以新發(fā)展理念培育發(fā)展住房租賃市場滿足人民美好居住需求

王宏偉

習(xí)近平總書記多次強調(diào)，“房子是用來住的，不是用來炒的”。當(dāng)前，人民群眾對住有所居充滿期待，加快培育發(fā)展住房租賃市場是滿足群眾期待的重要途徑。近年來，廣州市堅持新發(fā)展理念，切實解決好住房租賃發(fā)展中存在的問題，不斷滿足人民美好生活需要。

堅持創(chuàng)新發(fā)展

發(fā)展住房租賃市場是革除過度市場化所帶來的積弊、彌補住房制度設(shè)計缺陷、促使住房屬性回歸本質(zhì)的重要戰(zhàn)略部署。我們創(chuàng)新理念推進變革，逐步解決觀念和體制上的障礙。

機制創(chuàng)新。堅持把發(fā)展住房租賃市場作為構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，全面吸納國家政策工具，全方位爭取政策支持，2017年成為全國首批開展住房租賃試點和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房“雙試點”城市。市委市政府明確提出“兩個不低于20%”（新增租賃住房占住房供應(yīng)總量的比例不低于20%，軌道交通沿線土地出讓配建租賃住房不低于20%）的發(fā)展目標(biāo)，作為“十項民生實事”之一持續(xù)推進。

制度創(chuàng)新。相繼出臺20多份專項政策，印發(fā)實施住房公積金提取、義務(wù)教育招生、土地供應(yīng)等相關(guān)配套規(guī)定，出臺來穗務(wù)工人員和新就業(yè)無房職工公租房管理辦法，制定加強新增租賃住房后續(xù)管理和規(guī)范租賃市場金融監(jiān)管等文件。

規(guī)劃創(chuàng)新。制定全市住房用地供應(yīng)三年滾動計劃和五年中長期規(guī)劃，單列租賃用地供應(yīng)，明確供應(yīng)規(guī)模時序和空間布局。結(jié)合居民租購需求分析和商品住房供應(yīng)計劃，明確年度租賃房建設(shè)計劃。在社會資本開發(fā)的3個地鐵場站集中配建租賃住房，將新增租賃住房建設(shè)量落實到宗地和項目。在南沙新區(qū)、琶洲互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)、中新知識城等重點功能區(qū)加強租賃住房用地投放。

堅持協(xié)調(diào)發(fā)展

解決住房問題，需要租售“兩條腿”走路，補齊住房租賃這個短板。目前，廣州租賃房源總量達(dá)到484.33萬套（間），解決了約1000萬人口的居住需求，住房租賃市場已成為解決新增人口居住問題的主渠道。

加大用地供應(yīng)。創(chuàng)新土地出讓的方式，采取全自持、競自持方式出讓土地;開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點，選取留用地、節(jié)余存量宅基地等建設(shè)租賃住房;開展272個城中村改造;將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地面積上限從7%提升到15%，全市已出讓產(chǎn)業(yè)用地可配建約274萬平方米生活服務(wù)設(shè)施，確保職住平衡。

2017年10月19日，在廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)下，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會成立。

盤活存量。對582宗市屬國企歷史用地進行規(guī)劃梳理，首批5家國企申報35宗存量用地用于建設(shè)租賃用房;允許符合改建條件的商業(yè)物業(yè)改為出租經(jīng)營，鼓勵轉(zhuǎn)為適合單身新市民居住的長租式集中公寓;鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會、工業(yè)用地原權(quán)屬單位等通過自行改造或合作改建開展“工改租”試點，提高工業(yè)用地利用效率，解決職工居住困難。通過租賃經(jīng)營模式改變，催生了YOU+國際青年社區(qū)等一批品牌公寓運營商。

政府托底。完善住房保障體系，在戶籍中低收入住房困難家庭“應(yīng)保盡?！被A(chǔ)上，將在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、青年專業(yè)技術(shù)人員和公共服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員等無房群體納入住房保證范圍，有效緩解新市民群體住房困難問題。

堅持開放發(fā)展

在常住人口達(dá)1490萬、外來人口多、租住需求大的情況下，把市場開放作為要素自由流動和資源共享的重要手段。支持國有企業(yè)引領(lǐng)示范。依托總資產(chǎn)超過7000億元的特大型國有企業(yè)集團出資，新組建3家市級國有租賃企業(yè)，注入10萬套公租房及配套經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，分區(qū)域、競爭性開展住房租賃業(yè)務(wù)。目前，市、區(qū)共成立6家國有租賃企業(yè)，通過購買、改建等方式籌措市場化房源超過3萬套。

壯大專業(yè)化住房租賃企業(yè)。不斷優(yōu)化營商環(huán)境，加強對中小微租賃企業(yè)扶持力度，政府牽頭推進銀企對接，為租賃市場發(fā)展?fàn)幦「黝惤鹑跈C構(gòu)授信支持達(dá)到5000億元。明確租賃企業(yè)承租城中村房屋，以及將低效閑置商業(yè)用房、辦公用房改建集中出租等，按一般居民標(biāo)準(zhǔn)繳納水電費用。鼓勵發(fā)展長租公寓和住房租賃代管理、代維修等服務(wù)，推廣特色租賃企業(yè)“統(tǒng)租整治+物業(yè)配套”的全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式，提高企業(yè)整體出租率、減少“空轉(zhuǎn)”成本。目前，專業(yè)化租賃企業(yè)增加到398家，經(jīng)營租賃住房20.95萬套（間）。

鼓勵個人出租閑置自有住房。2019年1月起參照小微企業(yè)普惠性減稅政策，減半征收個人出租房屋相關(guān)稅費，預(yù)計年內(nèi)可減免個人出租稅收超過1.5億元;探索實施個人出租住房租賃稅收零稅率征收政策;支持建設(shè)銀行等金融機構(gòu)、國有租賃企業(yè)、住房公積金中心等設(shè)立存房放盤平臺，集中收納社會分散房源，委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)經(jīng)營;按照保險公司運作為主、政府補貼部分費用的模式，創(chuàng)設(shè)房屋出租人責(zé)任保險機制，推出房屋租賃保險產(chǎn)品，保障租賃雙方人身財產(chǎn)安全。目前，出租人已購買保險6萬多單。

堅持共享發(fā)展

在抓共建共治的同時，突出租賃公共權(quán)益共享保障。

抓好租賃信息平臺共建共享。采取財政出資、獨立建設(shè)、公開運行的模式，建設(shè)“陽光租房”平臺，實現(xiàn)租賃交易全過程線上辦理，并與不動產(chǎn)登記、公安、民政、教育、稅務(wù)等部門實現(xiàn)數(shù)據(jù)對接，為市民辦理居住證、子女入學(xué)、公租房申報、公積金提取、出租房屋稅收征管、外來人口服務(wù)管理等，提供信息服務(wù)支撐。

抓好租賃行業(yè)共建共管。開展基層租賃管理人員和租賃從業(yè)人員培訓(xùn)，加強租賃備案管理和違規(guī)出租處罰力度;指導(dǎo)成立市區(qū)兩級共3家住房租賃行業(yè)協(xié)會，強化行業(yè)自律;規(guī)范租賃市場金融管理，由租賃、中介、金融、互聯(lián)網(wǎng)等協(xié)會聯(lián)合防控行業(yè)金融風(fēng)險，打擊虛假房源、租金貸、截留挪用租金等違規(guī)行為;建立違法違規(guī)出租信息披露聯(lián)動機制，通過政府公眾網(wǎng)站及時提示市場風(fēng)險;探索推進住房租賃企業(yè)備案制度和信用評價機制。

抓好租賃管理服務(wù)共管共治。堅持“以屋管人、人屋共管”，把房屋租賃管理服務(wù)與社區(qū)網(wǎng)格化相結(jié)合，形成市、區(qū)、街、社區(qū)四級銜接的租賃管理架構(gòu)。全市設(shè)立172個街鎮(zhèn)流動人員管理中心，負(fù)責(zé)轄內(nèi)租賃住房的治安、消防巡查、信息采集上報等事項;每200套出租屋或500名來穗人員配備1名網(wǎng)格化管理員，對租賃住房實行“定格定員定責(zé)”管理服務(wù)。

抓好租賃公共服務(wù)權(quán)益共享共有。建立承租人公共服務(wù)權(quán)益清單制，定期梳理并補充完善，居住、辦證、社會保障、就業(yè)服務(wù)等29項基本公共服務(wù)已實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”;重點保障承租人子女受教育權(quán)益，實行“學(xué)位到房”，出臺教育政策，明確戶籍無房的租房戶子女入學(xué)確保學(xué)位供給，租房的來穗人員子女以積分入學(xué)方式申請學(xué)位，租房與購房分值權(quán)重同等考慮。2018年，僅來穗人員中就有2.86萬名租房戶子女入讀小學(xué)一年級學(xué)位，同比增長14%。出臺公積金政策，明確租房提取最高額提升到5940元/月，增幅達(dá)33%。

堅持綠色發(fā)展

高質(zhì)量發(fā)展必須堅持綠色先行。在住房租賃市場發(fā)展上，也應(yīng)大力踐行綠色發(fā)展理念。

加強理性消費和綠色理念宣傳。倡導(dǎo)“房子是用來住的，租也挺好“”長租即長住，長住即安家”的住房新理念，樹立理性的居住觀。過去兩年，全市新增各類租賃住房565萬平方米，占新增供應(yīng)住房總量的23.9%。提倡環(huán)保簡約裝修等綠色理念，推進租賃住房資源節(jié)約。

實施公共租賃住房建筑節(jié)能行動。積極推廣新材料、新技術(shù)運用，把海綿城市、裝配式建筑、BIM技術(shù)及外墻保溫等新技術(shù)、新要求落實到位，確保公共租賃住房節(jié)能環(huán)保。

多舉措提升租賃住房環(huán)境品質(zhì)。完善城中村、老舊社區(qū)水電氣和消防設(shè)施配套，提升中低檔次租賃住房承載力和環(huán)境品質(zhì)。目前已完成269條、7718項城中村整治措施，完成社區(qū)微改造項目138個，財政投入改造資金13億元。

（作者系廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長）