外籍人士投資泰國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策研究

趙天昊

摘要：隨著“一帶一路”戰(zhàn)略的推進(jìn)和國(guó)內(nèi)投資者海外資產(chǎn)配置需求的提升，泰國(guó)公寓由于其總價(jià)低、永久產(chǎn)權(quán)、無房產(chǎn)稅等特點(diǎn)逐漸成為中國(guó)投資者的熱門海外投資標(biāo)的。研究表明，泰國(guó)法律一般只允許外籍人士和法人在泰國(guó)投資公寓，不能投資土地，并規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)租賃期限最長(zhǎng)為30年。對(duì)于外籍人士與泰國(guó)籍人士結(jié)婚以及外籍人士在泰國(guó)的財(cái)產(chǎn)繼承方面也有著較完善的規(guī)定，防止通過婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和繼承的方式獲取泰國(guó)土地。在交易費(fèi)率計(jì)算方面，泰國(guó)公寓交易中所得稅稅率是階梯式的，計(jì)算方式較為復(fù)雜。

關(guān)鍵詞：泰國(guó)地產(chǎn)投資;泰國(guó)公寓法;泰國(guó)土地法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）06-0019-27 收稿日期：2019-04-03

近年來，中國(guó)投資者海外不動(dòng)產(chǎn)投資需求逐步增加，從投資金額來看，2009年至2016年，中國(guó)資本投入海外房地產(chǎn)的金額由6億美元增長(zhǎng)至383億美元，年均增長(zhǎng)率達(dá)100.86%。目前國(guó)內(nèi)投資者投資海外不動(dòng)產(chǎn)主要有四種需求：一是作為全球大類資產(chǎn)配置的投資需求;二是度假養(yǎng)老需求;三是移民需求;四是海外留學(xué)需求。泰國(guó)房產(chǎn)兼具滿足投資需求和養(yǎng)老度假需求的特點(diǎn)，根據(jù)中國(guó)旅游研究院與攜程旅游大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室共同發(fā)布的《2018年上半年出境旅游大數(shù)據(jù)報(bào)告》，我國(guó)公民出境旅游目的地國(guó)家不斷增多，2018年上半年出境游人次達(dá)到7131萬人次，相比2017年同期增長(zhǎng)15%，其中泰國(guó)位居最受中國(guó)游客歡迎目的地。根據(jù)泰國(guó)官方發(fā)布的2018年上半年旅游統(tǒng)計(jì)資料顯示，入境游客總數(shù)突破1948萬，同比增長(zhǎng)12.46個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)是泰國(guó)最大的客源國(guó)，游客總?cè)藬?shù)達(dá)593萬。中泰鐵路預(yù)計(jì)于2020年全線通車，完工后的中泰鐵路從泰國(guó)東北部地區(qū)的廊開府，直達(dá)曼谷，還將借助中老鐵路接人中國(guó)，屆時(shí)昆明到曼谷實(shí)現(xiàn)“朝發(fā)夕至”，對(duì)兩國(guó)旅游業(yè)的刺激不言而喻，同時(shí)對(duì)泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有促進(jìn)作用。泰國(guó)公寓由于永久產(chǎn)權(quán)、無房產(chǎn)稅、總價(jià)低等特點(diǎn)，逐漸成為中國(guó)投資者的熱門投資目的地。目前很難找到比較完善的有關(guān)外籍人士投資泰國(guó)房產(chǎn)相關(guān)政策研究的中文資料，本文對(duì)外籍人士投資泰國(guó)房產(chǎn)的相關(guān)政策和法律做了梳理和研究，并詳細(xì)分析了公寓交易的稅費(fèi)計(jì)算，有助于中國(guó)投資者進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資決策，也希望對(duì)研究東南亞國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)法律體系的學(xué)者有所幫助。

1泰國(guó)司法及投資環(huán)境概覽

泰國(guó)涉及到外籍人士投資該國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的法律主要包括《民商法典》（Civil and Commercial Code）、《土地法》（Land Code Act）、《公寓法》（Condominium Act），以及與交易成本有關(guān)的《收入法典》（Revenue Code），與外資設(shè)立企業(yè)相關(guān)的《外資企業(yè)法》（Foreign Business Act）、《投資促進(jìn)法》（Investment Promotion Act）等。

根據(jù)世界銀行發(fā)布的營(yíng)商環(huán)境報(bào)告顯示，泰國(guó)經(jīng)商投資環(huán)境較為友好。為吸引國(guó)際資本投資，泰國(guó)政府制定了較為明確的投資政策和一定的稅收優(yōu)惠方案，并且不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)泰國(guó)投資促進(jìn)委員會(huì)（BOI）發(fā)布的7年投資促進(jìn)戰(zhàn)略（2015-2021），對(duì)于高科技企業(yè)投資項(xiàng)目的科技含量或?qū)Ξa(chǎn)業(yè)鏈具有重要作用的配套產(chǎn)業(yè)，企業(yè)可享受不同的優(yōu)惠政策，而且還規(guī)定了額外優(yōu)惠權(quán)益，即按照項(xiàng)目?jī)r(jià)值，投資、開支的比例增加免企業(yè)所得稅的期限;人員方面，給予了超級(jí)產(chǎn)業(yè)集群投資商的國(guó)際頂級(jí)專家人才長(zhǎng)期居留權(quán)等權(quán)益。

政治風(fēng)險(xiǎn)是外國(guó)投資者投資泰國(guó)面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)，泰國(guó)是世界上政權(quán)更迭周期最短的國(guó)家之一，從泰皇普密蓬登基至2001年，泰國(guó)共發(fā)生19次政變，成功13次，20任總理共組建了48屆政府內(nèi)閣。2001年國(guó)會(huì)選舉他信擔(dān)任總理，2005年再次當(dāng)選。2006年軍方發(fā)動(dòng)政變，他信下臺(tái)，之后泰國(guó)政府又更換了6位首腦，直到2014年軍方接管政府。政府執(zhí)政時(shí)間過短，使政策和相關(guān)協(xié)議受到考驗(yàn)，新一屆政府上臺(tái)后可能會(huì)根據(jù)自身利益來對(duì)外商投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，之前達(dá)成的合作協(xié)議可能會(huì)中斷。

除了政治風(fēng)險(xiǎn)外，泰國(guó)的廉政建設(shè)也有待提升。根據(jù)國(guó)際反貪污組織“透明國(guó)際”公布的2017年“全球清廉指數(shù)”，泰國(guó)排名第96位，較2016年的101名有所提升，但仍屬于腐敗較為嚴(yán)重的國(guó)家。除了新加坡，東南亞國(guó)家整體的廉政建設(shè)水平都不高，對(duì)于偏保守的國(guó)際投資者吸引力較差，但是考慮到低人力成本和快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，低端產(chǎn)業(yè)鏈向東南亞地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)仍在進(jìn)行中。

總體來說，國(guó)際投資者擬投資泰國(guó)前，應(yīng)充分評(píng)估所投資行業(yè)和區(qū)域的政治環(huán)境、投資政策等，應(yīng)謹(jǐn)慎考慮政策風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。泰國(guó)可以劃分成3個(gè)投資區(qū)域，每個(gè)區(qū)域的招商政策和力度、人均收入水平與基建水平差別較大，要根據(jù)所從事行業(yè)進(jìn)行恰當(dāng)選擇。投資后還要關(guān)注投資項(xiàng)目的本土化戰(zhàn)略，通過雇傭當(dāng)?shù)厝思纯梢越档腿肆Τ杀荆€可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的融合，有助于企業(yè)在當(dāng)?shù)貥淞⒘己每诒?，降低?dāng)?shù)厝说呐磐馇榫w。

2外籍人士投資泰國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定

根據(jù)泰國(guó)土地法和公寓法，一般情況下，滿足條件的外籍人士可以在泰國(guó)投資公寓，不能投資土地，但可租賃土地并投資土地上的房屋。在獲得內(nèi)政部部長(zhǎng)（Minister of Ministry of Interior）許可的情況下，滿足條件的外籍人士可在指定區(qū)域投資土地。

2.1投資公寓的要求

目前泰國(guó)有兩種公寓，一種是遵照公寓法經(jīng)土地部（Land Department）注冊(cè)許可的公寓，該公寓每個(gè)單元（unit）都是獨(dú)立產(chǎn)權(quán);另一種是未經(jīng)土地部注冊(cè)許可的公寓，該種公寓單元沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。從外觀來看這兩種公寓沒什么區(qū)別，但在法律保護(hù)上它們相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)土地部注冊(cè)的公寓必須符合《公寓法》中相關(guān)要求，例如對(duì)每單元所有權(quán)、共同區(qū)域的共同所有權(quán)以及單元所有者共同管理公寓等權(quán)利的要求。未經(jīng)土地部注冊(cè)許可的公寓則沒有特定的公寓法規(guī)約束，公寓所有者只銷售公寓的使用權(quán)，交易結(jié)構(gòu)多種多樣，從分時(shí)度假方案到單純的公寓租賃，再到結(jié)合控股公司股權(quán)的租賃，不一而足，所以投資者在投資此類公寓時(shí)需進(jìn)行深入研究，包括詳細(xì)的交易結(jié)構(gòu)、公寓管理制度，以及維護(hù)和管理公寓產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本，這種類型的公寓常見于芭提雅、普吉等旅游地區(qū)。值得關(guān)注的是《民商法典》第538條規(guī)定，超過3年的不動(dòng)產(chǎn)租賃應(yīng)當(dāng)去當(dāng)?shù)赝恋夭块T注冊(cè)，否則只受法律保護(hù)3年;第540條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃不得超過30年，并且租賃合同將于承租人的死亡而終止，法律上并沒有給予承租人的繼承人可繼承租約的權(quán)利。有些開發(fā)商會(huì)在租賃合同上寫明租賃期限超過30年，但是租約超出30年的部分實(shí)際上是不受法律保護(hù)的，同時(shí)還要關(guān)注是否經(jīng)土地部門注冊(cè)。

本文主要探討具有產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)投資，所以下文中公寓均指經(jīng)土地部注冊(cè)許可的公寓。目前泰國(guó)法律對(duì)外籍人士投資公寓的主要限制包括投資資格和面積比例。

根據(jù)《公寓法》第19條，滿足下列條件的外國(guó)自然人和公司法人可在泰國(guó)購(gòu)買公寓，目前在泰國(guó)購(gòu)買公寓的大都是符合第5條的外籍人士：

1）外國(guó)自然人根據(jù)《移民法》（Immigration Act）獲準(zhǔn)在泰國(guó)居留;

2）外國(guó)自然人根據(jù)《投資促進(jìn)法》獲準(zhǔn)進(jìn)入泰國(guó);

3）《土地法》第97條和第98條規(guī)定的公司法人，依照泰國(guó)法律登記為公司法人;

4）根據(jù)國(guó)家執(zhí)行委員會(huì)第281號(hào)公告（現(xiàn)行《外商投資法》（Foreign Business Act）第4節(jié)）規(guī)定為外國(guó)公司法人，并根據(jù)投資促進(jìn)法獲得晉升證書的法人;

5）被法律視為外籍人士的自然人或公司法人，將房款等值外幣匯人泰國(guó)或使用其在泰國(guó)開立的泰銖賬戶或外幣賬戶取款，以支付房款。

在上述第5款中，外籍人士將外幣匯人泰國(guó)，可在銀行開具FET表（Foreign Exchange Transactionform），作為滿足公寓購(gòu)買條件的證明材料，在實(shí)際操作過程中一般由房產(chǎn)開發(fā)商或中介協(xié)助辦理。泰國(guó)銀行法規(guī)規(guī)定了FET表作為報(bào)告泰國(guó)境內(nèi)銀行與非銀行間客戶的外匯交易（包括買賣外匯、匯人外匯以及撤出外匯離境）的正式文件，并且可以證明外幣匯入了泰國(guó)以及轉(zhuǎn)換為泰銖。FET表由有資格的金融機(jī)構(gòu)（主要是銀行）出具，表格一般包含外匯金額、泰銖金額、匯款方、收款方、匯款用途等信息，如果用于購(gòu)買公寓表格上還應(yīng)有購(gòu)買人名稱。值得注意的是，如果外籍人士直接將泰銖匯到泰國(guó)，泰國(guó)銀行將不能開具FET表。FET表除了在購(gòu)買公寓時(shí)需要用到，外籍人士出售公寓后想將資金撤出泰國(guó)，在向銀行提出申請(qǐng)時(shí)還需要購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)資金入境的FET表，所以外籍人士在投資泰國(guó)房地產(chǎn)后應(yīng)妥善保管資金入境時(shí)銀行開具的FET表。

除了對(duì)外籍人士購(gòu)買公寓資質(zhì)方面的要求，泰國(guó)《公寓法》還對(duì)外籍人士持有公寓單元的比例進(jìn)行了規(guī)定。每棟公寓中，符合條件的外國(guó)自然人或法人所持有的單元面積不超過該公寓內(nèi)所有單元面積的49%，剩余的51%面積必須由泰國(guó)自然人或法人持有。但是對(duì)于出租公寓，泰國(guó)法律沒有對(duì)外籍人士承租的面積比例進(jìn)行限制。

2.2投資土地的要求

目前外籍人士或法人要投資泰國(guó)土地，理論上可行，根據(jù)2002年修訂的《土地法》的第96條規(guī)定應(yīng)主要滿足以下條件：

1）總投資不少于4000萬泰銖，投資期限不少于五年;

2）必須從內(nèi)政部部長(zhǎng)處獲得許可;

3）投資的土地應(yīng)位于曼谷大都市（Bangkok Metropolis）、芭堤雅市、苔莎班市或根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（Town and Country Planning）指定為居住區(qū)的地區(qū)，并且不得在軍事安全區(qū)內(nèi);

4）獲準(zhǔn)取得該土地的外籍人士，自土地取得登記之日起2年內(nèi)未使用該土地居住，總干事有權(quán)處分該土地;

5）投資的款項(xiàng)可用于購(gòu)買泰國(guó)國(guó)債、泰國(guó)國(guó)民銀行債券、國(guó)企債券或財(cái)政部擔(dān)保資本或利息的債券，或投資于解決證券交易所法所規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)問題的財(cái)產(chǎn)共同基金（property mutual fund）或者共同基金（mutual fund），以及投資于依法獲準(zhǔn)投資的法人股本等。

《土地法》第87條規(guī)定了外籍人士可投資的土地面積，如用于居住用地每戶不超過1軌（1600平方米），商業(yè)用地不超過l軌，工業(yè)用地不超過10軌，農(nóng)業(yè)用地不超過10軌等。

實(shí)際上，一些外籍人士不滿足投資泰國(guó)土地的條件，但以泰國(guó)人作為代理人的方式獲取土地從而實(shí)際控制土地，這種行為是違法的。泰國(guó)政府發(fā)現(xiàn)這種行為之后，一是依法對(duì)獲取的土地進(jìn)行處置，二是會(huì)追究違法人員的法律責(zé)任：

1）依法處置土地的措施。根據(jù)《土地法》第94條和第96條，如果外籍人士非法獲得土地或以泰國(guó)人作為外籍人士的代理人獲得土地，他/她應(yīng)當(dāng)處置其占有的那部分土地，處置期限由土地署署長(zhǎng)（Director-Ceneral of Land Department）指定，一般不少于180天，不超過一年。逾期未處置土地的，土地署署長(zhǎng)有權(quán)處分該土地。

2）違法人員的量刑。對(duì)于泰國(guó)人作為外籍人士的代理人獲得土地的，一是根據(jù)《刑法》第267條，罪犯由于在官方文件中提供了虛假陳述的信息記錄，應(yīng)當(dāng)處以不超過3年或罰款不超過6000泰銖或是監(jiān)禁刑;二是根據(jù)《土地法》第111條規(guī)定，外國(guó)人非法取得土地的，處20000泰銖以下罰款、2年以下有期徒刑或兩者并罰，根據(jù)《土地法》第112條和第113條，作為外籍人士代理人而取得土地的泰國(guó)人，處以不超過20000銖的罰款或不超過兩年的監(jiān)禁或兩者并罰。

總體來看，外籍人士合法的投資泰國(guó)土地難度非常大。筆者在網(wǎng)上看到有人宣傳通過泰國(guó)代理人的方式來投資土地，并可在土地上新建房屋，相比公寓而言，這種根據(jù)自己需求來建別墅的方式或許可以獲得更好的居住體驗(yàn)，但是從資產(chǎn)安全方面進(jìn)行考慮的話，筆者不建議以此種方式投資泰國(guó)房地產(chǎn)。

2.3投資土地上的房屋

不擁有土地所有權(quán)的外籍人士可以投資泰國(guó)土地上的房屋。一般情況下，外籍人士可以向泰國(guó)人租賃土地并購(gòu)買土地上的房屋，這涉及到表上產(chǎn)權(quán)（Superficies Property Rights）的概念，泰國(guó)法律允許表上產(chǎn)權(quán)，即土地和土地上房屋的所有權(quán)相分離。表上產(chǎn)權(quán)涉及到的土地和房屋必須進(jìn)行登記，并且只能在土地部門管理的土地上創(chuàng)建。表上產(chǎn)權(quán)與公寓的永久產(chǎn)權(quán)不同，依賴于土地的租約，表上產(chǎn)權(quán)和租約的期限不能超過30年，30年之后必須重新簽訂。當(dāng)出售具有表上產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)，必須向當(dāng)?shù)赝恋夭块T注冊(cè)，并繳納相關(guān)稅費(fèi)。

外籍人士也可以租賃土地后，在土地上新建房屋并獲取房屋的表上產(chǎn)權(quán)。新建房屋需要獲取建筑許可證，在出售房屋時(shí)也需要有房屋的建筑許可證，沒有建筑許可證的房屋可能是違章建筑，不能通過相關(guān)注冊(cè)手續(xù)?！督ㄖ刂品ā穼?duì)違章者處以重罰甚至監(jiān)禁，發(fā)現(xiàn)違章后，當(dāng)局有權(quán)發(fā)出停工令，并要求在合理的時(shí)間內(nèi)糾正建筑物的違章部分。如果不能糾正，當(dāng)局有權(quán)命令拆除。總體來說，建筑許可證是土地租賃方擁有該建筑的證明，該建筑不屬于土地所有方，而是屬于土地租賃方。

所以外籍人士要投資泰國(guó)土地上的房屋時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1）地契的類型，根據(jù)泰國(guó)土地部發(fā)布的地契相關(guān)規(guī)定，只有Nor.Sor.3.Gor、Khor和ChanotP地契類型的土地才可以合法租賃用來建筑房屋。其他包括農(nóng)業(yè)用地（SorKorNung）、臨時(shí)所有權(quán)（Nor Sor Song）、土地改革會(huì)分配的土地（SorPorGor.4-01）等很多類型地契的土地都不能進(jìn)行租賃，從而不能投資土地上的建筑。

2）土地租賃和表上產(chǎn)權(quán)的獲取是否經(jīng)過正確的注冊(cè)程序，以獲得法律保護(hù)。

3）土地所在區(qū)域是否有對(duì)建筑類型和建筑用途的限制。

4）地契是否已經(jīng)登記了成為了債務(wù)的抵押物或擔(dān)保品。

5）土地是否受任何允諾或協(xié)議、法院命令或其他判決或法令的約束。土地所有者是否參與法院或破產(chǎn)/破產(chǎn)程序提起的任何訴訟。

6）土地是否已納入政府征收土地征用計(jì)劃。

7）房屋賣方?jīng)]有宣稱想要將土地捐獻(xiàn)給公眾或某團(tuán)體及個(gè)人的行為。

總體來說，外籍人士投資公寓的話，相關(guān)土地手續(xù)合法性的審查由公寓開發(fā)商實(shí)施，投前評(píng)估較為簡(jiǎn)單，如果通過租賃土地等方式投資土地上的房屋，需要考慮多重因素，以防范風(fēng)險(xiǎn)。

3投資公寓的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算

在泰國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是泰國(guó)政府征收的稅種，在轉(zhuǎn)讓公寓所有權(quán)時(shí)向當(dāng)?shù)赝恋鼐种Ц?，具體涉及轉(zhuǎn)讓費(fèi)、印花稅、所得稅（個(gè)人或公司）和特定營(yíng)業(yè)稅（如適用）。

投資公寓所繳納的稅費(fèi)的計(jì)算可分為投資新的公寓和投資二手公寓。

開發(fā)和銷售新的公寓必須遵守政府的規(guī)定。其中泰國(guó)公寓合同規(guī)則（Thailand Condo Contract Regulation）規(guī)定了買主在購(gòu)買新公寓時(shí)不能支付超過2%所有權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的一半，所有與所有權(quán)登記和轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他稅費(fèi)必須由開發(fā)商支付。在泰國(guó)，公寓開發(fā)商試圖將轉(zhuǎn)讓成本轉(zhuǎn)嫁給買方，這是很常見的，但實(shí)際上是不合法的。

投資及銷售二手公寓的稅費(fèi)，泰國(guó)政府并沒有規(guī)定，主要靠買賣雙方協(xié)商。整體稅費(fèi)如下：

對(duì)于泰國(guó)公司擁有和出售的公寓，一般情況下必須繳納3.3%的特定營(yíng)業(yè)稅，而不論其擁有年限如何，不需繳納印花稅。轉(zhuǎn)讓費(fèi)的費(fèi)率為2%，稅基為政府評(píng)估價(jià)。公司所得稅扣繳率以賣出價(jià)值和評(píng)估價(jià)值的孰高值的1%為準(zhǔn)。

對(duì)于個(gè)人出售的公寓，如果繳納了特定營(yíng)業(yè)稅，不需繳納印花稅，其中個(gè)人持有公寓低于5年賣出的，需繳納3.3%的特定營(yíng)業(yè)稅，特定營(yíng)業(yè)稅的稅基為政府評(píng)估價(jià)和出售價(jià)格的孰高值，印花稅的稅基為政府評(píng)估價(jià)。轉(zhuǎn)讓費(fèi)的費(fèi)率為2%，稅基為政府評(píng)估價(jià)。個(gè)人出售公寓所得稅計(jì)算較為復(fù)雜，所得稅率為累進(jìn)式，計(jì)算步驟如下：

1）根據(jù)公寓持有年限查詢減免比例，若公寓持有年限帶有小數(shù)的，則進(jìn)位處理，例如持有2.3年按照3年計(jì)算：

2）計(jì)算應(yīng)納稅收入：

應(yīng)納稅收入=出售價(jià)和政府評(píng)估價(jià)的孰高值-政府評(píng)估價(jià)×減免比例

3）計(jì)算年均應(yīng)納稅收入：

年均應(yīng)納稅收入=應(yīng)納稅收入÷公寓持有年限

4）計(jì)算年均所得稅：

年均所得稅=年均應(yīng)納稅收入×累進(jìn)式所得稅率（按照累進(jìn)式稅率計(jì)算方式計(jì)算）

累進(jìn)式所得稅率如下：

5）計(jì)算所得稅總額：

所得稅總額=年所得稅×公寓持有年限

下面舉例說明在泰國(guó)出售二手公寓相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算。

1）公寓出售方為個(gè)人

公寓出售方為個(gè)人，持有公寓5.5年，實(shí)際出售價(jià)格為800萬泰銖，該公寓的政府評(píng)估價(jià)格為600萬泰銖。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)為政府評(píng)估價(jià)×2%=600萬×2%=12萬泰銖。

由于持有超過5年，收取印花稅不收取特定營(yíng)業(yè)稅，印花稅為實(shí)際出售價(jià)格×0.5%=800銖×0.5%=4萬泰銖。

在計(jì)算所得稅時(shí)，公寓持有5.5年按照6年處理，根據(jù)累進(jìn)稅率表，個(gè)人所得稅減免比例為60%。應(yīng)納稅收入為（出售價(jià)和政府評(píng)估價(jià)的孰高值-政府評(píng)估價(jià)×減免比例）=800萬-600萬×60%=440萬泰銖。年均應(yīng)納稅收入為應(yīng)納稅收入÷公寓持有年限=410萬÷6=73.33萬泰銖。按照累計(jì)稅率方式計(jì)算年均所得稅為（15-0）萬×0+（30-15）萬×5%+（50-30）萬×10%+（73.33-50）萬×15%=6.24萬，合計(jì)所得稅為年所得稅×公寓持有年限=6.24萬×6=37.44萬泰銖。

根據(jù)計(jì)算，該個(gè)人持有的公寓在交易時(shí)買賣雙方合計(jì)繳納稅費(fèi)為12萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)+4萬印花稅+37.44萬所得稅=53.44萬泰銖。

2）公寓出售方為公司

公寓出售方為公司，持有公寓5.5年，實(shí)際出售價(jià)格為800萬泰銖，該公寓的政府評(píng)估價(jià)格為600萬泰銖。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)為政府評(píng)估價(jià)×2%=600萬×2%=12萬泰銖。

公司出售公寓需繳納特定營(yíng)業(yè)稅，不繳納印花稅，特定營(yíng)業(yè)稅為政府評(píng)估價(jià)和出售價(jià)格的孰高值×3.3%=800萬×3.3%=26.4萬泰銖。

公司出售公寓的所得稅按照賣出價(jià)值和評(píng)估價(jià)值的孰高值的1%為準(zhǔn)，即所得稅為800萬×l%=8萬泰銖。

根據(jù)計(jì)算，該公司持有的公寓在交易時(shí)買賣雙方合計(jì)繳納稅費(fèi)為12萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)+26.4萬印花稅+8萬所得稅=46.4萬泰銖。

由于政府并不是每年對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲階段，一般政府評(píng)估價(jià)都會(huì)低于實(shí)際成交價(jià)格。從交易費(fèi)率上來看，如果長(zhǎng)期持有公寓并預(yù)期公寓價(jià)格上漲的情況下，由于公司出售公寓所得稅均按1%繳納，而個(gè)人出售公寓所得稅按累進(jìn)制計(jì)算，總體上以公司名義持有公寓在交易稅費(fèi)上更劃算，但考慮到設(shè)立公司會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)成本，如果投資公寓的總金額較少的話，以個(gè)人名義投資更為方便，如果投資金額較大的話，以公司名義投資公寓在交易費(fèi)用上更有優(yōu)勢(shì)。

4外籍人士與泰國(guó)人結(jié)婚的房產(chǎn)政策

泰國(guó)法律對(duì)與泰國(guó)人結(jié)婚的外籍人士在土地所有權(quán)方面有著很嚴(yán)格的規(guī)定，防止通過以夫妻共同財(cái)產(chǎn)和婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移等形式使外籍人士獲取泰國(guó)的土地所有權(quán)。

在1999年頒布內(nèi)政部條例（Letter Mor.Thor0710/Wor.792 dated March 23，1999）之前，由于沒有相應(yīng)的注冊(cè)程序，與外籍人士結(jié)婚的泰國(guó)人也基本上失去了在泰國(guó)獲得土地的權(quán)利。該條例頒布之后，與外籍人士結(jié)婚的泰國(guó)人可以獲得土地所有權(quán)，但婚內(nèi)取得的土地所有權(quán)必須劃分為泰國(guó)配偶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)（參照《民商法》第1471、1472條），外國(guó)配偶仍然不能擁有土地所有權(quán)。泰國(guó)配偶可以獨(dú)立處置該個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不需要經(jīng)過外國(guó)配偶的允許。

對(duì)于外籍人士可以投資的公寓，外籍人士與泰國(guó)人結(jié)婚后，可以將公寓劃分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或外籍人士的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但外籍人士需滿足公寓法第19條規(guī)定的條件，并且所購(gòu)買的公寓必須劃分為不得超過49%公寓總面積比例的外籍人士持有房產(chǎn)中。

雖然外國(guó)配偶不能獲取土地所有權(quán)，但可與泰國(guó)配偶簽訂協(xié)議獲得土地及房屋的用益物權(quán)（usufruct）（詳情見《民商法》第1417條至第1428條）。用益物權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種形式，是不動(dòng)產(chǎn)本身的一種負(fù)擔(dān)，而不只是合同約定的權(quán)利，通常是用來保護(hù)外國(guó)配偶的合法權(quán)益。用益物權(quán)不賦予受讓方出售財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但用益物權(quán)賦予方可以在用益物權(quán)期滿前出售財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)出售之后用益物權(quán)不終止，用益物權(quán)受讓方可以繼續(xù)使用土地及房屋。用益物權(quán)的最長(zhǎng)期限為30年，用益物權(quán)在約定的期限屆滿或受讓方死亡后終止，用益物權(quán)不能繼承給受讓方繼承人。受讓方必須像正常人對(duì)待自己的財(cái)產(chǎn)一樣適當(dāng)維護(hù)財(cái)產(chǎn)的安全和完整，如果財(cái)產(chǎn)因受讓方的過錯(cuò)而出現(xiàn)顯著損壞，賦予方有權(quán)讓受讓方賠償。

除非合同約定，否則用益權(quán)受讓方有權(quán)將土地和房屋出租給第三方，不需經(jīng)用益權(quán)賦予方同意。按照規(guī)定，用益權(quán)受讓方將土地和房屋出租三年以上的，應(yīng)當(dāng)向土地部門注冊(cè)，目前泰國(guó)政府不希望外籍人士在泰國(guó)獲取大量土地再轉(zhuǎn)租出去，成為“地主”的身份，所以獲得了用益權(quán)的外籍人士轉(zhuǎn)租土地和房屋很難超過3年的期限。

5外籍人士房產(chǎn)繼承政策

泰國(guó)法律清楚地規(guī)定了外籍人士繼承房產(chǎn)的條件和流程。

5.1公寓的繼承

如果公寓所有者是外籍人士，當(dāng)公寓所有者死亡時(shí)，公寓不能自動(dòng)由外籍繼承人繼承，外籍繼承人需符合公寓法第19條對(duì)外籍人士持有泰國(guó)公寓的要求，方可通過遺贈(zèng)或者贈(zèng)與等方式取得公寓單位，外籍繼承人應(yīng)向國(guó)土部門提供相關(guān)材料以證明是符合《公寓法》第19條要求，繼承后外籍人士持有的公寓單元不超過整棟公寓的49%外國(guó)所有權(quán)配額?！豆⒎ā愤€規(guī)定了如果繼承人不符合外籍人士持有泰國(guó)公寓的要求，則應(yīng)在取得公寓單位所有權(quán)的60天內(nèi)，以書面形式通知主管機(jī)關(guān)，并應(yīng)自取得公寓所有權(quán)之日起不超過一年的期間內(nèi)出售該公寓。如果沒有按時(shí)出售公寓，土地署署長(zhǎng)有權(quán)處置該公寓，并且將扣除稅費(fèi)前處置金額的5%作為罰款。

對(duì)于不滿足持有泰國(guó)公寓要求的外籍人士，也可以通過向泰國(guó)轉(zhuǎn)移外幣的方式使其滿足持有要求。例如以不低于政府評(píng)估價(jià)值的價(jià)格先購(gòu)買這個(gè)公寓，在這種情況下，需要把不低于估價(jià)的外幣匯入泰國(guó)，兌換成泰銖，并繳納房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)。通過將外幣兌換成泰國(guó)境內(nèi)泰銖，即可以出示FET表格，作為滿足持有公寓要求的證明。

總體來說，泰國(guó)對(duì)于外籍人士公寓的規(guī)定不是很友好，一般情況下繼承人會(huì)選擇在繼承公寓后的一年內(nèi)將公寓賣出，如果沒有及時(shí)賣出，土地署署長(zhǎng)將處置該公寓，并扣除稅費(fèi)前處置金額的5%作為罰款。

5.2土地的繼承

對(duì)于土地來說，《土地法》第93條和第94條規(guī)定以法定繼承人身份取得土地的外籍人士，經(jīng)內(nèi)政部部長(zhǎng)許可，可以在該土地上享有所有權(quán)，但是土地面積不得超過外籍人士投資泰國(guó)土地的要求。如果沒有得到內(nèi)政部部長(zhǎng)許可，外籍人士繼承土地后，應(yīng)根據(jù)主管機(jī)關(guān)要求于180日內(nèi)或一年之內(nèi)出售該土地，如果沒有按時(shí)出售土地，土地署署長(zhǎng)有權(quán)處置該土地，并且將扣除稅費(fèi)前處置金額的5%作為罰款。

6總結(jié)

從泰國(guó)發(fā)布的外籍人士投資泰國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策來看，泰國(guó)政府支持外籍人士投資泰國(guó)公寓類房產(chǎn)，達(dá)到投資資格較為容易，交易流程上較為簡(jiǎn)單，持有成本也較低，相關(guān)法律法規(guī)保障相對(duì)健全。為防范風(fēng)險(xiǎn)，外籍人士投資泰國(guó)房地產(chǎn)之前一定要對(duì)擬投資標(biāo)的類型和產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行了解，盡量避免名義上是出售，實(shí)質(zhì)上是出租的房產(chǎn)，同時(shí)不推薦以泰國(guó)人代持的方式或與泰國(guó)人結(jié)婚的方式來投資泰國(guó)土地，一旦后續(xù)發(fā)生糾紛，泰國(guó)法律不僅不支持這類代持行為，還可能會(huì)受到法律懲罰。