房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理分析

何佳

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去近10年里可歸屬于“暴利”行業(yè)，在利益的趨勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中涌現(xiàn)了不同的房地產(chǎn)公司，如“碧桂園”、“保利”、“龍湖”、“萬(wàn)科”等開(kāi)發(fā)公司紛紛榜上有名。因此，為了穩(wěn)定我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)，限制了其為追求更大利潤(rùn)采取的提高房?jī)r(jià)措施。故在現(xiàn)有的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)減少成本以獲取最優(yōu)報(bào)酬，這其中就包含了對(duì)企業(yè)自身涉稅、納稅的籌劃管理。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)下納稅管理，旨得出一些有用的結(jié)論與建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；納稅管理；建議

隨著海外開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司在面臨著國(guó)家政策限制的同時(shí)也要時(shí)刻警惕來(lái)自外部的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)。因此，在內(nèi)外“夾擊”下，具備競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始實(shí)施納稅籌劃，對(duì)稅收進(jìn)行有效管理。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃一般特點(diǎn)

評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)公司的納稅籌劃方案之前需要對(duì)該行業(yè)有一個(gè)直觀的涉稅了解。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅種為土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。而根據(jù)相關(guān)資料顯示，在整個(gè)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不同階段將征收不同稅種，這也取決于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊階段性以及企業(yè)綜合性特點(diǎn)。

由于經(jīng)營(yíng)的不同稅收籌劃的方式、特點(diǎn)也將有所不同，籌劃空間性大小也就取決于其特點(diǎn)的不同。此外，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多樣化、籌資渠道多元化、費(fèi)用成本復(fù)雜化、房屋開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)都是現(xiàn)下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，稅收籌劃貫穿在這些特點(diǎn)中是籌劃的一般道路。作為國(guó)家的納稅大戶(hù)，一些優(yōu)惠政策也會(huì)給予該行業(yè)，那么企業(yè)就可以利用這些政策達(dá)到成本管理從而提高利潤(rùn)收入。

我國(guó)稅收籌劃概念引進(jìn)較晚，在結(jié)合我國(guó)特殊國(guó)情下，房地產(chǎn)行業(yè)如今的籌劃內(nèi)容主要落實(shí)在土地增值稅、企業(yè)所得稅等優(yōu)惠稅種上。但由于現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)度不夠，沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)約束，且單就西方理論用于我國(guó)市場(chǎng)也存在體制不和的弊端，也因此造成對(duì)稅收籌劃本質(zhì)認(rèn)識(shí)不清、理論與實(shí)際聯(lián)系不緊密的缺陷，這些都造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃質(zhì)量差、不規(guī)范，成為企業(yè)偷稅漏稅的借口。其次，企業(yè)稅收籌劃專(zhuān)業(yè)人員素質(zhì)不高，數(shù)量不齊也導(dǎo)致籌劃效果常常不能達(dá)到預(yù)期效果，更甚者也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的違法現(xiàn)象產(chǎn)生。因此，目前房地產(chǎn)行業(yè)在此基礎(chǔ)上主要存在著意識(shí)不明確、專(zhuān)業(yè)性不夠、規(guī)劃不完全等缺點(diǎn)。

二、FS地產(chǎn)稅收籌劃現(xiàn)狀與問(wèn)題

FS地產(chǎn)是四川省某市的一家房地廠開(kāi)發(fā)企業(yè)。自公司組建以來(lái)聘請(qǐng)了很多有從事過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，其中也聘請(qǐng)了經(jīng)驗(yàn)豐富的會(huì)計(jì)人員。公司運(yùn)營(yíng)期間沒(méi)有出現(xiàn)重大涉稅風(fēng)波，投資開(kāi)發(fā)的房屋也受到社會(huì)廣泛的認(rèn)可。因此，從其基本概述中可以發(fā)現(xiàn)該公司社會(huì)責(zé)任感較好，業(yè)績(jī)情況良好，為城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。

（一）FS地產(chǎn)納稅籌劃現(xiàn)狀

隨著近幾年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，F(xiàn)S地產(chǎn)在從中獲得巨大收益的同時(shí)也為地方稅收做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。然而正如上文所說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著政策的約束以及轉(zhuǎn)型的困難，利潤(rùn)空間已經(jīng)遠(yuǎn)不及之前，故FS地產(chǎn)開(kāi)始實(shí)施納稅籌劃，力求擴(kuò)大利潤(rùn)空間，其籌劃的內(nèi)容也主要集中在企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅等。

（二）FS地產(chǎn)存在的問(wèn)題

通過(guò)了解，F(xiàn)S地產(chǎn)目前未設(shè)立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)對(duì)稅收籌劃進(jìn)行管理，而是利用會(huì)計(jì)做賬等手段進(jìn)行成本管控。此外，通過(guò)觀察其近幾年稅收（未找到各稅種詳細(xì)數(shù)據(jù)）占營(yíng)業(yè)額的比例不難發(fā)現(xiàn)FS每年的稅負(fù)都在加重，這也從側(cè)面暴露了其財(cái)務(wù)能力的不足以及稅收籌劃方案的形同虛設(shè)。因?yàn)椋P者認(rèn)為，該公司存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面：

（1）缺乏專(zhuān)業(yè)稅法人才，單憑會(huì)計(jì)人員無(wú)法勝任。

（2）稅收籌劃方案不完全使用與本企業(yè)，可能存在生搬硬套的現(xiàn)象。

（3）年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)緩慢，該公司可能過(guò)分集中降低稅收而忽略其他費(fèi)用成本的管理。

（4）當(dāng)?shù)厝狈Χ愂辗?wù)部門(mén)，相關(guān)事務(wù)所工作形式過(guò)于單一無(wú)法承擔(dān)咨詢(xún)服務(wù)業(yè)務(wù)，故無(wú)法提供實(shí)質(zhì)性保障。僅憑FS公司有限的財(cái)務(wù)人員，制定的籌劃方案不能匹配實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況。

三、針對(duì)FS地產(chǎn)稅收籌劃建議

FS公司可以按照業(yè)務(wù)的劃分流程制定相應(yīng)的稅收籌劃，通過(guò)查閱相關(guān)資料，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)流程可劃分為如下方面：開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、房產(chǎn)交易階段（此階段包含房屋銷(xiāo)售）、房屋保留階段。其中，納稅的環(huán)節(jié)主要集中在交易階段，房屋銷(xiāo)售所獲得的營(yíng)業(yè)收入是應(yīng)納稅所得額的主要組成部分。依照我國(guó)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通住房的，如果增值率小于或等于20%，不對(duì)其增值額收取土地增值稅。參照這條稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在此基礎(chǔ)上實(shí)施稅收籌劃，因此，給予FS地產(chǎn)的建議如下：

（一）制定合理的房屋銷(xiāo)售價(jià)格

首先，聘請(qǐng)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員從事籌劃工作并算出免征的零界值，在此基礎(chǔ)上假定房屋售價(jià)為R，那么可以算出當(dāng)售價(jià)小于等于除去扣除項(xiàng)目余額即R<1.2848B時(shí)可以免于征收土地增值稅。除此之外，再運(yùn)用傳統(tǒng)的方式假定售價(jià)計(jì)算收入應(yīng)納稅額，通過(guò)比較得出在不同情況下不同方式的有點(diǎn)。目前，F(xiàn)S地產(chǎn)多用直接確定售價(jià)的方式，然而通過(guò)兩種方案對(duì)比分析可以知道，算出的零界

點(diǎn)售價(jià)雖然小樹(shù)價(jià)格會(huì)低于直接約定價(jià)格，但最后納稅金額將大大降低，實(shí)現(xiàn)了政策的充分利用，也擴(kuò)大了公司自身的利潤(rùn)空間。

（二）利用促銷(xiāo)手段銷(xiāo)售房屋

銷(xiāo)售手段促銷(xiāo)房屋包含了一次支付打折、買(mǎi)房送裝修等，不同的方式勢(shì)必影響最后報(bào)表收入即影響最后納稅申報(bào)。以買(mǎi)房送裝修為例，企業(yè)裝修所支付的費(fèi)用可以算在開(kāi)發(fā)成本中，但在銷(xiāo)售房屋時(shí)仍舊按原價(jià)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)成本又可以加計(jì)20%算作扣除項(xiàng)目。在這種條件下，企業(yè)最終可獲得更高的報(bào)酬。

（三）公司日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用籌劃

稅收的籌劃不僅僅集中在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，具備專(zhuān)業(yè)技能的會(huì)計(jì)人員還應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)日常的運(yùn)營(yíng)做出規(guī)劃，大型企業(yè)在費(fèi)用的籌劃上往往可獲得上億元的節(jié)省，因此該板塊的作用不容小覷。

專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行培訓(xùn)已達(dá)到對(duì)稅法規(guī)定的知識(shí)儲(chǔ)備更新要求。最新的稅法擴(kuò)大了更新了稅前可抵扣項(xiàng)目，因此，F(xiàn)S地產(chǎn)相關(guān)人員通過(guò)可全部扣除項(xiàng)、部分扣除項(xiàng)的科目規(guī)定，做出適當(dāng)?shù)幕I劃方案，也可為企業(yè)節(jié)省一筆不小的開(kāi)支。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)在2020年將與國(guó)際準(zhǔn)則接軌，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)與15號(hào)將進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮喜?，新?huì)計(jì)準(zhǔn)則下，確認(rèn)收入時(shí)將按照合同條款約定或按建造合同（完工百分比法）的方式。因此，無(wú)論是FS地產(chǎn)或是其他房地產(chǎn)公司都不應(yīng)當(dāng)將稅收籌劃籌劃方案視作固定模式，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)、政策的變化適時(shí)調(diào)整。稅收籌劃不是為了如何偷稅漏稅，而是為了更好的調(diào)這個(gè)整個(gè)系統(tǒng)稅收的規(guī)范同時(shí)為企業(yè)帶來(lái)更多合法收入，在各方共同努力下，營(yíng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

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