產(chǎn)權行業(yè)市場化業(yè)務實施路徑探討

喻天行

產(chǎn)權交易機構作為產(chǎn)權交易市場的微觀主體，或因政策指定而生，或在成立后獲得政策追認，但都依托強制性政策抓取客戶需求，再通過公開交易完成陽光背書。其間，產(chǎn)權交易機構主要面向監(jiān)管部門，為企業(yè)提供政策輔導、信息掛牌和交易組織等服務;較少面向市場，為企業(yè)提供滿足其經(jīng)營需求的解決方案。

偏重于政策需求的業(yè)務模式僅僅是一種“不壞”的安排，即為避免國有資產(chǎn)流失提供了制度保障。但該模式距離一種“好”的安排還有一些距離，蓋因其缺少市場內(nèi)涵與商業(yè)實質(zhì)：一方面產(chǎn)權交易機構本身匯聚的有效流量有限，參與交易者基本為項目自帶流量;另一方面產(chǎn)權交易機構圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需求和資產(chǎn)生命周期需求，提供市場化解決方案的能力還顯不夠。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術進步和公民行為模式變化，頭部互聯(lián)網(wǎng)平臺不僅能在公開展示及交易功能上完全替代產(chǎn)權交易機構，還能基于自身有效流量，為交易雙方提供一定的真實交易機會。兩相對比，產(chǎn)權交易機構承受較大的生存壓力，迫切需要抓緊政策紅利窗口期，深化自身業(yè)務的市場內(nèi)涵和商業(yè)實質(zhì)，真正完成向市場化企業(yè)的轉(zhuǎn)變。

市場化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略和方向已經(jīng)成為行業(yè)共識，但目前針對市場化轉(zhuǎn)型實施路徑的討論還不夠充分。本文嘗試從此角度略作思考與交流，以期激發(fā)更深入的觀點。

1 ?市場化業(yè)務要求獨立支撐體系

市場化業(yè)務應指：客戶在開展或優(yōu)化其生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程中，產(chǎn)生若干自身難以滿足的需求，以及自我解決方案不具比較優(yōu)勢的需求。而服務商則在市場規(guī)則體系下，識別、抓取上述需求，并基于自身相對優(yōu)勢，組織商業(yè)資源予以滿足。

傳統(tǒng)的國有產(chǎn)權交易業(yè)務中，客戶需求主要來自于法律法規(guī)的強制性規(guī)定，并非市場活動自發(fā)產(chǎn)生;業(yè)務團隊主要圍繞合規(guī)性提供服務，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動創(chuàng)造價值不多。此類合規(guī)需求與市場需求在主要方面均有不同，導致傳統(tǒng)國有產(chǎn)權交易業(yè)務與市場化業(yè)務存在較大區(qū)別，進而對開展業(yè)務所需全套支撐體系的要求也有本質(zhì)不同。因此，現(xiàn)行國有產(chǎn)權交易業(yè)務體系并不適應市場化業(yè)務開展要求，需要新建一整套市場化業(yè)務支撐體系，包括但不限于公司文化、業(yè)務模式、市場營銷、中后臺支撐、考核激勵、人力資源等;且需保證該體系能夠獨立運行。

鑒于傳統(tǒng)業(yè)務與市場化業(yè)務兩套運作體系存在較大區(qū)別，宜采取子公司或特殊目的分公司作為載體，并在對其充分授權的條件下開展市場化業(yè)務。其中，單設子公司的方式能實現(xiàn)經(jīng)營及風險隔離，保護產(chǎn)權交易機構的聲譽，為特定業(yè)務模式創(chuàng)造基礎，是承載市場化業(yè)務的最佳載體。

2 ?市場化業(yè)務的突破口

產(chǎn)權行業(yè)發(fā)展至今，事實上已經(jīng)成為各種非標資產(chǎn)交易活動的“大容器”，主動或被動地匯聚了豐富多樣的解決方案和經(jīng)典案例，涉及企業(yè)資產(chǎn)“賣、買、融”等多種資產(chǎn)異動和投融資行為。換個角度來講，產(chǎn)權行業(yè)客觀上已經(jīng)成為中國泛國資領域規(guī)模最大、經(jīng)驗最為豐富的綜合性資產(chǎn)管理平臺，其實質(zhì)與資產(chǎn)管理的“投、融、管、退”有異曲同工之處，甚至手段和方案還更為豐富。但至今為止，行業(yè)還未出現(xiàn)具有專業(yè)能力、公正信用的綜合性資產(chǎn)服務機構/平臺，在滿足大中型民企資產(chǎn)管理需求方面基本處于空白地帶。

可以說，產(chǎn)權行業(yè)已經(jīng)具備發(fā)展市場化資產(chǎn)管理業(yè)務的能力和基礎，唯缺“主動”二字。由此，產(chǎn)權交易機構應真正發(fā)揮主動性，充分利用國有持牌機構天然、獨立的第三方信用優(yōu)勢，為市場經(jīng)濟活動植入一定程度的增信功能，從而在主動資產(chǎn)管理服務方面尋求市場化業(yè)務的突破。

第一，大中型民營企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，對資產(chǎn)“賣、買、融”的需求與國有企業(yè)是一樣的。此類企業(yè)也面臨著各類資產(chǎn)的處置、閑置資產(chǎn)的盤活、布局領域資產(chǎn)的投資、企業(yè)融資以及招標采購等綜合性的需求。因此，市場天然需要具有信用和專業(yè)的機構/平臺為其提供綜合性的資產(chǎn)管理服務。第二，無論是國有企業(yè)或是民營企業(yè)（尤其是大中型民企）、自然人，在主動或被動形成委托代理關系的經(jīng)濟行為中，都存在一定的逆向選擇和道德風險。委托人客觀上也需要公開、透明、公信的第三方平臺，監(jiān)督和約束受托人，以免其自利行為導致委托人財富流失。第三，大中型民企資產(chǎn)處置陽光化和企業(yè)采購通道價值需求也很強烈。

3 ?西藏電商公司的探索和經(jīng)驗

3.1 ?市場化業(yè)務探索

西藏電子商務有限公司（簡稱“西藏電商公司”）作為西南聯(lián)合產(chǎn)權交易所旗下主營資產(chǎn)電商服務的獨立法人，在為各交易機構提供系統(tǒng)和技術服務的基礎上，基于產(chǎn)權市場長鏈條、長尾、雙（多）邊的市場特性，配套提供市場化業(yè)務模塊，彌補產(chǎn)權交易機構在市場化服務和能力方面的缺失和不足，最終形成一個可復制的SAAS化交易平臺，為產(chǎn)權交易行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供基礎設施和場景支撐。

基于上述定位，西藏電商公司在具體開展主動資產(chǎn)管理業(yè)務過程中，已經(jīng)圍繞不良資產(chǎn)長鏈條，形成了司法輔助、涉查封房產(chǎn)交易兩個業(yè)務場景，開始為入駐產(chǎn)權交易機構輸出穩(wěn)定、同質(zhì)的市場化業(yè)務流。其中，司法輔助服務對應第一類市場化業(yè)務突破方向，涉查封房產(chǎn)交易對應第二類突破方向?，F(xiàn)以涉查封房產(chǎn)交易場景為例，將西藏電商公司在此領域的探索及經(jīng)驗分享如下。

3.2 ?業(yè)務背景

我國二手房交易服務市場基本采取經(jīng)紀人制度，通常情況下每一筆交易至少涉及買方、賣方、買方經(jīng)紀人、賣方經(jīng)紀人四方。據(jù)貝殼研究院測算，2020年全國約有200萬房產(chǎn)經(jīng)紀人，行業(yè)市場化水平較高，競爭極為激烈。在現(xiàn)行模式和激烈的市場競爭環(huán)境下，經(jīng)紀人開展業(yè)務難以秉持中立客觀立場，部分經(jīng)紀人甚至偏離委托人利益立場，出現(xiàn)虛假宣傳、過度營銷等現(xiàn)象。這種情況在權屬不清晰、交易復雜程度較高的涉查封房產(chǎn)交易領域尤甚。導致住建部門采取“一刀切”式監(jiān)管指導，禁止房產(chǎn)中介商從事涉查封房產(chǎn)交易服務。實踐中，鏈家等頭部房產(chǎn)中介商總體遵守監(jiān)管要求，已不再自主開展相關業(yè)務。

但需要指出，涉查封房產(chǎn)交易場景客觀存在，市場需求并不因主要服務方退出而消失、轉(zhuǎn)移。服務商為滿足涉查封房產(chǎn)交易場景下的復雜需求，不僅需要提供交易撮合服務，還需要配套產(chǎn)權、法律咨詢及金融服務，引入中立、客觀的交易服務，最后將相關各方及服務整合，形成合理合規(guī)、高效穩(wěn)妥的解決方案。從此角度看，無論是監(jiān)管前的單純交易撮合服務，還是監(jiān)管后的市場靜默，都沒有滿足或沒有完全滿足市場需求，無論債權人、債務人抑或房產(chǎn)意向受讓方均處于欠服務、自服務狀態(tài)，市場運作效率極低。

西藏電商公司研究有關情況后，主動對接房產(chǎn)中介商，引入產(chǎn)權交易機構，搭建專設服務團隊，創(chuàng)新提出了房產(chǎn)中介商在涉查封房產(chǎn)交易業(yè)務中面臨合規(guī)風險的解決方案。

3.3 ?產(chǎn)品形態(tài)

涉查封房產(chǎn)交易的典型案例中，共有金融機構債權人、債務人和（意向）買受人三方客戶。不同客戶視角下的產(chǎn)品形態(tài)如下所述。

3.3.1 債權人視角。金融機構債權人基本定位于銀行及類銀行機構。債權人接受房產(chǎn)抵押，向債務人借貸形成債權資產(chǎn)。部分債務人因故無法按期償付本息，債權人催收無果后進入訴訟環(huán)節(jié)。為采取資產(chǎn)保全措施保護自身權益，債權人通常在訴訟環(huán)節(jié)申請對抵押房產(chǎn)進行查封，此類房產(chǎn)旋即進入涉查封房產(chǎn)交易場景。

此后，西藏電商公司牽頭合作機構組成涉查封房產(chǎn)交易服務團隊，搭建市場信息獲取渠道，主動觸及債務人，為其提供專業(yè)的過橋融資服務，還清所欠債權本息。債權人完整受償后，解除房產(chǎn)查封狀態(tài)并退出業(yè)務場景，為后續(xù)交易創(chuàng)造條件。

3.3.2 債務人視角。涉查封房產(chǎn)債務人陷入償付困境后，通常還涉及民間借貸。相關逾期債權按日不斷產(chǎn)生高額滯納金及罰息，因此債務人急于變賣底層涉查封房產(chǎn)，償付所欠債務。通常情況下，債務人將直接找到資產(chǎn)所在地房產(chǎn)中介商尋求交易撮合服務。涉查封房產(chǎn)交易服務團隊獲取信息后主動觸及債務人，進入業(yè)務場景。

服務團隊向債務人介紹涉查封房產(chǎn)處置的特殊性，以及自身從事相關業(yè)務的合規(guī)性和服務方案，了解債務人主要訴求。在此基礎上，雙方圍繞主要商務條款進行磋商。債務人同意接受專業(yè)服務后，與西藏電商公司及其引入的產(chǎn)權交易機構簽署三方服務協(xié)議。西藏電商公司及產(chǎn)權交易機構厘清房產(chǎn)涉及的復雜權屬關系和法律要素，通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓的形式，充分披露房產(chǎn)信息，征集意向受讓方，組織交易雙方簽署房產(chǎn)交易協(xié)議。其后，合作資金方介入，與債務人簽署過橋融資協(xié)議，發(fā)放過橋融資貸款，專門用于債務人償付所欠債權人（查封方）本息，以解除房產(chǎn)查封狀態(tài)。其后，債務人與意向受讓方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。房產(chǎn)過戶后，產(chǎn)權交易機構自買受人繳納定金中按約定扣劃各方應收服務費用，再將剩余價款劃轉(zhuǎn)至債務人或合作資金方賬戶;銀行解凍首付款，將其劃轉(zhuǎn)至合作資金方賬戶;公證機構專設賬戶收到銀行發(fā)放按揭貸款后，按照約定分配至債務人及（或）合作資金方，以此消滅過橋融資債權、完成涉查封房產(chǎn)交易。

3.3.3 （意向）買受人視角。（意向）買受人經(jīng)由服務團隊提供交易撮合服務，初步產(chǎn)生購買意向后，前往公開市場了解底層資產(chǎn)相關信息，并報名參與受讓。成交后，買受人向產(chǎn)權交易機構支付定金，向銀行專設監(jiān)管賬戶劃入購房首付款，并向銀行申請住房按揭貸款，等待房產(chǎn)解除查封狀態(tài)后辦理過戶手續(xù)。

3.3.4 業(yè)務現(xiàn)狀及展望。目前，上述業(yè)務場景已在成都啟動。西藏電商公司借此向產(chǎn)權交易機構輸送房產(chǎn)項目月均達200宗左右，實現(xiàn)成交20宗左右。預計業(yè)務體系打磨成熟后，僅成都地區(qū)月均報單量即可達到800宗左右，且成交率還將進一步攀升。

4 ?結(jié)語

市場化業(yè)務是產(chǎn)權行業(yè)急需突破的重大課題，直接影響到行業(yè)下一個二十年的成敗得失。各地產(chǎn)權交易機構基于本地業(yè)務優(yōu)勢和資源稟賦，圍繞市場化業(yè)務開展了大量實踐，形成了若干具有借鑒意義的思路和方向。而同一業(yè)務模式在不同機構、不同區(qū)域、不同客戶的探索中，將產(chǎn)生各不相同的適應性變化，其中即可能埋藏著市場化“圣杯”的線索。為此，各地產(chǎn)權交易機構應順應行業(yè)開放趨勢，進一步擁抱市場變化，進一步強化交流合作，共同造就行往下一個時代的方舟。