高周轉(zhuǎn)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

李曉菲

摘要：隨著居民收入增長(zhǎng)，生活水平提高，對(duì)居住要求的增長(zhǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)成為解決居民住宅條件中發(fā)揮了重要作用，同時(shí)，也成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)，特別是在高周期時(shí)期的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理中問(wèn)題突出，影響著企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不良影響。為此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理進(jìn)行分析，找出其中存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決辦法，希望能對(duì)企業(yè)有所幫助。

關(guān)鍵詞：高周轉(zhuǎn)時(shí)期;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)內(nèi)控;對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，項(xiàng)目投資規(guī)模大，在開(kāi)發(fā)成本不斷攀升的情況下，以‘快制勝成為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資成功的關(guān)鍵，也是企業(yè)發(fā)展的重要保證。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，大力提高項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，然而，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身具有較強(qiáng)的周期性，在高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)行情況下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成很大挑戰(zhàn)，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理提出了更高要求。然而，許多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此認(rèn)識(shí)不足，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理弱化，對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大影響，需要引進(jìn)高度重視，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)防范，從而促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

一、高周轉(zhuǎn)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重要意義

現(xiàn)階段，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，加上企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加快項(xiàng)目投資提速增效，高速周轉(zhuǎn)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有重要意義。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的需要。由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目大，周期長(zhǎng)，企業(yè)為了加速項(xiàng)目運(yùn)行，在各項(xiàng)管理必須加強(qiáng)，在此過(guò)程中，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)漏洞的情況可能較多，都有可能影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大大增加，因此，必須加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目涉及的往來(lái)業(yè)務(wù)單位較多，資金活動(dòng)量大，在資金往來(lái)結(jié)算過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理有利于做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，從而保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于促進(jìn)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)具有重要作用，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)和各個(gè)層面，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理有利于財(cái)務(wù)穩(wěn)定，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行的同時(shí)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)起著帶動(dòng)作用，如果項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程企業(yè)財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，在影響項(xiàng)目進(jìn)程的同時(shí)，也會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)聯(lián)動(dòng)影響，從而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

二、高周轉(zhuǎn)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏

與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的“產(chǎn)品”屬于固定資產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象特殊，不能重復(fù)消費(fèi)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不可能像其他產(chǎn)業(yè)一樣實(shí)行流水線作業(yè)，在一個(gè)廠房?jī)?nèi)重復(fù)生產(chǎn)某類(lèi)產(chǎn)品，可以控制產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品屬于固定性、不可移動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資較為分散，投資周轉(zhuǎn)長(zhǎng)，資金量大，在房地產(chǎn)行業(yè)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不缺銷(xiāo)售市場(chǎng)，可以按部就班進(jìn)行“產(chǎn)品生產(chǎn)”，不愁銷(xiāo)路，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)壓力都可賺到錢(qián)。如今，房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生很大變化，行業(yè)不確定性因素增多，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)很大影響，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)的觀念仍然處于過(guò)去房地產(chǎn)時(shí)的“黃金時(shí)代”沒(méi)有改變，沒(méi)有認(rèn)識(shí)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，在高周轉(zhuǎn)時(shí)期企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理存在一定問(wèn)題，內(nèi)控制度不健全，內(nèi)控監(jiān)督不力等現(xiàn)象突出。表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)體系龐大，內(nèi)部職能部門(mén)較多，有的房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)都有財(cái)務(wù)開(kāi)支權(quán)，對(duì)部門(mén)的財(cái)務(wù)狀況缺乏約束，有的房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)沒(méi)有財(cái)務(wù)開(kāi)支權(quán)，開(kāi)展業(yè)務(wù)申請(qǐng)資金程序繁瑣，導(dǎo)致部門(mén)工作效率不高。二是項(xiàng)目建設(shè)分散，項(xiàng)目財(cái)務(wù)缺乏有效監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)投資的項(xiàng)目分散在各個(gè)不同的區(qū)域，管理難度大，各個(gè)項(xiàng)目有獨(dú)立的財(cái)務(wù)班子，公司對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督力度不大。

（三）資金管理不善

房產(chǎn)地企業(yè)資金量大，往來(lái)資金頻繁，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理不善。一是籌資融資活動(dòng)缺乏計(jì)劃。為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行籌資融資活動(dòng)，組織項(xiàng)目建設(shè)資金，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)籌資融資缺乏計(jì)劃，導(dǎo)致籌資融資活動(dòng)失敗或者資金成本較高。一方面，因?yàn)橄嚓P(guān)程序準(zhǔn)備不足，與銀行金融等部門(mén)或其他投資人未達(dá)成協(xié)議，導(dǎo)致籌資融資活動(dòng)失敗，影響了項(xiàng)目進(jìn)度;另一方面，由于籌資融資活動(dòng)時(shí)沒(méi)有預(yù)計(jì)籌資融資成本，導(dǎo)致籌資融資成本較高，不利于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。二是對(duì)資金沒(méi)有做好統(tǒng)籌管理，導(dǎo)致大量資金“閑置”。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金量大，而項(xiàng)目建設(shè)有一定周期，這樣就有大部分資金平時(shí)處于“閑置”狀態(tài)，而許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有充分發(fā)揮這些資金的最大利益，一方面大量的貸款利息需要支付，另一方面企業(yè)大量資金呆在賬上“閑置”，沒(méi)有發(fā)揮出資金的效益。

三、高周轉(zhuǎn)時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的有效措施

（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

高周轉(zhuǎn)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)觀念，增強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。首先，要加強(qiáng)宏觀政策研究，做好政策理解，掌握政策情況，把準(zhǔn)投資方向，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要做好行業(yè)調(diào)查，分析行業(yè)形勢(shì)，做出理性判斷，在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)測(cè)時(shí)更要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。

（二）完善財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)龐大，流程復(fù)雜，項(xiàng)目多，資金量大，為了有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理要企業(yè)管理中的作用，防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，為此，需要完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理。一是要建立健全企業(yè)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系，保證項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)行在公司財(cái)務(wù)監(jiān)管范圍之內(nèi)?？梢酝ㄟ^(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目聯(lián)網(wǎng)核算，做好項(xiàng)目運(yùn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督。同時(shí)，企業(yè)要定期組織專(zhuān)班對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)合同管理，防范合同風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大額合同統(tǒng)一由企業(yè)負(fù)責(zé)簽訂，統(tǒng)一結(jié)算，防范合同風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。三是對(duì)于企業(yè)各個(gè)部門(mén)要給予一定的財(cái)務(wù)開(kāi)支權(quán)限，促進(jìn)部門(mén)提升運(yùn)行效率，對(duì)于重大事項(xiàng)實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)授權(quán)，保證部門(mén)實(shí)行高效運(yùn)行。

（三）加強(qiáng)資金管理，用好盤(pán)活企業(yè)資金

房地產(chǎn)企業(yè)資金量大，為此，需要針對(duì)資金管理建立專(zhuān)項(xiàng)制度，設(shè)計(jì)資金使用流程，確保資金利用效果。一是做好資金規(guī)劃。企業(yè)要根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況制訂資金規(guī)劃，對(duì)籌集資（融資）投資活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)一籌劃，既保證資金需求量，又不使資金形成“閑置”，保證資金合理分配使用。二是對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行集中統(tǒng)一管理。針對(duì)企業(yè)項(xiàng)目較多，各個(gè)項(xiàng)目的資金量都較大的特點(diǎn)，要將項(xiàng)目資金集中在財(cái)務(wù)管理統(tǒng)一調(diào)度，可以根據(jù)項(xiàng)目情況給予項(xiàng)目一定額度的支付權(quán)限，保障項(xiàng)目資金的有效運(yùn)行?，F(xiàn)階段，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分散在各處，但是由于現(xiàn)在支付簡(jiǎn)便快捷，各個(gè)項(xiàng)目可以根據(jù)資金需求量制訂資金計(jì)劃，由企業(yè)財(cái)務(wù)統(tǒng)一設(shè)置，使企業(yè)資金效益最大化，同時(shí)，可以有效防范財(cái)務(wù)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。三是做好資金使用合理安排。企業(yè)可以組成“內(nèi)部結(jié)算銀行”，提升資金效益，對(duì)項(xiàng)目用款實(shí)行“利率”機(jī)制，促進(jìn)項(xiàng)目加強(qiáng)資金利用。企業(yè)財(cái)務(wù)可以根據(jù)資金需求量進(jìn)一步做好資金高度，要保證資金安全的情況下，將平時(shí)“富余”資金用于臨時(shí)性投資，提升資金的收益率，增加企業(yè)利潤(rùn)。

四、結(jié)論

高周轉(zhuǎn)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，為此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)要提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，完善財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，加強(qiáng)資金監(jiān)管，保障資金安全，提升資金的使用效率，為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展提供保障。

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