房地產(chǎn)行業(yè)存貨會(huì)計(jì)核算簡析

楊波

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)的存貨具有獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)。“房屋”這個(gè)存貨的外在形態(tài)與其他行業(yè)一般存貨有所不同，核算更加精細(xì)與復(fù)雜。本文從房地產(chǎn)存貨核算的基本程序、對象確定、科目設(shè)置、成本歸集與分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理分析，以供實(shí)踐參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);存貨;核算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.14.011

[中圖分類號]F275.2[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1673-0194（2019）14-00-02

0? ? ?引 言

房地產(chǎn)行業(yè)的存貨因其行業(yè)特點(diǎn)，不同于一般制造企業(yè)、經(jīng)營型企業(yè)擁有諸如原材料、備件、輔助材料等存貨類型。房地產(chǎn)從獲取土地到房屋建設(shè)、銷售等所有環(huán)節(jié)都涉及存貨核算，只是“房屋”這個(gè)存貨的外在形態(tài)有所不同，本文就房地產(chǎn)行業(yè)存貨核算特點(diǎn)進(jìn)行簡要剖析。

1? ? ?房地產(chǎn)存貨核算的基本程序

房地產(chǎn)存貨核算應(yīng)規(guī)劃步驟，其中，基本程序作為核算工作骨架，是內(nèi)控管理的基本要求，是會(huì)計(jì)核算的規(guī)范要求，是會(huì)計(jì)人員進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作的工作指引。主要包括：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況和特點(diǎn)，確定存貨對象;設(shè)置有關(guān)房地產(chǎn)存貨核算會(huì)計(jì)科目;對項(xiàng)目不同產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分，分別確定相應(yīng)的建筑面積;確定開發(fā)成本分?jǐn)偡椒?，編制?xiàng)目目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、結(jié)算成本等報(bào)表信息;在項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本階段，根據(jù)成本信息表、已結(jié)轉(zhuǎn)及未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目情況，對已開發(fā)完不同產(chǎn)品類型的存貨分別進(jìn)行成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。

2? ? ?確定房地產(chǎn)存貨核算對象的內(nèi)容

存貨核算工作最主要的是如何確定存貨核算對象，相關(guān)確定原則主要包括分期性原則、產(chǎn)品類型原則、產(chǎn)品用途原則和便于成本歸集原則。現(xiàn)就不同原則的具體內(nèi)容進(jìn)行分析。

如果某一類開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)、銷售期相對獨(dú)立，可單獨(dú)作為一項(xiàng)核算對象;如果某一類開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)品類型存在差異，可單獨(dú)作為一項(xiàng)核算對象;如果某一類開發(fā)產(chǎn)品的用途存在差異，比如同一辦公產(chǎn)品一部分銷售一部分持有經(jīng)營，不同用途的同一產(chǎn)品類型產(chǎn)品可單獨(dú)作為一項(xiàng)核算對象;確定存貨核算對象還應(yīng)根據(jù)企業(yè)相關(guān)成本信息的精細(xì)程度、工作量大小、效率高低綜合予以評定，以便于企業(yè)開展成本歸集工作。

確定具體存貨核算對象可遵循以下方法：①一期開發(fā)完畢的同一產(chǎn)品，按不同產(chǎn)品的功能用途劃分核算對象;②分期核算成片分期開發(fā)項(xiàng)目;③在同一建筑物上若有住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)等不同產(chǎn)品類型的產(chǎn)品，應(yīng)按不同產(chǎn)品類型分開核算。

3? ? ?房地產(chǎn)存貨核算科目設(shè)置

設(shè)置存貨科目是核算的必要工作，其設(shè)置情況將直接影響后續(xù)核算的工作效率與開展經(jīng)營分析工作的情況。一般在建項(xiàng)目開發(fā)成本可按土地相關(guān)費(fèi)、開發(fā)前期費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、園林綠化費(fèi)、工程間接費(fèi)和建設(shè)管理費(fèi)八大類設(shè)置二級科目，下級明細(xì)科目及輔助核算可根據(jù)實(shí)際需要自行添加?？⒐ろ?xiàng)目開發(fā)成本除上述八大類二級科目外，還可設(shè)置預(yù)提成本、成本結(jié)轉(zhuǎn)兩類二級科目，下級明細(xì)科目及輔助核算可根據(jù)實(shí)際需要自行添加?？⒐ろ?xiàng)目存貨可通過完工開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品兩類科目結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本。具體科目的內(nèi)容可參考以下分類予以區(qū)分，也可根據(jù)企業(yè)自身情況予以進(jìn)一步細(xì)化。

（1）土地相關(guān)費(fèi)包括企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)土地交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關(guān)成本，包括繳納的地價(jià)、契稅、合作地價(jià)、拆遷補(bǔ)償金、紅線外建設(shè)費(fèi)用等。

（2）開發(fā)前期費(fèi)包括項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)階段，對項(xiàng)目進(jìn)行前期研究、設(shè)計(jì)、調(diào)查、政府行政繳費(fèi)、臨建工程等產(chǎn)生的費(fèi)用。

（3）基礎(chǔ)工程費(fèi)包括在項(xiàng)目基礎(chǔ)施工階段，對建筑主體外進(jìn)行相關(guān)水、暖、電、氣施工及設(shè)備安裝等產(chǎn)生的費(fèi)用。

（4）建安工程費(fèi)包括在項(xiàng)目主體施工內(nèi)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，主要包括樁基工程、主體工程、外立面工程、門窗工程、裝修工程、機(jī)電工程和設(shè)備工程等。

（5）配套工程費(fèi)包括根據(jù)土地出讓合同、合作協(xié)議、政府法規(guī)等約定，要求開發(fā)商建設(shè)的配套教育、服務(wù)、交通等設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)一般無償歸屬于政府，開發(fā)商不得對其享有相關(guān)收益權(quán)。

（6）園林綠化費(fèi)包括在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，在項(xiàng)目范圍內(nèi)進(jìn)行綠植、標(biāo)示、鋪路、建造泳池、園林施工等費(fèi)用。

（7）工程間接費(fèi)包括項(xiàng)目開發(fā)間接相關(guān)費(fèi)用：①項(xiàng)目管理費(fèi)，主要包括工程管理過程中產(chǎn)生的相關(guān)中介、服務(wù)單位費(fèi)用;②營銷設(shè)施建造費(fèi)，主要包括賣場費(fèi)用、樣板間費(fèi)用、銷售環(huán)境改造費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等;③資本化利息，主要包括項(xiàng)目直接相關(guān)的融資產(chǎn)生的利息費(fèi)用。

（8）建設(shè)管理費(fèi)作為管理費(fèi)用成本化專項(xiàng)歸集的科目，主要包括間接、直接管理費(fèi)兩項(xiàng)。

（9）在項(xiàng)目竣工時(shí)，預(yù)計(jì)成本總額與已發(fā)生成本總額之間的差額計(jì)入預(yù)提成本，直至項(xiàng)目合同全部結(jié)算且付清全款。

在項(xiàng)目竣工時(shí)，通過“成本結(jié)轉(zhuǎn)”科目將成本結(jié)轉(zhuǎn)至“完工開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“投資性房地產(chǎn)”科目。完工開發(fā)產(chǎn)品核算作為出售的存貨;出租開發(fā)產(chǎn)品核算以出售為目的，暫時(shí)出租的存貨;“投資性房地產(chǎn)”核算以賺取租金為目的的存貨，報(bào)表不屬于存貨類別，單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)類別反映。

4? ? ?房地產(chǎn)存貨科目輔助核算設(shè)置

房地產(chǎn)存貨科目輔助核算是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的必備要求，原有的一級科目設(shè)置已不能滿足現(xiàn)代企業(yè)要求。由于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理涉及眾多的統(tǒng)計(jì)分類、數(shù)據(jù)分析、績效評價(jià)等管理內(nèi)容，因此，必須設(shè)置相關(guān)輔助核算科目，以滿足相關(guān)管理要求。開發(fā)成本輔助核算可按以下5類予以設(shè)置：客商輔助核算、供應(yīng)商輔助核算、開發(fā)項(xiàng)目、成本項(xiàng)目和成本費(fèi)用類?？蜕梯o助核算名稱可采用合同內(nèi)容簡況;供應(yīng)商輔助核算供應(yīng)商名稱;根據(jù)企業(yè)對土地規(guī)劃予以劃分開發(fā)項(xiàng)目，原則上同一地塊開發(fā)應(yīng)歸集同一項(xiàng)目;同一地塊開發(fā)產(chǎn)品如果用途特殊，應(yīng)單獨(dú)歸集開發(fā)項(xiàng)目;成本項(xiàng)目輔助核算依據(jù)項(xiàng)目概算為主要框架予以設(shè)置;成本費(fèi)用項(xiàng)目是建設(shè)管理費(fèi)的專有輔助項(xiàng)，設(shè)置與管理費(fèi)用明細(xì)保持一致;完工開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品的輔助核算可按開發(fā)項(xiàng)目、產(chǎn)品類型、客商、房號予以設(shè)置。

5? ? ?房地產(chǎn)存貨成本的歸集與分配原則

房地產(chǎn)存貨成本的歸集對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理非常重要。良好的成本分配方案有利于提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，有利于正確反映存貨的盈利情況，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目稅務(wù)籌劃工作。

5.1? ?土地相關(guān)費(fèi)的歸集與分配原則

不同的開發(fā)分期項(xiàng)目，可按照占地面積法進(jìn)行分?jǐn)?。配套設(shè)施可按建筑面積法在不同分期進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.2? ?直接建筑成本的歸集與分配原則

項(xiàng)目直接發(fā)生的相關(guān)成本由該項(xiàng)目直接承擔(dān)。由不同項(xiàng)目共同發(fā)生的相關(guān)成本，則根據(jù)建筑面積法在各期予以分?jǐn)偂?/p>

5.3? ?間接工程費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)的歸集與分配原則

間接工程費(fèi)一般根據(jù)實(shí)際發(fā)生直接歸屬到項(xiàng)目分期。歸集在“公共項(xiàng)”輔助類的間接工程費(fèi)每年或每季度根據(jù)在建項(xiàng)目、在建分期的開工時(shí)間、開工可售面積加權(quán)平均后將當(dāng)期發(fā)生額分配到具體項(xiàng)目分期。各項(xiàng)目分期分?jǐn)偝杀镜钠鹬箷r(shí)間分別是開工時(shí)間和入伙時(shí)間。資本化利息按以下原則歸集：專項(xiàng)借款，應(yīng)以專項(xiàng)借款當(dāng)期發(fā)生的利息減去尚未動(dòng)用的借款資金存款利息收入計(jì)算;一般借款資本化利息根據(jù)累計(jì)項(xiàng)目支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率計(jì)算。

5.4? ?預(yù)提成本及成本結(jié)轉(zhuǎn)的歸集與分配原則

在存貨對象竣工時(shí)，按動(dòng)態(tài)成本和已發(fā)生成本差額預(yù)提成本，按動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。已竣工的存貨對象每季度或每月按最新動(dòng)態(tài)成本調(diào)整預(yù)提成本、結(jié)轉(zhuǎn)成本金額。已竣工的存貨對象按合同付款時(shí)，按付款金額沖減已預(yù)提成本及應(yīng)付賬款，同時(shí)按合同計(jì)入相應(yīng)開發(fā)成本。已竣工存貨對象按合同付完全款時(shí)，“預(yù)提成本”科目余額應(yīng)為零。

5.5? ?配套設(shè)施的處理原則

產(chǎn)權(quán)不歸屬于開發(fā)商的配套設(shè)置，其成本分?jǐn)傔m用于配套工程費(fèi)的成本分?jǐn)傇瓌t。產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商的配套設(shè)置，成本分?jǐn)傔m用于一般可租售產(chǎn)品類型的成本分?jǐn)偡椒ā?/p>

6? ? ?房地產(chǎn)存貨會(huì)計(jì)核算在經(jīng)營管理中的作用

房地產(chǎn)存貨會(huì)計(jì)核算在傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中一般能達(dá)到事后反饋經(jīng)營情況的效果，但不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理的更高要求。存貨會(huì)計(jì)核算的管理范圍還能擴(kuò)大到事前、事中等領(lǐng)域。

6.1? ?事前預(yù)測作用

房地產(chǎn)企業(yè)在獲取項(xiàng)目前，需要對目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)效益進(jìn)行預(yù)測，預(yù)測效果對后續(xù)經(jīng)營將產(chǎn)生重大影響。因此，應(yīng)有效通過相關(guān)業(yè)務(wù)部門聯(lián)動(dòng)，將規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)指標(biāo)、成本指標(biāo)、銷售指標(biāo)、租賃指標(biāo)形成事前系統(tǒng)數(shù)據(jù)，通過存貨會(huì)計(jì)核算方法，運(yùn)用財(cái)務(wù)預(yù)測工具將目標(biāo)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行事前預(yù)測，為經(jīng)營決策提供有力依據(jù)。

6.2? ?事中監(jiān)控作用

房地產(chǎn)企業(yè)在獲取項(xiàng)目后，應(yīng)在開發(fā)過程中對經(jīng)營情況進(jìn)行有效預(yù)測、跟蹤，房地產(chǎn)存貨會(huì)計(jì)核算應(yīng)在事中進(jìn)行有效監(jiān)控，以順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。隨著開發(fā)過程不斷深入，相關(guān)設(shè)計(jì)、成本、銷售、租賃等事項(xiàng)逐步清晰、明朗、準(zhǔn)確，應(yīng)通過存貨會(huì)計(jì)核算方法，在不同的重要階段對經(jīng)營管理進(jìn)行測算監(jiān)控反映，達(dá)到業(yè)務(wù)管理調(diào)整、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一目標(biāo)的目的。房地產(chǎn)存貨會(huì)計(jì)核算可根據(jù)各企業(yè)、項(xiàng)目的實(shí)際情況，綜合考慮成本部門預(yù)算、成本項(xiàng)目設(shè)置情況，并根據(jù)信息化建設(shè)程度或粗或細(xì)予以考慮，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化、高效全鏈條覆蓋的核算模式。

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