共享房產(chǎn)的投資模式的市場分析

文/占征杰 湖北工業(yè)大學工程技術(shù)學院 湖北武漢 430068

1、引言

共享經(jīng)濟的本質(zhì)——整合線下的閑散物品或服務者，讓他們以較低的價格提供產(chǎn)品或服務。對于供給方來說，通過在特定時間內(nèi)讓渡物品的使用權(quán)或提供服務，來獲得一定的金錢回報；對需求方而言，不直接擁有物品的所有權(quán)，而是通過租、借等共享的方式使用物品。共享房產(chǎn)即是購房者與政府共同出資購買房屋，但房屋的售價低于市場價，購房者按一定比例房屋價格購買房屋，占有該比例的房屋所有權(quán)且擁有居住權(quán)，在購買初期這個房子的費用由購房人與政府、住房協(xié)會或其它社會非盈利機構(gòu)按出資份額共同享有產(chǎn)權(quán)，但隨著購房人收入的提高、財富的積累，可以逐步增購產(chǎn)權(quán)，直至最終完全占有產(chǎn)權(quán)。

2、現(xiàn)有房產(chǎn)投資模式

2.1 直接購買住房

直接購買住房是目前為止大家最為接受，也是最為流行的一種方式，購房者可以直接以現(xiàn)金全額付款，同時也可以通過一定比例的首付，通過銀行貸款來實現(xiàn)房屋的購買。但就當前的經(jīng)濟情況以及房屋價格而言，全額付款所占比例極小，大部分采用的為貸款形式購買住房，但一線城市以及部分二線城市的房屋價格極高，貸款所給予的壓力不言而喻。且貸款買房的利息同樣較高，央行發(fā)布的貸款買房五年（含）以下是2.75%，五年以上是3.25%。貸款買房利息不容小覷。

2.2 合建分成

合建分成就是尋找舊房，折舊建新，共售分成。這種投資的方式要求投資者對房產(chǎn)業(yè)務相當精通。這種手法如果操作得當，可以玩“空手道”。合建分成的投資方式多見于房地產(chǎn)開發(fā)商，對普通民眾來說，合建分成的投資方式并不符合大部分人并不想依靠房屋掙錢的想法。合建分成的初期投資高，且對投資人的專業(yè)素養(yǎng)要求較高，且具有一定的投資風險。合建分成的投資方應當具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)，同時擁有專業(yè)的投資眼光，這樣才能在房屋建成后將房屋順利賣出，達到投資收益的目的。

2.3 以租養(yǎng)租

以租養(yǎng)租就是長期租賃低價樓宇，然后不斷提升租金標準的方式分期轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差價。以租養(yǎng)租這種操作手法又叫當“二房東”。有些投資人，將租來的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租獲利相當豐厚。如果投資者剛開始做房地產(chǎn)生意，資金嚴重不足，這種投資方式比較合適。

以租養(yǎng)租的投資模式同樣適用于購買首套住房的投資者，將已購入房屋進行租賃，再租住一個租金較低的房屋，從中獲取差價。以租養(yǎng)租的模式與以舊翻新的模式較為相近，但與以舊翻新的投資模式不同的是，以租養(yǎng)租并不改變房屋原有的使用性質(zhì)以及原有的房屋結(jié)構(gòu)，僅僅是依靠長期租賃所帶來的房屋租賃低價來賺取轉(zhuǎn)租過程所產(chǎn)生的差價。

2.4 到拍賣會上淘房

在拍賣會上淘房成為二手房市場的一項新潮流，近些年來，拍賣會上二手房的成交價格較市場同等二手房價格低10%-20%。但拍賣會上淘房的投資風險較二手房交易大。法院委托的強制執(zhí)行的拍賣不存在房產(chǎn)的糾紛，但個人或企業(yè)單位委托的拍賣在一定程度上存在著房產(chǎn)糾紛的風險。同時，拍賣市場冷熱不均，部分拍賣過于火爆，但部分房屋的拍賣則較為冷清，這時，應當看清形勢，正確地進行拍賣。

2.5 伙同他人共同投資

現(xiàn)在也存在著另外一種新型的投資房產(chǎn)的方式，即多人合伙共同投資房產(chǎn)，投資人在投資房產(chǎn)之前，根據(jù)個人的投資金額簽訂協(xié)議書，該協(xié)議書包括的內(nèi)容為：1、個人所占房產(chǎn)比例，該比例根據(jù)個人投資金額占房產(chǎn)總金額的比例而定；2、房屋的使用方法，房屋出租之后租金的瓜分比例，以及業(yè)主居住時間等。

3、共享房產(chǎn)投資模式

3.1 共享房產(chǎn)投資模式缺點

共享房產(chǎn)的申購手續(xù)較為漫長，申購手續(xù)總共分為五步：第一步，進行項目公示，共享房產(chǎn)為政府指定建設(shè)的項目，建成后，政府都該項目進行公示；第二步，網(wǎng)上申購，共享房產(chǎn)購買資格較為嚴苛，購買者需要對購買資格進行仔細閱讀，與自身進行分析，查看自身是否滿足購買資格；第三步，聯(lián)網(wǎng)審核，審核時間較長，第四步，公開搖號，是否能夠購買通過搖號決定，具有一定的巧合性與不確定性；第五步，選房簽約。共享房產(chǎn)的房屋布置為在某一地段開發(fā)一共享房產(chǎn)小區(qū)，但這些小區(qū)的設(shè)置大多較為偏僻且與購房者可能存在很大的地理差距。共享房產(chǎn)所處區(qū)域與購房者工作地區(qū)相距較遠，這并不能惠及大部分人群。且共享房產(chǎn)目前開發(fā)地段并不多，人們無法選擇合適的地段進行購房，這樣只能夠使得共享房產(chǎn)這一政策惠及部分低收入人群。

共享房產(chǎn)中，投資人并不能隨意將其進行出售，同時，但你想要購買第二套房產(chǎn)時，需將共享房產(chǎn)交回。且共享房產(chǎn)具有較大的局限性，在共享房產(chǎn)進行公開申請時，共享房產(chǎn)的地段以及面積都較為固定，且靠抽簽獲得，并不能自由選擇。

3.2 共享房產(chǎn)投資模式的優(yōu)點

以北京市順義區(qū)為例，在北京市公布的2017年10月份的順義區(qū)共享房產(chǎn)項目中，銷售均價為19000元/m2，如在此地購買一套80平方木的住宅，在取得共享房產(chǎn)的購買資格后，首付需要支付至少20%，也即是首付需要支付至少30.4萬，剩余房產(chǎn)價值為121.6萬元。但之后從政府手中購買剩余房產(chǎn)所需金額并不會上漲，而可以根據(jù)自身情況進行還款時間的選擇。

而直接購買房產(chǎn)時，房價較共享房產(chǎn)略高3%到5%，按照19760元/m2的價格進行價格計算，在此地購買一套80平方米的房子，利用公積金進行購房首付為20%，即為31.7萬，但進行商業(yè)貸款的基準利率為4.9%，且上浮10%，如購買首套房貸款100萬元、貸款期限25年,公積金貸款利率為3.25%,月均還款額為4900元;若使用商業(yè)貸款,執(zhí)行利率為5.39%,月均還款額升至6100元,月供高出了1200元，而在該80平方米的房子中，剩余的多年應還貸款為146萬元。而二手房屋首付金額較高，為預估價格的70%，為112萬，剩余貸款還款金額為55萬元（等額本息法計算）。

另一種拍賣購房方式則需要全額付清房款，即158萬。而以租養(yǎng)租的方式居住環(huán)境較直接購買住房差，將自己的房產(chǎn)高價租出而租住一個較小的房子，體驗較差切房屋的購買價格并未減少。

表1 北京市順義區(qū)80平方米共享房產(chǎn)與其他房產(chǎn)投資方式投資金額對比

從表1中我們可以看出，共享房產(chǎn)的初期支付價格較其他投資方式低，且總投資價格也較其他方式低。以租養(yǎng)租的方式應當支付的價格與直接購買住房或購買二手房的價格一致。共享房產(chǎn)的還款壓力較小，是否購買剩余房產(chǎn)為個人意愿。綜上所述，共享房產(chǎn)投資較少，比較適合急需住房的低收入人群，有著較高的投資價值與可行性。

結(jié)論：

共享房產(chǎn)作為一個新興的社會福利項目，需要不斷優(yōu)化共享房產(chǎn)的投資模式，簡化審批手續(xù)，設(shè)定退出機制。對于共享房產(chǎn)的投資對象需要多樣化，共享房產(chǎn)共享收益。