淺談前期物業(yè)服務合同的不足以及應對建議

胡丹陽

摘 要：前期物業(yè)服務合同是房地產建筑開發(fā)單位與物業(yè)服務企業(yè)之間就房地產前期物業(yè)管理階段各自的權利義務所達成的協(xié)議。但是由于該合同在簽訂時將業(yè)主排除在合同主體外，致使前期物業(yè)管理階段業(yè)主的權利難以得到保障和維護。為了更好地保護業(yè)主權利，我們應當從立法規(guī)范、行政監(jiān)管以及行業(yè)自律等方面加強應對。

關鍵詞：前期物業(yè)服務合同;業(yè)主;物業(yè)服務企業(yè)

前期物業(yè)服務合同是在業(yè)主大會建立成熟之前，房地產建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽署的合同。根據合同相對性原則，前期物業(yè)服務合同應當只對合同當事人產生拘束力，即建筑單位和物業(yè)企業(yè)。但是自第一名業(yè)主入住后、至業(yè)主大會成立選聘新物業(yè)前的這一段時期，物業(yè)服務又是現代小區(qū)中不可或缺的一部分。但由于上述情況，以至于在具體的實踐過程中，前期物業(yè)服務合同長期以來都存在著許多問題。

一、前期物業(yè)服務合同與業(yè)主的法律關系

在前言中，人們可以看得出，前期物業(yè)服務合同涉及到建設單位、物業(yè)服務單位和業(yè)主三個主體，但是合同的當事人并沒有相關業(yè)主，這就引起了人們的關注：業(yè)主在前期物業(yè)服務期間的地位是怎樣的？與其他兩方是怎樣的法律關系？學術界和實務界對此都存在著爭議，但是大致可以將現有觀點分為以下三類：

（1）業(yè)主是前期物業(yè)服務合同的當事人，業(yè)主和建設單位之間針對前期物業(yè)服務合同而言是被代理人與代理人的法律關系——建設單位以代理人身份和物業(yè)服務企業(yè)簽署前期物業(yè)服務合同，此后在與業(yè)主訂立商品房買賣合同時通過征得業(yè)主同意的方式再獲得業(yè)主對于前期物業(yè)服務相關聘任活動的授權。在這一學說基礎上，業(yè)主直接以當事人的身份享有前期物業(yè)服務合同當中建設單位的全部權利，并承擔對應的責任和義務，但是問題在于，建設單位先和前期物業(yè)服務單位之間簽署物業(yè)服務合同，簽署時具體業(yè)主是誰尚不知曉，授權行為更無從談起，該理論欠缺合理基礎。

（2）《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位和房屋買受人之間簽訂的商品房買賣合同需要包括前期物業(yè)服務合同當中商定好的內容。這表明建設單位在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時就將前期物業(yè)服務合同作為附件一并轉讓給了業(yè)主，業(yè)主代替建設單位成為前期物業(yè)服務合同新的當事人，于是就有人認為可以把前期物業(yè)服務合同的這一特殊情況稱為合同的概括轉讓，但是我國合同法在相關條文中規(guī)定，當事人一方把自己的權利和義務轉交給第三人，需要得到另外一方當事人的同意。根據該學說，業(yè)主在前期物業(yè)服務期間將自己所有的商品房轉賣給第三人時，也需要得到前期物業(yè)服務企業(yè)的同意，顯然是不合理的。

（3）前期物業(yè)服務合同是涉及第三人的合同，業(yè)主在前期物業(yè)服務合同中屬于合同第三人。涉他合同是打破合同相對性的典型代表，在涉他合同當中合同當事人可以給第三人設置權利或是約定有關義務，但是第三人對合同為其設定的相關債權有拒絕接受的權利，這與實踐中業(yè)主對于前期物業(yè)服務合同中的權利義務全盤接受是不符的，因此這一說法也存在一定的問題。[1]

二、前期物業(yè)服務合同存在的問題

首先，因為前期物業(yè)服務合同是房地產建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽署，業(yè)主不能參加有關內容的制定，但卻要受到合同的約束，并且建設單位本身并非物業(yè)服務的實際享有者，其在訂立前期物業(yè)服務合同時或許并不如實際享有者一般對合同權利義務的爭取盡心盡力，因此合同中關于業(yè)主的權利和義務的規(guī)定可能存在很多不利的因素。

另外，業(yè)主對于前期物業(yè)服務合同的接受并非完全是以自由意愿為基礎的，依據《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建筑單位和物業(yè)買受人簽署的買賣合同應當包括前期物業(yè)服務合同的約定內容。從這一條可以看出，業(yè)主對于前期物業(yè)服務合同，雖然看上去是自愿接受的，但是實際上存在著被迫可能性。業(yè)主固然可以拒絕接受該合同，但同時就等于放棄購買該商品房，也就是說要么連房帶合同一起接受，要么一起放棄，這種捆綁式銷售導致業(yè)主的自由意愿不能完全得到保障。

最后，雖然物權法中規(guī)定，業(yè)主大會有權終止前期物業(yè)服務合同、更換物業(yè)服務公司，但是對于這一條件的實施限制也是十分明顯的，在達到業(yè)主大會的召開標準之前，會有一定的過渡期，先入住的業(yè)主在這一時間階段內的權利如果遭到了前期物業(yè)服務合同的影響和限制，就難以高效、便捷地維護自己的權利。

三、前期物業(yè)服務合同問題改善建議

前期物業(yè)服務合同，是依據物業(yè)管理有關規(guī)范制定、由房地產建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽署、有建設部門公布的示范文本的合同。為了更多地保障在該合同中處于弱勢地位的業(yè)主的合法權益，我們應當通過立法制約、行政監(jiān)督、行業(yè)自律等多方面措施共同加以改善。

1.立法制約

前期物業(yè)服務公司和業(yè)主之間是一種新的法律關系，因此針對實務當中的業(yè)主權利保障嚴重不足的問題，在立法上應當展開合理的應對。例如通過立法強制開發(fā)商對前期物業(yè)管理公司的行為承擔責任，譬如在業(yè)主入住后，物業(yè)服務企業(yè)不盡職不盡責履行義務、但房地產建設單位不積極行使權利維護業(yè)主利益時，就通過法律強制要求房地產建設單位為物業(yè)公司的違約或侵權行為承擔必要的連帶責任。

2.行政監(jiān)督

各地的地方物業(yè)管理方法中基本都規(guī)定了前期物業(yè)服務合同的備案制度。如《四川省物業(yè)管理條例》第三十七條就規(guī)定：“建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前，應當參照省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產行政主管部門提交下列材料：（三）前期物業(yè)服務合同?！钡F行的備案制度僅僅屬于走流程，行政部門在進行備案時，不應僅限于形式審查，而更應當注重對合同內容本身的實質審查，審查雙方權利義務規(guī)定是否合理。此外還可以改進前期物業(yè)服務合同范本，在范本中對于一些權利義務細節(jié)進行強化，減少模棱兩可的說辭，加強物業(yè)公司免責條款的限制等。

3.行業(yè)自律

物業(yè)服務企業(yè)的主要工作就是提供服務，通常往往人們都稱之為物業(yè)管理，但是修訂之后的物業(yè)管理規(guī)范把物業(yè)管理企業(yè)更改為物業(yè)服務企業(yè)，明顯地體現出上層觀念的變化。在此情形下，物業(yè)服務企業(yè)要擺正立場，加快走出認識誤區(qū)，加強企業(yè)教育，深化服務理念，自覺維護業(yè)主權利。

參考文獻：

[1]陳寶.前期物業(yè)服務合同中業(yè)主法律地位的理論基礎[A].重慶與世界，2011-11.