產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的操作要點

姜盼

摘要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是一項系統(tǒng)性的工作，除了產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇和細(xì)分行業(yè)定位，還要關(guān)注對市場形勢、產(chǎn)品需求、資金平衡等方面的研究分析。我們基于大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實踐，總結(jié)了“園區(qū)概念主題化”“業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化”“項目設(shè)置落地化”“商業(yè)利益最大化”四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的操作要點。

關(guān)鍵詞：概念主題化;業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化;項目設(shè)置落地化;商業(yè)利益最大化

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0046-49 收稿日期：2019-06-04

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是一項系統(tǒng)性的工作，除了產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇和細(xì)分行業(yè)定位，還要關(guān)注對市場形勢、產(chǎn)品需求、資金平衡等方面的研究分析。筆者基于大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實踐，總結(jié)了“園區(qū)概念主題化”“業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化”“項目設(shè)置落地化”“商業(yè)利益最大化”四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的操作要點。

1園區(qū)概念主題化

對產(chǎn)品進行概念包裝能夠提高產(chǎn)品的外在價值進而提升產(chǎn)品的市場競爭力，產(chǎn)品包裝已經(jīng)是產(chǎn)品生產(chǎn)的一個重要流程，琳瑯滿目、風(fēng)格迥異的產(chǎn)品包裝令人嘆為觀止。與產(chǎn)品包裝相似，園區(qū)包裝有利于優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境、集聚要素資源、吸引項目入駐、擴大對外影響等，從而提升園區(qū)的市場競爭力，尤其是在園區(qū)競爭日益激烈、園區(qū)走向日益專業(yè)的背景下，園區(qū)開發(fā)者更應(yīng)重視對園區(qū)進行主題化的概念包裝。

筆者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念包裝應(yīng)干練、精辟、醒目，應(yīng)突出園區(qū)的主題特色，一般而言，可以從區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)特色、園區(qū)功能、經(jīng)典案例四個角度進行分析，而大部分情況是上述四個角度的綜合（見圖1）。

1.1基于區(qū)位優(yōu)勢

基于園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，綜合考慮園區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟所扮演的角色，對園區(qū)進行概念包裝。如結(jié)合連云港的亞歐大陸橋東方橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢以及中西部地區(qū)急需出?？诘默F(xiàn)實需求，我們將連云港徐圩新區(qū)包裝為國家東中西區(qū)域合作示范區(qū);再如結(jié)合鹽城新灘片區(qū)為淮河流域的入海通道、濱海港為距離日韓最近的深海港口以及淮河流域整體開放程度較低等現(xiàn)實條件，將該園區(qū)包裝為淮河流域開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)等。

1.2基于產(chǎn)業(yè)特色

根據(jù)園區(qū)比較鮮明的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，為進一步突出園區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色，從產(chǎn)業(yè)的視角對園區(qū)進行概念包裝。如我們在為招商局漳州開發(fā)區(qū)中小企業(yè)總部基地項目做開發(fā)策劃時，以軟件及信息服務(wù)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，聚集互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、虛擬現(xiàn)實等高新產(chǎn)業(yè)，將園區(qū)的概念包裝為“招商局芯云谷”，構(gòu)建泛信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

1.3基于園區(qū)功能

基于園區(qū)比較獨特的功能定位，從園區(qū)功能的視角對園區(qū)進行概念包裝。如我們在金地集團東莞鵬程寶項目定位及招商運營策劃時，本著為金地集團轉(zhuǎn)型開模具、為東莞塘廈升級做示范的目標(biāo)，打造智慧型高端產(chǎn)業(yè)載體，導(dǎo)人高智能科技產(chǎn)業(yè)，引入高智慧創(chuàng)新人才，將其概念包裝為“金地智匯港”，打造深莞高科技產(chǎn)業(yè)帶上的重點節(jié)點，引領(lǐng)塘廈產(chǎn)業(yè)升級的智慧港灣，科創(chuàng)氛圍突出的活力社區(qū)。

1.4基于經(jīng)典案例

利用國際知名的園區(qū)宣傳自己，從而擴大自己的影響力是一種常用的園區(qū)概念包裝的思路。如我們將大豐汽車2.5產(chǎn)業(yè)園的概念定位為“汽車硅谷”，放大中汽中心汽車試驗場的產(chǎn)業(yè)價值，聚焦汽車檢測、研發(fā)設(shè)計、汽車商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，全方位展現(xiàn)了汽車2.5產(chǎn)業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。這樣的概念定位一拋出來，大家就大概能想象到這個園區(qū)未來的樣子了。

2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化

隨著園區(qū)開發(fā)越來越精細(xì)化、專業(yè)化，業(yè)態(tài)定位成為開發(fā)策劃的重要內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)化廠房、產(chǎn)業(yè)綜合體、企業(yè)孵化器、企業(yè)加速器、工業(yè)鄰里中心、交易市場等都屬于功能業(yè)態(tài)的具體表現(xiàn)形式，它們都有一個共同特點，就是在一定程度上可以進行模塊化組織和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，具有一定的可復(fù)制性。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的業(yè)態(tài)選擇需要考慮可行性，根據(jù)我們的研究，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃過程中的業(yè)態(tài)定位，大多要基于已有的業(yè)態(tài)單體進行組合創(chuàng)新。高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)酒店、商務(wù)會所、人才公寓、員工宿舍等業(yè)態(tài)單體如同一塊塊積木，業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新的過程就是“搭積木”的過程。在具體的開發(fā)策劃研究中可以根據(jù)以下幾個維度思考園區(qū)的業(yè)態(tài)組合（見圖2）。

2.1參考企業(yè)需求

企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要目標(biāo)客戶，不同類型的產(chǎn)業(yè)甚至不同類型的細(xì)分產(chǎn)業(yè)的企業(yè)對園區(qū)物業(yè)載體的需求會有很大差異，如以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)選擇LOFT、SOHO等業(yè)態(tài)風(fēng)格可能更能滿足客戶需求，科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè)則更偏好孵化器、加速器，流通型企業(yè)對交易市場等業(yè)態(tài)情有獨鐘，輕制造企業(yè)更有意愿選擇多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房等，因此園區(qū)在選擇業(yè)態(tài)組合時一定要有明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，并深入研究企業(yè)對業(yè)態(tài)的需求。

2.2參考周邊競爭

市場化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在研究目標(biāo)客戶需求的同時，也要掌握周邊園區(qū)的業(yè)態(tài)風(fēng)格，了解市場競爭情況，做到“知己知彼”。園區(qū)業(yè)態(tài)既不能因有市場需求而盲目定位，也不能因有市場競爭而規(guī)避定位，它必須建立在綜合了解市場供求的基礎(chǔ)之上，選擇具有平衡性、獨特性的業(yè)態(tài)組合。

2.3參考規(guī)劃控制

園區(qū)的開發(fā)，尤其是小園區(qū)的開發(fā)，大都是建立在已成型的土地利用規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)之上。因此，在研究園區(qū)的業(yè)態(tài)定位時，必須考慮上位規(guī)劃對園區(qū)土地在性質(zhì)、容積率、開發(fā)強度、建筑高度等方面的控制，在違背上位規(guī)劃的前提下，縱然再具有創(chuàng)新性的業(yè)態(tài)組合也幾乎沒有落地的可能。

3項目設(shè)置落地化

當(dāng)前園區(qū)功能與服務(wù)日益受到園區(qū)開發(fā)商的重視，平臺類項目成為園區(qū)開發(fā)策劃的點睛之筆。在開發(fā)策劃研究實踐中，不乏標(biāo)新立異、奪人眼球的項目被推出，但由于種種原因，這些項目與現(xiàn)實差距甚遠(yuǎn)，往往難以落地。其實對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，項目功能屬性和收益屬性遠(yuǎn)比項目創(chuàng)新屬性重要，因此只有保證項目的功能性與收益性，項目才有落地可能，而有效的市場需求和明確的投資主體是影響項目能否落地的關(guān)鍵。

3.1有效的市場需求

需求決定供給，對于項目策劃也不例外，一個具有可落地性的項目必然有有效的市場需求作為支撐。這種需求可能來自于現(xiàn)在，也可能來自于未來;可能來自于園區(qū)內(nèi)部，也可能來自于園區(qū)外部;可能來自于園區(qū)的企業(yè)，也可能來自于企業(yè)中的人;可能是生產(chǎn)性服務(wù)需求，也可能是生活性服務(wù)需求……

3.2明確的投資主體

項目建設(shè)必須有資金作保證，因此明確的投資主體是支撐項目落地的另一因素。項目投資主體包括政府機構(gòu)和市場化機構(gòu)兩種，政府投資建設(shè)的項目一般要具有較大的社會公益性，企業(yè)投資建設(shè)的項目則更注重其經(jīng)濟性，因此，在項目設(shè)置時應(yīng)首先厘清所設(shè)項目的屬性以有針對性的明確投資主體。

4商業(yè)利益最大化

與傳統(tǒng)的以產(chǎn)業(yè)聚集帶動區(qū)域經(jīng)濟，以財政收入、土地溢價收益彌補園區(qū)虧損的園區(qū)發(fā)展模式不同，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益大都來自于園區(qū)本身，隨著大量市場化機構(gòu)涉足園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)利益最大化成為園區(qū)開發(fā)策劃的工作重點。其中合理設(shè)計盈利模式、科學(xué)評估資金投入、準(zhǔn)確評價財務(wù)收益是保證收益最大化的基礎(chǔ)性工作。

4.1合理設(shè)計盈利模式

現(xiàn)實中，園區(qū)開發(fā)商可以通過銷售產(chǎn)品、出租物業(yè)、集成服務(wù)、資本運作等方式回收資金，也可以通過固定收益模式、利潤分成模式、土地補償模式、配套經(jīng)營補償模式等實現(xiàn)盈利，在開發(fā)策劃實踐中，可通過分析園區(qū)開發(fā)商的綜合能力、戰(zhàn)略目標(biāo)、與政府關(guān)系等方面，合理設(shè)計盈利模式。

4.2科學(xué)評估資金投入

投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對園區(qū)開發(fā)的投資額（包括工程造價和流動資金）進行的估計，是正確評價園區(qū)投資合理性，分析投資效益，為園區(qū)開發(fā)決策提供依據(jù)的基礎(chǔ)，也是園區(qū)開發(fā)策劃的重要環(huán)節(jié)。投資估算可能包括土地一級開發(fā)估算、土地二級開發(fā)估算、項目經(jīng)營估算等方面，需綜合考慮業(yè)態(tài)體量、檔次、風(fēng)格、土地價格、勞務(wù)成本、物價水平等多重因素。

4.3準(zhǔn)確評價財務(wù)收益

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益與費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察擬開發(fā)園區(qū)的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。財務(wù)評價是在確定的建設(shè)方案、投資方案和融資方案的基礎(chǔ)上進行的財務(wù)專項分析。