進(jìn)行總結(jié)分析,及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題,并且提出相應(yīng)有效的解決措施,注重加強(qiáng)稅收征管工作的實(shí)施。與此同時,還需要保持持之以恒的精神態(tài)度,樹立科學(xué)的發(fā)展關(guān),將稅收信息化建設(shè)作為發(fā)展的基礎(chǔ)動力,加強(qiáng)隊伍的建設(shè),進(jìn)而使得稅收征管工作的開展更加具有準(zhǔn)確性以及合理性,同時提高稅收征管的效率以及質(zhì)量,最終為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化稅收精細(xì)化管理奠定良好基礎(chǔ)。

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