住宅精裝修工程成本控制探析

朱培勛

摘? ? ?要：當(dāng)前及今后一段時(shí)期，國家加大精裝修住宅的推行力度，裝飾裝修企業(yè)批量住宅精裝修業(yè)務(wù)量增大。如何管理好住宅精裝修業(yè)務(wù)的施工成本，是裝飾裝修企業(yè)的控制重點(diǎn)。批量住宅精裝修具有標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和施工的特點(diǎn)，故不同住宅精裝修項(xiàng)目的成本管理存在一定的相似性?；诖吮疚膹淖≌b修工程施工成本控制的角度進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：住宅精裝修工程;成本;控制

1? 引言

近年來，精裝修的住宅產(chǎn)品在我國房地產(chǎn)市場悄然興起。簡單來說，精裝修住宅是指由開發(fā)商統(tǒng)一對(duì)毛坯房進(jìn)行裝修，購房者只需進(jìn)行簡單軟裝即可入住的房屋。由于精裝修住宅不會(huì)造成二次污染和浪費(fèi)，同時(shí)提高了消費(fèi)者的居住品質(zhì)，受到國家政策的大力支持。精裝修住宅已然成為未來住宅市場的發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的毛坯房將逐步被淘汰。未來批量住宅精裝修業(yè)務(wù)的市場需求巨大，其施工成本控制將成為裝飾裝修企業(yè)的管控重點(diǎn)。

2? 住宅精裝修施工成本構(gòu)成及特點(diǎn)

從成本管理的角度，住宅精裝修施工成本可以分成預(yù)算成本、計(jì)劃成本和實(shí)際成本這三大類。預(yù)算成本為施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)做的成本分析，計(jì)劃成本指中標(biāo)后施工單位按照簽約的合同條款和實(shí)際談判的合作條件進(jìn)行成本測算與成本分配，實(shí)際成本則為項(xiàng)目竣工后施工單位統(tǒng)計(jì)的實(shí)際成本支出。有效的成本分析可以簡化成本審核和成本預(yù)估程序，并提高實(shí)際成本管控的效力。因此，科學(xué)合理的成本分析是做好成本預(yù)測和成本控制的前提。

裝飾裝修單位根據(jù)施工合同，從土建總包和各專業(yè)分包處驗(yàn)收合格后開始施工，按照施工界面劃分承擔(dān)相應(yīng)工作內(nèi)容。此外，本文研究的是批量住宅精裝修項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)約成本和集團(tuán)管控的目的，通常的裝修風(fēng)格都是固定的幾個(gè)菜單式精裝修，主要是裝飾材料的選取不同但裝飾工序工藝相近。

3? 住宅精裝修施工成本控制的可行性和必要性

巨大的批量住宅精裝修市場將導(dǎo)致裝修個(gè)性化需求降低，而裝修標(biāo)準(zhǔn)化需求得到提升。這對(duì)國內(nèi)的裝飾裝修企業(yè)來說是一個(gè)巨大的業(yè)務(wù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。相對(duì)于傳統(tǒng)家庭式的獨(dú)戶裝修，開發(fā)商新建住宅的精裝修業(yè)務(wù)具有標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的設(shè)計(jì)和施工特點(diǎn)，導(dǎo)致不同項(xiàng)目的施工成本構(gòu)成具有一定相似性。但由于批量住宅精裝修業(yè)務(wù)體量大、周期長、資源投入大、開發(fā)商較強(qiáng)勢、市場競爭激烈等原因，要求裝飾裝修單位具有更強(qiáng)的、專業(yè)的成本管控能力。為了更好順應(yīng)市場趨勢將業(yè)務(wù)重心從傳統(tǒng)家裝業(yè)務(wù)慢慢轉(zhuǎn)向到承接批量住宅精裝修業(yè)務(wù)，建立完善的、有效的住宅精裝修施工成本控制方式迫在眉睫。

4? 住宅精裝修施工成本控制要點(diǎn)分析

4.1? 施工前準(zhǔn)備階段成本控制

在中標(biāo)后進(jìn)場施工前的一段時(shí)間，裝飾裝修企業(yè)根據(jù)住宅精裝修項(xiàng)目合同文件中的施工組織設(shè)計(jì)方案與投標(biāo)報(bào)價(jià)，進(jìn)行事前施工成本策劃，包括與勞務(wù)班組簽訂實(shí)際施工合同、與主要材料銷售商簽訂材料供應(yīng)協(xié)議、安排施工機(jī)械設(shè)備、制訂成本分析與使用計(jì)劃、設(shè)立科學(xué)的成本目標(biāo)、確定成本責(zé)任相關(guān)人、建立項(xiàng)目管理班組、明確各部門各崗位職責(zé)、做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控等工作。

首先，成本管理人員在中標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮與開發(fā)商談判簽約的實(shí)際合同條件，采用中標(biāo)后實(shí)際與勞務(wù)班組簽訂的合同價(jià)格和材料供應(yīng)價(jià)格，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況和公司戰(zhàn)略發(fā)展確定新的管理費(fèi)和其他費(fèi)用價(jià)格，制訂新的施工成本分析與測算。其中，應(yīng)注重勞務(wù)班組的選擇和勞務(wù)合同規(guī)范性、完整性，防止實(shí)際施工過程中與勞務(wù)班組產(chǎn)生糾紛，影響施工進(jìn)度，增加成本。

然后，根據(jù)新的施工成本預(yù)算，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)情況、企業(yè)人力情況、合同價(jià)款支付形式及進(jìn)度等，合理安排施工成本的使用計(jì)劃，確保企業(yè)利潤最大化。同時(shí)針對(duì)合同實(shí)際條款，參考相似工程案例，提煉項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題并做好應(yīng)急預(yù)案。

最后，從成本管理部、工程部、運(yùn)營部、財(cái)務(wù)部等部門抽調(diào)合適人選，組建現(xiàn)場項(xiàng)目管理班子。在企業(yè)內(nèi)部開設(shè)動(dòng)員大會(huì)，制訂項(xiàng)目的成本管理執(zhí)行手冊(cè)和流程制度，明確項(xiàng)目管理班組和相關(guān)部門的崗位職責(zé)，并設(shè)立相關(guān)獎(jiǎng)懲制度與員工績效掛鉤。通過明確相關(guān)管理人員和部門的責(zé)權(quán)利，提高大家的積極性，從員工層面提升整體企業(yè)成本管理責(zé)任意識(shí)，落實(shí)企業(yè)成本管控目標(biāo)。

4.2? 項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制

根據(jù)事前的目標(biāo)成本和資金使用計(jì)劃，制訂事中成本核算和分析比對(duì)。按照施工進(jìn)度計(jì)劃，做好項(xiàng)目每周、每月、每季度的實(shí)際使用成本情況統(tǒng)計(jì)，并及時(shí)與成本目標(biāo)對(duì)比，超出預(yù)計(jì)時(shí)，及時(shí)發(fā)出項(xiàng)目預(yù)警。

企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都建立完善的成本財(cái)務(wù)記錄，統(tǒng)計(jì)實(shí)際報(bào)銷花費(fèi)，并與成本部制定的成本使用計(jì)劃比對(duì)。按照實(shí)際情況，統(tǒng)計(jì)當(dāng)月材料實(shí)際領(lǐng)用情況、勞務(wù)班組工資支付情況、機(jī)械使用情況、項(xiàng)目管理人員工資支付情況、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、水電費(fèi)、經(jīng)營招待費(fèi)、房租、差旅費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、折舊費(fèi)等項(xiàng)目現(xiàn)場費(fèi)用支出情況，并及時(shí)與當(dāng)月成本計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比。當(dāng)某時(shí)間節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的花費(fèi)超過該時(shí)間節(jié)點(diǎn)成本目標(biāo)計(jì)劃的一定比例時(shí)，向有關(guān)成本負(fù)責(zé)人發(fā)出預(yù)警，找出超計(jì)劃的原因，并在該月剩下的時(shí)間采取核實(shí)材料領(lǐng)用量、防止材料浪費(fèi)、嚴(yán)格控制材料損耗率、控制招待經(jīng)營費(fèi)等措施降低施工成本。其中，應(yīng)特別注意制訂規(guī)范的報(bào)銷制度，將實(shí)際花費(fèi)統(tǒng)計(jì)模板與成本目標(biāo)計(jì)劃模板相統(tǒng)一，簡化對(duì)比分析難度，方便項(xiàng)目管理班子進(jìn)行查驗(yàn)。

實(shí)際施工時(shí)要不斷調(diào)整成本目標(biāo)，動(dòng)態(tài)控制施工成本，做好每月的成本檢查核算工作，及時(shí)將實(shí)際成本與計(jì)劃成本相分析比較，并在出現(xiàn)偏差時(shí)找出原因，采取合理手段調(diào)整該月成本花費(fèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目盈利目標(biāo)。

4.3? 竣工保修階段成本控制

竣工保修階段的成本控制工作主要是做好項(xiàng)目竣工結(jié)算工作、結(jié)清勞務(wù)班組和材料供應(yīng)商費(fèi)用、統(tǒng)計(jì)實(shí)際成本花費(fèi)等，并分析企業(yè)最終盈虧情況。開發(fā)商的批量住宅精裝修項(xiàng)目一般要求留一定比例的質(zhì)量保修金，待保修期滿后一定時(shí)間內(nèi)返還給裝飾裝修企業(yè)，企業(yè)需注意質(zhì)量保修金的管理。此外，應(yīng)將成本管理紙質(zhì)資料進(jìn)行歸檔，完成項(xiàng)目案例庫信息化建立工作。

項(xiàng)目完成后，由成本部和財(cái)務(wù)部牽頭撰寫項(xiàng)目盈虧分析報(bào)告，成本部、工程部、現(xiàn)場項(xiàng)目管理班組等提交項(xiàng)目所有成本文件紙質(zhì)資料并交由專門人員歸檔保存。其中盈虧分析報(bào)告應(yīng)涵蓋項(xiàng)目人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用占比情況，重點(diǎn)分析占工程造價(jià)比重較大的清單項(xiàng)目施工成本控制情況。同時(shí)對(duì)過程中出現(xiàn)的成本管控問題要落實(shí)責(zé)任人，并分析原因和處理結(jié)果，做好總結(jié)反思工作。存檔的成本文件包括從投標(biāo)準(zhǔn)備一直到竣工結(jié)算的所有項(xiàng)目資料，需按照企業(yè)統(tǒng)一模板要求制定，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交由文員歸檔，妥善保存。

對(duì)于項(xiàng)目案例庫信息化建設(shè)工作，由專人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一編碼，存儲(chǔ)項(xiàng)目基本情況、投標(biāo)報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)、成本策劃數(shù)據(jù)、實(shí)際發(fā)生成本數(shù)據(jù)、主要材料數(shù)據(jù)、勞務(wù)班組數(shù)據(jù)、變更簽證洽商數(shù)據(jù)、成本控制總結(jié)等，以備后期出現(xiàn)相似工程項(xiàng)目能快速調(diào)用成本數(shù)據(jù)。通過歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫的建立，不斷完善企業(yè)成本管理制度，加強(qiáng)企業(yè)成本管理流程的可操作性，提高信息化水平，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。

5? 結(jié)語

精裝修住宅受到國家及各級(jí)地方政府的政策鼓勵(lì)，未來發(fā)展前景廣闊，市場需求巨大。而裝飾裝修企業(yè)作為與住宅精裝修業(yè)務(wù)有密切利益關(guān)系的主體之一，對(duì)批量住宅精裝修的施工成本進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測和有效控制是提高利潤和市場競爭力的關(guān)鍵，是在眾多裝飾裝修企業(yè)中脫穎而出的法寶。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝許紅，白曉倩.建筑裝飾工程造價(jià)成本控制的方法探微[J].建材與裝飾，2017（50）.

[2] 李云志.住宅項(xiàng)目精裝修的成本控制[J].建筑施工，2017（9）.

[3] 趙凱.試論建筑裝飾施工項(xiàng)目成本控制[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2017（16）.