新形勢下我國房地產市場存在問題及建議政策

羅紅美 曾玲

【摘 要】改革開放以來，我國的房地產業(yè)的發(fā)展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后，一直處于快速發(fā)展之中，為國民生活水平做出了很大貢獻。房地產行業(yè)的發(fā)展關系著整個國民生活水平的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動相關行業(yè)的發(fā)展。本文主要通過分析房價上漲的原因，進一步探討房價上漲對國民生活水平的影響，并提出相應對策和建議。

【關鍵詞】房地產；房價上漲；湖南居民消費

一、引言

近些年來，我國經濟發(fā)展迅速，其中房地產市場所貢獻得份額不可小覷，房地產市場崛起的同時也帶動了相關產業(yè)部門的發(fā)展。作為支柱產業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟走勢息息相關，也與國民的生活福祉密不可分，在一定程度上影響到金融市場的穩(wěn)定。然而就目前發(fā)展形勢而言，我國房地產市場在某些方面仍舊存在問題和缺陷，在影響房地產行業(yè)正常發(fā)展的同時也波及到了其他產業(yè)，因此，相關問題急需得到解決。

二、我國房地產市場的發(fā)展現狀

（一）房價持續(xù)上升。

據國家數據網中的數據統(tǒng)計分析可知，2013年全國商品房平均銷售價格為人民幣6200元/平方米左右，同比上升7.6%，其中，一、二線城市商品房銷售均價呈持續(xù)上漲趨勢。究其原因，一是國家經濟發(fā)展政策支撐著房價。農村城鎮(zhèn)化使得房地產市場的剛性需求不斷增加，而需求的上升促使房價上漲；二是居民收入的增長是推動房價上漲的長期動力。隨著收入提高，居民對住房品質的要求也有所提高，因此，推動了高品質住房比重增加，提升了住房平均價格；三是土地和建筑材料價格上漲。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，土地供給短缺，土地價格上升。而近來由于物價上漲，房屋建材料的價格也在持續(xù)上漲中，使得建筑成本增加，推動了房價的上漲。在以上因素的綜合影響作用下，我國的房價持續(xù)上升。

（二）商品房需求依然旺盛。

雖然有關房地產泡沫的說法不絕于耳，但是居民的購房熱情并沒有因此削減。近年來商品房銷售量持續(xù)增長，可見其需求量依然比較旺盛。旺盛的市場需求推動了商品房銷售的增長，而旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐。隨著收入的增長，居民生活水平得到提高，對住房要求也在不斷提高，如小房換大房，舊居換新居等。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數量增長帶動的商品房需求。

（三）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長。

我國房地產市場在經歷了連續(xù)兩年的低速負增長后，房地產土地開發(fā)面積開始大幅度增長。2006年全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積26606萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升40.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，同比增長4.6%。這一增長速度再現了2003年的高增長水平。國家新出臺的規(guī)范房地產投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內要額外加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，將其予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。2006年本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。

三、我國房地產市場存在的問題

（一）商品房住房空置率過高。

目前我國房地產市場中，一、二線城市供不應求的情況較為突出，而三、四線城市在相關政策的幫助下，高庫存的局面得到了緩解，但是有些地區(qū)的庫存壓力依舊比較大。根據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，一線城市的房屋空置率最高可達到22%，二線城市比一線城市還要高出幾個百分點，而三、四線城市的非核心城區(qū)住宅空置問題最為嚴重。按照國際相關標準，商品房供需達到平穩(wěn)水平時，空置率一般是6%-11%，在該區(qū)間內的空置率有利于社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展。如果空置率上升至10%-20%之間，那么相關部門應當出臺相關政策來降低高庫存，以此保持經濟的平穩(wěn)發(fā)展和房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）局部地區(qū)商品房價格上漲過快。

近年來，我國大部分省市商品房的價格漲幅均比較大，多在10%以上，甚至個別的漲幅超過20%。根據資料顯示，1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年住宅物業(yè)上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點。其中，居民用地、工業(yè)倉儲用地和商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲8.9%、5.7%和20.9%。商品房銷售價格增長幅度遠超同期國民經濟和居民收入增長的幅度。商品房價格的快速上漲，使得部分閑散資金被投入房地產市場，尤其是在地理和人文環(huán)境以及投資增值潛力上占優(yōu)勢的城市，更是吸引了眾多購房者。而購房者中存在著非理性投資者，很可能會助長投機炒作風氣，如果任由其發(fā)展下去，會房地產市場造成不利影響，同時也可能產生金融安全問題。

（三）住房保障體系不完善，廉租房部分落實不到位。

現階段，住房保障體系建設作為房地產市場調控政策的一個重要組成部分，是不容忽視的，但是由于資金和缺乏動力等問題，住房保障體系的建設速度較為緩慢。與西方發(fā)達國家和地區(qū)相較而言，我國的住房保障體系建設還處于不斷完善的階段，目前依舊存在著，例如保障房名目繁瑣、保障體系覆蓋面有限、政府預算不夠充裕等問題?？v觀房地產市場的發(fā)展狀況，建立多方面、多渠道的住房保障體系，實現廉租房將會更有利于緩解當下房價過高的局面。由于目前住房保障在整個房地產市場中所占比例不大，使得很多中低收入家庭的住房剛性需求不得不尋求市場。

（四）市場發(fā)展不規(guī)范，管理制度不完善。

房地產行業(yè)經過數年來的發(fā)展壯大，已經逐步形成多層次的市場結構和多樣化的交易方式。雖然市場信息公開，但又同時存在封閉、壟斷的局面，而與之相比，房地產方面的管理制度和法規(guī)體系建設有些滯后，導致了房地產投資、投機等一些不良風氣的產生，十分不利于房地產持續(xù)發(fā)展，同時也阻礙了國民生活水平的提高。

四、對策與建議

（一）對政府房價監(jiān)管和調控的建議

引導人們建立正確的住房觀，逐步樹立“先租后買、先小后大”的理性住房消費觀。先租后買，首先要有房可以租，其次要有穩(wěn)定、便宜的房子可以租；先小后大，則需要房地產市場提供足夠的中小套型、中低價位的普通商品房。這樣不僅可以降低廣大“房奴”的經濟和生活壓力，還能降低人們對住房的剛性需求量，從而緩解住房緊張的供求關系，使房價回歸到合理水平。

進一步提高土地使用效率。政府在制定土地供應計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃，同時在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎上，制定合適的住房用地供給計劃。要建立土地、房地產管理部門協調機制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎上， 規(guī)范土地市場，打擊土地投機，解決低價供地、無序競爭的問題，從而間接調控房價。

強化資金監(jiān)控力度。政府應高度重視與全面監(jiān)管現有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中“視住房按揭貸款為優(yōu)質資產”的神話，加強銀行資金的管理和對房地產信貸的管理，合理控制銀行對房地產的信貸比例，對開發(fā)商貸款實行從嚴審批，嚴格打擊不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為。

進一步完善房地產稅制，通過提高辦事效率、減少辦事環(huán)節(jié)、公開辦事程序、公布稅費標準、信息公開查詢等措施，從而提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，減少交易費用和降低開發(fā)成本，為降低房價提供強有力的保證。

（二）對房地產企業(yè)自身生存和發(fā)展的建議

房地產企業(yè)是一個典型的資金密集型行業(yè)，發(fā)展的過程中需要投入大量的資金。因此房地產企業(yè)就必須具備發(fā)展的眼光，根據我國經濟發(fā)展新形勢制定符合企業(yè)自身狀況的發(fā)展戰(zhàn)略，健全現代企業(yè)的制度規(guī)范，強化企業(yè)內部的核心競爭力。

著眼當下時局，抓住機遇去庫存。自2015年底召開的中央經濟會議以來，商品房“去庫存”被列為一項重要任務，中央各部委員會也陸續(xù)出臺一系列降首付、減契稅等政策措施以促進商品房的消費。房地產企業(yè)應該牢牢把握機遇，在國家政策的推動下，把握好節(jié)奏、踩準點，抓緊機遇去庫存。

堅持合法規(guī)范經營。近年來，房地產開發(fā)商經營違法違規(guī)現象時常發(fā)生，企業(yè)開發(fā)經營不規(guī)范引發(fā)的糾紛和投訴上訪事件呈明顯上升趨勢，有些項目甚至影響了社會和諧穩(wěn)定。因此各開發(fā)企業(yè)應引以為戒，加強自律，依法開發(fā)，誠信經營，共同維護房地產市場秩序和房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境。

注重品牌化建設。品牌的不可替代力量已經得到越來越多的企業(yè)管理人員的認同，也在當今房地產企業(yè)的競爭中發(fā)揮著至關重要的作用，對提升房地產企業(yè)的市場占有率有著很大的推動作用。無論是項目的地理位置，受眾群體的差異還是項目利潤空間等原因，都要從長遠的角度來看待房地產項目的建設和房地產企業(yè)的發(fā)展，事實證明，形成強有力的品牌意識，這對企業(yè)的長期發(fā)展有著積極的影響。

最大程度的發(fā)揮高科技和網絡信息化的作用。網絡信息技術對社會上任何一個行業(yè)都有著推動作用，作為直接面向消費者的房地產企業(yè)也應該充分利用這些先進技術，只有與當下先進技術相結合才能使房地產企業(yè)順應時代變化，迅速發(fā)展前進。同時增強企業(yè)內部的網絡化管理能力，合理且充分利用企業(yè)內部資源，實現企業(yè)房地產項目的多區(qū)域、多樣化和多形式的發(fā)展，從而贏得市場的份額和先機。

五、總結

我國房價的持續(xù)上漲已經是一個十分嚴重的問題。從以上分析，我們可以看出房價上漲對國民生活水平都帶來了很大的影響。造成這種局面的因素有很多，如果不能及時控制好這一現狀，可能會造成難以想象的后果。我們認為控制房價，首先要從房地產商入手，打擊他們的暴利行為，其次就是打擊政府官員腐敗行為，真正做到為人民服務。此外，政府應與房地產開發(fā)商緊密合作，密切關注當前經濟形勢，保障人民生活水平，促進社會和諧發(fā)展，緩解社會矛盾，出臺一系列合理有效的土地與房價相結合的政策并貫徹落實。同時，國家可以通過調整貨幣政策等手段，來緩解房價問題。但穩(wěn)定房價不是一朝一夕能辦妥的事，它是一個循序漸進的過程。而對于我們個人而言，我們應該努力學好專業(yè)知識，多積累社會經驗，不斷充實自己，用知識武裝自己，成為一個對社會有用之才。

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