新市場形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資策略探討

肖菲

【摘 要】隨著社會的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模越來越大。為了更好的發(fā)展，企業(yè)就要有足夠的資金來支撐。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其需要大量買地，并且每個項目開發(fā)的周期很長，這就注定了所投入的資金密集，所以，房地產(chǎn)的融資需求非常大。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資策略；分析探討

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的項目開發(fā)需要大量的資金投入，并且風險較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否在變幻莫測的市場上存活下來，取決于企業(yè)中資金鏈是否形成完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠融資的渠道少，并且市場競爭太激烈，一旦資金短缺，就會陷入困境中，所以為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不僅要創(chuàng)新融資模式，對其深入研究，國家也要加以支持，宏觀調(diào)控。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資渠道

（一）自籌資金：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展初期，一般會采用自籌資金，具體來講就是股東追加股本金，又或是讓股東借款的方式，不過隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模越來越大，資金已經(jīng)不是股東自籌可以滿足的了了，所以在發(fā)展中就要另找其他渠道。

（二）銀行貸款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道之一是銀行貸款，在貸款之前，銀行會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行考核，通過就可以提供資金，并做好相關的約定{1}。銀行可以通過土地儲備貸款或者房地產(chǎn)開發(fā)貸款等方式給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的資金。

（三）信托融資：信托融資主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過信托機構，利用房租租賃等為自身籌集資金。

（四）民間借貸：民間借貸就脫離了國家指定的正規(guī)金融機構，而是較為隨意的融資活動{2}。一般來講，民間借貸的融資利率較高，但是額度有限，并且不需要繁瑣的審批程序，直接進行融資，資金可以簡便周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于資金的需求可以通過民間借貸輕松解決。這種融資方式多是在中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中使用，利于企業(yè)的發(fā)展。

（五）債券融資；在我國特殊的市場競爭下，企業(yè)的債券融資要求較為嚴格，并且不適用于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有大型企業(yè)才可以發(fā)行債券。但是又因為我國的債券市場規(guī)模太小，這就增加了房地產(chǎn)債券融資的難度，同時引發(fā)風險，現(xiàn)如今很少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采用這種融資方式。

（六）其他融資；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用的融資方式有上市融資、證券融資以及私募股權投資基金等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)存問題

（一）融資渠道較為單一：目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資渠道方面太過單一，并且會引發(fā)一系列的風險。如果是大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么其可以通過債券融資或者信托融資等方式籌得資金，以供開發(fā)項目使用，但是這種靠外界投資和政府資金支持的方式會限制房地產(chǎn)企業(yè)的信用貸款業(yè)務發(fā)展。我國很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取最多的還是銀行貸款方式，政府對其他融資方式的限制條件太多，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不便采用其他的融資方式，缺少足夠的資金，增添更大的風險，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法穩(wěn)定的發(fā)展下去。

（二）融資成本較高：我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，相比于發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場，其對自身沒有一個明確的認知，并且沒有掌握未來發(fā)展的方向，對融資策略缺少預測性{3}。在市場上，大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借助自身的品牌和形象，利用債券融資以及其他融資方式滿足自身需要的項目資金，并且成本較高。但是中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就很困難，一般都是通過信貸借款，所用資金的成本更高。

（三）抗風險能力差：國家為了減少房地產(chǎn)泡沫化，同時降低房地產(chǎn)融資的風險，其制定了一系列的調(diào)控政策。近幾年來，央行貨幣政策漸漸走向穩(wěn)定性，在項目開發(fā)貸款還有土地借款方面進行嚴格的控制，加大對電子銀行的監(jiān)督力度。相應的控制土地供應，可以增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的難度，建立完善的政策，嚴厲制止投機性購房者，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈帶來巨大的壓力。如果房地產(chǎn)本身的經(jīng)營能力不足、實力較弱以及項目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)困難，那么企業(yè)的抗風險能力就會越來越弱，在項目開發(fā)的過程中，可能會因為資金鏈的斷裂，而隱藏很多的風險，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定長久發(fā)展。

三、新市場形式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資策略

（一）創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的過程中，要多創(chuàng)新融資的方式，并且拓寬融資的渠道，一改往日單一的融資渠道，給開發(fā)項目提供充足的資金{4}。通過私募資金，可以與房地產(chǎn)企業(yè)達成合作的關系，將股權投資投入到項目開發(fā)中，提供資金支持。也可以開展證券業(yè)務，以現(xiàn)金流作為基礎，操控資產(chǎn)證券，真正解決一些實質(zhì)上的設計或者通道問題。目前我國的房地產(chǎn)監(jiān)管環(huán)境下，有很多民間的擔保公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著合作的關系，這也是一個好的渠道。

（二）建立健全的企業(yè)融資制度體系：任何企業(yè)的發(fā)展都離不開健全的管理制度體系，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，不僅要完善融資體系，還要建設企業(yè)融資制度。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控對其發(fā)展有著重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)通過完善的融資體系來建造良好的融資環(huán)境，摸清融資的規(guī)律，基于國家的相關政策和法律規(guī)定，合理進行工作。同時房地產(chǎn)要朝著多元化的融資模式發(fā)展，完善房地產(chǎn)的制度，減少企業(yè)中隱藏的風險，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

（三）增加資金持有率：我國當前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資方面較為盲目，嚴重浪費資金，企業(yè)自身在資金上有著很大的壓力{5}。在實際運營中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際的市場情況，分析自身融資的能力，優(yōu)化本身的融資模式，增加資金持有率，吸引更多的外部資金投入，提升在市場上的競爭力。

四、結(jié)語

總而言之，在當前嚴峻的房地產(chǎn)市場競爭中，為了從容面對挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際的發(fā)展情況，深入分析市場發(fā)展的趨勢，在融資方面找尋更多有效的融資方式，防止項目開發(fā)時資金鏈斷裂，改善融資模式，促進房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻】

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[4]謝勇.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式創(chuàng)新及競爭優(yōu)勢問題探析[J].財經(jīng)界（學術版），2018（21）：14-15.

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