住宅小區(qū)建筑方案設(shè)計(jì)分析方法的應(yīng)用

劉炳寅

(廣東鏵建設(shè)計(jì)有限公司，廣東江門 529000)

1 概述

一直以來，受中國(guó)傳統(tǒng)的熏陶，國(guó)人對(duì)住房的關(guān)注度非常高，自古就把房子當(dāng)成安身立命之所。隨著中國(guó)城市化的快速推進(jìn)，“住宅產(chǎn)業(yè)化”的進(jìn)程也大大加快。國(guó)人對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)要求也越來越高，住宅產(chǎn)品整體朝著高品質(zhì)的居住體驗(yàn)方向進(jìn)化。建筑設(shè)計(jì)行業(yè)在獲得了前所未有發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也受到不少的挑戰(zhàn)。住宅設(shè)計(jì)不能單純滿足規(guī)范要求或基本的居住功能，還要做到美觀、實(shí)用，要有特色。這樣才能在眾多方案設(shè)計(jì)中脫穎而出，在如今越演越烈的殘酷競(jìng)爭(zhēng)中取勝。建筑方案設(shè)計(jì)要掌握好基本的設(shè)計(jì)分析方法，筆者認(rèn)為，做事情方法很重要，如果能找到一個(gè)好的方法往往就可以事半功倍，但如果使用了錯(cuò)誤的方法，就可能導(dǎo)致項(xiàng)目無法推進(jìn)，出現(xiàn)吃力不討好的結(jié)果。筆者根據(jù)多年的建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一些分析方法，并結(jié)合工程實(shí)例進(jìn)行剖析探討，望能拋磚引玉。

2 工程實(shí)例

2.1 工程概況

某住宅小區(qū)位于廣東省江門市江海區(qū)東海路旁，總建筑面積達(dá) 164 959.0 m2，計(jì)容建筑面積為127 575.0 m2，容積率為2.5，其中住宅計(jì)容面積為 112 095.9 m2，商業(yè)及公建計(jì)容面積為15 479.2 m2，地下車庫(kù)總建筑面積為37 383.9 m2。地上共規(guī)劃9棟高層住宅和19棟聯(lián)排別墅，沿規(guī)劃路周邊布置商業(yè)帶，最終定稿的項(xiàng)目效果圖如圖1所示。

圖1 項(xiàng)目效果圖

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)首先要知道為誰(shuí)設(shè)計(jì)，要弄清項(xiàng)目設(shè)計(jì)針對(duì)的客戶群體

“房子是用來住的”，房子首要的功能是居住。對(duì)于住宅項(xiàng)目，房企蓋房子最終的目的是銷售給客戶，賺取利潤(rùn)。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶資源很重要，客戶資源是核心資源，贏得客戶的能力，是房企最核心的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，這一點(diǎn)在橫盤時(shí)代會(huì)尤其突出。我們要知道項(xiàng)目設(shè)計(jì)針對(duì)的客戶群體，他們是怎樣的一群人，他們的需求是什么。當(dāng)把這些信息掌握并梳理好后，我們就可以對(duì)本次設(shè)計(jì)項(xiàng)目的品質(zhì)定位作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)設(shè)計(jì)的戶型配比，戶型大小，小區(qū)園景配套等選取提供可靠依據(jù)。

通過調(diào)研項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境后，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域?qū)儆谧宰】蛻艟佣鄥^(qū)域，從項(xiàng)目周邊交通情況調(diào)查報(bào)告可以看出，本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，10 min范圍圈內(nèi)，生活教育配套齊全，見表1。

表1 項(xiàng)目周邊配套情況

結(jié)合營(yíng)銷市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)，分析市場(chǎng)需要后，我們認(rèn)為本項(xiàng)目潛在買家主要為以下三大類:

1)個(gè)體戶、剛需改善型需求人群。這主要是指江海區(qū)當(dāng)?shù)氐挠绣X人，在追求更高品質(zhì)的生活，需要更換更好的居住環(huán)境，但同時(shí)有一定地緣性情結(jié)，以及當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

2)私營(yíng)企業(yè)主、中高管理層、個(gè)體商家。江門市江海區(qū)與中山市古鎮(zhèn)僅一橋之隔，而江門的房?jī)r(jià)普遍比中山低。在中山市古鎮(zhèn)長(zhǎng)期工作的外來人群，希望通過購(gòu)房入戶，能夠享受當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療等福利，同時(shí)距離古鎮(zhèn)較近，交通方便。

3)投資客。擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，考慮對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，同時(shí)看重項(xiàng)目所處區(qū)域的未來升值潛力，或看重項(xiàng)目豐富的配套資源。

通過對(duì)市場(chǎng)上客戶群體的篩選，找出潛在買家，找準(zhǔn)定位，開發(fā)客戶想要的產(chǎn)品，這樣才能為將來的熱銷打下良好的基礎(chǔ)。

2.3 項(xiàng)目是否要做別墅產(chǎn)品

本項(xiàng)目地塊的建設(shè)用地面積為51 030.4 m2，項(xiàng)目占地不大，且天然資源并不優(yōu)越，強(qiáng)行規(guī)劃別墅，會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃多為多聯(lián)排別墅，產(chǎn)品定位過低，售價(jià)也上不來。除此之外，不建議做別墅產(chǎn)品還基于以下考慮:

1)從官網(wǎng)已公布的銷售數(shù)據(jù)可以看出近幾年江門中心兩區(qū)別墅市場(chǎng)產(chǎn)品并不熱銷。

2)由于項(xiàng)目地塊占地面較小，如果別墅和洋房建在一起的情況下，會(huì)相互干擾，別墅客戶無法感受高端產(chǎn)品的特性，并且會(huì)受高層洋房的影響，導(dǎo)致私密性較差，居住舒適度差。如果不做別墅的情況下，小區(qū)洋房設(shè)計(jì)就可以做成純點(diǎn)式，洋房單價(jià)必定有所提升。如當(dāng)時(shí)江海中心區(qū)別墅售價(jià)均價(jià)約8 700元/m2，按別墅區(qū)占地40%，洋房區(qū)占地60%，從收益上分析，本項(xiàng)目在地塊布局別墅并未做到最大化收益，見表2，表3。

項(xiàng)目規(guī)劃方案最后定稿為洋房+別墅方案，但別墅的數(shù)量比前期有所減少。開發(fā)商最后仍堅(jiān)持做別墅的原因是多方面的，其中一個(gè)較重要的因素是開發(fā)商人脈較廣闊，部分別墅是屬于定制型產(chǎn)品，銷路有保障。

表2 洋房+別墅方案

表3 純洋房方案

2.4 本項(xiàng)目洋房大戶型布局選點(diǎn)原則

前文已提到，我們第一類潛在買家是江海區(qū)當(dāng)?shù)氐挠绣X人，他們?cè)谧非蟾咂焚|(zhì)的生活，需要更換更好的居住環(huán)境。我們的大戶型主要就是銷售給這群客戶。大戶型因面積大，總價(jià)高，所以選點(diǎn)要謹(jǐn)慎，基本上都要做到多優(yōu)合一，一般有以下選點(diǎn)原則:

1)望向別墅區(qū)的戶型，景觀面開闊，建議做大;

2)大戶型要遠(yuǎn)離噪聲源或背向噪聲源。在項(xiàng)目前期布局的時(shí)候，優(yōu)先把小面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)成靠路，把小區(qū)內(nèi)好的位置留給大戶型，因?yàn)樵诮T市場(chǎng)靠路較難賣，即使靠路的景觀面很好也要謹(jǐn)慎選取;

3)大戶型優(yōu)先考慮布置在本棟住宅樓的北向戶型;

4)大戶型優(yōu)先考慮設(shè)置在點(diǎn)式住宅樓中，因?yàn)辄c(diǎn)式布局采光和通風(fēng)環(huán)境最好，樓間距大，戶戶干擾少，基本均可做到完美隱私。

2.5 對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，一定要做到因地制宜，設(shè)計(jì)要敢于提反對(duì)意見

筆者認(rèn)為，作為設(shè)計(jì)工作者需要充分尊重當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件、民風(fēng)民俗等，設(shè)計(jì)也要融入地域文化。本項(xiàng)目的開發(fā)商是外地開發(fā)商，老板是外省人，這是他在廣東開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。作為負(fù)責(zé)任的設(shè)計(jì)師，我們有義務(wù)提醒甲方，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)要尊重當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣，絕不能簡(jiǎn)單套用原先外地所謂的成功案例。在本項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)中，我們就遇到了如下難題:

1)開發(fā)商某領(lǐng)導(dǎo)喜歡打網(wǎng)球，于是在開始的項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求中就明確提出小區(qū)要配套網(wǎng)球場(chǎng)。根據(jù)我們對(duì)江門多地調(diào)研及走訪，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)球在江門的受眾度比較小，故提出“反對(duì)”意見。我們提醒開發(fā)商，一是經(jīng)營(yíng)和維護(hù)存在成本，二是江門當(dāng)?shù)厝藢?duì)網(wǎng)球的興趣不高，必然導(dǎo)致使用率低下，浪費(fèi)投入。我們建議將網(wǎng)球場(chǎng)改為兒童活動(dòng)場(chǎng)地，優(yōu)化小區(qū)配套。開發(fā)商在經(jīng)過對(duì)周邊多個(gè)樓盤的親自考察后，最終采納了我們的建議。

2)出于降低工程造價(jià)的目的，開發(fā)商要求我們對(duì)住宅的開窗面積要盡可能小。從節(jié)能計(jì)算的角度來說，的確開窗面積越大，對(duì)節(jié)能就越不利，有時(shí)為了能通過國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制節(jié)能計(jì)算，門窗玻璃可能要采用熱反射玻璃甚至要采用中空玻璃，整體工程造價(jià)成本是會(huì)有所上升的，這一點(diǎn)在北方的夏熱冬冷地區(qū)尤其突出。但是，在南方，在江門這樣的夏熱冬暖地區(qū)，人們普遍追求寬敞明亮的戶內(nèi)感受，追求景觀面最大化。故若按開發(fā)商的意愿，雖然能節(jié)約成本，但以后房子的銷售可能會(huì)遇到大難題。雖然采用大飄窗或全景落地窗的設(shè)計(jì)方案會(huì)讓工程造價(jià)多20元/m2左右(注:只是東西向的玻璃窗需提高節(jié)能要求)，但這是客戶喜歡的好房子，即使單價(jià)提升50元/m2，相信也不難銷售。反之，客戶不感興趣的房子，即使你降價(jià)100元/m2，他可能也無動(dòng)于衷。

部分定稿本項(xiàng)目住宅開窗最終選用大飄窗及大轉(zhuǎn)角窗的開窗形式，如圖2所示。

圖2 住宅開窗平面圖

3)如何合理使用地塊的容積率。地塊的容積率是一個(gè)定值，是不能突破的。如何在不浪費(fèi)地塊容積率的前提下，盡可能做最多的住宅，布置最多的住戶，實(shí)現(xiàn)盈利最大化。這是每個(gè)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的最大目的，畢竟開發(fā)住宅項(xiàng)目不是做慈善。大家都知道，首層入戶大堂都是屬于公攤，是需要計(jì)容的?，F(xiàn)在問題來了，是把大堂做大還是把大堂的占用的容積多布置幾套住宅。這一直是前期方案設(shè)計(jì)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。筆者認(rèn)為，雖然把入戶大堂做大會(huì)占用項(xiàng)目的容積率，使項(xiàng)目可銷售的總戶數(shù)會(huì)有所減少，但入戶大堂是一個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)的重要體現(xiàn)特征之一，甚至是一種身份的象征。好的入戶大堂設(shè)計(jì)，能帶給客戶人尊貴感，對(duì)以后項(xiàng)目銷售的溢價(jià)至關(guān)重要。隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們生活水平的不斷提高，大氣的大堂設(shè)計(jì)，勢(shì)必成為下一代高層住宅的市場(chǎng)主流。近年來，具有前瞻性的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸對(duì)住宅品質(zhì)提出了更高的要求，如萬(wàn)科、時(shí)代等，住宅產(chǎn)品不僅重視以往手法的運(yùn)用，也重視向酒店偷師，無論硬件或軟件都從酒店設(shè)計(jì)和管理上吸收酒店的經(jīng)驗(yàn)，標(biāo)志著住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高品質(zhì)時(shí)代。本項(xiàng)目洋房最后定稿的首層住宅入戶大堂使用面積約為36 m2，面積適中，效果良好，定稿平面圖如圖3所示。

圖3 首層入戶大堂平面圖

值得一提的是，現(xiàn)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，面對(duì)開發(fā)商，設(shè)計(jì)院一般都處于弱勢(shì)地位，設(shè)計(jì)要敢于提反對(duì)意見，但語(yǔ)言運(yùn)用要得體，筆者認(rèn)為語(yǔ)言是一門很深的學(xué)問，是一門藝術(shù)，有時(shí)你不能直接說“反對(duì)”，而是要通過一些實(shí)例，一些數(shù)據(jù)分析，告訴開發(fā)商，你這樣的想法是有問題的，會(huì)留下很大隱患的。通常情況下，只要你有理，說話能掌握好“分寸”，給決策者留個(gè)“臺(tái)階”，很多問題都會(huì)迎刃而解。

2.6 規(guī)范是一個(gè)好設(shè)計(jì)的底線

眾所周知，無規(guī)矩不成方圓。設(shè)計(jì)規(guī)范是工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。建筑方案設(shè)計(jì)不能是天馬行空，能落地的方案才會(huì)是好方案，才有意義。作為建筑方案設(shè)計(jì)師，對(duì)國(guó)家規(guī)范，特別是國(guó)家規(guī)范的強(qiáng)制性條文必須要有所了解，且不能突破這條底線。如文獻(xiàn)［1］指出:民用建筑之間的防火間距不應(yīng)小于表4的規(guī)定，與其他建筑的防火間距，除應(yīng)符合本節(jié)規(guī)定外，尚應(yīng)符合本規(guī)范其他章的有關(guān)規(guī)定。

表4 民用建筑之間的防火間距 m

國(guó)家規(guī)范對(duì)于每層每個(gè)防火分區(qū)安全出口最少數(shù)量要求，還有住宅的日照要求:每套住宅應(yīng)至少有一個(gè)居住空間能獲得冬季日照［2］，等等。這些在做前期方案設(shè)計(jì)時(shí)就必須要加以考慮，如果方案已明顯違反規(guī)范的強(qiáng)制性要求，就要果斷否定，避免方案設(shè)計(jì)越陷越深，甚至最后完成施工圖設(shè)計(jì)后再來大改方案，吃力不討好。對(duì)于規(guī)范中有爭(zhēng)議的條文要盡早跟當(dāng)?shù)叵啦块T和審圖機(jī)構(gòu)溝通，按當(dāng)?shù)匾延泄沧R(shí)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)。作為建筑師，同樣要注重各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合，特別是結(jié)構(gòu)專業(yè)，要遵從高層建筑不應(yīng)采用嚴(yán)重不規(guī)則的結(jié)構(gòu)體系［3］的概念設(shè)計(jì)原則，以確保項(xiàng)目能夠順利落地。本項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過程進(jìn)展順利，基本都能按照原先制定的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃走，在走政府流程的節(jié)點(diǎn)上得到開發(fā)商報(bào)建部門的主動(dòng)協(xié)調(diào)和大力支持，這是項(xiàng)目設(shè)計(jì)總周期可以大為縮短的很重要的因素之一。

3 結(jié)語(yǔ)

本文通過介紹廣東江門某住宅小區(qū)設(shè)計(jì)的應(yīng)用實(shí)例，介紹了建筑方案設(shè)計(jì)中的一些分析方法，該項(xiàng)目截至2018年10月住宅除少量別墅未售出外，所有洋房均已售罄，市場(chǎng)反映良好，客戶滿意度高，開發(fā)商很滿意。當(dāng)然，本項(xiàng)目之所以能在短期內(nèi)就被市場(chǎng)消化，且銷售價(jià)格普遍能比前期定價(jià)高出千元以上，還有一個(gè)重要的因素是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情好，的確，項(xiàng)目開發(fā)對(duì)周期會(huì)事半功倍。筆者認(rèn)為能得到市場(chǎng)公認(rèn)的好作品，往往是“天時(shí)、地利、人和”的結(jié)合體，作為設(shè)計(jì)師的我們能做和應(yīng)該做的就是時(shí)刻保持著對(duì)市場(chǎng)敏銳的觸覺，利用自己的專業(yè)知識(shí)，引導(dǎo)開發(fā)商把房子做成“產(chǎn)品”而不是“貨品”。本文提出的一些設(shè)計(jì)分析方法是具有項(xiàng)目的一些特殊性，不能一概而論，不同的建筑方案設(shè)計(jì)會(huì)各有優(yōu)缺點(diǎn)，無好壞之分，畢竟產(chǎn)品最后是人在打分。但有一點(diǎn)是肯定的，現(xiàn)在住宅產(chǎn)品整體朝著高品質(zhì)的居住體驗(yàn)方向進(jìn)化，相信這也會(huì)是未來的趨勢(shì)，特別是在市場(chǎng)的橫盤期，不在產(chǎn)品上下足功夫，很難決勝未來市場(chǎng)。