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    佛山市南海區(qū)國(guó)有舊廠合作改造模式與投資實(shí)例分析

    2019-08-01 01:25:34卓志彬
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2019年17期

    卓志彬

    摘 要:在充分研究眾多學(xué)者“三舊”改造研究重點(diǎn)的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)舊改政策的解讀,創(chuàng)新性地從投資商或開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā),從市場(chǎng)合作過(guò)程中梳理出以買(mǎi)斷模式和保底合作模式為主的國(guó)有舊廠合作改造模式,并結(jié)合實(shí)例進(jìn)行投資分析,為投資商或開(kāi)發(fā)商提供有價(jià)值的學(xué)術(shù)材料。

    關(guān)鍵詞:國(guó)有舊廠;舊改;改造模式;投資分析

    中圖分類(lèi)號(hào):F299.23 ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A ? ? 文章編號(hào):1673-291X(2019)17-0039-02

    關(guān)于“三舊”改造、舊改等,學(xué)者多有研究,如從法律法規(guī)出發(fā)研究政府舊改政策、舊改機(jī)制等[1],也有從國(guó)土規(guī)劃的角度總結(jié)舊改效益評(píng)價(jià)體系,用于評(píng)價(jià)某地區(qū)舊改效益情況,或分析在舊改政策之下的項(xiàng)目實(shí)施情況等[2]。已有研究更多從政府作為城市管理者的角度進(jìn)行,較少?gòu)耐顿Y商或開(kāi)發(fā)商的角度進(jìn)行研究的實(shí)例?;诖耍疚膶⑨槍?duì)佛山市南海區(qū)國(guó)有舊廠改造項(xiàng)目,結(jié)合政策,梳理國(guó)有舊廠合作改造模式以及利用實(shí)例進(jìn)行投資分析,為投資商或開(kāi)發(fā)商提供有價(jià)值的學(xué)術(shù)資料。

    一、佛山市南海區(qū)國(guó)有舊廠改造政策核心

    2009年開(kāi)始廣東省就出臺(tái)了綱領(lǐng)性文件給予舊改以政策支持,最新的政策有2015年南海區(qū)的53號(hào)文[3]、2017年南海區(qū)的13號(hào)文、2018年佛山市新出臺(tái)的27號(hào)文,均是逐步落實(shí)和完善舊改政策的體現(xiàn)。在2018年佛山市27號(hào)文出臺(tái)以前,已經(jīng)完成收儲(chǔ)的國(guó)有工業(yè)用地,均以2015年南海53號(hào)文和2017年南海13號(hào)文為基礎(chǔ)落實(shí)舊廠改造工作和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。此政策與國(guó)有舊廠改造投資測(cè)算相關(guān)的主要內(nèi)容有以下三點(diǎn)(見(jiàn)表1)。

    二、國(guó)有舊廠合作改造模式梳理

    (一)自主改造模式

    自主改造,由原土地權(quán)屬人自行辦理舊改手續(xù)、拆遷平整等一系列舊改工作,開(kāi)發(fā)商不介入。由于這種模式開(kāi)發(fā)商無(wú)法參與其中,便不做深入分析。

    (二)買(mǎi)斷模式

    原土地權(quán)屬人傾向于直接轉(zhuǎn)讓土地,這種直接轉(zhuǎn)讓土地的合作方式即為買(mǎi)斷模式。該模式可分為三種情況。

    一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。舊廠所占的土地,其國(guó)土證登記企業(yè)名下,如企業(yè)資產(chǎn)債務(wù)簡(jiǎn)單,可優(yōu)先考慮100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。對(duì)原企業(yè)股東而言,其轉(zhuǎn)讓股權(quán),實(shí)現(xiàn)收益;對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,受讓股權(quán),實(shí)現(xiàn)對(duì)該舊廠的控制。這類(lèi)模式交易成本最低,如轉(zhuǎn)讓方同意各付各稅的情況下,便無(wú)多余的成本。

    如果國(guó)土證登記在個(gè)人名下,則采用下面兩種模式。

    二是土地過(guò)戶(hù)的模式。土地過(guò)戶(hù),指賣(mài)方將土地過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方名下,買(mǎi)方向賣(mài)方支付購(gòu)買(mǎi)土地的費(fèi)用。對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō),土地過(guò)戶(hù)將增加交易稅費(fèi),包括契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅等所有交易環(huán)節(jié)涉及的稅。市場(chǎng)上多數(shù)交易的稅費(fèi)必須由買(mǎi)方承擔(dān),對(duì)買(mǎi)方而言相應(yīng)增加了成本。

    三是土地不過(guò)戶(hù)的模式。土地不過(guò)戶(hù),特點(diǎn)明顯,是以原土地權(quán)屬人名義辦理舊改手續(xù),土地不過(guò)戶(hù),待土地出讓后,原土地權(quán)屬人收到土地出讓金補(bǔ)償款,即作為買(mǎi)方的買(mǎi)地價(jià)款,但前期須支付一定比例(一般為20%以上)的價(jià)款給賣(mài)方。此模式可省下交易環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。由于土地補(bǔ)償款不屬于個(gè)稅繳納范圍,因此還可以免除個(gè)稅,總體對(duì)合作雙方均是有利的。

    (二)保底合作模式

    開(kāi)發(fā)商與原土地權(quán)屬人簽訂合作協(xié)議,約定以樓面地價(jià)為計(jì)算基礎(chǔ)的保底價(jià)。同時(shí),約定土地出讓成交價(jià)與保底價(jià)之間差額的分配機(jī)制,如土地出讓成交價(jià)低于保底價(jià)的,不足保底價(jià),由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)補(bǔ)足給原土地權(quán)屬人;如土地出讓成交價(jià)超出保底價(jià)的,則開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之前按約定的比例進(jìn)行收益分配,即溢價(jià)分配。這類(lèi)模式相對(duì)買(mǎi)斷模式而言,具有以下明顯的特點(diǎn):一是無(wú)須考慮土地權(quán)屬人性質(zhì),只要按協(xié)議約定稅費(fèi)承擔(dān)方,通過(guò)計(jì)算開(kāi)發(fā)商的合作收益即可。二是無(wú)須考慮交易稅費(fèi)的問(wèn)題。由于仍以原土地權(quán)屬人名義改造,不存在交易過(guò)程,所以不涉及交易稅費(fèi)。三是合作過(guò)程節(jié)省時(shí)間,不存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地過(guò)戶(hù)等前期環(huán)節(jié),合作達(dá)成后,即可快速開(kāi)展舊改工作。四是前期占用資金少。保底合作,只需支付一定額度的合作誠(chéng)意金即可,該誠(chéng)意金一般不會(huì)超過(guò)合同價(jià)款的5%。

    三、佛山市南海區(qū)國(guó)有舊廠改造的投資實(shí)例

    (一)南海區(qū)某國(guó)有舊廠項(xiàng)目概況

    南海區(qū)某國(guó)有舊廠項(xiàng)目,在2017年10月份舊廠改造收儲(chǔ)之前作工廠物料倉(cāng)庫(kù)使用,經(jīng)濟(jì)效益較低;同時(shí),臨近城區(qū),隨著城鎮(zhèn)發(fā)展,已然不適合繼續(xù)作為工廠倉(cāng)庫(kù)。該舊廠所屬土地登記在個(gè)人名下,占地面積50畝,控規(guī)用地性質(zhì)為住宅,最終確定規(guī)劃容積率為2.6。按政策規(guī)定,舊廠土地扣除25%的公配用地后凈地出讓?zhuān)?jì)算出讓的計(jì)容建筑面積為6.5萬(wàn)m2。

    (二)投資測(cè)算分析和方案決策

    1.方案一:買(mǎi)斷模式

    原土地權(quán)屬人提出按200萬(wàn)/畝的價(jià)格實(shí)收并直接買(mǎi)斷,則總價(jià)1億元。計(jì)算樓面地價(jià)公式如下:

    樓面地價(jià)A=(原權(quán)屬人所得/50%+異地教育配套費(fèi))/(1-10%)/計(jì)容建筑面積=(1億元/50%+估算975萬(wàn)元)/(1-10%)/6.5萬(wàn)m2=3 585元/m2。

    經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析比較,預(yù)計(jì)地塊出讓成交樓面地價(jià)為5 000元/m2左右。由于原土地權(quán)屬人現(xiàn)有土地稅票約10萬(wàn)/畝,上蓋物業(yè)重置成本約400萬(wàn)元,無(wú)其他可抵扣成本,則相應(yīng)交易稅費(fèi)為6 646萬(wàn)元(見(jiàn)表2),增加的稅費(fèi)高達(dá)交易價(jià)格的66%,相應(yīng)的實(shí)際樓面地價(jià)增加至5 968元/m2,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)價(jià)格。

    2.方案二:保底合作模式

    仍按原土地權(quán)屬人200萬(wàn)元/畝價(jià)格要求,但可與其約定按樓面地價(jià)A(3 585元/m2)保底,溢價(jià)部分開(kāi)發(fā)商與權(quán)屬人按40%:60%的比例分配。土地成交,溢價(jià)部分仍有分成,可得收益將更多,假設(shè)土地成交樓面地價(jià)5 000元/m2,則:

    原權(quán)屬人溢價(jià)分成的收益=((成交樓面地價(jià)*計(jì)容建筑面積×(1-10%)-異地教育配套費(fèi))×50%-原權(quán)屬人保底價(jià))×溢價(jià)分成比例

    =((5000元/m2×6.5萬(wàn)m2×(1-10%)-975萬(wàn)元)×50%-1億元)×60%=2483萬(wàn)元

    (三)合作方案的選擇和投資結(jié)果

    通過(guò)上述方案一和方案二的測(cè)算分析得知,買(mǎi)斷模式不可行,而保底合作模式按合理市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算,業(yè)主可多得溢價(jià)分成約2 483萬(wàn)元。因此,與原土地權(quán)屬人清晰計(jì)算相關(guān)稅費(fèi),權(quán)衡利弊后,最終選擇了方案二。本項(xiàng)目最終出讓成交樓面地價(jià)9 000元/m2,業(yè)主最終收益1.95億元,比原方案一多出收益95%;而開(kāi)發(fā)商收益6 335萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)了“低投入高回報(bào)”的投資結(jié)果。

    結(jié)語(yǔ)

    舊改政策核心內(nèi)容不變,目前南海區(qū)國(guó)有舊廠項(xiàng)目可按前述各類(lèi)合作模式進(jìn)行分析,結(jié)合原土地權(quán)屬人的合作要求,綜合考慮舊廠項(xiàng)目的實(shí)際情況,通過(guò)投資測(cè)算制定最合適的合作方案,為企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益。

    參考文獻(xiàn):

    [1] ?趙若焱.對(duì)深圳城市更新“協(xié)商機(jī)制”的思考[J].城市發(fā)展研究,2013,(8):118-121.

    [2] ?喻博,賴(lài)亞妮,王家遠(yuǎn),呂亞潔.城市更新單元制度下“三舊”改造的實(shí)施效果評(píng)價(jià)[J].南方建筑,2019,(1).

    [3] ?佛山市南海區(qū)人民政府辦公室.關(guān)于印發(fā)佛山市南海區(qū)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城市更新(“三舊”改造)工作的實(shí)施意見(jiàn)的通知(南府辦[2015]53號(hào)文)[Z].2017-11-01.

    [責(zé)任編輯 陳 銳]

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