不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)關鍵技術研究

曾海 滕剛

摘? 要：為適應社會對不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)在數(shù)據(jù)規(guī)范性與準確性、數(shù)據(jù)整合與分享等方面不斷提高的要求，本文以一個具體的不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)為例，針對在系統(tǒng)設計與實現(xiàn)過程中面臨的數(shù)據(jù)來源多樣、需求多變、對外接口眾多，以及信息安全要求嚴格等技術難點，提出了以不動產(chǎn)登記簿為核心的系統(tǒng)架構、與權限聯(lián)動的柔性工作流程、基于PKI（公鑰基礎設施）的信息安全保障、多樣化的對外連接等解決問題的關鍵技術，對實際系統(tǒng)開發(fā)和運行中的情況進行了分析，提出了不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)如何更好適應未來變化的技術思路。

關鍵詞：不動產(chǎn);登記系統(tǒng);數(shù)據(jù)整合

中圖分類號：TP311.5? ? ?文獻標識碼：A

Abstract：In order to meet the increasing requirements of real estate registration information system in the aspects of data standardization and accuracy，data integration and sharing，this paper takes a specific real estate registration information system as an example，aiming at the technical difficulties such as the variety of data sources，changeable demands，multiple external interfaces and strict information security requirements in the process of system design and implementation.This paper puts forward the key technologies to solve the problems，such as system architecture with real estate register book as the core，flexible work flow linked with access control mechanism，information security guarantee based on PKI （public Key Infrastructure） technology，the diversified external connections，etc.This paper also analyzes the situation in actual system development and operation，puts forward some technical ideas on how to better adapt real estate registration information system to future changes.

Keywords：real estate;registration system;data integration

1? ?引言（Introduction）

房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的重要組成部分[1]，近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，不斷出臺的新政策和新規(guī)定要求不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)具備充分的靈活性和適應性，向用戶提供包括應用程序接口（API）和圖形用戶接口（GUI）在內(nèi)的多種服務[2];在大數(shù)據(jù)時代，社會對不動產(chǎn)登記工作的要求已不再局限于簡單的登記和發(fā)證，土地、測繪、檔案圖形、地理信息等多種數(shù)據(jù)來源需要和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行整合;不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計的準確性對國家經(jīng)濟建設有著直接影響[3]，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的共享能充分發(fā)揮數(shù)據(jù)的價值，因此不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)應屏蔽不同系統(tǒng)間的差異，對社會提供統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享服務，在確保信息安全的基礎上做到數(shù)據(jù)的“規(guī)范、一致、完整、準確”[4]。

2? 不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)面臨的問題（Problems faced by the real estate registration information system）

2.1 多來源數(shù)據(jù)整合及歷史數(shù)據(jù)的包容性

隨著不動產(chǎn)登記信息化系統(tǒng)所涉及的業(yè)務范圍不斷擴大，系統(tǒng)數(shù)據(jù)量不斷增長，不動產(chǎn)大數(shù)據(jù)正在逐步形成。除了傳統(tǒng)的不動產(chǎn)產(chǎn)權、共有權、他項權等數(shù)據(jù)之外，國土系統(tǒng)中的土地信息需要集成、測繪系統(tǒng)中的基礎信息需要融入、測繪圖形化檔案系統(tǒng)中的圖形信息需要整合，另有查封、租賃、警示、在建工程及異議登記等多個數(shù)據(jù)來源需要統(tǒng)一處理。傳統(tǒng)的以權證為核心的信息系統(tǒng)不能適應新形勢的要求，但原有信息化系統(tǒng)中的歷史數(shù)據(jù)必須徹底轉(zhuǎn)化為新系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)，即新系統(tǒng)對歷史數(shù)據(jù)要有包容性，登記簿中數(shù)據(jù)的前后統(tǒng)一性需要得以保證。

2.2? ? 政策原因帶來的登記流程靈活多變問題

近年來，房產(chǎn)市場是國家重點關注和調(diào)控的領域之一，國家、省、市出臺的各類政策和法規(guī)，如限購限售政策等，對交易監(jiān)管提出了新的任務;“放、管、服” 改革對于簡化及優(yōu)化流程提出了新要求。政策變化因素導致的登記工作流程、報表格式內(nèi)容等變化需要軟件及時跟進調(diào)整，升級所需的切換時間卻很緊張，要求在不影響正常不動產(chǎn)交易的情況下在短期內(nèi)完成，這給不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的架構設計提出了較高的要求：工作流程定義必須機動靈活，數(shù)據(jù)必須準確可靠。

2.3? ?異種外部系統(tǒng)互聯(lián)的問題

在不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，要推動信息共享集成，建立部門間信息共享集成機制，打破“信息孤島”[5，6]。在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)重要性日益彰顯的同時，由外部系統(tǒng)發(fā)起的數(shù)據(jù)訪問和共享要求也不斷增加。外部系統(tǒng)的特點是軟件的開發(fā)平臺、開發(fā)語言和接口規(guī)范多種多樣，與不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的對接通常需要進行二次開發(fā)。部分外部系統(tǒng)僅要求提供簡單的Web查詢接口，部分管理信息系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)要求進行雙向數(shù)據(jù)交換，公證、民政、稅務、教育等社會管理機構的非實時查詢需求較多，公、檢、法等司法部門的數(shù)據(jù)交換有嚴格的雙向身份認證要求，與銀行和金融管理機構對接需要遵循專門的接口規(guī)范，這些都是在系統(tǒng)設計和開發(fā)中必須考慮的重要問題。

2.4? ?數(shù)據(jù)安全問題

隨著不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的敏感性不斷增加，不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的安全性僅靠基本的網(wǎng)絡防火墻無法得以完全保證。內(nèi)部數(shù)據(jù)庫需要進行安全防范，數(shù)據(jù)審核機制需要保證，對敏感數(shù)據(jù)的操作，例如流程數(shù)據(jù)審批、房產(chǎn)信息查詢等需要遵循信息安全規(guī)范，用戶權限的劃分、身份認證的強度、數(shù)據(jù)的完整性和可靠性、各類操作的可追溯性、代碼部署的安全性等問題均需進行通盤考慮。

2.5? ?業(yè)務政策性強、系統(tǒng)復雜度高的問題

不動產(chǎn)登記是民事行為的行政確認，與一般行政行為（行政許可、行政處罰）不同，民事行為靈活度高，而行政確認是政府公信力為上述行為進行背書，因此政策性很強。同時，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，新的問題層出不窮。因此不僅要求軟件開發(fā)者具備豐富的軟件開發(fā)經(jīng)驗，更需要開發(fā)團隊對業(yè)務有透徹的了解，能解決實際操作中的各類難題。

3? 不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)設計中的關鍵技術（Key technologies for the real estate information system design）

在不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，對不動產(chǎn)交易業(yè)務進行了全面、系統(tǒng)的分析，改革了傳統(tǒng)的以權證為核心的軟件設計思路，完成了一個以不動產(chǎn)登記簿為數(shù)據(jù)核心，以與權限聯(lián)動的柔性工作流程為控制核心，與測繪系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)（GIS）和圖像檔案數(shù)據(jù)等系統(tǒng)緊密集成，以非對稱密鑰體系為安全基礎的不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，總體結構如圖1所示。

3.1? ?以不動產(chǎn)登記簿為核心的系統(tǒng)設計

根據(jù)物權法規(guī)定，不動產(chǎn)登記以登記簿為準，登記簿具有公信力。在設計中考慮到信息系統(tǒng)的抽象性特點和冗余數(shù)據(jù)要盡可能少的要求，設計完成的表結構與規(guī)定中表項并不完全一致。如果照搬規(guī)定，使登記簿結構和文件中規(guī)定的內(nèi)容完全相同，反而會帶來系統(tǒng)中數(shù)據(jù)冗余度高、數(shù)據(jù)操作低效的弊端。

為解決多來源數(shù)據(jù)整合的問題，在考慮系統(tǒng)整體結構時，既不圍繞各類權屬證書進行設計，也不圍繞權利人進行設計，而是以“物”為核心進行架構，即通過“不動產(chǎn)登記簿”將不動產(chǎn)的各類數(shù)據(jù)進行集成，如表1所示。

3.2? ?與權限聯(lián)動的柔性工作流程設計

為解決政策因素導致的登記流程靈活多變的問題，兼顧不同崗位不同工作人員在流程各步驟中具有不同權限的實際需求，軟件采用了與權限聯(lián)動的柔性工作流程，如圖2所示。

工作流程由一組流程控制表控制，主要審批業(yè)務均有一個工作流程（Flow）與其對應，每個工作流程均有兩個以上工作步驟（Step）。如某一審批業(yè)務A可以由“登記、審核、核準、繕證、發(fā)證和歸檔”六步構成，流程可以正常向前審批，也可因?qū)徍瞬煌ㄟ^而進行回退。如果審批流程發(fā)生改變，整個流程的各步驟可以進行靈活定義，無須修改程序。

軟件中任一流程均由根據(jù)規(guī)則統(tǒng)一自動生成且不可修改的流程號（FlowID）進行統(tǒng)一管理。對某個已經(jīng)完成的權屬業(yè)務，可以啟用新的流程進行修改，新舊流程在軟件中通過流程號鏈接實現(xiàn)關聯(lián)，權屬的更改歷史可進行全程追蹤與查詢。

為保證數(shù)據(jù)的完整性和一致性，處理因掉電、軟件故障及死機等帶來的數(shù)據(jù)庫一致性問題，軟件將關鍵操作在數(shù)據(jù)庫中定義為可以回滾的事務，在事務正式提交前，所有錄入操作均在臨時表中進行。錄入完成并核查數(shù)據(jù)一致性后進行正式提交。軟件每次啟動時均自動校驗是否有異常數(shù)據(jù)存在并提示用戶進行處理。

針對不同業(yè)務人員的崗位調(diào)動及不同人員在不同流程步驟中的權限問題，系統(tǒng)將用戶分為若干角色，不同的角色在不同的流程和不同的步驟中權限不同。比如權屬登記人員只能在權屬流程的登記步驟操作，一旦提交到工作流的下一步，操作人員就失去權限，也看不到下一步操作界面。用戶的所有流程操作均有的日志控制模塊進行記錄，有專用的查詢界面供管理員查詢。

3.3? ?與外部異種信息系統(tǒng)的多樣化連接

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)需要對接不同平臺、不同方案建立的異種系統(tǒng)。軟件采用了以微軟技術為核心的解決方式，通過數(shù)據(jù)庫視圖等手段實現(xiàn)了資金托管系統(tǒng)接口，通過短信字段和短信服務平臺實現(xiàn)了用戶通知功能，除此之外，為解決異種系統(tǒng)互聯(lián)的問題還采取了以下措施：

（1）與房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的實時雙向?qū)?/p>

房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，即GIS系統(tǒng)的核心業(yè)務是處理不動產(chǎn)的物理屬性，特點是基于ArcGIS系統(tǒng)開發(fā)，主要對測繪圖形數(shù)據(jù)進行管理。不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)實現(xiàn)了對GIS系統(tǒng)中的測繪圖形信息的實時訪問功能，一方面用戶可以進行丘查詢和分丘圖查詢，根據(jù)幢編號和室號打印分層分戶圖，初步實現(xiàn)了“以圖管房”的功能;另一方面GIS系統(tǒng)可以實時獲取不動產(chǎn)交易系統(tǒng)中某個特定的權屬信息。不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)軟件不僅對外提供可供C++直接調(diào)用的DLL接口和Web接口，也改造了GIS系統(tǒng)的接口封裝形式，實現(xiàn)了異種系統(tǒng)間的實時雙向?qū)印?/p>

（2）對測繪圖形檔案庫的單向訪問

近年來，大部分不動產(chǎn)交易管理機構的測繪檔案都已經(jīng)實現(xiàn)全數(shù)字化存儲，但是由于系統(tǒng)是單獨開發(fā)，與不動產(chǎn)交易登記系統(tǒng)沒有實現(xiàn)直接連接，手工查詢環(huán)節(jié)多、效率低。在系統(tǒng)設計過程中，使用C#內(nèi)置的圖形函數(shù)開發(fā)了檔案圖形處理API，功能包括縮放、旋轉(zhuǎn)、增強等。通過定制的數(shù)據(jù)庫訪問接口和安全保障機制，不動產(chǎn)系統(tǒng)可以經(jīng)由檔案編號對各類產(chǎn)權對應的多個權屬圖形信息進行單向存取。

（3）與外部機構實現(xiàn)非實時異步數(shù)據(jù)共享

部分外部機構對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)有明確的共享需求，但一般不要求實時存取數(shù)據(jù)，也不要求獲取全部詳細信息，功能要求以查詢?yōu)橹?。系統(tǒng)在工作負荷低的時段（如半夜）將業(yè)務數(shù)據(jù)同步到一臺專門用于對外查詢的主機上，可以有效減輕主服務器的負荷。對于建筑信息等公共數(shù)據(jù)，系統(tǒng)提供充分共享的功能;對于敏感的權屬信息查詢需求，軟件通過安全機制進行身份驗證，通過https協(xié)議進行數(shù)據(jù)傳輸，查詢結果根據(jù)需求進行定制。

（4）與開發(fā)商預登記數(shù)據(jù)的導入導出功能對接

在不動產(chǎn)交易過程中，相當數(shù)量的原始數(shù)據(jù)來自開發(fā)商。原有的方法是由開發(fā)商填寫大量紙質(zhì)表格后向交易中心提交;交易中心組織專人進行錄入和校驗。在數(shù)據(jù)量大、時間緊、人手短缺的情況下這種模式效率低下。

系統(tǒng)在設計過程中，為包括開發(fā)商在內(nèi)第三方開發(fā)了測繪和權屬信息預錄入模塊，模塊分為Client/Server（以下簡稱C/S）和Brower/Server（以下簡稱B/S）兩個版本。C/S系統(tǒng)適用于對數(shù)據(jù)安全保密性要求較強的場合，開發(fā)商在錄入原始數(shù)據(jù)時，系統(tǒng)對用戶的身份、數(shù)據(jù)的完整性、合法性進行嚴格校驗，錄入完成后自動與各子系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)交叉比對，生成校驗報告，校驗無任何錯誤方可進行數(shù)據(jù)導出。B/S系統(tǒng)適用于對安全保密性要求相對較弱的內(nèi)網(wǎng)環(huán)境，只要求簡單的身份校驗，提供基本的查詢和打印功能，以減輕對核心業(yè)務系統(tǒng)的壓力。

3.4? ?基于公鑰基礎設施的系統(tǒng)安全性設計

不動產(chǎn)交易數(shù)據(jù)屬于典型的敏感數(shù)據(jù)，信息安全要求級別較高，即便在交易中心內(nèi)部也需要嚴格的安全分級及內(nèi)部審核。在系統(tǒng)設計過程中，為了保證用戶登錄安全，避免因弱密碼及密碼破解引發(fā)安全問題，采用了基于公鑰基礎設施（PKI）的安全解決方案，對用戶實施雙因素認證。

系統(tǒng)除通過用戶名和密碼校驗身份之外，還使用了與網(wǎng)銀同類型的身份驗證硬件，即智能卡（USB-Key）增強安全性。智能卡自帶CPU并內(nèi)嵌加密算法，在管理員控制下在硬件內(nèi)部生成公鑰—私鑰對，私鑰不能導出硬件，通過與公鑰運算唯一確定用戶的身份。在流程推進和數(shù)據(jù)查詢等關鍵結點上，軟件在管理員定義下提示用戶插入智能卡進行二次身份驗證。

不動產(chǎn)交易系統(tǒng)中各類證明大部分具備法律效力，對操作和審批的正確性和可追溯性也提出了很高的要求。系統(tǒng)將日志功能進行了封裝，在記錄日志時使用了事務功能，工作流程的每一步，無論是向前提交還是向后回退，除了對操作數(shù)據(jù)拷貝一份進行LOG外，用戶名、登錄IP、操作時間、終端號等信息均進行常規(guī)記錄。

不動產(chǎn)交易系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)寫入和數(shù)據(jù)修改是敏感操作，數(shù)據(jù)的查詢同樣是敏感行為，尤其是“以人查房”等查詢需求需要經(jīng)過嚴格的權限審核。系統(tǒng)采取了三級安全保證機制，除了進行雙因素身份驗證外，對顯示在屏幕上和打印出來的查詢結果報表實施水印加密。水印包含操作時間、操作員相關信息、操作地點、流程號等加密信息。

3.5? ?基于微軟技術的三層系統(tǒng)架構設計

（1）針對業(yè)務政策性強的問題，開發(fā)團隊由程序員及不動產(chǎn)業(yè)務專家共同組成。在需求分析階段首先學習相關政策法規(guī)，針對現(xiàn)存數(shù)據(jù)及未來數(shù)據(jù)整合要求共同確定整套需求開發(fā)文檔;開發(fā)過程中采取快速原型和迭代開發(fā)模式;測試過程中業(yè)務專家提供真實測試用例，對已通過單元測試的模塊進行強化測試;在版本更新時，采用了模擬系統(tǒng)和生產(chǎn)系統(tǒng)分離的方式，更新代碼在模擬系統(tǒng)中測試無誤后切換上線;在代碼管理方面使用TFS團隊服務器，通過代碼簽入簽出保持軟件版本一致。開發(fā)方和使用方的緊密合作對軟件質(zhì)量的保證起到了至關重要的作用。

（2）針對系統(tǒng)復雜度高的問題，設計了基于微軟技術的三層系統(tǒng)架構，將系統(tǒng)分為用戶界面層（UI）、業(yè)務邏輯層（Business Logic Layer）和數(shù)據(jù)存取層（Data Access Layer），體現(xiàn)了“高內(nèi)聚、低耦合”的思想，數(shù)據(jù)庫采用微軟的SQL-Server解決方案。軟件架構如圖3所示。

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫設計是系統(tǒng)開發(fā)的基礎，在設計數(shù)據(jù)庫時考慮了空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)，以及相關檔案數(shù)據(jù)的調(diào)用、存儲和管理，同時也統(tǒng)籌考慮與數(shù)據(jù)整合、權籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記，以及其他應用服務的聯(lián)系[6]。在數(shù)據(jù)庫設計過程中，結合業(yè)務對數(shù)據(jù)庫按三范式規(guī)范（3NF）進行了分解以減少數(shù)據(jù)冗余。帶來的問題是表的數(shù)量多，數(shù)據(jù)操作復雜，若直接在業(yè)務代碼中進行數(shù)據(jù)庫操作，編程工作量大且容易出錯。解決方法是將重要的業(yè)務操作定義為完整執(zhí)行完畢方能提交的事務，防止出現(xiàn)數(shù)據(jù)不一致;同時將較為復雜的數(shù)據(jù)庫操作以存儲過程形式存放于數(shù)據(jù)庫中，通過存儲過程接口向上屏蔽操作細節(jié)。在數(shù)據(jù)存取層設計中，以微軟的數(shù)據(jù)集（Dataset）為框架，實現(xiàn)相關數(shù)據(jù)層應用程序（DAC），業(yè)務層程序員只要給出參數(shù)并發(fā)出請求，即能在屏蔽下層細節(jié)的情況下準確獲取結果數(shù)據(jù)。

業(yè)務邏輯層的定義同時獨立于數(shù)據(jù)存取層和用戶界面層，系統(tǒng)將核心業(yè)務邏輯封裝于一系列BLL類中，內(nèi)容包括權屬業(yè)務、測繪業(yè)務、流程業(yè)務、權利人業(yè)務等，用戶界面層開發(fā)者通過接口規(guī)范使用;用戶界面層開發(fā)過程中充分考慮了代碼復用問題，同步設計了Web界面組件和C/S界面組件，典型的可復用組件如表2所示。

4? ?結論（Conclusion）

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)根據(jù)不動產(chǎn)登記業(yè)務中的典型問題，在設計過程中采取多種手段有針對性地進行了解決。數(shù)據(jù)庫及表設計符合不動產(chǎn)管理辦法中的數(shù)據(jù)定義要求，具有規(guī)范性的特點;系統(tǒng)根據(jù)不動產(chǎn)登記要求，實現(xiàn)了業(yè)務管理模式的全覆蓋，具備全面性的特點;測繪數(shù)據(jù)、商品房和動遷房的辦證等信息均采用導入模式，具備便捷性的特點;系統(tǒng)實現(xiàn)了與資金托管系統(tǒng)，商品房存量房系統(tǒng)和房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)等異種系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交互，具備擴展性強的特點;系統(tǒng)采用了基于PKI的多種安全保障手段，具備安全性較強的特點。

實際開發(fā)的系統(tǒng)自上線運行以來，歷經(jīng)五次大的功能迭代升級，經(jīng)過近十年的運行，功能穩(wěn)定可靠。截至2019年2月底，此系統(tǒng)總登記量78萬余次，頒發(fā)權證數(shù)量25萬余件，抵押證明及預告登記證明16萬余件。

在系統(tǒng)未來的改造升級過程中，重要的是抓住“機構、簿冊、依據(jù)和信息平臺”四個核心，遵循以登記單元為基礎的重要原則，在進一步深化對登記業(yè)務的理解的同時，保證系統(tǒng)的開放度和包容度，為未來的大數(shù)據(jù)綜合運用作好準備;在進行數(shù)據(jù)整合時，要把握好房-地數(shù)據(jù)的一體化的度，徹底融合帶來數(shù)據(jù)緊耦合和操作鎖定等問題可能對操作便利性和對政策變化的適應性造成較大的限制。

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