增分派續(xù)回購(gòu)領(lǐng)展有升有息

鏘賢

今年上半年港股備受中美貿(mào)易戰(zhàn)打擊，領(lǐng)展（00823.HK）卻在貿(mào)易戰(zhàn)陰霾下屢屢破頂，晉身「紅底股」只是時(shí)間問(wèn)題。集團(tuán)物業(yè)組合主要以小區(qū)商場(chǎng)為主，生意較穩(wěn)定，受貿(mào)易戰(zhàn)的影響有限;加上本港樓價(jià)高踞不下，零售租金仍有調(diào)升空間，而美國(guó)減息預(yù)期升溫等因素，將有望進(jìn)一步推高領(lǐng)展股價(jià)。

領(lǐng)展（00823.HK）主要投資及管理中國(guó)香港及內(nèi)地商場(chǎng)及停車場(chǎng)，旗下商場(chǎng)集中銷售民生及必需品，故經(jīng)濟(jì)下滑對(duì)租戶營(yíng)業(yè)額影響較小。截至今年3月底止的2019年度全年業(yè)績(jī)，去年度可分派收入總額達(dá)到57.23億元（港元.下同），按年上升5.4%;每基金單位末期分派1.4055元，按年增加近一成;全年分派增至2.7117元，按年上升8.6%。

期內(nèi)，按相同基準(zhǔn)計(jì)算，收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長(zhǎng)7.2%及7.1%，其中本港零售租金增長(zhǎng)7.1%，停車場(chǎng)租金則增長(zhǎng)9.4%。香港業(yè)務(wù)租金維持在90億元水平，按年下跌1.4%。盡管香港商鋪部分出租率與去年度一樣，穩(wěn)企97.4%水平，但續(xù)租租金調(diào)整率則降至只有21%，按年減少10.2個(gè)百分點(diǎn)。在港商戶的平均每月每平方呎零售銷售總額，則較去年同期持續(xù)增長(zhǎng)5.4%;香港整體物業(yè)組合的租金對(duì)銷售額比例維持于13.5%。

內(nèi)地物業(yè)加租三成

近年領(lǐng)展頻頻于內(nèi)地進(jìn)行收購(gòu)，并已開(kāi)始取得理想回報(bào)，零售續(xù)租租金加幅高達(dá)30.2%，跑贏本港市場(chǎng)。上年度內(nèi)地收益總額連續(xù)三年增長(zhǎng)，首破10億元大關(guān)。目前領(lǐng)展的內(nèi)地物業(yè)組合價(jià)值占集團(tuán)總資產(chǎn)約13.2%，與過(guò)去定下的兩成占比目標(biāo)仍有距離。在貿(mào)易戰(zhàn)影響下，國(guó)內(nèi)發(fā)展商及投資者可能有融資困難，領(lǐng)展或可趁此機(jī)會(huì)發(fā)掘更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

一直以來(lái)，領(lǐng)展都是透過(guò)翻新物業(yè)及調(diào)整租戶組合等措施為資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行提升。集團(tuán)公布，短期內(nèi)將進(jìn)行四個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目提升計(jì)劃，分別位于將軍澳、慈云山及南昌等，期望2020年初可完成。此外，集團(tuán)亦有24個(gè)項(xiàng)目將于未來(lái)實(shí)行資產(chǎn)提升，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)年將投放12億元。至于回顧本港物業(yè)組合去年度已完成的11個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，大部分錄得逾15%目標(biāo)回報(bào)率，其中藍(lán)田啟田商場(chǎng)的投資回報(bào)率更高達(dá)35.6%。

領(lǐng)展在公布業(yè)績(jī)后，提出「2025愿景」，力求今起至2025年期間，資產(chǎn)組合價(jià)值每年均能取得高單位數(shù)字的復(fù)合增長(zhǎng)率，每基金單位分派（DPU）持續(xù)增加。領(lǐng)展上年度原計(jì)劃回購(gòu)8，000萬(wàn)個(gè)基金單位，最后僅能回購(gòu)4，210萬(wàn)個(gè)，只達(dá)標(biāo)一半，涉及總成本32億元。集團(tuán)計(jì)劃于2019/20年度回購(gòu)6，000萬(wàn)個(gè)基金單位，有望為基金價(jià)格帶來(lái)進(jìn)一步支持。

受惠美國(guó)減息預(yù)期

另一方面，作為房托龍頭，領(lǐng)展亦受惠美國(guó)減息預(yù)期。集團(tuán)正積極透過(guò)出售和內(nèi)地收購(gòu)，完善其收租物業(yè)組合。回顧2018年港股大跌，集團(tuán)卻逆市錄得13.8%回報(bào);2019年上半年恒指上升10.4%，領(lǐng)展再漲23.2%，持續(xù)跑贏大市。券商預(yù)測(cè)，領(lǐng)展2020年及2021年股息率將持續(xù)企穩(wěn)3厘以上，跑贏已跌至近2厘的美國(guó)十年期國(guó)債債息。

花旗認(rèn)為，美國(guó)債息向下成為推動(dòng)領(lǐng)展的利好因素，加上全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗，領(lǐng)展將成為真正的避風(fēng)港，目標(biāo)價(jià)升至108.8元。至于大和則預(yù)計(jì)中國(guó)業(yè)務(wù)將支持領(lǐng)展于2020至2022年的可分派收入表現(xiàn)。領(lǐng)展資金充裕，業(yè)務(wù)穩(wěn)健，具備較強(qiáng)的防守性，適合長(zhǎng)線持有，因此建議逢低收集，不宜高追。

領(lǐng)展（00823.HK）半年走勢(shì)圖