完善房地產(chǎn)法律制度的方向和途徑

摘 要：房地產(chǎn)法律制度是我國整體法律體系的重要組成部分，該法律的完整性與權(quán)威性直接關(guān)系著數(shù)千萬國民的切身利益。本文主要闡述完善房地產(chǎn)法律制度的方向與途徑，主要目的是為改善房屋預(yù)售制度不完善、保障制度不健全等不足提供參考，希望立法人員可以結(jié)合房地產(chǎn)市場與人民實(shí)際需求完善相關(guān)法律制度。

關(guān)鍵詞：法律制度;房地產(chǎn);規(guī)范性

房地產(chǎn)行業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國家經(jīng)濟(jì)的主要組成，若想保證該行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展，必須確保相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范性、完整性與權(quán)威性。由于我國的房地產(chǎn)法律制度主要由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行業(yè)規(guī)范文件等內(nèi)容組成，因此立法人員應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行更新、補(bǔ)充與完善。

一、制定科學(xué)合理的單行房地產(chǎn)法

我國按照物權(quán)法要求將物權(quán)劃分為三類：所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)，基于此分析房地產(chǎn)物權(quán)，可以得出其是由房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)綜合組成的復(fù)合式物權(quán)，涵蓋了所有權(quán)與用益物權(quán)兩方面內(nèi)容，當(dāng)發(fā)生物權(quán)糾紛時(shí)，經(jīng)常因?yàn)樵搯栴}無法保證最終審判的合理性[1]。因此，立法人員要對(duì)房地產(chǎn)法律制度進(jìn)行完善，基于房地產(chǎn)特征制定科學(xué)合理的單行房地產(chǎn)法，保證該法律與物權(quán)法相互獨(dú)立，如此可有效協(xié)調(diào)各種房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系，對(duì)推動(dòng)行業(yè)持續(xù)發(fā)展、避免經(jīng)濟(jì)糾紛具有積極影響。由于我國在制定單行房地產(chǎn)法方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，故而立法人員可以借鑒國外某些國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，綜合國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，制定符合基本國情與市場行情的法律法規(guī)。

二、健全房屋預(yù)售與保障制度

（一）建立商品房預(yù)售許可有效期制度

健全房屋預(yù)售與保障制度是規(guī)范商品房銷售管理程序的關(guān)鍵舉措，有利于維護(hù)預(yù)購方的基本權(quán)益，為了確保該制度落到實(shí)處，立法人員需要建立商品房預(yù)售許可有效期制度。在建立該制度時(shí)，工作人員應(yīng)明確以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一，商品房預(yù)售擁有固定期限，從取得預(yù)售許可證開始，到商品房竣工驗(yàn)收合格為止，因此建立健全商品房預(yù)售許可有效期制度能夠避免因超出預(yù)售期限給預(yù)購方造成經(jīng)濟(jì)損失;第二，由于我國《行政許可法》第18條、第50條規(guī)定：行政許可是有有效期的，當(dāng)有效期屆滿，被許可人可申請(qǐng)延續(xù)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被許可人的申請(qǐng)作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定，故而基于商品房預(yù)售許可有效期制度簽署的行政許可也應(yīng)具有一定期限。

（二）健全商品房預(yù)購方權(quán)益保障制度

商品房預(yù)購方權(quán)益保障制度主要作用是避免預(yù)購方切身權(quán)益受到侵害，有利于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康性。因此，在建立健全該制度時(shí)，立法人員首先要針對(duì)《商品房預(yù)售合同》的范本加大監(jiān)管力度，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供可行性與權(quán)威性較強(qiáng)的格式條款，要求其在此基礎(chǔ)上適當(dāng)放寬預(yù)購方對(duì)合同的選擇權(quán)，允許預(yù)購方在合同上添加合理?xiàng)l款，這是尊重預(yù)購方合法權(quán)益的具體表現(xiàn)。其次，保證商品房預(yù)售登記程序的完整性與規(guī)范性，只有真正做到上述要求，才能確保預(yù)售合同正常生效，通過分析當(dāng)前商品房預(yù)購雙方之間的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購方屬于債權(quán)關(guān)系，為了消除一房多賣等侵害消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，必須完善權(quán)益保障制度，將債權(quán)關(guān)系變更為穩(wěn)定的物權(quán)關(guān)系。最后，立法人員應(yīng)針對(duì)信息披露制度進(jìn)行修改與完善，之所以經(jīng)常發(fā)生預(yù)購方權(quán)益被侵害的現(xiàn)象，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購方之間存在信息不對(duì)等問題，預(yù)購方對(duì)房屋的建造、預(yù)售等情況知之甚少，若想改善這種情況，需要建立健全登記備案制度，要求房地產(chǎn)開發(fā)商將預(yù)售信息聯(lián)網(wǎng)公示，保證預(yù)購方能夠在網(wǎng)上查閱到相關(guān)具體信息，此舉有利于降低商品房預(yù)購方權(quán)益受侵案件的發(fā)生率[2]。

三、建立高效可靠的監(jiān)督管理制度

監(jiān)督管理制度是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要內(nèi)容，立法人員應(yīng)基于當(dāng)前市場發(fā)展現(xiàn)狀制定完善性、高效性、可靠性較強(qiáng)的監(jiān)管制度。為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，工作人員應(yīng)明確對(duì)房屋預(yù)售全過程進(jìn)行監(jiān)管的重要性，在土地拍賣階段，需要重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開發(fā)商的信用、資質(zhì)、資金，確保其有能力完成整個(gè)房屋建造與銷售過程;在工程正式開始之后，監(jiān)管人員應(yīng)對(duì)開發(fā)商的施工情況進(jìn)行檢查，避免施工無故拖延現(xiàn)象;在房屋竣工后，需要對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，同時(shí)要求開發(fā)商嚴(yán)格遵循公平、公正的原則與消費(fèi)者進(jìn)行交易。除此之外，獨(dú)立性與專門性較強(qiáng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)是監(jiān)督管理制度落到實(shí)處的基本保障，故而有關(guān)人員可以參考證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等組織以立法的形式構(gòu)建房監(jiān)會(huì)，同時(shí)建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警機(jī)制，并擴(kuò)大房地產(chǎn)法律制度的適用范圍。

四、結(jié)束語

綜上所述，完善的法律制度是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要影響因素，決定著企業(yè)的運(yùn)營規(guī)劃與戰(zhàn)略目標(biāo)的制定，因此若想提高房地產(chǎn)市場管理質(zhì)量、促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系協(xié)調(diào)，立法人員必須對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)法律制度進(jìn)行完善，制定單行房地產(chǎn)法、健全房屋預(yù)售制度、完善監(jiān)督預(yù)警機(jī)制，同時(shí)擴(kuò)大法律適用范圍。

參考文獻(xiàn)：

[1]王仙菊.我國房地產(chǎn)法律制度及其經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系[J].河北企業(yè)， 2019（06）：167-168.

[2]麥恩僑.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法制度完善芻議——以德國住房法律調(diào)控為借鑒[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，2018（09）：145-146.

作者簡介：

陸侃（1992～ ），男，浙江新昌人，碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法（法務(wù)會(huì)計(jì)方向）。