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    TOD理念下的城市房地產(chǎn)開發(fā)研究

    2019-08-27 01:39:09陳亮
    消費(fèi)導(dǎo)刊 2019年9期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃

    陳亮

    摘要:城市發(fā)展和建設(shè)以城市規(guī)劃為基礎(chǔ),對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)具有指導(dǎo)作用。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有著絕對(duì)的控制與管理權(quán)限,促進(jìn)開發(fā)目標(biāo)更加全面的推進(jìn),同時(shí),在得到相關(guān)政策的批準(zhǔn),獲得土地使用權(quán)后,可以進(jìn)行基本規(guī)劃,促進(jìn)城市規(guī)戈U和發(fā)展。在城市發(fā)展和建設(shè)過程中,房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃是相互關(guān)聯(lián)的,只有兩者之間相互協(xié)作,共同促進(jìn),和諧發(fā)展,才可充分利用各自的作用與功能。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) TOD理念 城市規(guī)劃

    前言:隨著城市化進(jìn)程的加快和相關(guān)政策的支持,中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn),發(fā)展之勢空前絕后,各種問題也層出不窮,如基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善,交通不便,房地產(chǎn)開發(fā)商無法解決所有問題。作為新城市主義規(guī)劃理念的TOD,將居住環(huán)境與公共交通很好的結(jié)合,不僅大大提高了居住環(huán)境質(zhì)量,它還促進(jìn)了社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展,本文通過對(duì)房地產(chǎn)迅速發(fā)展背景下的社區(qū)交通狀況進(jìn)行了分析,并進(jìn)一步探討如何將TOD理念融入到房地產(chǎn)開發(fā)中提供了一些方法與策略。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題

    1.目前房地產(chǎn)商利益的放大,與政府在規(guī)劃執(zhí)行不到位,造成城市建設(shè)的無序。

    有些地方為追求短期經(jīng)濟(jì)效益,將一些不完善的地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃,但是規(guī)劃的執(zhí)行力度卻沒有嚴(yán)格到位。而在開發(fā)商在獲取土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)時(shí),從企業(yè)經(jīng)營的角度,首先考慮的自然是自身的利益,并最大化。這就形成開發(fā)商利用規(guī)劃管理執(zhí)行不到位,只在小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境做文章,開發(fā)的小區(qū)在內(nèi)部布局較為合理,但是從整體規(guī)劃上來講,并未通盤考慮到城市管理、建設(shè)等方面。

    2.配套設(shè)施不完善。

    城市化進(jìn)程正在加速,但土地資源有限。國家加大了對(duì)增量土地,特別是城市中心的土地管控,可開發(fā)的增量土地越來越少。于是房地產(chǎn)的開發(fā)逐漸將陣地轉(zhuǎn)移到郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部,影響了住宅小區(qū)的設(shè)施配套進(jìn)程。隨著人們生活水平不斷地提高,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈,廣大置業(yè)群體對(duì)硬件設(shè)施的要求也在不斷的提高,除了學(xué)校、超市、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施,業(yè)主還要求酒店、商業(yè)休閑等也應(yīng)該盡快配套。于是開發(fā)商的成本也在不斷的提升,房價(jià)因完善的配套設(shè)施而不斷地上漲,業(yè)主的置業(yè)成本也由此增加。

    3.規(guī)劃建設(shè)的交通系統(tǒng)規(guī)劃的不完善。

    目前除了一些一線城市外,其余的大部分城市交通系統(tǒng)規(guī)劃和建設(shè)缺乏合理性,對(duì)于未來城市綜合功能的實(shí)現(xiàn)有一定的阻礙性。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,小區(qū)的交通配套也在建設(shè)范圍內(nèi),周邊的一些公交通的配套跟不上置業(yè)者出行的需求,因此很多城市的汽車數(shù)量逐年增加,但實(shí)際上,車輛的利用率并不高,這大大增加了社會(huì)資源的消耗。同時(shí),消耗量過大的油料對(duì)環(huán)境造成了一定的污染。

    二、TOD理念下的城市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)對(duì)策略

    1.規(guī)劃要先行,并且保持適度的前瞻性。

    科學(xué)合理,并且保持適度前瞻性的交通軌道戰(zhàn)略規(guī)劃,是促進(jìn)城市更好發(fā)展的前提。城市基礎(chǔ)建設(shè)與交通基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該是相互促進(jìn)的,交通方式對(duì)大眾的出行影響巨大,要進(jìn)一步加強(qiáng)TOD理念與軌道交通建設(shè)的有機(jī)結(jié)合,為其發(fā)展起到指導(dǎo)作用,城市軌道交通規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要組成部分。根據(jù)軌道交通的走向、站點(diǎn)的設(shè)置,綜合考慮軌道交通沿線周邊土地的利用情況,按照科學(xué)合理、適宜居住生活的原則,制定相應(yīng)的計(jì)劃和調(diào)整,為促進(jìn)城市合理布局創(chuàng)造有利條件。

    2.配套設(shè)施應(yīng)集中于站點(diǎn)

    TOD的發(fā)展模式是全新的土地運(yùn)用模式,在密度極高的土地上為不同階層的人們提供豐富多樣性的服務(wù),這一理念對(duì)區(qū)域建設(shè)、城市規(guī)劃、改建地區(qū)等都有著廣泛的應(yīng)用性。網(wǎng)絡(luò)化的用地模式,極大的提高了整個(gè)區(qū)域公共交通系統(tǒng)的使用效率,促進(jìn)了軌道交通系統(tǒng)更好的發(fā)展。典型的TOD開發(fā)區(qū)應(yīng)該包括以下幾點(diǎn):

    (1)核心商業(yè)區(qū)

    每個(gè)TOD必須在站點(diǎn)旁邊有一個(gè)多功能商務(wù)區(qū),使軌道交通站點(diǎn)成為一個(gè)多功能的目的地,最大化其吸引力。數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)購物和公共服務(wù)在公共交通旁邊更好時(shí),人們更愿意乘坐公共交通工具。

    (2)居住區(qū)與辦公區(qū)

    許多人住在遠(yuǎn)離他們上班的地方。往往要乘坐很久的公共交通上下班,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,為了改變居住和就業(yè)帶來的大量時(shí)間的“鐘擺”交通壓力,TOD強(qiáng)調(diào)就業(yè)和生活環(huán)境的均衡布局。同時(shí),辦公區(qū)域應(yīng)靠近軌道交通站,鼓勵(lì)上班族利用公共交通解決距離問題,大大提高公共交通效率。

    (3)開放空間

    TOD的規(guī)劃需要高水平,做好空間格局,各項(xiàng)功能應(yīng)該圍繞著相對(duì)應(yīng)的開敞空間展開,使得人與人之間更好的交往,開敞空間一般包括廣場、綠地、公園等公共基礎(chǔ)設(shè)施,并且保證這些配套設(shè)施的正常使用。

    (4)次級(jí)區(qū)域

    TOD鼓勵(lì)使用高密度的土地,但可以有多種層次的住宅規(guī)劃,人口的高度密集,有利于TOD的核心商業(yè)區(qū)的發(fā)展也改善了軌道交通系統(tǒng)的人口服務(wù)。因此,在外圍低密度的區(qū)域也應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)劃發(fā)展。這一區(qū)域被稱之為“次級(jí)區(qū)域”,這里的人們空間利用率相對(duì)于較強(qiáng),在密度相對(duì)較低的區(qū)域,極大地吸引了以小汽車作為主要出行方式的人們。

    (5)合理的空間設(shè)計(jì)

    TOD規(guī)劃的主要原則便是建立舒適、安全的居住以及休閑環(huán)境,具備廣場和公園,連接公共交通等特點(diǎn),形成多樣化的公共居住空間??筛鶕?jù)相對(duì)應(yīng)實(shí)際情況,盡量限制車速,縮減車道寬度,為人們創(chuàng)造一個(gè)舒適,安全的環(huán)境,可以在其中散步,提高行人的趣味性。

    三、建立經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房

    郊區(qū)一般遠(yuǎn)離市中心,可以通過提高公共交通站點(diǎn)旁居住區(qū)的使用率,開發(fā)一定量的經(jīng)濟(jì)適用房,一方面積極響應(yīng)國家政策,解決當(dāng)前居民住房難的問題,一方面這里的住戶可以提高公共交通的客流量,實(shí)現(xiàn)共贏。

    四、結(jié)束語

    在城市軌道交通建設(shè)過程中,應(yīng)整體規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。統(tǒng)一的建設(shè)與規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與軌道交通共同發(fā)展。形成良好的生活環(huán)境,促進(jìn)消費(fèi)和占用,進(jìn)一步增加軌道交通的客源,提高軌道交通的利用率。該模式在香港地區(qū)許多地方得到了充分的利用。近年來,在中國交通軌道快速發(fā)展的過程中,許多城市逐漸將其納入城市規(guī)劃和建設(shè)的戰(zhàn)略。

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