個(gè)人住房貸款證券化的現(xiàn)狀、問題及對策

宋莉娜

【摘要】推動(dòng)個(gè)人住房貸款證券化（RMBS）的發(fā)展能夠有效處理商業(yè)銀行在短期欠債與長期資產(chǎn)之間配置問題并提高投放貸款水平。本文首先論述了國內(nèi)當(dāng)前住房抵押貸款的狀況，進(jìn)而研究目前時(shí)期個(gè)人住房貸款證券化存在的不足之處，比如資產(chǎn)支持證券收益低和時(shí)間長、次級檔銷量欠佳、抵押權(quán)變更困難等多個(gè)方面，最后提出針對性的解決措施來處理上述問題。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房貸款證券化 商業(yè)銀行 抵押權(quán)

1引言

在20世紀(jì)80年代開始，個(gè)人住房貸款開始出現(xiàn)，通過這30多年的發(fā)展，逐漸成為商業(yè)銀行的基本個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，擁有著超過一半的余額占比;并且金融市場有著較為激烈的競爭，而且業(yè)務(wù)流程公開，安全屬性好（長時(shí)間以來不良貸款率都低于0.5%），對于美國來說，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也屬于資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵業(yè)務(wù)種類。由于銀行全部貸款業(yè)務(wù)里個(gè)人住房貸款的還款周期最長（能夠達(dá)到30年），使得信貸資金回籠時(shí)間慢，流轉(zhuǎn)速率不高。由于利率市場化的不斷深化，儲(chǔ)蓄穩(wěn)定度下降，短期負(fù)債和長期資產(chǎn)這二者的錯(cuò)配問題更加嚴(yán)重，長期資產(chǎn)對商業(yè)銀行流動(dòng)資產(chǎn)的占用導(dǎo)致其余業(yè)務(wù)難以發(fā)展，讓銀行承擔(dān)著重大的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，使用住房貸款證券化來將住房貸款盡快變現(xiàn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)速率的呼聲在不斷上漲。

2我國個(gè)人貸款資產(chǎn)證券化發(fā)展情況概述

在2005年，國內(nèi)首次推出信貸資產(chǎn)證券化，并設(shè)立試點(diǎn)城市，隨后在2007年時(shí)增加國內(nèi)試點(diǎn)城市的數(shù)量，而2008年由于全國性金融危機(jī)的影響暫時(shí)停止。經(jīng)過4年緩沖，國家財(cái)政部、中國人民銀行以及中國銀監(jiān)會(huì)共同在2012年5月時(shí)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》這份文件，進(jìn)而標(biāo)志著國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化又一次實(shí)施。然后，政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)次表態(tài)要充分發(fā)揮資產(chǎn)證券化的作用來刺激國內(nèi)消費(fèi)活力，最終推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從實(shí)際手段來說，在2013年時(shí)，我國銀監(jiān)會(huì)和中國人民銀行發(fā)布了第21號公告，明確提出銀行能夠擁有1%的風(fēng)險(xiǎn)自流比例，進(jìn)而刺激銀行開始推出資產(chǎn)證券化的動(dòng)力?！蛾P(guān)于信貸資產(chǎn)證券化備案登記工作流程的通知》的發(fā)布是在2014年11月，在此之后國內(nèi)開始實(shí)施備案制，在推出新產(chǎn)品過程中放棄傳統(tǒng)的逐一審查，提高新產(chǎn)品進(jìn)入市場的效率。特別是在2014年9月，中國央行以及銀監(jiān)會(huì)一同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》這個(gè)文件，在文件中支持銀行使用專項(xiàng)金融債券或者個(gè)人住房貸款證券化以及其余手段來匯集民間資金，并將其投放在自住房貸款業(yè)務(wù)上，向市場傳遞出迅速促進(jìn)個(gè)人住房貸款證券化進(jìn)步的信息。

到2018年1月底為止，在銀監(jiān)會(huì)的管控下一共推出了184單信貸資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，達(dá)到6024.74億元的交易總額。和誕生時(shí)期的特點(diǎn)相匹配，在發(fā)行的所有項(xiàng)目中共發(fā)行了86單的企業(yè)貸款，占據(jù)著核心地位，而且其占到90%的貸款規(guī)模;而只有18單個(gè)人貸款證券化業(yè)務(wù)，其占到10%的貸款規(guī)模。

3個(gè)人住房貸款證券化存在的問題

3.1資產(chǎn)支持證券收益低、時(shí)間長

從個(gè)人住房貸款的時(shí)間來說，其有很長的還款時(shí)限，哪怕有提前還款的現(xiàn)象會(huì)提升資金回籠的速度，但是個(gè)人住房貸款證券化優(yōu)先檔還是有著3年到10年的加權(quán)平均期限，而本金償還期限甚至達(dá)到了8年到15年。

從個(gè)人住房貸款的價(jià)格來說，這項(xiàng)業(yè)務(wù)和社會(huì)民生之間有著十分緊密的聯(lián)系，公眾輿論與國家政策都會(huì)對其產(chǎn)生較大影響，所以貸款定價(jià)水平長期以來并不高。再加上由于在2008年時(shí)中國人民銀行把房貸利率下限下調(diào)了，進(jìn)而導(dǎo)致大規(guī)模的存量借款者都提出要取得相同利率，銀行為了穩(wěn)定客戶群體和確保自身利益只能大規(guī)模下調(diào)利率，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款所對應(yīng)的加權(quán)利率出現(xiàn)大量下調(diào)。

因此，個(gè)人住房貸款證券化肯定不會(huì)存在較高的收益率，而且產(chǎn)品時(shí)間太長，和其余的投資產(chǎn)品進(jìn)行比較而言并不存在市場競爭力。再加上，銀行為了降低銀行現(xiàn)金流受到提前還款影響的程度，個(gè)人住房貸款證券化大多使用過手?jǐn)傔€的還款模式，導(dǎo)致投資人不可能精準(zhǔn)把握每期的資金回籠數(shù)量，所以投資人要承擔(dān)再投資風(fēng)險(xiǎn)，使得投資人對RMBS產(chǎn)品的投資欲望進(jìn)一步下降。

3.2次級檔銷量欠佳

為了提高RMBS產(chǎn)品的銷量，發(fā)行組織會(huì)努力讓市場發(fā)行利率與優(yōu)先檔定價(jià)保持一致，但是這會(huì)導(dǎo)致次級檔的利潤空間縮小，還有可能出現(xiàn)損失次級檔本金來確保優(yōu)先檔利潤率的狀況。由于次級檔證券沒有優(yōu)先償付的權(quán)力，所以風(fēng)險(xiǎn)最高的次級檔不僅沒有比優(yōu)先檔證券的利潤率高，還有著出現(xiàn)虧損的概率，進(jìn)而無法對外銷售，基本上都是發(fā)起組織自持次級檔證券。

考慮到RMBS產(chǎn)品的銷售狀況，發(fā)起組織自持所有的次級檔證券，并依據(jù)5%的最少持有份額和1.25相乘得出發(fā)起組織將有著62.5%的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，這比還沒有實(shí)施證券化之前的風(fēng)險(xiǎn)占比50%高出12.5個(gè)百分點(diǎn)。依據(jù)《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》的有關(guān)條例：“商業(yè)銀行為信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)所計(jì)提的資本，以被轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)證券化前的資本要求為上限”，其風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重還是50%，這就意味著RMBS只完成了融資的任務(wù)卻沒有激發(fā)資本活力。

3.3抵押權(quán)變更困難、投入太大

我國推動(dòng)個(gè)人住房貸款證券化過程中所推出的建元2005-1以及建元2007-1全部使用抵押權(quán)登記變更的手段。那時(shí)，為了達(dá)成我國第一次RMBS交易，建設(shè)部明確提出為了RMBS實(shí)施信托的過程中，能夠讓受讓人與轉(zhuǎn)讓人同時(shí)申請，進(jìn)而共同完成抵押權(quán)變更手續(xù)，提高效率，然而卻難以貫徹落實(shí)。筆者從事對國內(nèi)70多個(gè)大中型城市組織的調(diào)查結(jié)果，國內(nèi)只有廈門、上海和其余11個(gè)城市中的有關(guān)部門明確能夠按照上述建設(shè)部的規(guī)定完成抵押權(quán)變更，其余城市都不支持，更有甚者并不知道這個(gè)規(guī)定。這就導(dǎo)致選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)的范圍會(huì)進(jìn)一步縮小，再加上物力、人力等投入太大，進(jìn)而給發(fā)起組織的參與動(dòng)力造成重大不良影響。

3.4商業(yè)銀行內(nèi)部配套需配套改造

國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化出現(xiàn)的時(shí)間還并不長，很多銀行在配套系統(tǒng)的水平上并不一致。而我國個(gè)人住房貸款余額的平均額只有大約50萬，而只有3000筆才能構(gòu)成一單大于10億元的項(xiàng)目。而在基礎(chǔ)資產(chǎn)中進(jìn)行挑選到封包資金池而交割，以及最后對資金池存續(xù)期管控，如果沒有系統(tǒng)開展自動(dòng)工作，順利完成上述工作將十分困難。

首先要分開管控自營貸款業(yè)務(wù)與證券化貸款業(yè)務(wù)，發(fā)起組織需要憑借自身的內(nèi)部系統(tǒng)來區(qū)別和管理每一筆項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)以及相對應(yīng)的擔(dān)保權(quán)益，而且做到資金池不同，其標(biāo)識也截然不同;其次，承擔(dān)貸款服務(wù)組織的責(zé)任，準(zhǔn)確把到期的貸款本息完成支付，達(dá)到現(xiàn)金流的過手;最后，要完全依據(jù)協(xié)議內(nèi)容與監(jiān)管條件公示信息，并在規(guī)定周期完成貸款服務(wù)報(bào)告的撰寫。沒有按時(shí)完成回收款支付或者沒有服務(wù)報(bào)告公示，進(jìn)而解任貸款服務(wù)組織，造成諸多不利影響。

4相關(guān)對策建議

4.1減少基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)限，增大投資者的投資范圍

對于如今RMBS所面臨的市場環(huán)境來說，為了提升銷量，發(fā)起組織能夠預(yù)路演RMBS的產(chǎn)品，掌握投資人投資RMBS的傾向和了解狀況，并相應(yīng)的打造證券市場和利率水平，以客戶為導(dǎo)向開展產(chǎn)品營銷。把基礎(chǔ)資產(chǎn)利率的適度上調(diào)作為前提，能夠把入池資產(chǎn)時(shí)長縮短，比如說把余下年限為五年至十年且屬于住房貸款的部分入池。這個(gè)安排帶來的改善有兩點(diǎn)：首先是提升適銷性，然后是有利于產(chǎn)品評級的提升以及發(fā)行利率的降低。

然后，將投資者范疇進(jìn)一步拓寬。相應(yīng)監(jiān)管部門理應(yīng)提升部門間協(xié)調(diào)性，讓不同市場內(nèi)發(fā)行的手續(xù)簡單化，準(zhǔn)許發(fā)行單位根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)的特征自行挑選發(fā)行的窗口。另外，把投資者的教育開展作為基礎(chǔ)，能夠慢慢放開個(gè)體讓其直接加入證券投資，參與個(gè)體一定要和投資者合格條件相符，并且在初期購買的證券只能是AAA評級的，這種證券具備最低的違約風(fēng)險(xiǎn)，和同期的定期存款相比獲取的收益更高，如果投資者很看重穩(wěn)定收益那么該證券就會(huì)激起他們的投資興趣。

4.2建立統(tǒng)一運(yùn)作部門，商業(yè)銀行改變自身角色

從增大內(nèi)需和改善民生入手，政府機(jī)構(gòu)始終贊成居民在購房方面的合理需求，但購買住房屬于大宗消費(fèi)，購買力大小與銀行把住房貸款提供給個(gè)人的效率和規(guī)模息息相關(guān)。倘若期限較長的住房貸款不能盤活，那么銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)的激情會(huì)變小，在未來投放能力同樣會(huì)受到影響。所以，從長遠(yuǎn)目光來看，為徹底消除銀行的疑慮，能夠?qū)W習(xí)美國創(chuàng)建房地美或房利美等金融部門，或者是直接交給某個(gè)政策性銀行負(fù)責(zé)。如果RMBS產(chǎn)品或者是住房貸款的發(fā)放者是某個(gè)特定商業(yè)銀行，那么貸款收購要求能夠通過協(xié)商確立，而且出售銀行需要以一定比例完成風(fēng)險(xiǎn)自留任務(wù)，嚴(yán)禁商業(yè)銀行作出逆向的選擇，保障貸款發(fā)放要求不降低，防止“次貸”現(xiàn)象出現(xiàn)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

在該鏈條里面商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變成住房貸款批發(fā)商，運(yùn)用觸角極為廣泛的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，依靠“發(fā)放貸款-出售-發(fā)放貸款”的循環(huán)過程完成運(yùn)作，給一大批滿足要求的借款人供給住房信貸，轉(zhuǎn)變過于依賴擴(kuò)張規(guī)模的運(yùn)營模式，獲得貸款投放的利率和售出價(jià)格間的差額，通過中間業(yè)務(wù)獲取更多收入。

4.3延遲辦理預(yù)登記或抵押權(quán)的變更登記，節(jié)約運(yùn)作成本

按照《物權(quán)法》一書中的內(nèi)容，在轉(zhuǎn)讓債權(quán)過程中，抵押權(quán)有所變動(dòng)但沒有登記不會(huì)對抵押權(quán)實(shí)際上已經(jīng)隨著債權(quán)轉(zhuǎn)讓至受讓方的有效性與合法性造成影響，僅僅是受讓方所持質(zhì)押權(quán)不能對抗善意的第三人。所以，在住房貸款方面抵押權(quán)轉(zhuǎn)變的真實(shí)難度能夠由受托人和發(fā)起機(jī)構(gòu)共同約定，把證券持有者的利益保障作為前提，運(yùn)用延遲辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)變登記或者是預(yù)登記的方法。

4.4加快證券化配套系統(tǒng)建設(shè)，培養(yǎng)專業(yè)人才

目前和常規(guī)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)工作相比，其信貸資產(chǎn)的證券化比較復(fù)雜，和數(shù)據(jù)量化、模型設(shè)計(jì)、評級、會(huì)計(jì)以及法律等各個(gè)領(lǐng)域都有關(guān)，參與項(xiàng)目的人員一定要具備較高業(yè)務(wù)素質(zhì)。對商業(yè)銀行而言專業(yè)人才的培養(yǎng)也是十分重要的，應(yīng)該多積累、多實(shí)踐，讓未來信貸資產(chǎn)的證券化被納入正規(guī)平臺(tái)具備堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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