淺議不動產(chǎn)登記程序

劉翎艷

摘要：《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》都未明文規(guī)定不動產(chǎn)登記的具體程序。在實務中，這種規(guī)定上的空白導致登記機構(gòu)內(nèi)部、登記機構(gòu)與其他部門對不予受理、不予登記情形的不同理解，進而導致實務中的矛盾，筆者認為有必要出臺相關規(guī)定，對不動產(chǎn)登記程序予以明確。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記程序;不予受理;不予登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0052-53 收稿日期：2019-06-18

不動產(chǎn)登記具有物權變動的法律效力，具有公信力和公示力，因而不動產(chǎn)登記的真實性和準確性非常重要，只有細致、科學、合理的登記程序，才能保證不動產(chǎn)登記的真實和準確?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》（以下稱《條例》）第3章對登記程序作了詳細的規(guī)定，第14條至第16條的內(nèi)容是對當事人提出登記申請的規(guī)定，第17條至第18條的內(nèi)容是對不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理的規(guī)定，第19條至第20條是對不動產(chǎn)登記審核的規(guī)定，第21條至第22條是對不動產(chǎn)登記登簿的規(guī)定。《條例》雖未明確規(guī)定不動產(chǎn)登記程序，但從條文規(guī)定的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)《條例》將不動產(chǎn)登記程序劃分為申請、受理、審核、登簿四個階段，且詳細規(guī)定了每一階段中當事人、登記機構(gòu)應履行的事項。

按照不動產(chǎn)登記的工作流程，受理工作人員在窗口收取并查驗申請人的申請材料，符合登記條件的予以受理，出具書面受理單，不符合登記條件的應當即時出具不予受理告知書，按照《條例》第17條第2款的規(guī)定，“不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理?！倍欠裼枰缘怯浀臎Q定是在受理之后，記載于登記簿之前的審核階段作出的，審核人員認為登記申請符合登記條件的，將申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力。審核人員認為登記申請不符合登記條件，應當出具不予登記告知書，書面告知申請人。

某登記機構(gòu)在受理階段發(fā)現(xiàn)申請人申請登記的不動產(chǎn)存在尚未解決的權屬爭議，于是出具不予受理告知書，告知申請人不予受理的原因是該不動產(chǎn)存在尚未解決的權屬爭議。申請人不服，向法院提起訴訟。法院審理后認為不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具不予受理告知書的行為不當。法院認為按照《條例》第22條的規(guī)定：“登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;（二）存在尚未解決的權屬爭議的;（三）申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的;（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形?！钡怯洐C構(gòu)應當出具不予登記告知書，存在尚未解決的權屬爭議的情形屬于不予登記的情形，不屬于《條例》第17條列明的不予受理的情形：申請材料不齊全或者不符合法定形式的;申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的。

登記機構(gòu)遇到《條例》第22條規(guī)定的不予登記的情形，能否出具不予受理告知書呢？第一種觀點認為受理階段只能按照《條例》第17條規(guī)定的情形操作，即使存在違反相關法律規(guī)定的情形，也要在審核階段作出。筆者認為這種觀點是錯誤的，違反相關法律規(guī)定就是不符合登記條件，在受理階段登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)這樣的情況下應即時作出不予受理的決定，并書面告知當事人;第二種觀點認為在受理階段發(fā)現(xiàn)了不予登記的情形，應當嚴格按照《條例》的規(guī)定，出具不予登記告知書。這種觀點確實符合《條例》的條文規(guī)定，但是按照《條例》對登記程序的劃分，這種做法混淆了受理和登記兩個程序。在受理階段發(fā)現(xiàn)《條例》第22條規(guī)定的情形，登記機構(gòu)出具不予登記告知書，在審核階段發(fā)現(xiàn)《條例》第17條規(guī)定的情形，登記機構(gòu)出具不予受理告知書，這樣的做法顯然使得登記程序出現(xiàn)混亂。筆者認為在受理階段發(fā)現(xiàn)不符合登記條件的，登記機構(gòu)應當出具不予受理告知書，告知當事人不予受理的理由，這符合登記工作高效的要求。如果登記機構(gòu)出具不予受理告知書的行為被有關部門確認違法，追責時應當由受理部門的工作人員擔責，如果登記機構(gòu)出具不予登記告知書的行為被確認違法，追責時應由登記審核人員擔責，這符合職責明確的要求。受理和審核的工作要求有所不同，受理人員要負責核驗當事人身份證件;比對材料原件，核驗材料的真實性;要詢問當事人相關事項;見證當事人親筆簽名等，審核人員要審核規(guī)定的環(huán)節(jié)如實地查看、公告等有無遺漏，各環(huán)節(jié)的收件材料是否齊全、充分等。無論受理階段還是審核階段，發(fā)現(xiàn)不符合登記條件的，都應當及時告知當事人，不能割裂登記程序，機械地理解相關規(guī)定相互推諉。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（征求意見稿）》中曾規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，應當按照下列程序進行，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外：（一）申請;（二）受理;（三）審核;（四）登簿。”最終頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》刪除了該條款。筆者認為有必要明確登記程序，避免人為割裂登記程序。對于登記程序的理解，也需要登記機構(gòu)與司法機關溝通一致，避免出現(xiàn)司法判決與登記實務的矛盾。