房地產(chǎn)企業(yè)物資采購風(fēng)險(xiǎn)及控制策略分析

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的未來市場(chǎng)地位。對(duì)物資采購風(fēng)險(xiǎn)的控制程度，究其根本是進(jìn)一步提高和完善房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理水平，促進(jìn)物資采購管理向著專業(yè)方向發(fā)展，使物資采購更加科學(xué)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 物資采購 風(fēng)險(xiǎn) 控制策略

1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購風(fēng)險(xiǎn)

1.1 計(jì)劃不周導(dǎo)致超量采購或采購不足。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的采購流程在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完成以后，由工程人員編制采購計(jì)劃，但由于編制人員的素質(zhì)參差不齊，對(duì)未來的計(jì)劃無法作準(zhǔn)確估計(jì)。如果將需求估算過大，或?qū)⑾慕y(tǒng)計(jì)過大，將導(dǎo)致庫存積壓，造成浪費(fèi)，同時(shí)產(chǎn)生了更多的運(yùn)費(fèi)、庫存以及其他相關(guān)費(fèi)用;如果將需求估算過小或者將消耗統(tǒng)計(jì)過小，采購不足將影響整個(gè)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

1.2 驗(yàn)收工作復(fù)雜繁瑣導(dǎo)致質(zhì)控不嚴(yán)格。

驗(yàn)收檢查是企業(yè)采購的重要一環(huán)，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，采購產(chǎn)品類目繁雜，驗(yàn)收需要相關(guān)人員經(jīng)驗(yàn)豐富，嚴(yán)格細(xì)致，如果一旦有所疏忽，或者任一類目產(chǎn)品的相關(guān)知識(shí)欠缺，將導(dǎo)致物資質(zhì)量難以保證。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，采購的質(zhì)量控制的難度大。

質(zhì)量是產(chǎn)品的重中之重，而原材料的質(zhì)量更關(guān)系到產(chǎn)品的質(zhì)量好換。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品即商品房等的質(zhì)量對(duì)于社會(huì)和個(gè)人而言其重要性無需多言。因此，采購后的物資驗(yàn)收和質(zhì)檢工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的采購部門也十分總要。

在傳統(tǒng)的采購模式下，由于采購方很難參與供應(yīng)商的生產(chǎn)組織過程和有關(guān)質(zhì)量控制活動(dòng)，這種缺乏合作的質(zhì)量控制，易造成采購部門對(duì)采購物品的質(zhì)量控制只能通過事后把關(guān)的辦法，質(zhì)量控制難度增加。

1.3 供應(yīng)商能力制約企業(yè)采購效率。

在一個(gè)流程中無法控制的環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)。在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)采購的過程中，最不可控的環(huán)節(jié)莫過于供應(yīng)商方面。即使在市場(chǎng)需求發(fā)生變化或出現(xiàn)預(yù)料外事件的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不能不能隨意改變與供應(yīng)商已有的訂貨合同;同時(shí)，無論供應(yīng)商因?yàn)楹畏N因素使產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題或供貨期出現(xiàn)延遲，也不愿意在第一時(shí)間內(nèi)告知房地產(chǎn)企業(yè)。因此從房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，在由于工程項(xiàng)目變更導(dǎo)致需求減少時(shí)，會(huì)出現(xiàn)庫存增加，需求增加時(shí)，會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求;從供應(yīng)商角度而言，出現(xiàn)耽誤貨期或影響產(chǎn)品品質(zhì)的事件發(fā)生后，幾乎必然使得庫存物資供不應(yīng)求。

1.4 采購流程制度一成不變

現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)的采購流程往往幾年沒有修訂，即使修訂也只是一兩個(gè)細(xì)節(jié)上的補(bǔ)充，一成不變的流程帶來的問題是顯而易見的，一個(gè)采購制度的漏洞往往可以被一家或者多家供應(yīng)商多次重復(fù)利用，同時(shí)，隨著信息技術(shù)的不斷進(jìn)步，很多舊的流程變的相對(duì)多余和麻煩，只防備漏洞而不精簡(jiǎn)流程只會(huì)讓采購的效率降低。

同時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要一環(huán)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的采購模式和制度往往是在房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立初期建立、根據(jù)自身的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不斷補(bǔ)充完善進(jìn)而建立起來的寶貴經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，光靠自身總結(jié)的制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)變化，而目前卻很少有房地產(chǎn)企業(yè)在采購制度方面互相學(xué)習(xí)同業(yè)或異業(yè)經(jīng)驗(yàn)，這就使得很多房地產(chǎn)企業(yè)共性的采購漏洞無法迅速被發(fā)現(xiàn)，而很多好的采購制度經(jīng)驗(yàn)又不能很快在同行業(yè)內(nèi)推廣，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在制定和完善采購制度的過程中各自為戰(zhàn)，增加了自身的采購成本，降低了采購效率。

2.房地產(chǎn)企業(yè)物資采購風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析

2.1 提高采購計(jì)劃過程中的信息化程度。

采購計(jì)劃無法準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)物資的需求狀況，很大程度是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)周期長(zhǎng)，效率低，采購部門無法準(zhǔn)確和及時(shí)地得知其他部門對(duì)物資的需求，或者及時(shí)了解到可能存在相關(guān)需求，但因?yàn)椴块T不同，無法準(zhǔn)確得知即將發(fā)生的需求中所包含的確切產(chǎn)品品類和數(shù)量，導(dǎo)致無法進(jìn)行計(jì)劃編制。同時(shí)，計(jì)劃誤差的另一個(gè)重要原因就是人工統(tǒng)計(jì)或多或少會(huì)超算或漏算一部分產(chǎn)品需求數(shù)量，積少成多導(dǎo)致了整體采購計(jì)劃的偏差。

因?yàn)閭鹘y(tǒng)物資需求的統(tǒng)計(jì)方法存在不足，而現(xiàn)階段又有足夠技術(shù)水平能夠輔助人工進(jìn)行物資需求的統(tǒng)計(jì)和分析，因此推進(jìn)采購信息化程度在房地產(chǎn)企業(yè)中是非常必要的。

2.2 提高驗(yàn)收科學(xué)化和專門化程度

驗(yàn)收，是制約房地產(chǎn)企業(yè)采購品質(zhì)和效率的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)采購的主要風(fēng)險(xiǎn)在于大量不同類目的產(chǎn)品驗(yàn)收方式存在差別，同時(shí)人工驗(yàn)收不穩(wěn)定性強(qiáng)，容易出現(xiàn)失誤。鑒于此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高驗(yàn)收的科學(xué)化程度，增加驗(yàn)收工作的科學(xué)性，可以通過采購部門優(yōu)秀員工的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)、概率學(xué)等科學(xué)方法，并結(jié)合采購工作實(shí)際，制定出一套更加科學(xué)和可行的驗(yàn)收流程、標(biāo)準(zhǔn)和工具以減少人工的疲勞程度，有必要的物資應(yīng)當(dāng)購置儀器進(jìn)行批量檢測(cè)，以減少人工的勞動(dòng)強(qiáng)度和質(zhì)檢過程中科技的運(yùn)用。

2.3 增強(qiáng)與供應(yīng)商的信息溝通

在房地產(chǎn)企業(yè)采購的實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)與供應(yīng)商的信息交流，增強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的了解，定期關(guān)注供應(yīng)商的生產(chǎn)狀況，對(duì)于關(guān)鍵和必要產(chǎn)品的供應(yīng)商，可以通過合同或協(xié)議的方式對(duì)其相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽檢或監(jiān)督制造，減少因溝通不足或供應(yīng)商瞞報(bào)造成的房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本。同時(shí)，應(yīng)提高采購過程中的信息化程度，提高企業(yè)內(nèi)部信息交流速度，避免因信息傳遞不及時(shí)而造成的超額下單，并增加其他部門超需上報(bào)物資需求的成本，同時(shí)與其他部門配合，多方面關(guān)注市場(chǎng)變化，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，減少下單后修改需求造成超額采購或采購不足情況。

2.4完善采購流程

要逐步加強(qiáng)對(duì)物資采購的全過程進(jìn)行全方位的監(jiān)督。全過程的是指從計(jì)劃、審批、詢價(jià)、招標(biāo)、簽約、驗(yàn)收、核算、付款和領(lǐng)用等所有環(huán)節(jié)的監(jiān)督。重點(diǎn)是對(duì)計(jì)劃制定、簽訂合同，質(zhì)量驗(yàn)收和結(jié)賬付款四個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)的監(jiān)督，以保證不弄虛作假。全方位的監(jiān)督是指內(nèi)控審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、制度考核三管齊下。科學(xué)規(guī)范的采購機(jī)制，不僅可以降低企業(yè)的物資采購價(jià)格，提高物資采購質(zhì)量，還可以保護(hù)采購人員和避免外部矛盾。

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作者簡(jiǎn)介：竇衛(wèi)光（1988.07.31- ）， 漢族，山西陽泉人，，本科學(xué)歷，中級(jí)職稱，從事財(cái)會(huì)工作 。