一線城市城中村改造策略研究

【摘要】由于城市擴張和城市化進程需要大量土地，通過土地征用，房屋拆遷等，原居民的生活之地即變成了“城中村”。如今，無論規(guī)模大小，“城中村”現(xiàn)象在所有城市都很普遍。2004年，北京開始改造“城中村”，先后提出了一系列政策和改革方案。在多年的探索過程中，北京的“城中村”整治工作獲得了一些效果，與此同時，亟待解決的問題依舊考驗著政府。因此，“城中村”問題仍值得關注。

【關鍵詞】城中村;改造;土地征用

在行政區(qū)劃方面，通州區(qū)，昌平區(qū)，大興區(qū)，豐臺區(qū)，朝陽區(qū)和北京市海淀區(qū)是城中村的聚集地[1]。其中通州、昌平區(qū)數量最多。從環(huán)路來看，六環(huán)路以外和五環(huán)路與六環(huán)路之間存在著大量“城中村”。 城中村是城市中的重要有機組成，制約了一座城市的快速發(fā)展，因此，對城中村的改造是符合歷史發(fā)展規(guī)律的， 這是建設和諧宜居之都的重要一步，應該穩(wěn)步解決。

1、城中村改造遇到的困境

1.1土地增值利益分配問題

由于土地增值收入分配問題的復雜性，在現(xiàn)有政府管理水平的基礎上，找到科學有效的“城中村”改造過程中土地增值收益分配方法是比較困難的[2]。城市村莊改造過程中，具有主導地位和行政權力的政府部門和具有資本優(yōu)勢的開發(fā)商將獲得對土地增值收益的實際控制。占據了大份額的土地增值利潤。 擁有土地所有權的村莊的村民已經成為弱勢群體，在協(xié)調土地產權方面處于劣勢。

1.2社會問題

“城中村”的居民由三部分組成：1.是當地的“土著”居民（部分已是城市戶口）2.是城中村的租戶3.是來自四面八方、從事各種工作的外地人。城市發(fā)展的一大隱患是外地人的居住問題。因此，在整修城市村莊的過程中，處理外地人的住房問題更加困難。

1.3 改造模式的問題

成本問題是“城中村”的難題之一。城市村莊的改造是一項范圍廣泛且極其復雜的工作。很難估計成本，少數甚至幾十億。這些改造資金，怎么籌措？怎么分攤？誰來承擔？從理論上看，每個利益相關人都是利益最大化者。所以，應該根據財政情況，因地制宜，選擇適宜的改造模式。

2、城中村改造的對策

2.1符合“城中村”生態(tài)建設與發(fā)展相結合的要求

北京城市新總規(guī)劃中提出，實現(xiàn)城鄉(xiāng)結合部減量提質增綠?！俺侵写濉彼幍某青l(xiāng)結合部是構建平原地區(qū)生態(tài)安全格局的重點地區(qū)，同時也是產業(yè)疏解和環(huán)境污染治理的集中發(fā)力地區(qū)。在確保第一和第二個綠色區(qū)域的規(guī)劃和實施的同時，我們應該處理人口，資源和環(huán)境之間的關系。發(fā)展綠色產業(yè)和符合首都經濟的二、三產業(yè)，摒棄不符合首都規(guī)劃發(fā)展的低端、高耗產業(yè)。新環(huán)境下生態(tài)建設的發(fā)展是“城中村”發(fā)展的需要[4]。

2.2建立多元的征地補償機制

對于政府部門，應建立科學多樣的征地補償機制，提高征地補償標準[3]。關于土地征收的補償標準，國家一直在進行調整，各省市也在根據自身的經濟水平和發(fā)展特點水平進行調整。根據村民的實際需要建立多元的收益補償機制，提供多種補償方式增加村民的自主選擇權。綜合考慮經濟發(fā)展因素與土地增值的影響，聘請專業(yè)的評估機構進行專業(yè)的地價評估與結果分析，完善地價評估制度。

2.3制定城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃

政府要切實制定城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，正確進行城市定位，因地制宜，嚴厲掌控土地粗放，使城市踏入平穩(wěn)發(fā)展的軌道。盡快建立科學評估決策機制，嚴格按照規(guī)劃方案進行改造，確保項目層面規(guī)劃的順利實施;總體規(guī)劃應當依法實施，防止城市村莊改造過程中的違法腐敗活動;對城中村的拆改不應亂改亂拆，應以規(guī)劃為基礎，要“統(tǒng)籌兼顧、分類指導、依次推進”城市化的目標不能成為一個指標，過分強調經濟增長和生活環(huán)境的現(xiàn)代化將導致額外的資源浪費和市場混亂。

2.4探索利益保障模式

在轉型模式中，有必要考慮城市村莊的建筑規(guī)劃，采用各種方法進行改造。在組織模式中，有必要考慮村民和其他表達主體的利益，合理選擇“政府主導，市場運作”和“村民自主轉型”等組織模式; 引進新的理念：土地資產管理，積極探索開發(fā)商融資，政府引導和融資的“三位一體”模式，使村民長期享受城市發(fā)展的成果。 通過建設經濟適用住房，城市管理中包含的村莊建設道路等公共設施，以及學校和幼兒園等公益設施，推進市場化的拆遷補償，拆遷安置。依法予以征用補償。

3、城中村改造模式

3.1政府主持開發(fā)模式

政府主導發(fā)展模式，即政府直接參與整個發(fā)展和建設的轉型過程，并“扮演”開發(fā)者的角色。如大興區(qū)某鎮(zhèn)為完成減量疏解，產業(yè)升級，對集體土地分期進行拆除騰退，由政府統(tǒng)一拆除、建設、安置。

3.2村民自行改建模式

此種模式是指在政府的領導統(tǒng)一下，村民擁有一定自主權利，集資進行開發(fā)建設。村民集體通過統(tǒng)計村民的家庭和房屋等來量化財產。該村負責組織實施村的拆遷，建設和搬遷。這些模式用于豐臺區(qū)姚家園，后營區(qū)和南苑鄉(xiāng)。在這個模式中，村集體，個人投資和銀行貸款結合起來進行轉型。

3.3市場化改造模式

開發(fā)商負責征地，拆遷，補償，安置，建設和銷售，政府提供政策支持。

總之，“城中村”形成的直接原因是城市化的快速發(fā)展導致對廉租房的強烈需求。最明顯的特征就是與城市環(huán)境差異巨大。城市的可持續(xù)發(fā)展受到“城中村”的影響。因此，政府應該對如何改造城市村莊保持謹慎。最基本的是保護城市村民的合法權益不受入侵和以人為本。要真正解決“城中村”問題，還要研究其根本原因-城鄉(xiāng)二元結構，這個問題不能在短時間內解決。因此，必須不斷探索創(chuàng)新，尋求更好的解決方案，促進城鄉(xiāng)和諧發(fā)展。

參考文獻：

[1]溫宗勇，張翼然，邢曉娟，蔡彩，陶迎春.城市體檢：北京“城中村”特征及整治策略研究[J].北京規(guī)劃建設，2018（03）：139-149.

[2]饒丹.城中村改造中的土地增值收益分配問題研究——以鄭州市陳寨為例[J].經濟研究導刊，2018（15）：130-13

[3]廣州：加大城中村改造和綜合整治力度制定“城中村”改造三年計劃[J].城市規(guī)劃通訊，2018（17）：8-9.

[4]郅爽，孟城玉，鄒苗，周曦.北京城市總體規(guī)劃下城中村發(fā)展新思路[J].北京規(guī)劃建設，2018（04）：97-100.

作者簡介：

趙連浩（1993—），男，漢族，山東省德州市人，管理學碩士，單位：首都經濟貿易大學土地資源管理專業(yè)，研究方向：土地利用管理。