龍晗：把管理在企業(yè)中用到極致

宋茲鵬

九年前，龍晗大學(xué)畢業(yè)了，租了北京西苑的一間地下室，信息管理與信息系統(tǒng)專業(yè)畢業(yè)的他，像自己的其他同學(xué)樣正在為找理想的工作而發(fā)愁。這時，一家名為當(dāng)代資產(chǎn)（后更名為第 資產(chǎn)）的物業(yè)公司通知他去面試，初試和復(fù)試龍晗均順利通過，這份工作成為了他人生中的第一份正式工作，而他一干就是九年。直到現(xiàn)在，他已成為該企業(yè)的常務(wù)副總裁，并帶領(lǐng)企業(yè)不斷進軍相關(guān)領(lǐng)域。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 成效顯著

實際上，當(dāng)代資產(chǎn)的發(fā)展歷程可以追溯到1999年，那時還稱為當(dāng)代物業(yè)，只是一家主要提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司，“2013年之前，它只是一家傳統(tǒng)型公司，主要業(yè)務(wù)是物業(yè)，另外還下轄一家電梯公司、一家幼兒園，以及兩家聯(lián)行門店?！饼堦蠈χ袊探缬浾哒f。

從2013年到2014年，第一摩碼資產(chǎn)管理（北京）有限公司（簡稱第一資產(chǎn)）對未來的發(fā)展戰(zhàn)略進行了分析、定位，第一資產(chǎn)董事長張鵬認為，第一資產(chǎn)不應(yīng)該局限于現(xiàn)有的業(yè)務(wù)單元，而需要站在社區(qū)綜合體服務(wù)運營商的角度去做更多服務(wù)于業(yè)主、服務(wù)于社會發(fā)展的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品。于是，張鵬把第資產(chǎn)的發(fā)展方向確定為 “社區(qū)綜合體服務(wù)運營商”，同時還提出了“創(chuàng)客、創(chuàng)新、創(chuàng)商、創(chuàng)業(yè)” 的四創(chuàng)理念。而也就是在2014年，政府發(fā)出了“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的號召，在我國掀起了創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的浪潮。

基于“社區(qū)綜合體服務(wù)運營商”的定位，經(jīng)過數(shù)年的摸索，第一資產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷拓展，已經(jīng)從單純的物業(yè)服務(wù)延伸到了人工智能、教育、創(chuàng)投、公寓、商業(yè)、能源管理、人居、電梯貿(mào)易等眾多領(lǐng)域。

此時，龍晗以從部門負責(zé)人的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榱斯靖吖?。他把第資產(chǎn)所有的業(yè)務(wù)分成了四大事業(yè)群，分別為綠色社區(qū)事業(yè)群、綠色空間事業(yè)群、綠色科技事業(yè)群、綠色金融事業(yè)群。

記者了解到，這四大事業(yè)群并不是第 資產(chǎn)的管理劃分，而是在業(yè)務(wù)羅列的時候?qū)τ谄煜聵I(yè)務(wù)單元的歸類。例如綠色社區(qū)事業(yè)群，從名字就可以知道，主要是圍繞社區(qū)展開的相關(guān)業(yè)務(wù)，目前包括一家以為地產(chǎn)售樓處服務(wù)的公司——第酒店， “它不是酒店公司，而是售樓處通過酒店化的管理模式來給客戶提供服務(wù)的公司。”龍晗對記者解釋說。另外，綠色社區(qū)事業(yè)群還有裝飾公司、工程管理公司、二手房經(jīng)紀公司等業(yè)務(wù)單元。再比如綠色空間事業(yè)群，第一資產(chǎn)會找到一些合適的物理空間，結(jié)合項目、產(chǎn)品理念，將其打造成個預(yù)想的空間產(chǎn)品，并提供相應(yīng)的服務(wù)，最終實現(xiàn)相應(yīng)的收益，比如第一商業(yè)，其主要是幫地產(chǎn)公司做前期的策劃定位、中期的招商和銷售、后期的運營和管理等。除了第商業(yè)外，綠色空間事業(yè)群還有蔓蘭酒店、摩碼公寓、倍格生態(tài)、第一體育、第一教育等業(yè)務(wù)單元。

其實，第一資產(chǎn)所有的空間事業(yè)群的項目開展模式、管理模式都是相似的，只是他們所涉及的行業(yè)不樣而已，在每個項目開展之前，第資產(chǎn)都會建立一個“ 百項工作”，用來指導(dǎo)項目工作。龍晗對記者說： “從開始拿項目一直到后面的運營，什么時候應(yīng)該做什么工作、項目節(jié)點在哪里，都會排出一個大的工作表，我們把它稱為‘里程碑執(zhí)行表，只要拿項目了，就上里程碑百項工作，這對于項目的順利實施、業(yè)務(wù)拓展起到了重要作用?！?/p>

目前，隨著業(yè)務(wù)的拓展，以及各項目的日趨成熟，第資產(chǎn)旗下已經(jīng)有四家新三板掛牌公司，分別為第一物業(yè)、第體育、倍格生態(tài)和第一人居?！艾F(xiàn)階段最核心的就是做大做強各個業(yè)務(wù)板塊，讓其借助資本及市場的力量快速發(fā)展壯大。同時伴隨著他們的高速成長，我們也會涉及更加廣泛的領(lǐng)域，讓整個大生態(tài)更加趨于完善?！饼堦蠈τ浾哒f。

內(nèi)部孵化+產(chǎn)業(yè)鏈投資

如何能夠讓業(yè)務(wù)準確、快速拓展，龍晗表示，在13年之前，第資產(chǎn)屬于起步和打基礎(chǔ)的階段。在這期間，第資產(chǎn)非常注重企業(yè)的內(nèi)部管理和運營。在有了“功底”之后，便開始進行內(nèi)部孵化、鼓勵職員進行內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，他們把這模式稱之為內(nèi)部孵化+產(chǎn)業(yè)鏈投資。

第一資產(chǎn)基于已有的社區(qū)生態(tài)和客戶，如果內(nèi)部職員認為有需要去彌補或完善的價值點，便可以向公司提出自己的想法，公司層面會通過一系列的評判機制去進行審核，如果職員提出的商業(yè)計劃書是可行的，那么公司便會考慮對其項目投入天使輪資金，職員與公司 起創(chuàng)立項目，與公司共同進步和發(fā)展。

第 資產(chǎn)還會把本身的一些職能板塊的業(yè)務(wù)分割出去，做成創(chuàng)業(yè)項目， “比如，第資產(chǎn)的工程業(yè)務(wù)板塊，主要負責(zé)公司的裝飾工程、維護改造等業(yè)務(wù)，但后來隨著其業(yè)務(wù)需求的增多，我們就將其獨立出來，成立了 家工程公司——第一工程?！饼堦蠈τ浾吲e例說。把職能分開，單獨做相關(guān)的業(yè)務(wù)，第一資產(chǎn)把這種方式稱為“裂變”。

另外，記者了解到，對于行業(yè)門檻比較高、專業(yè)技術(shù)開發(fā)投入比較大的項目，第一資產(chǎn)會通過投資的方式去孵化，但不一定是公司內(nèi)部的項目，也可以是外界做得好的項目，與第一資產(chǎn)合作孵化。

通過這種內(nèi)部孵化+產(chǎn)業(yè)鏈投資的方式，目前第資產(chǎn)已經(jīng)孵化投資了大大小小超過40個業(yè)務(wù)單元，倍格生態(tài)就是其中一個。

2015年9月，倍格生態(tài)創(chuàng)立，最開始主要做聯(lián)合辦公，后來發(fā)展到商辦結(jié)合，再到商辦住結(jié)合的模式。倍格生態(tài)每做一個項目，都會把對產(chǎn)品進行迭代。

龍晗介紹說，倍格生態(tài)的業(yè)務(wù)模式其實就是基于已有的和找到的可塑性強的空間資源，比如廢舊的廠房，然后結(jié)合當(dāng)?shù)卣Y源，把空間打造成一個共享辦公區(qū)域。

倍格生態(tài)除了提供般的聯(lián)合辦公空間所提供的服務(wù)外，其優(yōu)勢在于擁有第一資產(chǎn)龐大的業(yè)務(wù)單元，其他業(yè)務(wù)單元為倍格生態(tài)服務(wù)的同時，也可以為入駐倍格生態(tài)的企業(yè)提供同樣的服務(wù)，如人力、法務(wù)、財務(wù)等等。另外還有相應(yīng)的投融資平臺，也可以幫這些中小企業(yè)去鏈接投資人。

用了不到四年時間，倍格生態(tài)除了北京的項目外，還陸續(xù)進駐上海、西安、深圳、長沙、武漢合肥等城市，并于2018年12月底掛牌新三板。

龍晗認為，倍格生態(tài)的成功就在于其守住了“本源”。第一資產(chǎn)是房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)，擁有較多的空間資源，而倍格生態(tài)很好地運用了這個優(yōu)勢，它的第一個項目就是結(jié)合第一資產(chǎn)的商業(yè)空間。同時，倍格生態(tài)把辦公和人的生活方式緊密關(guān)聯(lián)在起，不僅解決了工作的問題，還很大程度上解決了生活上的問題。

完善管理體系 打造智業(yè)文化

第一資產(chǎn)從成立之初便非常重視企業(yè)管理以及企業(yè)文化建設(shè)。在地產(chǎn)行業(yè)里面，當(dāng)代置業(yè)的運營流程和管理有著其自身特色，而第資產(chǎn)的運營流程和當(dāng)代置業(yè)的運營流程是脈相承的。龍晗自信地對記者說： “我們對自己的管理是比較有信心的，有了這個前提，我們才能夠進行內(nèi)部創(chuàng)業(yè)、項目孵化。而如果沒有合理的運營管理體系，這些都是不可能做成的?！?/p>

第一資產(chǎn)董事長張鵬認為，要以價值觀來決定企業(yè)的戰(zhàn)略、以戰(zhàn)略決定想要的人、以人決定團隊和項目。因此，在第一資產(chǎn)里面，絕大部分人都是其所需要的人，這些人從價值觀、敬業(yè)度、能力和專業(yè)等方面來說都符合第一資產(chǎn)的要求?！罢峭ㄟ^價值觀選中合適的人，才能對各個項目進行有效的管理。”龍晗說。

龍晗表示，人才在所有的項目中都是最關(guān)鍵的，而且應(yīng)該放在第一位。第一資產(chǎn)在用人上強調(diào)，一定要認同企業(yè)的價值觀，并且了解公司的做事方式和原則，這樣才能與公司同步、同向發(fā)展。同時，第一資產(chǎn)對于所有職員的要求是真心關(guān)愛每一個人，包括對客戶、對家人、對同事等，并提出了“以客戶為心，簡單專注，開放透明，立即行動，智業(yè)合伙”的企業(yè)核心價值觀。

龍晗對記者進步表示，除了價值觀和文化之外，第 資產(chǎn)還在不斷完善、優(yōu)化管理流程和標(biāo)準，在使用完、執(zhí)行完流程之后，任何職員都可以提出對于流程的意見，公司總部會在第 時間進行反饋和修改。

從管理思維轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩羲季S

如今，在龍晗的印象中，第一資產(chǎn)最開始還沒有信息化方面的崗位和人才，而他在2010年進入第一資產(chǎn)后，便開始做企業(yè)信息化方面的工作，并負責(zé)第 資產(chǎn)整個的管理流程和標(biāo)準化建設(shè)。而現(xiàn)在，隨著互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的成熟，第資產(chǎn)也在進行企業(yè)數(shù)字化的建設(shè)。

龍晗認為，數(shù)字化其實是在信息化的基礎(chǔ)上的升級，它們兩者之間的區(qū)別在于，在互聯(lián)網(wǎng)時代，企業(yè)的運營管理叫企業(yè)的信息化。而在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，就變成了企業(yè)的數(shù)字化，是兩個不同時代在不同的技術(shù)背景之下產(chǎn)生的不同的叫法。

在移動互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之前，企業(yè)信息化大多是PC端之間的鏈接。而移動互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)、普及之后，使PC端之間的鏈接變成了移動端之間的鏈接，隨時隨地可以通過手機等移動端輸入信息，移動化地為客戶服務(wù)，相關(guān)的業(yè)務(wù)報表也可以在手機上瀏覽并迅速得出結(jié)論。企業(yè)在形式上變?yōu)榱艘苿踊k公，讓企業(yè)的運行效率更快、更靈活了。

“企業(yè)的信息化是為企業(yè)管理服務(wù)的，而移動互聯(lián)網(wǎng)下的數(shù)字化是為客戶服務(wù)的，也就是管理思維轉(zhuǎn)變成了用戶思維，用用戶去倒逼管理，這是我覺得數(shù)字化帶來的最核心變化?！饼堦蠈τ浾哒f， “而對于第一資產(chǎn)，首先還是要踏踏實實把信息化做好，這個前提就是我們要把所有的管理系統(tǒng)和業(yè)務(wù)系統(tǒng)進行很好的連接、互通?！?/p>

目前，第一資產(chǎn)已經(jīng)把企業(yè)的信息化系統(tǒng)進行了改造和升級，包括打造出的App、小程序等，不僅第 資產(chǎn)的職員和管理層都有相應(yīng)的移動端App、小程序客戶端，而且也有客戶版本的客戶端，比如，客戶通過手機等移動端與物業(yè)之間直接進行互通，可以及時看到物業(yè)傳遞給自己的信息，也可以通過移動端向物業(yè)進行咨詢、投訴等。 “這樣，我們就可以及時了解到客戶的需求并及時加以解決，可以更好地去了解客戶、服務(wù)客戶?！饼堦险f，“對于公司管理人員而言，在相應(yīng)的管理端上面可以及時看到所有項目、業(yè)務(wù)的運行數(shù)據(jù)，以及所有的審批流、待辦任務(wù)等?！?/p>

龍晗表示，第 資產(chǎn)會一直致力于成為最具影響力的新科技、新空間新消費的孵化和產(chǎn)業(yè)集團。在此基礎(chǔ)上，還會不斷重新站在客戶的角度去思考問題，才便于更加貼近客戶。