運用區(qū)塊鏈技術(shù)解決不動產(chǎn)登記的困境

文/郝亞姝

一、不動產(chǎn)登記制度概述

我國正式確立不動產(chǎn)登記制度是在2007年出臺的《物權(quán)法》中。從我國不動產(chǎn)登記制度的形成與發(fā)展過程來說，在民國時期已經(jīng)建立了不動產(chǎn)登記制度，其內(nèi)容繼受西方法制，主要目的是為土地私有制服務(wù)。不動產(chǎn)登記制度在我國雖然歷史悠久，但其在制度建立之初就帶有濃重的行政色彩，是為不動產(chǎn)行政管理而服務(wù)的。因此，此項制度作為物權(quán)公示手段還有很長的路要走，需要進(jìn)一步在維護(hù)交易簡便與安全方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

不動產(chǎn)登記制度的重要性毋庸置疑。首先，不動產(chǎn)登記制度具有公信力。通過這種登記的方式來確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，能夠使外界通過物權(quán)公示對記載權(quán)利人的所有權(quán)知悉。當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利發(fā)生改變時，及時的變更登記并公開，可以達(dá)到明晰產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)生不必要糾紛的目的。其次，不動產(chǎn)登記制度可以降低交易成本和保障交易安全。在涉及不動產(chǎn)的交易中，公開化的不動產(chǎn)相關(guān)信息可以使當(dāng)事人在從事交易之前不必投入過多的精力和費用去對對方當(dāng)事人是否對轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)享有物權(quán)或被轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)之上是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)進(jìn)行調(diào)查。因此，不動產(chǎn)登記制度的實施既可以降低交易成本，又能提高交易效率，同時可以保障交易安全。此外，不動產(chǎn)登記制度有利于行政監(jiān)管。通過不動產(chǎn)登記中的審查機制，可以及時發(fā)現(xiàn)并處理交易過程中出現(xiàn)的違法行為。不動產(chǎn)登記制度的運行可以使相關(guān)部門及時掌握不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，便于政府從宏觀上調(diào)控不動產(chǎn)交易市場，實現(xiàn)國家行政監(jiān)管與宏觀調(diào)控的目的。

二、不動產(chǎn)登記制度面臨的主要問題

由于我國不動產(chǎn)登記制度起步較晚，我國目前仍缺少一套完善且嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記人員的選拔及任命機制，實踐中非專業(yè)人員所占比例仍較大。在實際的不動產(chǎn)登記中，由于工作人員水平參差不齊，法律素養(yǎng)和工作技能有所欠缺，工作質(zhì)量得不到最大程度的保障，可能會出現(xiàn)登記錯誤、遺漏遺失登記、延遲登記等問題，這會給當(dāng)事人帶來不小的麻煩和損失，也使不動產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展難上加難。

三、區(qū)塊鏈技術(shù)特點及與司法價值的契合

區(qū)塊鏈技術(shù)是利用現(xiàn)有技術(shù)構(gòu)建的“去中心化”的分布式數(shù)據(jù)庫，是包含分布式數(shù)據(jù)存儲、點對點直接傳輸技術(shù)、共識機制及加密算法等各項技術(shù)的新型計算機應(yīng)用模式。

區(qū)塊鏈技術(shù)與司法所追求的價值具有許多共同之處。第一，區(qū)塊鏈技術(shù)和司法一樣，都追求公平公正，這是區(qū)塊鏈技術(shù)運用于司法實踐的價值觀基礎(chǔ)。公正是司法所追求的目標(biāo)之一，即在司法過程和結(jié)果中均要體現(xiàn)公平、平等、公正的原則和精神[4]。司法用天枰原理來體現(xiàn)公平正義，而區(qū)塊鏈實現(xiàn)了依靠技術(shù)的公正。在操作層面用對技術(shù)的信任代替對交易對手的信任，使技術(shù)扮演在一切交易中均公正可信的第三方角色。第二，司法注重程序正義，將區(qū)塊鏈技術(shù)運用到司法領(lǐng)域具有現(xiàn)實需求。司法公正，既要注重實體公正，也要注重程序公正，程序公正不僅是實體公正的重要保障，更有其獨立價值。而區(qū)塊鏈作為一個對全網(wǎng)節(jié)點均表現(xiàn)為透明的網(wǎng)絡(luò)，所有的程序按照預(yù)先設(shè)定的規(guī)則執(zhí)行，能夠防止任何人進(jìn)行破壞，是一種公開透明的計算程式。將區(qū)塊鏈技術(shù)運用到現(xiàn)有司法程序中，可進(jìn)一步提高司法工作的信息化水平，同時實現(xiàn)司法的程序公開透明，通過技術(shù)手段實現(xiàn)程序正義的需求。第三，區(qū)塊鏈技術(shù)有助于解決司法領(lǐng)域中的一些難題。如在電子證據(jù)的效力方面，電子證據(jù)的法律效力往往受到證據(jù)穩(wěn)定性的制約。通過區(qū)塊鏈技術(shù)下的不可篡改的數(shù)據(jù)庫，可以將電子證據(jù)固化，從而從技術(shù)層面保障并提升電子證據(jù)的法律效力；再如區(qū)塊鏈中的另一亮點-智能合約技術(shù)，其在外在表現(xiàn)形式上與司法審判具有相似之處，二者都是基于特定的規(guī)則，做出抉擇或判斷。不同之處就是智能合約所依據(jù)的是計算機代碼，而司法作出的裁判依據(jù)的是法律。

四、區(qū)塊鏈在不動產(chǎn)登記制度中的運用

第一，區(qū)塊鏈為不動產(chǎn)登記工作提供技術(shù)支持。區(qū)塊鏈技術(shù)下分布式記賬的特點使不同的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點、多機構(gòu)間及不同區(qū)域間能夠共享分布式賬本，這對目前我國多層級、多部門的不動產(chǎn)登記造成的行政信息不對稱，登記所需的原始數(shù)據(jù)不能夠共享、各類登記資料的系統(tǒng)性和完整性難以得到保障的問題都能得到一定程度的解決。各部門在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時可以共用共享式賬本，完善的原始數(shù)據(jù)支撐可以減少登記出錯的可能性。同時，在這個賬本里記載的各類信息的任何變動都可以被所有參與者及時獲知，各管理部門就可以第一時間進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)督，完善的監(jiān)督機制在一定程度可以打破部門行政壁壘引發(fā)的不可知和不作為的情形[5]。智能合約則可以依據(jù)在信任機制下可信的不可篡改的數(shù)據(jù)，自動化執(zhí)行一些預(yù)先設(shè)置好的相關(guān)規(guī)則和條款。因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以根據(jù)不同登記事項所涉及的具體流程，充分發(fā)揮智能合約的可編程性，根據(jù)需求定制不動產(chǎn)登記方案，運用智能合約技術(shù)下的不動產(chǎn)登記方案流程進(jìn)行不動產(chǎn)登記，保證登記的有序進(jìn)行。

運用區(qū)塊鏈技術(shù)可以推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”。國務(wù)院辦公廳2019年2月26日印發(fā)的國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知指明要充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺、大數(shù)據(jù)、人臉識別、在線支付等新型技術(shù)手段，推行“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，構(gòu)建不動產(chǎn)“網(wǎng)上（掌上）登記中心”，構(gòu)建多層次、多維度不動產(chǎn)登記網(wǎng)上辦事大廳，為群眾提供多種選擇。同時通過APP等外化技術(shù)，將區(qū)塊鏈記載的不動產(chǎn)信息在手機等終端外化可視，向權(quán)利人展示登記簿記載信息，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)登記查詢的無紙化、線上不動產(chǎn)真?zhèn)尾轵灥缺忝穹?wù)。

第二，區(qū)塊鏈可為原始資料的保存提供安全保障。對于不動產(chǎn)登記前所需的原始申請材料，部門間可通過信息共享的方式直接提取。而電子數(shù)據(jù)往往存在如下問題。[7]首先，電子數(shù)據(jù)不穩(wěn)定問題，由數(shù)據(jù)的電子形式特性造成的易被篡改及易偽造；其次，內(nèi)容完整性問題，實踐中往往無法確認(rèn)電子數(shù)據(jù)形式記載的內(nèi)容是否完整且無遺漏；最后，形成時間問題，電子數(shù)據(jù)產(chǎn)生的時間通常難以作出準(zhǔn)確判定。只有電子數(shù)據(jù)自最初形成時起即內(nèi)容保持完整、且未被篡改，電子證據(jù)才可能具備法律效力。由區(qū)塊鏈技術(shù)構(gòu)建的不可篡改的數(shù)據(jù)庫，可以從電子數(shù)據(jù)產(chǎn)生伊始就介入電子數(shù)據(jù)的存證保全，從而實現(xiàn)電子數(shù)據(jù)的固化保存。

第三，區(qū)塊鏈為不動產(chǎn)登記提高效率，節(jié)約資源。區(qū)塊鏈技術(shù)下的分布式記賬可以使不同的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點、多機構(gòu)間、不同區(qū)域間共享分布式賬本，這會大大降低部門間壁壘造成的行政資源的大量損耗，可以降低行政成本。同時，區(qū)塊鏈技術(shù)處理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可靠性和高效性也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人工處理數(shù)據(jù)。因此，區(qū)塊鏈技術(shù)在提高登記效率，節(jié)約行政資源方面具有實際意義。

五、結(jié)語

區(qū)塊鏈技術(shù)基于其自身的技術(shù)優(yōu)勢及與司法共同所追求的公平正義價值的高度契合，將區(qū)塊鏈技術(shù)與不動產(chǎn)登記制度結(jié)合具有高度的必要性與可行性。公共法律服務(wù)科技的創(chuàng)新必將影響司法體制的改革及完善進(jìn)程，區(qū)塊鏈技術(shù)有望提升不動產(chǎn)登記的信息化水平。運用區(qū)塊鏈技術(shù)不僅會提升登記效率，也會提升程序正義的水平，符合司法改革的目標(biāo)要求，具有獨特的應(yīng)用意義。