地產(chǎn)商重返沈陽

在沈陽此次重振經(jīng)濟(jì)的過程中，沖在最前面的，仍是地產(chǎn)商。

渾南全運(yùn)村創(chuàng)造了一個紀(jì)錄：從“鬼城”到“豪宅區(qū)”，只用了4年時(shí)間。究其原因，主要是沈陽市政府開始土地調(diào)控。

南方周末記者 劉詩洋

發(fā)自沈陽

一輛藍(lán)色有軌電車緩緩駛來，背景是壯觀的遼寧省博物館和科技館，遠(yuǎn)處，還有無數(shù)高樓正在這片新城拔地而起。

四年前，渾南全運(yùn)村曾是沈陽樓市最危險(xiǎn)的地方。這座因2010年全運(yùn)會而誕生的新城，因?yàn)檫^度開發(fā)、無人居住，曾被媒體稱為“鬼城”。

可如今，全運(yùn)村的房價(jià)已經(jīng)翻倍，隨著政府搬遷、人流涌入，新的售樓處很快填滿了當(dāng)年無人問津的這塊區(qū)域。

全運(yùn)村的“復(fù)活”是沈陽樓市的縮影。來自新峰機(jī)構(gòu)東北事業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年沈陽商品住宅累計(jì)銷售額707億元，同比增加14%。與此相比，遼寧省另一個明星城市大連，2018年全年銷售額也不過894億元。

沈陽曾是東北最著名的工業(yè)城市，但隨著時(shí)代變遷，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)擴(kuò)張導(dǎo)致的庫存激增，令這座遼寧省會城市一度被其他城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

隨著中央領(lǐng)導(dǎo)過去兩年連續(xù)視察沈陽，從2018年下半年開始，寶馬、京東、恒大、萬達(dá)、騰訊、中鐵等企業(yè)均在沈陽簽下投資協(xié)議。地產(chǎn)回暖，讓其重新成為遼寧最有吸引力的城市之一，沈陽在2018年高調(diào)宣布，城市人口開始實(shí)現(xiàn)“正流入”。

在沈陽此次重振經(jīng)濟(jì)的過程中，沖在最前面的，仍是地產(chǎn)商。

從“鬼城”到“豪宅區(qū)”

在出租車司機(jī)、老沈陽人張占文的印象中，渾南新區(qū)還是個偏遠(yuǎn)的地方?！耙郧皽喓影l(fā)大水，開閘放水肯定淹渾南，想都不用想”。

這個偏遠(yuǎn)的地方在2010年天降發(fā)展良機(jī)。當(dāng)年，因?yàn)榈谑萌\(yùn)會落地沈陽，政府啟動了名為“大渾南”的招商規(guī)劃，想借全運(yùn)概念，帶動這片荒地的基礎(chǔ)建設(shè)。當(dāng)時(shí)，綠城、綠地、旭輝、中海、星河灣等地產(chǎn)商紛至沓來，無數(shù)項(xiàng)目從那時(shí)開始啟動。

但從2013年開始，沈陽在全國性的地產(chǎn)退潮中栽了大跟頭。位置偏僻、庫存巨大的全運(yùn)村，變成沈陽樓市衰敗的典型。除了遍地售樓處，那里很少能看見人，高速級別的道路上也少有車輛來往。聚集此地的數(shù)十家開發(fā)商當(dāng)時(shí)爭相降價(jià)，但仍然很難觸動消費(fèi)者，住宅銷售面積在2015年下降了29.2%。

“那是最慘的時(shí)候?！痹谏蜿柗慨a(chǎn)媒體從業(yè)十多年的李輝對南方周末記者說，自己所在媒體的內(nèi)容團(tuán)隊(duì)直接裁掉了一半員工。

作為渾南全運(yùn)村的主要建設(shè)者，綠城手握著建面高達(dá)180萬平方米的大項(xiàng)目。由于市場不佳，他們向銀行質(zhì)押了全部在建項(xiàng)目，客戶買一套，他們解押一套。李輝說，這家房企此后還曾多次向政府申請，想退掉已經(jīng)屬于他們的土地。

短短4年之后，綠城已經(jīng)不再為這個龐大的項(xiàng)目擔(dān)心。在位于市政府旁邊的售樓中心里，銷售人員心不在焉地告訴南方周末記者，他們的別墅現(xiàn)在每平方米要價(jià)17500元，比4年前漲了一倍。

綠城目前僅剩一塊地的項(xiàng)目在售，房源也所剩不多。項(xiàng)目對面還有一塊規(guī)劃用地，綠城的銷售說，不用擔(dān)心那塊地未來會遮擋項(xiàng)目，因?yàn)樗蟾怕蔬€是他們的地。

隨著市場回暖，全運(yùn)村近年來又陸續(xù)迎來了龍湖、萬科、萬達(dá)和恒大。這里的房價(jià)普遍在13000元/平方米左右，部分別墅和洋房已賣到近2萬元。對于這座月工資水平仍徘徊在6600元左右的城市來說，全運(yùn)村的房價(jià)超過了大多數(shù)沈陽人的支付能力。

一些曾經(jīng)爛尾的項(xiàng)目也因此翻了身。在全運(yùn)村，一個名叫和鴻廣場的辦公商業(yè)項(xiàng)目四年前曾被開發(fā)商擱置，直到2018年才重啟銷售?，F(xiàn)在，他們的公寓每平方米賣到了13500元。

該樓盤一位銷售說，2018年為了順利開盤，老板不惜花1個億拆掉了部分樓層，因?yàn)檫@個項(xiàng)目遮擋了市政府辦公樓，被要求符合新的限高標(biāo)準(zhǔn)后再開盤。

渾南全運(yùn)村創(chuàng)造了一個紀(jì)錄：從“鬼城”到“豪宅區(qū)”，只用了4年時(shí)間。究其原因，主要是沈陽市政府開始土地調(diào)控。

李輝認(rèn)為，沈陽在2014年之前每年要向市場投入超過1000萬平方米土地，此后隨著供應(yīng)急劇縮減，供需關(guān)系才逐漸走回正軌。

沈陽在2015年主動發(fā)布了土地控制政策。在當(dāng)年一份《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》中，政府要求對住房供應(yīng)明顯偏多、去化周期未達(dá)到合理區(qū)間，或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)、縣（市）暫停計(jì)劃土地供應(yīng)。

南方周末記者根據(jù)沈陽國土局?jǐn)?shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，沈陽2013-2015年房地產(chǎn)用地出讓呈明顯下降趨勢。2013年沈陽成交土地2156萬平方米，2014年縮減到1078萬平方米，2015年繼續(xù)縮水到649萬平方米。此后再沒有增加過，2017年時(shí)甚至出現(xiàn)長達(dá)129天無土地出讓的真空期。

2018年，沈陽出讓土地面積為449萬平方米，這已是近3年最高水平。

“沈陽是平原型城市，不缺土地，政府現(xiàn)在是有意識地控制土地財(cái)政?！?987年出生的沈陽人史擴(kuò)已經(jīng)在房企從業(yè)7年，從事客戶研判工作。在他看來，那些衰敗的年份給所有人敲響了警鐘，也讓沈陽成功擠掉了水分。

史擴(kuò)并不認(rèn)為沈陽以及整個東北缺乏投資價(jià)值?！皼]有那么嚴(yán)重，頂多是過了一個坎”。他認(rèn)為，沈陽和大連是地產(chǎn)商無論如何都不會退出的城市。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽2018年GDP為6292億元，大連為7668億元，大連和沈陽的GDP總和占遼寧省的55%，比重達(dá)到一半以上。

招商引資頗見成效

現(xiàn)在要在遼寧選出一個經(jīng)濟(jì)之星，大連恐怕還是要排在第一。南方周末記者對比2018年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，大連在地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入增速方面要優(yōu)于沈陽。而沈陽比大連強(qiáng)的地方，主要在固定資產(chǎn)投資。

政府2018年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)稱，沈陽2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資996.7億元，比上年增長22.4%，其中住宅投資775.1億元，增長24.9%。這座城市2018年完成了1200億商品房銷售額，比大連要高出將近300億。

收緊供地，房企反而沖得最快。據(jù)沈陽地產(chǎn)研究院核算，沈陽房價(jià)在2019年上半年以0.55%的月增速持續(xù)上行。中國三十強(qiáng)房企中過半已進(jìn)入沈陽，新的公司緊隨其后。

這直接導(dǎo)致沈陽地價(jià)水漲船高。2019年4月份，龍湖以18300元/平方米的樓面價(jià)，從14家競爭對手中搶下南塔區(qū)域一宗土地，創(chuàng)下沈陽樓市紀(jì)錄。

沈陽樓市的快速變化，早在2018年就受到高層注意。住建部的巡視小組2018年8月6日專程來沈陽開會，當(dāng)?shù)卣畡t選擇在前一天升級了調(diào)控政策，不僅對購房者施行新的限購措施，也給土地套上了限價(jià)的枷鎖。

但沈陽樓市至今仍維持著很高的熱度。萬科在沈陽擁有超過30個項(xiàng)目，這家1990年代就進(jìn)軍沈陽的企業(yè)過去多年都是當(dāng)?shù)厥袌龅睦洗螅?018年他們在沈陽賣掉了150億元的房子。他們的數(shù)據(jù)顯示，去年購買沈陽萬科的業(yè)主，有一半以上持外地身份證。

王蒙對南方周末記者說，沈陽房價(jià)相比其他省會仍處在低位，屬于洼地。這幾年正好到了一個置換期，大量老舊房屋需要改善，隨著房價(jià)回升，購房者都愿意把錢花在房子上。王蒙在國內(nèi)一家頭部房企工作，2017年初從北京調(diào)來沈陽公司，專職客戶研判工作。

人口流入是觀察一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。雖然沒有像西安、武漢的搶人政策那樣聲勢浩大，但沈陽認(rèn)為他們的努力是有成效的。

2018年11月，沈陽市政府新聞辦告訴《遼寧日報(bào)》，全市人口相比上年同期增加了7萬人。該報(bào)援引智聯(lián)招聘的數(shù)據(jù)，顯示沈陽的人才供需指數(shù)僅次于北京和上海，居全國第三。

2019年5月份發(fā)布的沈陽統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2018年，沈陽常住人口831.6萬人，增長了0.3%，戶籍人口746萬人，增長1.2%。

與地產(chǎn)復(fù)興相比，沈陽近年來的招商引資也頗見成效。在中央高層三番五次蒞臨沈陽之后，恒大宣布投資1200億把他們的新能源汽車產(chǎn)業(yè)搬入沈陽，中鐵投資集團(tuán)則宣布要在鐵西投資500億，主要用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基建發(fā)展。

除此之外，馬化騰在2019年6月親赴沈陽，聲稱將聯(lián)合沈陽打造“智慧城市”。他們計(jì)劃在這里打造一個騰訊數(shù)字經(jīng)濟(jì)新應(yīng)用示范區(qū)。劉強(qiáng)東2018年1月也曾表示，京東未來三年將在東北進(jìn)行超過200億元投資。

其中最受矚目的是在2018年7月9日，在中德兩國總理的見證下，寶馬集團(tuán)與華晨集團(tuán)簽署長期框架性協(xié)議。寶馬方面首次表示將把持股比例提高到75%，他們計(jì)劃擴(kuò)建原沈陽生產(chǎn)基地，并在鐵西區(qū)打造一座新工廠。

鐵西區(qū)曾是中國重工業(yè)的搖籃，這次簽約頗有象征意義，為了向外界證明這種正在復(fù)蘇的活力，寶馬工廠現(xiàn)在也是國家認(rèn)定的4A級景區(qū)，游覽者可以通過電話預(yù)約，進(jìn)入生產(chǎn)車間體驗(yàn)參觀。

在沈陽布局的一家房企副總告訴南方周末記者，這屆市政府不太喜歡那些為了“圈地”來到沈陽的地產(chǎn)商。一些揮舞著投資協(xié)議進(jìn)駐沈陽的企業(yè)其實(shí)是通過省里牽線才進(jìn)入沈陽。

在張占文的印象里，以前政府一直在搞振興，從“三創(chuàng)城市”到“金廊”工程——最后都變成了賣房子，自己的生活并沒有太大變化。

張占文自1990年代從工廠下崗后就一直沒有穩(wěn)定的收入來源，他去過一些沿海城市打工，在上海給摩天大樓擦玻璃，2012年才回到沈陽，開起了出租車。

還未結(jié)束的造城運(yùn)動

沈陽可以說是一座被各種新區(qū)包圍的城市，東南西北都有不同的新城。

在距離沈陽市中心20公里，與撫順交界的地方，一座從1992年就拔地而起的新城，仍在等待屬于它的機(jī)會。

這是一個一直被重視，卻一直沒能發(fā)展起來的地方——沈撫新區(qū)。它地處沈陽與撫順之間，開發(fā)區(qū)下轄高灣、沈東、拉古三個經(jīng)濟(jì)區(qū)，總面積118平方公里，總?cè)丝?3.4萬人。

沈撫新區(qū)看起來就像四年前的全運(yùn)村，只不過更簡陋罷了。有軌電車只能通到距離新城核心區(qū)還有5公里的地方，接下來就要靠公交、出租或者黑車。

百度地圖上一個標(biāo)著沈撫城市規(guī)劃展覽館的地方，其實(shí)屬于一個私人承辦的產(chǎn)業(yè)園，這里大門緊閉，保安告訴訪客這里已經(jīng)出租了，什么也參觀不了。

另一個沈撫城市規(guī)劃館看起來更正規(guī)也更巨大，那是一座多邊形組成的藝術(shù)建筑，矗立在沈撫新區(qū)標(biāo)志性的生命之環(huán)和金風(fēng)灣旁。這里大門緊閉，拉著隔光窗簾的玻璃門上寫著“裝修停業(yè)”。周圍寬敞的廣場上一個人也沒有。

耗資上億建設(shè)的“生命之環(huán)”，是這里的象征性地標(biāo)，當(dāng)?shù)厝艘舶阉Q作“馬蹄鐵”。在“生命之環(huán)”東側(cè)，是一堆已經(jīng)蓋好結(jié)構(gòu)卻空無一人的爛尾樓。

即便這里是沈撫新城建筑最密集的區(qū)域，但不協(xié)調(diào)的破敗景象仍比比皆是。“馬蹄鐵”東側(cè)的一些爛尾樓被圍擋遮蓋起來，既沒有施工跡象，也沒有工人來往，路邊的野草足有半人高。附近一家新瑪特商場，本是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)，可里面只有一間藥房和一家很小的超市在營業(yè)。

不過，與四年前的全運(yùn)村相比，這里并非完全無人居住，“生命之環(huán)”周圍的小區(qū)外停著不少車輛，遠(yuǎn)處快要完工的萬科城市之光也已接近售罄。萬科為他們的業(yè)主請來了麥當(dāng)勞和迪卡儂——這在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)是非常奢侈的商業(yè)配套。

一位了解沈撫新區(qū)的房企人士告訴南方周末記者，物業(yè)被荒置主要源于政府收緊了一些開發(fā)商的貸款優(yōu)惠政策，很多公司此前靠著新區(qū)的優(yōu)惠貸款拿地開發(fā)，政府正在警惕這種現(xiàn)象。

造城運(yùn)動還未結(jié)束，但樓市復(fù)興還是影響了許多人的判斷。2019年以來，有不少人向李輝打聽沈撫新區(qū)的房子值不值得買。因?yàn)閷?013年以來樓市起伏的印象過于深刻，不少沈陽人現(xiàn)在對抓緊“上車”有了明確認(rèn)識。

“說起房價(jià)，沈陽人現(xiàn)在都恨不得擰自己大腿。”在離開渾南區(qū)的出租車上，張占文仍在講述自己年輕時(shí)的工廠生活，可聽到廣播主持人的這段話，他馬上擰掉了收音機(jī)。

張占文很少看房地產(chǎn)新聞，他的家就在全運(yùn)村的廉租房里，房租只需要三百多元，每天出車，他都會路過周圍動輒上萬的別墅洋房。

“那與我無關(guān)?！彼^續(xù)開車。后視鏡里，渾河兩岸的高樓正漸行漸遠(yuǎn)。

（應(yīng)受訪者要求，李輝、史擴(kuò)、王蒙為化名）