房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控管理分析

吳楠楠

【摘要】現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期過去了，我國政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控越來越嚴格，已經(jīng)到了房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)要調(diào)整改革、要保證行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的階段。面對國家政策調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)行業(yè)之前為追求數(shù)量快速投資的市場弊端日益暴露出來，其中首當其沖的就是房地產(chǎn)資金問題。本文以資金內(nèi)控管理為切入點，分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控管理中存在的問題，并提出來應(yīng)對措施。希望能引起各界對資金內(nèi)控管理的重視。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金內(nèi)控 問題 策略

房地產(chǎn)行業(yè)是一類資本密集型產(chǎn)業(yè)，其運營高度依賴資金鏈的完整。同時，房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟密切相關(guān)，國家經(jīng)濟政策的調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨升級與轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)企業(yè)要做的只能是自身調(diào)整，除了企業(yè)提供的產(chǎn)品與服務(wù)升級以外，更重要的是企業(yè)資金的內(nèi)控管理。

一、資金內(nèi)控管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制主要是資金管理控制，涉及到資金流動的各個環(huán)節(jié)，包括企業(yè)通過借款或者發(fā)債獲取資金，將資金用于房產(chǎn)開發(fā)和項目運營，最后通過預(yù)售方式獲得的資金回籠。在當前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢下，很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到企業(yè)資金內(nèi)控管理的重要性。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)初期的炒房熱和供不應(yīng)求的階段已經(jīng)過去，現(xiàn)階段只有健全完善的企業(yè)資金內(nèi)控管理才能為企業(yè)業(yè)務(wù)的正常開展和持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定有力的保障。但是由于資金內(nèi)控管理的復(fù)雜性，目前還存在著許多問題。

（一）資金內(nèi)控意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流涉及多個部門，但是某些部門對內(nèi)控管理的意識還很薄弱。例如：企業(yè)中的采購人員可能操控資金交易，出現(xiàn)收回扣、以次充好等失信行為，直接嚴重地損害了公司的利益。內(nèi)控管理是一個動態(tài)的過程，而有的員工知識框架模式單一，只注重查看數(shù)據(jù)，不會據(jù)此進行動態(tài)分析與預(yù)測，不能為企業(yè)決策提供依據(jù)。對于類似問題，企業(yè)需要針對不同的內(nèi)控過程對不同崗位的員工開展更多的職業(yè)技能培訓(xùn)。

（二）內(nèi)控制度建立不完善、執(zhí)行力不足

資金內(nèi)部控制管理沒有落實的根本原因是管理制度的不完善和執(zhí)行力度的不足，使企業(yè)管理存在很大的漏洞。部分地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的理解只是財務(wù)部對企業(yè)運營的資金收支的支持，沒有專門的資金管理部門，更談不上對資金的規(guī)劃和控制。部分公司規(guī)定了對內(nèi)控部門的職責規(guī)范要求，但是沒有建立培訓(xùn)考核機制，有的建立了也只是走個形式，沒有落實到位，意義不大。

（三）風險評估機制落后

風險評估是對企業(yè)資金管理現(xiàn)狀的評價。房地產(chǎn)是一個不斷需要的資金投入的行業(yè)，在房地產(chǎn)的整個開發(fā)階段，如果資金鏈上某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，資金不能迅速回籠，很有可能導(dǎo)致企業(yè)周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財務(wù)危機。因此，決策的產(chǎn)生都需要在前期進行風險評估，并以風險評估的結(jié)果作為依據(jù)。風險評估機制的落后，會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)企業(yè)配套設(shè)施跟不上行情，被市場機制所淘汰。

二.解決內(nèi)控管理問題的策略

（一）增強風險監(jiān)測機制

風險監(jiān)測的最終目的是為了督促企業(yè)根據(jù)自身實際情況制定計劃，對企業(yè)的發(fā)展負責。近年來的高價搶地、強行融資等現(xiàn)象隨處可見，企業(yè)面臨的風險日益加大，而風險監(jiān)測能幫助企業(yè)規(guī)避風險，提高企業(yè)的生命力。同時使得房地產(chǎn)企業(yè)對自身的資金鏈情況、融資能力和資金流轉(zhuǎn)速度有著清晰的概念，并輔助管理層作出正確的戰(zhàn)略決策，以此來優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，避免負債背上風險。對于監(jiān)測中發(fā)現(xiàn)的問題也要能及時處理，避免擴大造成更嚴重的問題。公司也能借此發(fā)現(xiàn)自身的劣勢，及時做出應(yīng)對措施。在需要的時候可以視情況加大監(jiān)督范圍，對不符合規(guī)章制度的行為進行嚴懲。

（二）加強資金內(nèi)控管理意識

企業(yè)運營中任何工作的完成都需員工有強烈的主動意識，企業(yè)資金內(nèi)控管理也不例外。首先，管理層要樹立風險管理觀念，宣傳內(nèi)控的重要性，營造資金內(nèi)控文化，通過有效的信息傳導(dǎo)機制，確保員工樹立資金內(nèi)控意識。企業(yè)內(nèi)控管理意識的強烈程度和實施效果直接與企業(yè)的經(jīng)營的成績相聯(lián)系。只有企業(yè)管理人員不斷對員工進行培訓(xùn)，灌輸內(nèi)控意識，制定與之配套的方案，使員工理解接受，才能讓內(nèi)控意識深入人心，讓員工的工作發(fā)揮最大效能。

（三）提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)

資金內(nèi)控管理部門是公司中相對敏感的部門，要求職員有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)在培訓(xùn)的時候要加強對員工的道德職業(yè)素養(yǎng)教育內(nèi)容，讓員工知道權(quán)利與責任是相互統(tǒng)一的，每個人都要為自己的行為負責任，并且告誡員工違法違規(guī)操作的危害性以及需要承擔的相應(yīng)后果。在培訓(xùn)的時候，應(yīng)當傾聽員工的意見與建議，其中合理建議應(yīng)予以采納，對欠合理的建議，應(yīng)對相應(yīng)員工進行解釋說服，以增強員工的企業(yè)文化認同感。但最終還是要在員工的自覺執(zhí)行之上，通過公司強有力的管理制度和機構(gòu)進行有效監(jiān)督。

（四）把握收支之間的關(guān)系

如前文所述，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于升級與轉(zhuǎn)型時期。房地產(chǎn)發(fā)展的新方向是通過提供舒適的個性化的住房來提高企業(yè)的競爭力，也就是趨向精裝修。在這個改革的過程中企業(yè)要嚴格資金預(yù)算控制，實行收支兩條線，把握好收入與支出平衡。公司可以通過擴大資金內(nèi)控的管理范圍，對各部門財政的收支都進行審查監(jiān)督，增加相應(yīng)審核的流程。在新的一輪洗牌之中，競爭力的強的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸集中形成規(guī)模效應(yīng)，抗風險能力也隨之增強。

（五）增加監(jiān)督與反饋機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立良好的監(jiān)督與反饋機制，例如，設(shè)立專業(yè)化的獨立審計部門，直接向?qū)徲嬑瘑T會和董事會匯報，從而實現(xiàn)內(nèi)部審計部門與財務(wù)部相分離，使監(jiān)督作用得到充分的發(fā)揮，并保持良好的獨立性。審計部門需要對內(nèi)審過程中發(fā)生的風險點進行定期匯報，并提出相應(yīng)的改進建議和措施，降低并力爭規(guī)避發(fā)生各種舞弊的風險。

三、結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控管理進行嚴格把關(guān)，是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的活水源頭。在當前社會客觀條件下，資金內(nèi)控還存在著較多問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到進行內(nèi)控的重要性，這是企業(yè)發(fā)展過程中的必然趨勢。企業(yè)重視實行資金內(nèi)控管理，就可以在市場競爭中提升企業(yè)長久的競爭力，為企業(yè)的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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