融創(chuàng)攻守道：把握質(zhì)與量雙增長

董枳君

融創(chuàng)變了，從原來的激進派到如今的穩(wěn)健派。

2018年的地產(chǎn)行業(yè)，被提及最多的關(guān)鍵詞是“寒冬”。在行業(yè)降溫的大背景下，融創(chuàng)依舊穩(wěn)健前行。

2019年3月29日，融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡稱融創(chuàng)，01918.HK）發(fā)布2018年度業(yè)績報告，數(shù)據(jù)顯示2018年融創(chuàng)及其聯(lián)屬公司實現(xiàn)合同銷售金額約4608.3億元，同比增長27.3%，蟬聯(lián)行業(yè)第四名。

強勁的利潤增長、寬裕的現(xiàn)金流、風險可控的杠桿率，大多數(shù)企業(yè)很難三者兼具，但融創(chuàng)做到了。

過去一年，融創(chuàng)在規(guī)模穩(wěn)定擴張、銷售回款提速的同時，通過利用多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)杠桿。

“房企既要有規(guī)模，也要抓效益。在不同的發(fā)展階段有不同的策略，對于現(xiàn)階段的融創(chuàng)來講，效益是重中之重?！比趧?chuàng)中國董事會主席孫宏斌在2018年業(yè)績發(fā)布會上說，融創(chuàng)會繼續(xù)專注于房地產(chǎn)主業(yè)，保持審慎拿地態(tài)度，在堅實的優(yōu)勢平臺上實現(xiàn)高質(zhì)量增長。

2019年，融創(chuàng)為自己定下的目標是5500億元，與2018年相比增長近20%。當然，對于現(xiàn)在的融創(chuàng)來說，規(guī)模之上更多的是質(zhì)與量的雙增長。

融創(chuàng)式穩(wěn)健增長

融創(chuàng)中國業(yè)績增長保持著持續(xù)穩(wěn)健。財報顯示，2018年融創(chuàng)歸屬于集團的權(quán)益合同銷售金額為3262.8億元，同比增長23%。通過梳理發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國2016～2018年的三年合同銷售額復(fù)合增長率達75%，遠高于百強房企整體銷售額年復(fù)合增長率40%的水平。

從營收和凈利潤方面來看，2018年融創(chuàng)中國營收1247.5億元，同比增長89.4%；凈利潤165.7億元，同比增長50.6%，繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢。另外，2018年該公司毛利率達25%，同比增長4.31%，權(quán)益凈利率提升至12.4%。

在業(yè)績快速增長的同時，融創(chuàng)凈負債率水平穩(wěn)步下降。財報顯示，截至2018年底，融創(chuàng)凈負債率同比減少52.5個百分點。不僅如此，2018年該公司現(xiàn)金余額1202億元，同比增長24%，經(jīng)營業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入凈額527.3億元，現(xiàn)金流充裕且持續(xù)為正。目前，融創(chuàng)總資產(chǎn)7166.06億元，同比增長15%；所有者權(quán)益727.20億元，同比增長20%。

事實上，自2018年來，UBS（瑞銀）、摩根斯丹利等機構(gòu)紛紛給予融創(chuàng)“首選買入”評級。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對于融創(chuàng)來說，業(yè)績成長具有較好的導(dǎo)向，繼續(xù)體現(xiàn)了其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)袖地位。凈利潤等數(shù)據(jù)也充分體現(xiàn)了融創(chuàng)較好的盈利能力，尤其是和其部分項目收購有關(guān)。通過收購項目，能夠在很大程度上降低成本，這是利好相關(guān)費用成本的節(jié)約和盈利空間的擴大的。

融創(chuàng)財報顯示，從2012年開始的5年來，公司的銷售額從356億元開始一路猛進，到2016年翻了4倍多。進入2016年，融創(chuàng)開始在各大城市進行持續(xù)全國化發(fā)展。

2017年以來，先后斥巨資收購樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)、樂視致新部分股權(quán)，隨后又接盤了萬達文旅、酒店項目，還拿下了金科股份、北京鏈家、北京融智瑞峰、成都聯(lián)創(chuàng)融錦、上海隆視、天津星耀、重慶華城富麗等多個項目的股權(quán)。

嚴躍進指出，在今后幾年中，融創(chuàng)中國出現(xiàn)業(yè)績爆發(fā)增長的基礎(chǔ)還在于其在前幾年中，對行業(yè)周期的精準把握，并以此采取的一系列資本手段。

融創(chuàng)的銷售增速得以快速增長同其深耕策略、城市布局和價格合理的土儲有很大的關(guān)系。

據(jù)融創(chuàng)中國公開的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，集團2019年全年總可售貨值7834億元，約84%位于一二線城市，充足的可售貨值為增長提供保障。

融創(chuàng)的銷售增速得以快速增長同其深耕策略、城市布局和價格合理的土儲有很大的關(guān)系。

2018年，融創(chuàng)旗下有16個城市公司銷售金額突破100億元，其中超過300億元的城市有重慶、青島；在上海、杭州、鄭州和濟南銷售則突破200億元；北京、成都等9個城市站穩(wěn)了100億元。

從2018年8月開始，三四線城市樓市迅速冷卻，孫宏斌明確表示，未來基本不會進入三四線城市。

“一二線城市的項目收購中，改造成本相對不高，對于此類城市的項目來說，人口消化能力也較強，這都是值得關(guān)注和肯定的。”嚴躍進強調(diào)。

慢跑2019 未來可期

業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國以“謹慎安全”為2019年定調(diào)；另一方面，孫宏斌給出了5500億元的銷售目標，增幅約為20%，這在大型房企中算是給出較高增速的企業(yè)。

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為潮流，足球、汽車、農(nóng)業(yè)、新科技等領(lǐng)域都成為房企新的掘金地。但對于跨界轉(zhuǎn)型這件事，孫宏斌給出了堅定地回答：“房地產(chǎn)是主業(yè)”。

“2018年10月到現(xiàn)在，我們在一二線城市拿了一批比較好的地?，F(xiàn)在很多城市土地市場偏熱，地價比較高，而我們對銷售市場判斷沒有那么樂觀，所以在拿地策略上今年會比較謹慎。”對于2019年土儲擴張的問題，孫宏斌坦言。

2018年，融創(chuàng)進一步提高拿地標準，嚴控拿地節(jié)奏和規(guī)模，充分發(fā)揮在并購領(lǐng)域的口碑和影響力，通過收購泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目等進一步增加了優(yōu)質(zhì)土地的儲備。同時，隨著四季度土地價格漸趨合理，抓住機會在一二線核心城市補充優(yōu)質(zhì)土地儲備。

“融創(chuàng)的土地儲備規(guī)模較為集中，過去來看，房地產(chǎn)管控的力度太大了，這往往會有各類新的問題；但現(xiàn)在來看，到了2019年會有較好的反彈機會，所以實際上土地儲備結(jié)構(gòu)是合理到位的。”嚴躍進稱。

除此之外，作為“中國高端精品生活創(chuàng)領(lǐng)者”和“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”，融創(chuàng)在進一步鞏固了土地儲備和產(chǎn)品服務(wù)能力等核心競爭優(yōu)勢的同時，圍繞“地產(chǎn)+”美好生活，高起點布局文旅與文化產(chǎn)業(yè)，形成了新的利潤增長點。目前，地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化已成為該公司四大戰(zhàn)略板塊。

2018年，融創(chuàng)成立了自己的文旅集團。并通過與萬達的交易，收購了一支架構(gòu)完整、經(jīng)驗豐富的文旅團隊，成立了融創(chuàng)文旅設(shè)計院、文旅建設(shè)事業(yè)部，實現(xiàn)了對文旅城從產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)到運營的一體化管理，有效提高了文旅產(chǎn)品的打造能力，支持文旅產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化，文旅板塊經(jīng)營效率不斷提升和價值釋放打下了良好基礎(chǔ)。

據(jù)融創(chuàng)方面透露，融創(chuàng)計劃在全國建設(shè)10座文旅城、4個旅游度假區(qū)和9個文旅小鎮(zhèn)。在每一座文旅城，有樂園、商業(yè)、酒店三個主要業(yè)態(tài)，包括雪世界、水世界、海世界、電影世界、體育世界、秀場、大劇院、會議中心等。

融創(chuàng)方面表示，面對2018年宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場的變化，融創(chuàng)積極主動應(yīng)對，堅持強運營、控投資、降杠桿的整體運營策略，憑借長年積累而形成的多方面合力，厚積薄發(fā)步入業(yè)績加速釋放期。與此同時，融創(chuàng)的增長更加全面、均衡、穩(wěn)健、充滿潛力，始終走在高質(zhì)量發(fā)展的正確道路上。