房地產(chǎn)業(yè)信貸存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

姬翔 吳紅霞

[摘? ? 要] 近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于其資金渴求量大，還款能力強(qiáng)，成為各大銀行的信貸目標(biāo)。文章研究了當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀，深入分析其存在貸款占資金比重較大，企業(yè)崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)較高等問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決策略。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn);信貸;風(fēng)險(xiǎn);策略

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 13. 045

[中圖分類(lèi)號(hào)] F832.45? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2019）13- 0104- 03

0? ? ? 引? ? 言

改革開(kāi)放四十年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，社會(huì)日新月異，各行各業(yè)都在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中探索前行。當(dāng)前時(shí)代下，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在隨之不斷變化。

房地產(chǎn)行業(yè)由于其自身業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和特殊性，在每一個(gè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)展過(guò)程，乃至開(kāi)發(fā)過(guò)后為項(xiàng)目提供后續(xù)服務(wù)的過(guò)程中都涉及大量的資金運(yùn)作。在項(xiàng)目籌劃階段，競(jìng)標(biāo)購(gòu)地、拆遷補(bǔ)償?shù)冗^(guò)程需要支付大額土地款;在項(xiàng)目建設(shè)階段，材料款、水電費(fèi)、人力工資薪酬等由承包商承擔(dān)，企業(yè)需要定期與承包商結(jié)算工程款;項(xiàng)目完工后，需要負(fù)擔(dān)小區(qū)綠化、公共設(shè)施建設(shè)、廣告推廣及銷(xiāo)售人員工資獎(jiǎng)金等營(yíng)業(yè)成本。由此可見(jiàn)，各家房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程，尤其是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，十分容易出現(xiàn)資金短缺的情況，對(duì)資金的渴求度較高。因此，在巨大的經(jīng)濟(jì)下行壓力下，銀行業(yè)理應(yīng)將未來(lái)信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)身上。然而，房地產(chǎn)業(yè)在信貸方面存在許多問(wèn)題，制約了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。

唐山市作為老牌工業(yè)城市，重點(diǎn)行業(yè)主要包括鋼鐵、焦化、機(jī)械制造三大類(lèi)，其業(yè)務(wù)量大，購(gòu)進(jìn)銷(xiāo)出的交易金額大，也有一定的信貸潛力。然而近年來(lái)，由于受到國(guó)家“去產(chǎn)能”及“降污染”的雙重緊箍咒，傳統(tǒng)行業(yè)經(jīng)常要面臨停產(chǎn)、關(guān)停的局面，在此情況下，房地產(chǎn)行業(yè)由于其金額大，收入高，逐漸顯現(xiàn)出巨大的經(jīng)濟(jì)潛力。

1? ? ? 房地產(chǎn)業(yè)信貸的現(xiàn)狀

穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)是貸款償還的基本保障。從行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)信貸安全性較高，具有明顯的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，適合作為放貸選擇對(duì)象。

1.1? ?房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，前景穩(wěn)定

最近幾年唐山市區(qū)新建小區(qū)眾多，比較典型的有南湖春曉、萬(wàn)科新里程、橡樹(shù)灣、梧桐大道等，且各小區(qū)南北不一，地域分布離散化;各縣區(qū)也紛紛在核心地帶建設(shè)高檔小區(qū)，有條件的縣區(qū)例如遷西、遷安依托自身環(huán)城水系建設(shè)了大量景觀房，其中開(kāi)發(fā)商不乏碧桂園、萬(wàn)科等實(shí)力雄厚的品牌地產(chǎn)商。目前唐山市路北區(qū)尚有大片空地已完成拆遷，尚未開(kāi)始開(kāi)發(fā)，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模還會(huì)有進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，房地產(chǎn)行業(yè)已形成并將長(zhǎng)期維持大而穩(wěn)定的規(guī)模，具有良好的投資前景。

1.2? ?房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好

根據(jù)最新公布的房?jī)r(jià)變化情況，唐山市新建商品住宅房?jī)r(jià)同比上漲12.9%，環(huán)比上漲1.2%，房?jī)r(jià)一直在上漲。同時(shí)，各小區(qū)銷(xiāo)售情況火爆，新小區(qū)尤其是處于好地段的小區(qū)往往一開(kāi)盤(pán)預(yù)售便被搶購(gòu)一空，購(gòu)房者競(jìng)相排隊(duì)抽號(hào)認(rèn)購(gòu)。在高房?jī)r(jià)及銷(xiāo)售順暢的情況下，地產(chǎn)商資金回流快，還款能力強(qiáng)，貸款質(zhì)量健康。

當(dāng)前樓市上漲最大的阻礙因素是國(guó)家調(diào)控，若房產(chǎn)稅立法出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)將遭受打擊。政策的不確定性確實(shí)給信貸行為增加了一些風(fēng)險(xiǎn)，但考慮到居民以房產(chǎn)置業(yè)的情況較為普遍，房地產(chǎn)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)地位高，國(guó)家考慮到社會(huì)穩(wěn)定性及民生因素，幾年內(nèi)不會(huì)出臺(tái)大動(dòng)作改革措施，風(fēng)險(xiǎn)程度可控，可以作為信貸重點(diǎn)目標(biāo)。

1.3? ?房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)情況

受樓市整體情況鼓勵(lì)，各大房地產(chǎn)企業(yè)投產(chǎn)開(kāi)發(fā)意向明顯，融資需求較為旺盛。由于項(xiàng)目多，投入大，各房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺，而銀行信貸資金是其主要資金來(lái)源。據(jù)相關(guān)調(diào)查對(duì)于目前在建的房地產(chǎn)企業(yè)融資情況的測(cè)算，其自身投資大約占25%，上游原材料賒賬款約占20%，民間借貸、預(yù)收款約占10%，銀行貸款約占45%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行資金依賴(lài)程度較高，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸行為較為普遍，值得進(jìn)一步推廣壯大。

2? ? ? 房地產(chǎn)業(yè)信貸存在的問(wèn)題

2.1? ?貸款占資金比重過(guò)大

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金饑渴型行業(yè)，其日常運(yùn)轉(zhuǎn)中對(duì)資金的需求很大。個(gè)別企業(yè)由于項(xiàng)目周轉(zhuǎn)不當(dāng)，甚至出現(xiàn)了向民間個(gè)人高利貸借款的極端現(xiàn)象。與高利貸的高額利息相比，銀行貸款有著利率低、還款壓力小、失信代價(jià)小的優(yōu)勢(shì)，因此企業(yè)更傾向于向銀行大額貸款，使貸款成為企業(yè)主要資金來(lái)源之一。企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不健康導(dǎo)致了企業(yè)還款能力較差，而一旦項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，銀行貸款將首當(dāng)其沖，作為企業(yè)眼中呆賬壞賬的首選。

2.2? ?企業(yè)崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)較高

一方面，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，如2016年底至2017年初期間房?jī)r(jià)漲幅在20%到30%左右，地產(chǎn)商在高額的利益誘惑面前，往往會(huì)選擇賭博式囤房，想把本小區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源囤積至房?jī)r(jià)最高點(diǎn)售出，獲得最大收益。但是實(shí)際由于國(guó)家政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身各環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)不善可能導(dǎo)致的資金鏈斷裂，都會(huì)使囤房成為企業(yè)資金崩盤(pán)的導(dǎo)火索。因此，房地產(chǎn)業(yè)的信貸一直籠罩在崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)的陰影下。

2.3? ?房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)不健康

通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行深化觀察，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)銷(xiāo)引發(fā)的銀行信貸行為已形成惡性循環(huán)鏈條。高額的拿地款、工程款導(dǎo)致企業(yè)尋求銀行信貸作為資金支撐，同時(shí)促生高房?jī)r(jià);高房?jī)r(jià)致使購(gòu)房者傾向于選擇銀行貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房;火熱的樓市、交易程度進(jìn)一步拉高地價(jià)，在建項(xiàng)目增多導(dǎo)致鋼材等原材料及工人勞動(dòng)力等較為緊缺，形成賣(mài)方市場(chǎng)，從而致使原材料、工程款等項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)一步提高。在此惡性循環(huán)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體規(guī)模將呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，而銀行信貸由于同時(shí)占房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)比例較大，其規(guī)模也會(huì)隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模增大而不斷增大。此外，由于銀行信貸同時(shí)參與了購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)者的經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)際上形成了以銀行信貸償還銀行信貸的情況，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)相當(dāng)于“拆東墻補(bǔ)西墻”，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并不健康，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到政策重挫，與之相關(guān)的銀行信貸將首當(dāng)其沖，放貸、還款鏈條斷裂，從而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量死欠，償還希望渺茫。

2.4? ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用問(wèn)題

房地產(chǎn)從業(yè)門(mén)檻較低，除萬(wàn)科、碧桂園等品牌企業(yè)外，還存在著較多持自有資金入場(chǎng)的民營(yíng)企業(yè)者，其企業(yè)管理形式不夠規(guī)范，缺少對(duì)市場(chǎng)的客觀認(rèn)識(shí)，且不注重品牌效應(yīng)，大多持有“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的心理，唯利是圖，存在較大的信用問(wèn)題。例如，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為維持項(xiàng)目建設(shè)，不考慮自身償還能力，偽造資產(chǎn)證明，不計(jì)代價(jià)地用非法手段向銀行騙取貸款，由于其還款意向小，利息負(fù)擔(dān)大，導(dǎo)致了較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。還有極個(gè)別開(kāi)發(fā)商利用樓市波動(dòng)做文章，將工作重點(diǎn)用在炒房上，使用信貸資金炒作房屋，拉高房?jī)r(jià)，然而所建造的房產(chǎn)質(zhì)量較差，甚至出現(xiàn)了預(yù)售后攜款潛逃，留下?tīng)€尾工程的情況。房地產(chǎn)商信用水平直接與信貸質(zhì)量掛鉤，信用度低、職業(yè)性差的房地產(chǎn)商無(wú)疑會(huì)給銀行信貸蒙上一層陰影，其風(fēng)險(xiǎn)程度與對(duì)金融業(yè)乃至社會(huì)的危害程度不容忽視。

3? ? ? 房地產(chǎn)業(yè)信貸問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略

3.1? ?妥善選擇信貸目標(biāo)

雖然同屬一個(gè)行業(yè)，但不同企業(yè)間經(jīng)營(yíng)水平各不相同，在劃定行業(yè)范圍后，銀行在實(shí)際放貸時(shí)，需要綜合評(píng)估企業(yè)情況，有選擇性地開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)，科學(xué)選擇放款目標(biāo)。

（1）優(yōu)先選擇有品牌效應(yīng)的大企業(yè)。大品牌企業(yè)如碧桂園、萬(wàn)科、富力等，人力配備充足，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，集團(tuán)資金鏈穩(wěn)定，承包商運(yùn)作模式成熟，且銷(xiāo)售時(shí)有品牌效應(yīng)，在項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售上均有安全性保障。

（2）優(yōu)先選擇建在熱點(diǎn)地區(qū)的項(xiàng)目。熱點(diǎn)地區(qū)由于其交通便利、環(huán)境好，附近商場(chǎng)、超市、銀行、餐館等配套設(shè)施齊全，不論居住還是投資購(gòu)置均有先天優(yōu)勢(shì)，容易吸引購(gòu)房者前來(lái)認(rèn)購(gòu)，銷(xiāo)售市場(chǎng)良好，回款風(fēng)險(xiǎn)小。

（3）優(yōu)先選擇有過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)由于有前期經(jīng)驗(yàn)作為指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目及資金的籌劃較為成熟，項(xiàng)目建設(shè)有把握，不易出現(xiàn)爛尾及質(zhì)量問(wèn)題。同時(shí)，由于之前項(xiàng)目打下的口碑，購(gòu)房者對(duì)其更有信心，更傾向于選購(gòu)旗下的小區(qū)。

3.2? ?多手段信貸風(fēng)險(xiǎn)控制

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，貸款的放出如同“播種”。為了確保前期辛勤的勞作能夠如期收獲成果，在放貸之時(shí)乃至貸款放出之后，都必須要采取相應(yīng)措施，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，保障本金及利息平穩(wěn)收回。

（1）定期開(kāi)展評(píng)估。與企業(yè)約定，定期查看企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，評(píng)估其資金結(jié)構(gòu)及貸款比重，同時(shí)定期實(shí)地觀察項(xiàng)目建設(shè)情況，以掌握財(cái)務(wù)健康程度和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，對(duì)企業(yè)還款能力做到心中有數(shù)，并以此作為是否后續(xù)跟進(jìn)放貸的決策參考。

（2）簽訂質(zhì)押協(xié)議。選擇小區(qū)優(yōu)勢(shì)位置房產(chǎn)，要求企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)作為貸款質(zhì)押，一方面增加企業(yè)還款動(dòng)力，另一方面也為貸款的收回提供了有力保障。

（3）給予政策刺激。隨政策波動(dòng)及時(shí)調(diào)整貸款利率，給企業(yè)緊迫感，促使企業(yè)做出貸款決策;參照商貿(mào)企業(yè)現(xiàn)金折讓的模式，對(duì)提前還款的企業(yè)根據(jù)其提前程度給予不同數(shù)額的利息減免，刺激企業(yè)積極還款。

3.3? ?合理分配貸款比重

（1）橫向行業(yè)信貸比重。通過(guò)前文可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)快速、亞健康發(fā)展是致使信貸風(fēng)險(xiǎn)的一大因素，銀行業(yè)作為信貸方理應(yīng)以信貸為調(diào)控手段，抑制其“一家獨(dú)大”。銀行需要增大對(duì)實(shí)體企業(yè)的放貸力度，支持其他實(shí)體企業(yè)發(fā)展，一方面可以降低房地產(chǎn)信貸占全部信貸的比重，科學(xué)分配放貸結(jié)構(gòu)，減少管理風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可以促生多方經(jīng)濟(jì)活力，扶持企業(yè)壯大，增加放貸選擇，降低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的依賴(lài)程度，維持信貸行為健康與活力。

（2）縱向購(gòu)銷(xiāo)信貸比重。房地產(chǎn)從業(yè)企業(yè)由于其置身于經(jīng)濟(jì)大潮之中，經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，其信貸風(fēng)險(xiǎn)高。與之相比，購(gòu)房者大多有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，其還款意向、信用程度比企業(yè)相比明顯更為可靠。銀行應(yīng)增大對(duì)購(gòu)房者的信貸資金量，調(diào)控縱向購(gòu)銷(xiāo)信貸比重，一方面可以增加低風(fēng)險(xiǎn)信貸占比，提升貸款質(zhì)量，另一方面可以促進(jìn)購(gòu)房行為，扶持樓市發(fā)展，改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售水平，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)還款，形成良性循環(huán)。

受?chē)?guó)家減稅降費(fèi)政策效應(yīng)影響，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)煥發(fā)生機(jī)，銀行要緊跟政策調(diào)控方向，抓住行業(yè)發(fā)展契機(jī)，做好前期評(píng)估，果斷出手放款，強(qiáng)化后續(xù)管理，盤(pán)活企業(yè)資金的同時(shí)，也給自身發(fā)展再添新活力，做到雙贏。

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