地下停車位在執(zhí)行程序中之處理方式探討

關(guān)鍵詞 地下停車位 長期使用權(quán) 執(zhí)行標的

作者簡介：曾薇，江蘇連元律師事務(wù)所，三級律師，研究方向：民商事。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.227

《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于車位、車庫的表述只有一條，即第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！笨此坪唵蔚囊?guī)定，在實施過程中，卻并不那么簡單，尤其對于地下停車位，開發(fā)商和業(yè)主的所有權(quán)之爭從未停止過，“長期使用權(quán)”這一概念便是在這一斗爭過程中產(chǎn)生的。

一、地下停車位長期使用權(quán)的概念

就無錫市而言，目前大多數(shù)地下停車位還沒有能夠辦理權(quán)屬證書，雖然《無錫市不動產(chǎn)登記條例》已經(jīng)于2018年8月1日起開始施行，其對汽車庫（位）的登記也做出了相應(yīng)規(guī)定，但是目前理論界及實務(wù)界對如何確定地下停車位權(quán)屬問題，尤其是人防車位權(quán)屬問題的爭論一直存在，迄今未能有定論，故而地下停車位實現(xiàn)全面登記的目標尚任重而道遠。

我國屬于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義國家，地下停車位不能登記，也就意味著地下停車位的所有權(quán)無法明確，導(dǎo)致地下停車位不能進行所有權(quán)買賣;一方面社會大眾對地下停車位的使用需求一直存在，而且由于人民生活水平的普遍提高，地下停車位大有供不應(yīng)求之勢，單靠租賃已經(jīng)無法解決人們對地下停車位長期固定使用的需求;另一方面，開發(fā)商在建造地下停車位時投入了大量的資金，單靠租金收入也無法滿足其快速回籠資金的需求;有需求即有市場，在無法對地下停車位進行產(chǎn)權(quán)交易的情況下，長期使用權(quán)的交易便應(yīng)運而生了。

所謂地下停車位長期使用權(quán)，指的是對于尚未能辦理權(quán)屬登記的地下停車位，權(quán)利人通過向開發(fā)商或者上家一次性支付一定金額的使用費，而獲得的對特定地下停車位長久的使用權(quán)，開發(fā)商作為地下停車位的建造者，對于尚未能辦理權(quán)屬登記的地下停車位享有的權(quán)利，亦和前述權(quán)利類似，也屬于長期使用權(quán)。

二、地下停車位長期使用權(quán)的產(chǎn)生過程及特性

地下停車位長期使用權(quán)的產(chǎn)生經(jīng)歷了兩個階段，第一階段為地下停車位長期租賃階段，一般由承租人與開發(fā)商簽訂長期租賃合同，租期為二十年，一次性付清所有租金，二十年后承租方有權(quán)繼續(xù)租賃，但無需支付租金，直至該車位所在項目占用的國有土地使用權(quán)使用年限到期，車位租賃亦到期，承租人以此獲得在較長租賃期內(nèi)使用該車位的權(quán)利，但既是租賃關(guān)系，就受合同法關(guān)于租賃條款的限制，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，也即承租人無法自由利用該車位產(chǎn)生收益;第二階段為出售地下停車位使用權(quán)階段，權(quán)利人以一次性支付對價的方式取得對特定地下停車位的長期使用權(quán)，一方面是為了規(guī)避合同法關(guān)于租賃期限不得超過20年的規(guī)定，另一方面也是為了盤活地下停車位，以實現(xiàn)財產(chǎn)價值的最大化。

地下停車位長期使用權(quán)具有如下特性：

第一，穩(wěn)定性。地下停車位長期使用權(quán)的期限與該地下停車位所占用的國有土地使用權(quán)的使用年限一致，因而具有與房屋所有權(quán)相同程度的穩(wěn)定性，能在法律規(guī)定的期間內(nèi)長久的存在。

第二，可收益性，權(quán)利人對其享有長期使用權(quán)的地下停車位可以自用，也可以以出租、再次出讓使用權(quán)等方式實現(xiàn)收益權(quán)，除了無法辦理權(quán)屬登記外，權(quán)利人享有所有權(quán)人享有的其他一切權(quán)利。

第三，專屬性，在無法獲得權(quán)屬登記的情況下，開發(fā)商因投資建造而獲得特定地下停車位的長期使用權(quán)，其他權(quán)利人因付費購買而獲得特定地下停車位的長期使用權(quán)，第三人無權(quán)隨意占用該地下停車位，因而地下停車位長期使用權(quán)具有專屬性。

第四，可轉(zhuǎn)讓性，開發(fā)商有權(quán)通過一次性收取使用費的方式轉(zhuǎn)讓特定地下停車位的長期使用權(quán)，并且允許權(quán)利人人再次出讓其權(quán)利，所以地車停車位長期使用權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性。

三、關(guān)于地下停車位在執(zhí)行程序中能否作為執(zhí)行標的爭議及現(xiàn)狀

目前權(quán)利人獲得地下停車位使用權(quán)的方式主要有四種：第一，基于所有權(quán);第二，基于租賃權(quán);第三，基于購買使用權(quán);第四，基于建造者的身份。

就第一種方式而言，權(quán)利人擁有對地下停車位的所有權(quán)，停車位擁有權(quán)屬證書，在執(zhí)行程序中作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)予以處分，一般無爭議。

就第二種方式而言，對于短期租賃，因被執(zhí)行人對地下停車位只有短期的使用權(quán)，租賃到期使用權(quán)即消滅，在執(zhí)行程序中不能作為被執(zhí)行人財產(chǎn)處理，一般亦無爭議。

基于第三、第四種方式獲得的地下停車位使用權(quán)，也即上文提及的地下停車位長期使用權(quán)，在執(zhí)行程序中是否可以作為執(zhí)行標的予以處理則爭議較大。

大多數(shù)人認為地下停車位長期使用權(quán)不能作為執(zhí)行標的。理由有二，第一，可以作為執(zhí)行標的財產(chǎn)，應(yīng)當是被執(zhí)行人的財產(chǎn)，也就是被執(zhí)行人必須對該財產(chǎn)擁有所有權(quán)，而使用權(quán)不管期限多長，都不等于所有權(quán)，所以地下停車位長期使用權(quán)不能作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)，當然不能處分;第二，地下停車位，除了財產(chǎn)性，還承擔了一定的社會功能，其交易是受到一定限制的，例如，地下停車位必須優(yōu)先滿足業(yè)主需要，地下停車位的租賃價格必須符合政府定價要求，人防車位不得銷售，有需要的時候必須作為人防設(shè)施使用等等，所以地下停車位長期使用權(quán)不能作為執(zhí)行標的。

實踐中，筆者也遇見類似案例，案件審理過程中，法院應(yīng)原告要求將被告開發(fā)商未能辦理權(quán)屬證書，但仍由開發(fā)商使用、管理、享有收益權(quán)的地下停車位查封;但是在執(zhí)行程序中，原告作為申請人卻被告知無法處置這些地下停車位，第一，因為這些停車位沒有權(quán)屬證書，而根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)是以登記為準的，因而被執(zhí)行人對這些車位不享有所有權(quán)，無法執(zhí)行;第二，停車位因為需要優(yōu)先滿足業(yè)主需要，無法在市場上自由交易;第三，這些停車位如果被他人拍的，就無法控制其是否對業(yè)主開放，也無法控制其收費標準;所以無法執(zhí)行這些停車位。但是在這個案件中被執(zhí)行人的其他房產(chǎn)均被抵押或者被他人查封，目前還有價值的財產(chǎn)就只有這些可以產(chǎn)生收益的地下停車位，而且原告是首封;根據(jù)當時的市場行情，一個地下停車位使用權(quán)可以銷售到10萬左右，被查封的地下停車位約有300余個，價值3000余萬元。不能處分這些停車位，將給申請人造成巨大的損失。

四、地下停車位長期使用權(quán)作為一種財產(chǎn)性權(quán)利可以作為執(zhí)行標的用于執(zhí)行

筆者認為，地下停車位長期使用權(quán)可以作為執(zhí)行標的用于執(zhí)行，理由如下：

第一，地下停車位長期使用權(quán)作為一項新型的權(quán)利，是在當下地下停車位權(quán)屬登記立法尚不完善的情況下，市場自發(fā)調(diào)節(jié)而產(chǎn)生的一種救濟方式，是因交易需要而產(chǎn)生，是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其形成具有必然性。

第二，地下停車位長期使用權(quán)具有財產(chǎn)性，財產(chǎn)的本質(zhì)即在于其交易價值，在不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的立法模式下，目前無法獲得地下停車位權(quán)屬登記的責任并不在權(quán)利人，允許地下停車位以長期使用權(quán)的形式進行交易是對無法獲得所有權(quán)的權(quán)利人的一種救濟，其存在具有合理性。

第三，現(xiàn)行法律并無禁止地下停車位有償使用的規(guī)定，在民商事領(lǐng)域，崇尚的是交易自由，法無禁止即為允許，因而其存在具有合法性。

第四，地下停車位長期使用權(quán)因其具有穩(wěn)定性、可收益性、專屬新、可轉(zhuǎn)讓性的特性而使其具有可執(zhí)行性。

第五，地下停車位長期使用權(quán)作為執(zhí)行標的予以執(zhí)行并不影響地下停車位應(yīng)承擔的社會功能。

一般執(zhí)行標的都是通過公開拍賣方式處理，地下停車位長期使用權(quán)在拍賣過程中應(yīng)當遵守如下原則：第一，優(yōu)先開放給業(yè)主作為自用拍賣;第二，人防車位不參加針對業(yè)主自用的拍賣;第三，根據(jù)規(guī)劃限定每戶業(yè)主可以購買的數(shù)量;第四，在開放給業(yè)主自用的拍賣時間結(jié)束后，再做全面開放拍賣，為了后期管理的有序及維護的便利，也為了實現(xiàn)地下停車位的社會功能，可將剩余車位使用權(quán)打包整體拍賣，包括人防車位，并對拍得后用于經(jīng)營的買主加以限制條件，如，必須遵守國家及地方關(guān)于地下停車位的使用、管理及收費的規(guī)定，對于人防車位還應(yīng)遵守國家及地方關(guān)于人防車位的特殊規(guī)定，并承擔管理維護責任等。

如此，即保護了執(zhí)行申請人的權(quán)利，保障了債權(quán)的實現(xiàn);也使被申請人財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)利的價值最大化，使法院的裁決得以執(zhí)行，亦有利于維護社會穩(wěn)定。