金科股份黃紅云渡劫

謝澤鋒

融創(chuàng)“逼宮”，償債能力待解。

先有孫宏斌治下的融創(chuàng)咄咄逼人，后有公司年報連續(xù)被深交所問詢，存貸雙高、債務問題袒露無疑，金科集團（000656.SZ）創(chuàng)始人黃紅云似乎在劫難逃。

黃老板這段時間的心情應該不會太好。5月20日午間，金科地產(chǎn)集團公告稱，公司日前收到深交所年報問詢函，涉及凈利潤增幅原因、財務費用合理陛、短期償債風險等11個問題。

而就在當日晚間，黃紅云就給員工派發(fā)了“520大紅包”，金科股份發(fā)布員工持股計劃，參與對象包含董監(jiān)高以及公司員工。

尤為值得注意的是，在金科股份公布的一期計劃中，該公司實際控制人黃紅云將為參與該期計劃的員工提供本金及收益保障。保證員工自籌資金的年化收益率為6%。

黃老板親自甘當后盾，為員工保駕護航，雖然該計劃已獲董事會通過。但融創(chuàng)系人士、公司董事張強依舊投了反對票。

債務疑云

年報問詢函年年有，但今年卻特別多。房地產(chǎn)行業(yè)也成為監(jiān)管層關注的重點。

金科股份也成為深交所“問候”的一員，一口氣連出11個問題，涉及年報中的多個方面，包括營收、負債率、庫存、跟投機制、股權激勵計劃等。其中償債能力和高庫存受到較多關注。

根據(jù)公司年報顯示，負債方面，金科截至2018年底負債率為83.63%，處于同行業(yè)較高水平，速動比率0.38%，同比下降0.06個百分點。一年內(nèi)到期的有息負債600.9億元，同比增長54.46%，貨幣資金余額298.52億元。

如此看來，公司期內(nèi)所持有的貨幣資金，并不能覆蓋其一年內(nèi)到期的有息負債和非流動負債。

此外，公司一年內(nèi)到期的非流動負債期末為244.43億元，而去年底，金科短期借款期末余額為31.96億元。深交所指出，公司存在大規(guī)模債務且負擔高額融資成本的同時，為何還能維持較高貨幣資金余額？公司是否存在與控股股東或其他關聯(lián)方聯(lián)合或共管賬戶的情況？

2018年末，公司融資余額820.39億元，其中包括558.81億元的銀行貸款，112.91億元的非銀行金融機構(gòu)貸款以及147.67億元的債券類融資。

債務高企的同時，金科造血能力并不突出。截至2018年底，公司負債1929.32億元，同比增長42.92%，資產(chǎn)負債率83.63%。但經(jīng)營陛活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為13.29億元。

進入2019年，公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金流卻在持續(xù)惡化。根據(jù)一季報，由于拿地規(guī)模增長，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-83.67億元，同比大幅下降731.83%。而籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為97.57億元，同比大增857.41%，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額依舊為負，改指標為-9.33億元。

由此可見，金科正不斷加大借貸規(guī)模，持續(xù)大規(guī)模拿地，但造血能力不但沒有跟上，反而大幅下滑。

另一個較為關注的問題則是存貨激增。存貨方面，2018年末金科存貨1608.35億元，占總資產(chǎn)比例為69.7%，較2017年末增加536.13億元，增幅50%。但令人存疑的是，存貨跌價準備卻大幅下降，僅為8612.42萬元，而上期為2.17億元。

存貸雙高的同時，公司存貨金卻因抵押借款受限金額高達546.52億元，占總存貨的33.98%。而在報告期初，存貨抵押金額僅為265.37億元。也就是說，2018年金科存貨抵押增量為105.95%，對于資金的渴求可見一斑。

與此同時，金科股份及旗下子公司相互擔保融資也非常頻繁。

根據(jù)4月底公司公告顯示，金科及控股子公司對外擔?？傤~超過最近一期凈資產(chǎn)100%、對資產(chǎn)負債率超過70%的子公司擔保的金額超過公司最近一期凈資產(chǎn)50%，以及對合并報表外參股公司審批的擔保金額超過最近一期凈資產(chǎn)30%，提請投資者充分關注擔保風險。

4月28日，金科又準備為旗下陜西金潤達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行1.5億元的融資擔保，而這家公司的資產(chǎn)負債率已高達101.84%。

這一事項雖然經(jīng)過董事會通過，但融創(chuàng)方代表張強依然投下反對票，其理由為：“上市公司頻繁擔保和抽調(diào)資金，加大了公司的財務風險，且如資金無法保證及時回收，將影響項目開發(fā)和上市公司發(fā)展，股東權益也將不能得到保障和受到損害，故本人就該議案投反對票。建議董事會嗔重考慮，酌情提請議案。”

另外，公司獨立董事姚寧則以相同理由對該議案投棄權票。

千億含金量

2018年，金科股份實現(xiàn)簽約銷售金額1188億元，同比增長81%，首次突破千億規(guī)模。

但這背后卻是各種費用的大幅上漲，由于人員規(guī)模擴大、公司經(jīng)營規(guī)模增長，人工費用增加，2018年金科股份銷售費用同比增長41.70%，達到25.62億元；管理費用同比增長54.71%，上升至23.40億元。

而到2019年一季度，這兩項費用依舊在快速上漲。根據(jù)公司一季報顯示，其管理費用為3.21億，同比大增95.82%，主要原因是公司經(jīng)營規(guī)模擴大人員費用增加。當期銷售費用為4.17億元，同比增長47.87%。由此可見，公司銷售規(guī)模增長主要依靠“人海戰(zhàn)術”。

從營收業(yè)績的區(qū)域分布來看，金科主要集中在重慶、四川、江蘇和湖南，而發(fā)家的重慶更是貢獻了超過六成的營收，2018年重慶地區(qū)實現(xiàn)營收257.99億，占比為62.57%。

2018年，金科實現(xiàn)銷售金額1188億元，同比增長81%，地產(chǎn)銷售面積1342萬平方米，同比增長59%。由此可以計算出，其平均銷售價格為8852元/平方米。

翻閱金科2018年報，其公布的40個在售項目中，重慶地區(qū)2018年實現(xiàn)銷售額236.90億元，銷售面積為280.799萬平方米，由此可見重慶地區(qū)的銷售均價為8436.64元/平方米。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售均價為8736元/平方米，漲幅為10.7%。房天下的數(shù)據(jù)顯示，重慶2018年12月的新房成交均價為1.17萬/平米。金科股份的房地產(chǎn)項目銷售的議價能力并不強。

除了股權上步步緊逼，融創(chuàng)在重慶也在追趕金科，銷售金額僅次于金科。但與融創(chuàng)一貫注重高品質(zhì)不同，金科則是通過低價搶占市場。

于此同時，金科銷售額大漲的與其在大重慶主城與區(qū)縣廣泛布局有關，區(qū)縣為其貢獻了近四成的銷售業(yè)績。

融創(chuàng)“逼宮”，償債能力待解，黃紅云和金科面臨渡劫的一年。