酒店式公寓熱水系統(tǒng)選擇

陳 浩

(北京城建設(shè)計(jì)發(fā)展集團(tuán)股份有限公司，北京 100073)

1 概述

酒店式公寓一般由專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)或由酒店管理公司代管，提供客房打掃、洗衣、點(diǎn)餐等酒店模式的服務(wù)，具高級(jí)住宅及星級(jí)酒店的雙重特性［1］。熱水系統(tǒng)作為酒店式公寓重要的服務(wù)設(shè)施，對(duì)于建筑能耗，物業(yè)價(jià)值，服務(wù)水平，運(yùn)營(yíng)維護(hù)等多方面密切相關(guān)，下面以某項(xiàng)目為例，對(duì)酒店式公寓熱水系統(tǒng)的選擇做一些分析。

某項(xiàng)目擬建于蘇州市，建筑高度350 m，總建筑面積30萬(wàn) m2，是集甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店式公寓及大型商業(yè)為一體的超高層建筑，其中，公寓總建筑面積約5萬(wàn) m2，戶型為1居～3居，單戶建筑面積70 m2～140 m2。

2 熱水系統(tǒng)選擇分析

公寓的熱水系統(tǒng)一般分為集中熱水系統(tǒng)，局部熱水系統(tǒng)兩種，其主要特點(diǎn)如下:

1)集中熱水系統(tǒng)是在換熱站將冷水集中加熱，通過熱水循環(huán)管網(wǎng)將熱水送至住戶用水點(diǎn)，熱源為鍋爐提供的熱媒，主要設(shè)備包括鍋爐，換熱設(shè)備，循環(huán)泵及熱水管網(wǎng)。

2)局部熱水系統(tǒng)是在住戶房?jī)?nèi)設(shè)置熱水器把冷水加熱，供單個(gè)或少數(shù)用水點(diǎn)使用。熱源多采用電，主要設(shè)備為容積式電加熱器。

下面結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)兩種熱水系統(tǒng)在不同方面進(jìn)行分析比較。

2.1 項(xiàng)目定位

超高層建筑中的公寓，一般定位高端，面向高端客戶群，對(duì)生活品質(zhì)有較高要求。生活熱水系統(tǒng)是體現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)及舒適性的一個(gè)重要方面，24 h集中熱水被視為體現(xiàn)物業(yè)檔次的一個(gè)標(biāo)志，可以提升產(chǎn)品價(jià)值。

局部熱水系統(tǒng)一般應(yīng)用于住宅或普通公寓，較少應(yīng)用于高端公寓項(xiàng)目。

2.2 用戶體驗(yàn)

集中熱水系統(tǒng)由于設(shè)置了循環(huán)泵和循環(huán)管道，熱水即開即來(lái)，對(duì)用水量和用水點(diǎn)布置沒有限制;熱水系統(tǒng)由物業(yè)統(tǒng)一維護(hù)管理，用戶無(wú)需操心設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)?？梢钥闯?，采用集中熱水系統(tǒng)，用戶使用方便，舒適度高。

局部熱水系統(tǒng)由用戶自行運(yùn)行，熱水加熱需一定時(shí)間;由于熱水器容積有限，當(dāng)有熱水用量較大時(shí)(如使用浴缸、多點(diǎn)淋浴)，儲(chǔ)存熱水量難以滿足要求，此時(shí)用戶不得不停止用水等候加熱。當(dāng)戶內(nèi)有多個(gè)熱水用水點(diǎn)時(shí)，需設(shè)置多套局部熱水器，或設(shè)置循環(huán)泵(戶內(nèi)設(shè)置，間歇運(yùn)行)和管路以確保多處用水要求，增加了設(shè)備數(shù)量和室內(nèi)噪聲污染源。可以看出，采用局部熱水系統(tǒng)對(duì)于用戶而言，舒適度一般。

2.3 物業(yè)價(jià)值

公寓采用集中熱水系統(tǒng)在增加初投資的同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一些附加價(jià)值，如舒適度、公寓檔次、銷售亮點(diǎn)等，這些都會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有積極的提升作用。局部熱水系統(tǒng)一般不會(huì)成為銷售亮點(diǎn)，對(duì)物業(yè)價(jià)值沒有提升作用。

2.4 機(jī)房面積

集中熱水系統(tǒng)熱源為鍋爐提供高溫?zé)崴捎阱仩t承擔(dān)生活熱水熱量，鍋爐負(fù)荷增大，由此會(huì)造成鍋爐房面積加大;循環(huán)水泵、換熱器需設(shè)置換熱機(jī)房集中布置;循環(huán)管道需布置于管井，管井面積加大;本項(xiàng)目公寓位于200 m以上高度，需設(shè)置二次換熱機(jī)房;可見采用集中熱水系統(tǒng)機(jī)房，管井面積需求是比較大的。

局部熱水系統(tǒng)采用電力加熱，鍋爐選型無(wú)承擔(dān)熱水負(fù)荷;無(wú)需設(shè)置換熱機(jī)房和循環(huán)管路，減少管井面積。加熱設(shè)備布置于戶內(nèi)衛(wèi)生間，廚房等用水點(diǎn)，犧牲部分戶內(nèi)空間?？梢钥闯?，局部熱水系統(tǒng)在機(jī)房，管井面積占地上具有優(yōu)勢(shì)。

2.5 維護(hù)保養(yǎng)

集中熱水系統(tǒng)設(shè)備集中布置于設(shè)備區(qū)機(jī)房，便于維護(hù)管理;戶內(nèi)僅為管道末端，不需入戶維修。由于系統(tǒng)需24 h運(yùn)行，設(shè)備數(shù)量多，管路長(zhǎng)，因此維保工作量和維保要求較高。

局部熱水系統(tǒng)加熱設(shè)備分散布置于戶內(nèi)，根據(jù)住戶報(bào)修情況入戶維保，維保工作量和維保要求較小。

2.6 熱水計(jì)量

集中熱水系統(tǒng)計(jì)量方式一般采用如下兩種方式:

1)干管循環(huán)時(shí)，在入戶支管設(shè)置水表計(jì)量，計(jì)量準(zhǔn)確。由于入戶管熱水不循環(huán)，長(zhǎng)時(shí)間不使用時(shí)，需放掉支管內(nèi)冷水，等待熱水，浪費(fèi)水資源。

2)支管循環(huán)時(shí)，熱水供應(yīng)及時(shí)，用戶體驗(yàn)好，一般采用在供水、回水管上設(shè)置水表，兩表之差為用水量，計(jì)量存在誤差［1］;也可采用在戶內(nèi)用水點(diǎn)支管設(shè)置電子遠(yuǎn)傳水表，計(jì)量準(zhǔn)確，不足之處在于水表數(shù)量多，且位于戶內(nèi)。

局部熱水系統(tǒng)計(jì)量只需冷水管設(shè)置水表，無(wú)需單獨(dú)計(jì)量熱水用量。

2.7 初投資

集中熱水系統(tǒng)由于設(shè)備數(shù)量多，管路長(zhǎng)，機(jī)房占地大，維保工作多的原因，其初投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均要高于分戶設(shè)置熱水器的局部熱水系統(tǒng)，集中熱水系統(tǒng)初投資估算價(jià)格約60元/m2，初投資為300萬(wàn)元左右。

局部熱水系統(tǒng)本身初投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)較低，容積式電熱水器價(jià)格按優(yōu)質(zhì)品牌市場(chǎng)價(jià)格估算，初投資約為100萬(wàn)元，另一方面由于采用電力加熱，會(huì)增加電力設(shè)備容量負(fù)荷。

表1 超高層建筑業(yè)態(tài)及其酒店式公寓熱水系統(tǒng)

表2 熱水系統(tǒng)比較

2.8 相關(guān)案例

表1為與本項(xiàng)目類似的超高層建筑業(yè)態(tài)及其酒店式公寓熱水系統(tǒng)設(shè)置情況［2，3］。

可以看出，對(duì)于超高層綜合體中的公寓及高端居住項(xiàng)目，集中熱水系統(tǒng)應(yīng)用較多，局部熱水系統(tǒng)應(yīng)用較少。

3 分析及建議

通過上述分析，酒店式公寓熱水系統(tǒng)對(duì)比見表2。

在上述比較項(xiàng)目中，公寓定位，用戶體驗(yàn)，物業(yè)價(jià)值為關(guān)鍵性因素，其他方面可以通過技術(shù)措施以及物業(yè)服務(wù)進(jìn)行優(yōu)化。本項(xiàng)目為超高層多業(yè)態(tài)綜合體，地區(qū)標(biāo)志性建筑，公寓定位高端，面對(duì)精英客戶，關(guān)注用戶感受，因此本項(xiàng)目酒店式公寓采用集中熱水系統(tǒng)。