酒店式公寓投資的隱性成本分析

邵秀紅

一、酒店式公寓SWOT優(yōu)勢(shì)分析

酒店式公寓，顧名思義為使用酒店式的有效管理來(lái)服務(wù)公寓，它既能夠具有住宅的作用，還能夠具有酒店、多功能會(huì)所等功能，具有“自用”和“投資”兩種優(yōu)點(diǎn)，既具有服務(wù)型又具有私密性。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們對(duì)于生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，往常小區(qū)式物業(yè)管理方式已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代需求，并且現(xiàn)代人民群眾的思維也越加開(kāi)放。便由此誕生了酒店式公寓，長(zhǎng)期租用酒店式公寓平均分算下來(lái)并沒(méi)有高出更加昂貴的費(fèi)用，反而得到了更加豐富的服務(wù)。一般酒店式公寓出租時(shí)相較傳統(tǒng)租房方式，減少額外購(gòu)買家用物資的資金浪費(fèi)和時(shí)間浪費(fèi)，在一定程度上做到了拎包入住，而且更需從中長(zhǎng)期考慮房?jī)r(jià)上漲的價(jià)值與獲利空間。因此致使酒店式公寓在近年興起后，引起了市場(chǎng)的沖擊，關(guān)注并投資酒店式公寓依然成為近年來(lái)有效投資方式。酒店式公寓包括的種類極其豐富，相關(guān)的業(yè)態(tài)包括服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO、青年客棧等。

二、酒店式公寓SWOT劣勢(shì)分析-隱形成本分析

目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)依然發(fā)展到一個(gè)瓶頸階段，經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展引起通貨膨脹，導(dǎo)致投資路徑少、風(fēng)險(xiǎn)高，目前的常態(tài)為抱著錢不投資，此時(shí)公寓式酒店橫空而出，一個(gè)新興的投資路徑并且具有極高投資回報(bào)利率，引起了市場(chǎng)的有效關(guān)注，但事實(shí)上是否真有如此高的投資回報(bào)率呢？我們又該如何正確看待酒店式公寓的投資回報(bào)率呢？此時(shí)很多投資人士往往都會(huì)忽略隱形成本這一關(guān)鍵要素。下面分析一下酒店式公寓投資的隱形成本：

（一）稅收和公共維修基金

一般房地產(chǎn)銷售時(shí)的單價(jià)數(shù)據(jù)是僅單平方的均價(jià)，其中并未包含各類稅務(wù)費(fèi)用以及公共維修基金?，F(xiàn)在我國(guó)目前稅制條件下，酒店式公寓的價(jià)格明顯高于住宅，酒店式公寓可以申辦商業(yè)用途，但各種稅費(fèi)都會(huì)比住宅貴，且購(gòu)買要考慮投資主體，公司比個(gè)人主體購(gòu)買時(shí)和租用的稅費(fèi)都要貴很多，并且還伴隨有公共維修基金的存在，這些都是在購(gòu)買中需要提前計(jì)算規(guī)劃的。

（二）租金價(jià)格的浮動(dòng)

房地產(chǎn)商在銷售的過(guò)程中，對(duì)外宣傳的租金價(jià)格為同地段同檔次的酒店日租金，投資者看到初步數(shù)據(jù)時(shí)，就會(huì)感到有效投資回報(bào)，但實(shí)際上酒店在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，也會(huì)多數(shù)進(jìn)行不同折扣，實(shí)際金額就有所出入，更不用提及酒店式公寓一般是以長(zhǎng)租的形式出現(xiàn)，在總共收取的情況更有減少。

（三）物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等其他費(fèi)用

除去購(gòu)買成本，酒店式公寓還有昂貴的日常運(yùn)營(yíng)成本，此類公寓的物業(yè)費(fèi)、水、電以及取暖費(fèi)用都更加高昂，雖然可以通過(guò)申請(qǐng)民用，但申請(qǐng)過(guò)程復(fù)雜且各項(xiàng)費(fèi)用還是會(huì)高出一些，甚至一些酒店式公寓是不通氣的，致使很多租戶都望而卻步，害怕難以負(fù)擔(dān)日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

（四）房屋空置期

據(jù)調(diào)查，酒店客房的平均入住率在70%-80%左右，一般民用住宅在每年出租中時(shí)長(zhǎng)中一般平均會(huì)有40d的空置期，而酒店式公寓租金單價(jià)較高，具有更為漫長(zhǎng)的空置期，較民用小區(qū)而言會(huì)多出20-30d。

（五）中介費(fèi)

投資者在投資房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要考慮到房屋的出租問(wèn)題，目前出租方式有自主尋找客戶、中介代理以及軟件掛租。投資者在如果僅有自主尋找，會(huì)耽誤更多的時(shí)間與精力;中介代理在交易中就必然會(huì)出現(xiàn)中介費(fèi)用;目前常見(jiàn)于市面的軟件系統(tǒng)不僅會(huì)造成時(shí)間、精力的浪費(fèi)，并且容易出現(xiàn)虛假蒙騙的事故。

以上諸多因素，都是投資者在投資酒店式公寓時(shí)往往容易忽略的隱形成本，投資者在投資項(xiàng)目之前必須要考慮到的。很多酒店式公寓開(kāi)發(fā)商打出的高投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實(shí)的水平，實(shí)際上大部分的酒店式公寓的年投資回報(bào)率低于6%。因此，投資者在觀察酒店式公寓項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)多方詢問(wèn)并考察，了解考察項(xiàng)目的地段、樓層優(yōu)勢(shì)以及房屋價(jià)格和外租價(jià)格，比較鄰近相似品質(zhì)項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)，需要針對(duì)市場(chǎng)大環(huán)境以及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行SWOT分析，切不可被酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商打出的高投資回報(bào)率廣告給誘導(dǎo)而做出錯(cuò)誤的投資判斷。

三、投資酒店式公寓的注意事項(xiàng)

酒店式公寓的投資相對(duì)于其他普通住宅來(lái)說(shuō)，投資的專業(yè)水平需要更高，需要投資者具有更理性、對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)把握能力更強(qiáng)的消費(fèi)行為，必須具有準(zhǔn)確的投資眼光。那么一個(gè)有投資眼光的投資者在投資酒店式公寓時(shí)會(huì)注意什么呢？在投資中投資者應(yīng)當(dāng)注重一下情況：

（一）地理環(huán)境

地理環(huán)境是投資一切不動(dòng)產(chǎn)的首要關(guān)注點(diǎn)，優(yōu)越的地理環(huán)境也是價(jià)值投資的首選條件，商業(yè)CBD中心帶來(lái)物業(yè)增值的空間才是投資最先考慮的因素。除了升值空間之外，對(duì)于不同定位的酒店式公寓所服務(wù)的對(duì)象也不同，因此對(duì)于地理環(huán)境的要求也不同，常見(jiàn)的有一下兩類：（1）居家型酒店式公寓，也分為兩類人群居住一為寫字樓白領(lǐng)和管理工作者，這就需要在辦公寫字樓區(qū)域中，首要注重交通方便和環(huán)境優(yōu)美以及各類健身學(xué)習(xí)場(chǎng)所;二為個(gè)人居住、工作室等要求，相對(duì)前者交通便利要求相對(duì)低一點(diǎn)，但需要更加完善的生活配套和娛樂(lè)設(shè)施（2）辦公型酒店式公寓需要位于城市中心，需要完善的商業(yè)、餐飲以及娛樂(lè)設(shè)施。

（二）物業(yè)管理

酒店式公寓由名稱即可以領(lǐng)悟到與傳統(tǒng)住宅的區(qū)別在于酒店式服務(wù)，為了保障服務(wù)的有效專業(yè)的業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)是有效基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)于酒店式公寓的期許便是擁有同質(zhì)量的服務(wù)能力，但價(jià)格卻相對(duì)平易近人。這就要求了投資者在投資考慮的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)在關(guān)注到項(xiàng)目中物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)性。一些開(kāi)發(fā)商在銷售房屋后，仍然使用自主的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，而是沒(méi)有同專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行合作，就會(huì)導(dǎo)致投資者的投資回報(bào)率無(wú)法得到保證，所以選擇一個(gè)具有各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)能力的優(yōu)質(zhì)酒店式公寓是保障后期租戶滿意度的有效條件。

（三）形象定位

上述文章中提及到公寓式酒店是需要進(jìn)行形象定位，當(dāng)選擇固定的形象，就應(yīng)當(dāng)隨著配備有關(guān)的服務(wù)內(nèi)容以及硬件設(shè)施，一般形象管理是由投資者選擇的，但有時(shí)候也會(huì)因?yàn)樽鈶舻男枰M(jìn)行改變，便于出租回本。

用于居住功能的酒店式公寓有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同需求的消費(fèi)群體。開(kāi)發(fā)商只有根據(jù)市場(chǎng)需求提供更具有差異性的產(chǎn)品和服務(wù)，迎合更加個(gè)性化的消費(fèi)需求，才能讓投資者獲得贏利。

（四）服務(wù)層面

完善的服務(wù)是酒店式公寓最大的賣點(diǎn)，一個(gè)好的酒店式公寓都會(huì)根據(jù)其酒店居住主要群體的特征滿足不同的需求。酒店式公寓因?yàn)椴煌?wù)類型可分為居家型和辦公型：1.居家型應(yīng)當(dāng)考慮客戶日常工作、生活、學(xué)習(xí)等方面，展開(kāi)護(hù)理、接送學(xué)生、干洗、家政、生活用品采購(gòu)以及日常飲食原材料的購(gòu)買。2.辦公型應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)化、職業(yè)化的服務(wù)，例如商務(wù)信息、法律稅務(wù)咨詢、餐飲訂購(gòu)、商務(wù)宴會(huì)預(yù)約、飛機(jī)高鐵商務(wù)接送以及一些基礎(chǔ)辦公用品配備。

完善的服務(wù)是投資者在投資酒店式公寓之前需考慮到的問(wèn)題，避免因服務(wù)差而導(dǎo)致后期出現(xiàn)貶值的情況。

投資酒店式公寓時(shí)只有考察了其地理環(huán)境、物業(yè)管理、形象定位以及服務(wù)層面后，才能根據(jù)市場(chǎng)的消費(fèi)需求做出正確的投資判斷。在了解以上服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)分析清楚真正到手的投資回報(bào)，當(dāng)了解成本支出后，如何能夠完全把控投資回報(bào)收益，部分投資者認(rèn)為只需要簡(jiǎn)單使用收入減去支出，但是實(shí)際是使用每月平均租金收入減去月供共計(jì)費(fèi)用再減去首付房款中平均每月攤銷才是投資者真正的收益。并且投資應(yīng)當(dāng)從長(zhǎng)線以及短線各方面考慮到投資價(jià)值與回報(bào)。

四、結(jié)語(yǔ)

近兩年政府以限購(gòu)限售限貸限商、提高首付比例、上調(diào)房貸利率、加大土地供應(yīng)、大力培育住房租賃市場(chǎng)等調(diào)控措施，使得購(gòu)房門檻越來(lái)越高，酒店式公寓成為了一些投資者的首選。但只有充分對(duì)酒店式公寓進(jìn)行充分的SWOT分析，了解投資酒店式公寓的利與弊以及隱形成本后，考察了其地理位置、物業(yè)管理、定位以及服務(wù)等需要注意的事項(xiàng)才能減少投資風(fēng)險(xiǎn)。充分利用酒店式公寓的各種優(yōu)勢(shì)，克服和化解隱形成本，利用市場(chǎng)向好的機(jī)會(huì)因素，綜合考慮各種因素投資合適的酒店式公寓，以期獲得更高的投資回報(bào)率。

（作者單位：廣州常元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司）