裂變時代，中國頭部房企如何破局

楊露

在全球經(jīng)濟增長乏力的背景下，中國經(jīng)濟增長的步伐始終保持穩(wěn)健。近日發(fā)布的2019年《財富》世界500強榜單顯示。中國企業(yè)上榜129家，數(shù)量首超美國（121家）。這是一個歷史性的變化，絕大多數(shù)中國企業(yè)在營收、利潤等數(shù)據(jù)上均出現(xiàn)較大幅度增長。

國家統(tǒng)計局也在近期發(fā)布了2019年上半年的GDP數(shù)據(jù)，國內(nèi)生產(chǎn)總值45.09萬億元，同比增長6.3%。在經(jīng)濟穩(wěn)中有進的同時，中國的房地產(chǎn)投資仍有較快增長，1—6月份增速仍保持在10%左右，展現(xiàn)了充足韌性。

從這次500強榜單來看，上榜的五家房地產(chǎn)企業(yè)均來自中國，名單與上一年保持一致。在過去一年經(jīng)濟下行壓力增大、房地產(chǎn)市場降溫趨冷的背景下，五家房企的營收、利潤、排名均出現(xiàn)不同程度增長。從榜單整體來看，今年上升最快的是中國房企碧桂園，相比去年躍升176位，排名177位。

在宏觀大勢、行業(yè)走勢以及內(nèi)部條件的耦合作用下，房企要成為“可持續(xù)”的世界500強，要求公司具有長期的決心和準(zhǔn)備。在裂變時代，轉(zhuǎn)型絕非易事，但中國頭部房企依然呈現(xiàn)出了高成長性。

五家房企入圍，強者恒強

2019年《財富》世界500強榜單上，恒大從230位提升到138位，碧桂園從353位提升到177位，綠地集團從252位提升到202位，保利集團從312位提升到242位，萬科從332位提升到254位。自2017年首次躋身《財富》“世界500強”以來，碧桂園連續(xù)三年上榜，2017、2018兩年分別位列榜單第467、353位，今年首次進入榜單前200名。

《財富》500強重視企業(yè)規(guī)模，以營業(yè)收入為依據(jù)進行排名。碧桂園排名快速上升的背后，是營收的快速增長。2018年，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入約573.087億美元，同比大增70.7%，最新排名177位，是今年榜單上排名增幅最大的企業(yè)。

與世界500強比較，中國企業(yè)盈利指標(biāo)較低。根據(jù)《財富》公布的數(shù)據(jù)，世界500強的平均利潤為43億美元，而中國上榜企業(yè)的平均利潤是35億美元，中國企業(yè)的盈利能力沒有達到世界500強的平均水平。

在入圍世界500強榜單的這五家房企中，利潤差異明顯。恒大、碧桂園、萬科三家房企均超過了50億美元，盈利能力強于世界500強的平均水平，而綠地、保利兩家房企則不到20億美元。其中，碧桂園的盈利水平穩(wěn)步提升，凈利潤約為人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。

按照巴菲特的觀點，判斷一家企業(yè)獲利能力高低的最佳指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率（ROE），凈資產(chǎn)收益率能夠體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營狀況的優(yōu)劣。在凈資產(chǎn)收益率榜上，波音公司位居首位，中國公司中排位靠前的是珠海格力電器股份有限公司、碧桂園、恒大、華為和安徽海螺集團。在房企當(dāng)中，碧桂園2018年以33.47%凈資產(chǎn)收益率居首。

于房地產(chǎn)行業(yè)而言，融資和銷售的重要性不言而喻。從早期拿地、中期開發(fā)到后期銷售運營，全程離不開融資。過去十幾年時間，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中大部分企業(yè)因為高速擴張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)，多數(shù)公司凈經(jīng)營性現(xiàn)金長期為負，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。

市場上僅有極少數(shù)運營能力較強的企業(yè)，能夠讓現(xiàn)金流在內(nèi)部良性循環(huán)，實現(xiàn)連續(xù)多年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正值，民營企業(yè)更是寥寥無幾。在過去一年中，碧桂園的財務(wù)和管制表現(xiàn)也有提升。

截至2018年期末，碧桂園經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為293.8億元，連續(xù)第三年實現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流，意味著當(dāng)期可實現(xiàn)“自身造血”，而不需要過多依賴外部融資來支撐現(xiàn)金流。經(jīng)營現(xiàn)金流凈額是正是負，從中能看出房企抵抗市場風(fēng)險的應(yīng)急能力和保持規(guī)模發(fā)展的可持續(xù)性。

在銷售方面，碧桂園也呈現(xiàn)出了強勁增勢。2018年，集團連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%，增速遠超行業(yè)平均水平。

目前，碧桂園也已獲三大國際權(quán)威信用評級機構(gòu)之一的惠譽給予投資級的BBB-企業(yè)信用評級，十強房企中只有碧桂園、萬科、中海、龍湖獲得惠譽投資級評級。而三大國際評級機構(gòu)的另外兩家—標(biāo)普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，評級展望均為穩(wěn)定。

城市化進程，正值中途

中國城鎮(zhèn)化進程給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的紅利期結(jié)束了嗎？“中國城鎮(zhèn)化是一股不可逆的時代大潮，地產(chǎn)市場未來規(guī)模將仍然龐大。”碧桂園董事局主席楊國強如是說，碧桂園的高速增長有很大一部分原因來自對城市戰(zhàn)略布局的把握。

改革開放以來，我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，城市發(fā)展波瀾壯闊，取得了舉世矚目的成就。城市發(fā)展帶動了整個經(jīng)濟社會發(fā)展，無論是到一線城市、二線城市還是西部地區(qū)甚至比較偏遠的縣城去看，中國城市和城鎮(zhèn)的面貌都發(fā)生了翻天覆地的變化。

從速度城鎮(zhèn)化向深度城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，這一輪的新城鎮(zhèn)化，未來更多的是要強調(diào)發(fā)展品質(zhì)，而不是發(fā)展數(shù)值。

世界500強榜單上良好的營收表現(xiàn)，來自市場的認(rèn)可。自1992年成立至今，碧桂園已為超過1100個城鎮(zhèn)帶來現(xiàn)代化的城市面貌，現(xiàn)已打造超過2000 個高品質(zhì)項目。在中國新型城鎮(zhèn)化的時代大潮中，碧桂園堅持以工匠精神建造高性價比的好房子，其高性價比獲得客戶和市場廣泛認(rèn)同。

2018年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率達到59.58%，離發(fā)達國家80%左右的城鎮(zhèn)化率還存在差距，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，不僅增加城市公共服務(wù)設(shè)施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。

隨著現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，鄉(xiāng)村和城市邊界越來越模糊，而且城市大量地侵入鄉(xiāng)村，打破了原來的邊界。人口城鎮(zhèn)化不但把人口戶籍城鎮(zhèn)化，而是把人的生活模式、生活方式等城鎮(zhèn)化。從速度城鎮(zhèn)化向深度城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，這一輪的新城鎮(zhèn)化，未來更多的是要強調(diào)發(fā)展品質(zhì)，而不是發(fā)展數(shù)值。房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式也正在由偏重速度規(guī)模向注重效益進行轉(zhuǎn)變。

除了繼續(xù)布局一二線城市外，碧桂園對三四五線城市的房地產(chǎn)市場也表示繼續(xù)看好。楊國強認(rèn)為，隨著農(nóng)民工工資的升上來，他們就產(chǎn)生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住，因此，他們最大可能會在有學(xué)校有醫(yī)療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮(zhèn)居住。

碧桂園在過去一年里繼續(xù)加大和完善在國內(nèi)的投資布局。隨著2018年下半年碧桂園項目首次進入西藏，集團完成了進駐中國內(nèi)地所有省份的落子。截至去年12月31日，碧桂園項目分布于中國內(nèi)地31個省、269個市、1156個區(qū)和縣，項目總數(shù)達到2148個。

全國項目布局考驗著房企對城市市場的敏銳度及決策的精確性。作為在廣東深度經(jīng)營多年的房地產(chǎn)企業(yè)，粵港澳大灣區(qū)絕對是碧桂園的布局的重鎮(zhèn)。灣區(qū)的發(fā)展勢必會帶來人口的聚集和人才流動，相應(yīng)催生住房需求。一個世界級的灣區(qū)，必然會匹配一個世界級規(guī)模的房地產(chǎn)市場，契合國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。

2018年年報數(shù)據(jù)顯示，僅僅是粵港澳大灣區(qū)，碧桂園就擁有3721億元的權(quán)益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5554億元，加上已獲取的權(quán)益可售資源合計9275億元，可謂后勁十足。

繼長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，長三角地區(qū)正逐步快速形成世界級城市群框架，房企紛紛在此搶灘。據(jù)克而瑞發(fā)布的《長三角26城土儲比拼》數(shù)據(jù)顯示，綠地、碧桂園、融創(chuàng)三家企業(yè)在26個城市中貨值超過5000億，遙遙領(lǐng)先其他房企。其中，碧桂園2017年在長三角以771億元拿下133宗地，2018年再以398億元拿下了1042萬平方米的土儲面積，未來的前景值得期待。

2013-2018年碧桂園營收與歸屬股東凈利潤情況

世界500強房企2018年凈資產(chǎn)收益率（ROE）

大房企拓寬賽道，穩(wěn)中求變

猶記得去年下半年，萬科董事長郁亮在內(nèi)部會議上首次提出“活下去”，語驚四座。華夏幸福賣環(huán)京區(qū)域項目公司股權(quán)續(xù)命，也令人唏噓不已。在規(guī)模與利潤背后，外界不禁產(chǎn)生疑問，房企未來該如何調(diào)整，如何續(xù)航。

這是關(guān)乎整個行業(yè)到企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展的重要命題。房地產(chǎn)行業(yè)自1998年全國住房改革以來，已經(jīng)高速發(fā)展20年。曾被認(rèn)為是“中國經(jīng)濟發(fā)動機”的地產(chǎn)行業(yè)寒冬到來，風(fēng)光不再，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型力度，方能適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)。

大的企業(yè)集團都是在主業(yè)發(fā)展到一定成熟階段的時候，開始多元化探索，中國頭部房企的產(chǎn)業(yè)布局也遵循著這一發(fā)展規(guī)律，地產(chǎn)企業(yè)跨界融合、業(yè)態(tài)多元化、科技水平提升，成為業(yè)界共識。

其中，碧桂園與眾不同的多元化步伐更為引人注目。今年初，碧桂園明確地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機器人是未來三大重點業(yè)務(wù)。三者看似關(guān)聯(lián)不大，但這套打法其實仍是緊緊圍繞其地產(chǎn)主業(yè)挖掘新市場和新動能，作為“美好生活產(chǎn)品創(chuàng)造者”，碧桂園有著多元布局、協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略邏輯。

機器人產(chǎn)業(yè)布局顯然是貼近主業(yè)、服務(wù)主業(yè)的。中國是世界上最大的建筑市場，當(dāng)前老齡化趨勢下建筑業(yè)用工缺口不斷加大，調(diào)查顯示50歲以上農(nóng)民工占比為22.4%，且比例還逐年提升。作為頭部房企，碧桂園已實施2000多個項目，自身就對建筑機器人、家用機器人具備很強的需求和消化能力。

隨著建筑機器人的加入，建筑產(chǎn)品在安全、美觀、經(jīng)濟、適用和耐久上將得到全面提升。比如建筑機器人可以完成重復(fù)、繁重、危險的工作，進一步保障安全和質(zhì)量，巡檢機器人、清潔機器人則可以提升物業(yè)服務(wù)。楊國強表示，“機器人蓋房子，首先符合我們對零傷亡和安全的追求，第二能使我們的質(zhì)量提升，第三能使我們的效率提升?！?/p>

機器人市場發(fā)展空間同樣可觀，中國自2013年來已連續(xù)5年成為全球最大的工業(yè)機器人銷售市場并保持高速增長態(tài)勢。雖然成立不足一年，廣東博智林機器人有限公司已遞交申請專利超過370件，目前聚焦的建筑機器人在研的有30多種，其中已有8款進入工地現(xiàn)場測試。

而碧桂園進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，源于集團創(chuàng)始人楊國強“重新回去種田”的夢想，始于黨和國家的關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的偉大號召—只有農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，才有國家的現(xiàn)代化。

切入高科技現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，一方面可以帶動農(nóng)民增收致富，助力國家戰(zhàn)略實施，另一方面通過研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，為更多人提供安全、實惠、豐富的農(nóng)產(chǎn)品，進而為地產(chǎn)主業(yè)增添附加值。目前，海南潤達產(chǎn)出的西瓜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)進入碧桂園社區(qū)零售超市銷售。

房企在業(yè)績競賽中加速奔跑，自身真正的供給升級才是未來經(jīng)濟增長的根本保障。在2019年《財富》世界500強榜單上，以碧桂園為代表的頭部房企跨越式增長也是由其在經(jīng)營業(yè)績上的不斷增長、財務(wù)數(shù)據(jù)上的持續(xù)穩(wěn)健、圍繞主業(yè)的多元化業(yè)務(wù)布局等多方面共同造就的，大象起舞正當(dāng)時。