基于DEA模型的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率評(píng)價(jià)

陳俞宏

【摘 要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，嚴(yán)格把控投入產(chǎn)出效率對(duì)于促進(jìn)公司健康持續(xù)發(fā)展顯得尤為重要。本文通過(guò)建立DEA效率評(píng)價(jià)模型，以保利公司2016年年度在重慶所有在建項(xiàng)目為例，對(duì)其項(xiàng)目的投入產(chǎn)出效率進(jìn)行實(shí)證分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出優(yōu)化調(diào)整方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；DEA模型；投入產(chǎn)出；效率評(píng)價(jià)

一、DEA方法簡(jiǎn)介

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（DEA）由Charnes、Coopor和Rhodes于1978[1]年提出，該方法通過(guò)保持決策單元（DMU）的輸入或者輸出不變，借助于數(shù)學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)確定相對(duì)有效的生產(chǎn)前沿面，將各個(gè)決策單元投影到DEA的生產(chǎn)前沿面上，并通過(guò)比較決策單元偏離DEA前沿面的程度來(lái)評(píng)價(jià)它們的相對(duì)有效性。

二、DEA在房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出效率評(píng)價(jià)中的實(shí)例分析

（一）指標(biāo)選擇及樣本數(shù)據(jù)。本文將建立的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系劃分為輸入指標(biāo)和輸出指標(biāo)兩個(gè)部分[2]。輸入指標(biāo)表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源消耗狀況，包括：土地成本（x1）、開(kāi)發(fā)建設(shè)及其他成本（x2）、總建筑面積（x3）。輸出指標(biāo)則是由于房地產(chǎn)的資源投入而獲得的工作成效，包括：銷售金額（y1）、銷售面積（y2）[3]。通過(guò)研究建設(shè)房地產(chǎn)的投入輸出產(chǎn)出結(jié)果，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的投入產(chǎn)出效率。本文以保利公司2016年年度在重慶所有在建項(xiàng)目（包括保利江上明珠、保利觀瀾、保利花半里、保利愛(ài)尚里、保利林語(yǔ)溪、保利茵夢(mèng)湖、保利觀塘7個(gè)項(xiàng)目）的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)為例進(jìn)行實(shí)證分析，數(shù)據(jù)來(lái)源于上海交易所官方網(wǎng)站。土地成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)及其他成本、總建筑面積、銷售金額、銷售面積分別為保利江上明珠：983537、596498、1444227、1216052.89、956932、1081333.16；保利觀瀾：553102、153258、490092、257941.71、176860、199851.8；保利花半里：364546、92780、628228、605039.29、445849、503809.37；保利愛(ài)尚里：586915、185717、848012、744250.77、539078、609158.14；保利林語(yǔ)溪：112179、61123、61123、221951.21、111142、125590.46；保利茵夢(mèng)湖：158188、284873、52713、54333.79、20457、23116.41；保利觀塘：64064、234076、446588、256867.08、252250、285042.5。

（二）實(shí)證分析。利用Matlab軟件工具箱，進(jìn)行編程，運(yùn)行程序得到保利公司2016年度重慶地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入產(chǎn)出效率值θ。保利花半里、保利林語(yǔ)溪、保利觀塘的θ值均為1，且這三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的S+、S-均為0.0000，說(shuō)明以上三個(gè)項(xiàng)目均為DEA有效，即同時(shí)為技術(shù)有效和規(guī)模有效。這表明保利花半里、保利林語(yǔ)溪、保利觀塘三個(gè)項(xiàng)目投入合理，有較明顯的區(qū)域，較好的配置了行業(yè)資源，取得了較好的投入產(chǎn)出效率。保利江上明珠、保利觀瀾、保利愛(ài)尚里、保利茵夢(mèng)湖的θ值分別為0.9336、0.5290、0.9041、0.9122，均小于1，說(shuō)明以上四個(gè)項(xiàng)目均為非DEA有效，既不是技術(shù)效率最佳，也不是規(guī)模最佳。我們還可以根據(jù)各項(xiàng)目的λ值，判斷各項(xiàng)目的規(guī)模收益情況：保利花半里、保利林語(yǔ)溪、保利觀塘的λ值分別為λ*=（0.0000，0.0000，1.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，1.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，1.0000）T。上述三個(gè)項(xiàng)目均滿足∑λ*=1，因此這三個(gè)項(xiàng)目均為規(guī)模收益不變。保利江上明珠、保利愛(ài)尚里的λ值分別為λ*=（0.0000，0.0000，2.1463，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，1.1646，0.0000，0.1785，0.0000，0.0000）T。它們的λ值之和分別為∑λ*=2.1463、∑λ*=1.3399.上述兩個(gè)項(xiàng)目均不滿足∑λ*=1，且∑λ*>1，因此，上述三個(gè)項(xiàng)目為規(guī)模收益遞減。保利觀瀾、保利茵夢(mèng)湖的λ值分別為λ*=（0.0000，0.0000，0.3338，0.0000，0.2521， 0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.2448，0.0000， 0.0000）T。它們的λ值之和分別為∑λ*=0.5859、∑λ*=0.2448，均不滿足∑λ*=1，且滿足∑λ*<1，因此，以上兩個(gè)項(xiàng)目為規(guī)模收益遞增。

（三）非DEA有效項(xiàng)目調(diào)整方案。從上述分析可知，保利江上明珠、保利觀瀾、保利愛(ài)尚里、保利茵夢(mèng)湖四個(gè)項(xiàng)目為非DEA有效，應(yīng)該對(duì)它們的投入產(chǎn)出進(jìn)行調(diào)整，以提高其投入產(chǎn)出效率。投入產(chǎn)出調(diào)整為保利江上明珠：879150.14、223400.53、1348330.32、2041562.89、956932.00、1081333.16；保利觀瀾：286410.958、80623.482、259258.668、257941.71、176860.00、199851.80；保利愛(ài)尚里：454119.85、121356.74、766687.65、744250.77、539078.00、609158.14；保利茵夢(mèng)湖：55179.09、21931.15、48084.80、54333.79、87967.00、99396.41。

三、小結(jié)

本文基于DEA模型對(duì)房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行評(píng)價(jià)，以土地成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)及其他成本、總建筑面積為輸入指標(biāo)，以銷售金額、銷售面積為輸出指標(biāo)，并以保利公司2016年年度在重慶所有在建項(xiàng)目為例來(lái)分析房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率，并對(duì)非DEA有效的項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整。為房地產(chǎn)公司投入產(chǎn)出效率管理提供了參考，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]A C， W C， E R. Measuring the Efficiency of Decision Making Units [J]. European Journal of Operational Research， 1987， 2（6）： 429-444.

[2]聶金輝. 基于數(shù)據(jù)包絡(luò)分析對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資有效性研究 [J]. 知識(shí)經(jīng)濟(jì)， 2015， （18）： 66-66.

[3]袁方. 基于DEA的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行效率評(píng)價(jià)及優(yōu)化分析 [J]. 江蘇商論， 2009， （6）： 60-62.