商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的探討

摘 要：通過對財(cái)務(wù)管理在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)中滲入的意義開展研究，本文明確了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段財(cái)務(wù)管理的工作狀態(tài)，以四個方面為切入點(diǎn)對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力提升手段進(jìn)行探究，旨在為同行業(yè)相關(guān)人士提供參考建議，有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升。

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；企業(yè)管理；財(cái)務(wù)管理

我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較短，雖然已經(jīng)處于較穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但由于市場經(jīng)濟(jì)及其他發(fā)展因素的作用，迫使一些商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇破產(chǎn)。因此，各類型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)必須要創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理手段，提升內(nèi)部財(cái)務(wù)管理能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供足夠的資金。

一、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

一是企業(yè)決策人對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)知不足。據(jù)了解，企業(yè)決策人對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)知仍舊停留在記錄收付款和基礎(chǔ)財(cái)務(wù)報(bào)表的傳統(tǒng)階段，思維意識與激烈競爭的新型財(cái)務(wù)管理嚴(yán)重脫節(jié)。長此以往下去，企業(yè)的發(fā)展得不到資金的支持，容易遭受巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。二是財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)的融資渠道較少，即使是大型房地產(chǎn)建筑商也很難在同一時間進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，小中型房地產(chǎn)開發(fā)商亦是如此。這其中的原因在于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的可用流動資金有限，資金回籠時間較長，再加上一些房地產(chǎn)商為了獲取高額的經(jīng)濟(jì)收益往往選擇在城市中心地帶開發(fā)項(xiàng)目，迫于價格人們往往望塵莫及，提升了項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。三是財(cái)務(wù)管理制度不全面。大部分商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度，忽視資金的預(yù)算管理、財(cái)務(wù)定向分析、資產(chǎn)全面審查等等，財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)混亂的管理局面?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終發(fā)展目前是租賃運(yùn)營，企業(yè)往往只注重房屋開發(fā)、經(jīng)營過程的工作，沒有重視財(cái)務(wù)管理工作，為企業(yè)的后期發(fā)展形成阻礙。四是管理人員的綜合素養(yǎng)參差不齊。一方面，企業(yè)高層管理人員往往只重視運(yùn)營、招商、推廣、物業(yè)等工作，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作只是后勤保障和配合其他前線部門的業(yè)務(wù)；另一方面，財(cái)務(wù)人員日常只著眼于做賬、編制各種臺賬、報(bào)表等基礎(chǔ)工作，沒有從財(cái)務(wù)專業(yè)角度發(fā)現(xiàn)問題，對企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)提供決策依據(jù)和合理化建議。。

二、提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的相關(guān)策略

（1）強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識在企業(yè)決策人頭腦中的地位，科學(xué)控制開發(fā)成本

企業(yè)決策人在開展日常工作時，應(yīng)該以身作則，主動學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念和辦法，提升自身的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，對項(xiàng)目開發(fā)的總成本進(jìn)行把控。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中涉及到眾多的財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目，如建筑投資成本、選址土地成本、營銷推廣費(fèi)用、稅費(fèi)等等。所以，企業(yè)決策人要嚴(yán)格控制招投標(biāo)工作，將財(cái)務(wù)管理人員安插到工作中去進(jìn)行監(jiān)督，做到前置于日常經(jīng)營業(yè)務(wù)。在選擇建設(shè)單位時，應(yīng)該盡可能以建設(shè)質(zhì)量為參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇，確定復(fù)核商業(yè)定位的檔次和客戶群，與預(yù)期項(xiàng)目在大眾心中的地位相符。在簽訂相關(guān)合同時，財(cái)務(wù)管理人員先要對合同中的條款進(jìn)行詳細(xì)核查，在合同復(fù)印本上將涉及金額、稅費(fèi)、票據(jù)的項(xiàng)目進(jìn)行把關(guān)，降低合同簽約過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況制定完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制

完整的財(cái)務(wù)管理機(jī)制對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有非常深遠(yuǎn)的意義，因此必須要采用科學(xué)的手段幫助其進(jìn)行監(jiān)理。具體做法如下：一是完善與投融資相關(guān)的決策機(jī)制。財(cái)務(wù)管理人員需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及戰(zhàn)略發(fā)展方向，制定出科學(xué)性較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)及評價機(jī)制。二是建立預(yù)算管理機(jī)制。預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占有非常重要的位置，不僅能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行整體規(guī)劃，還能夠給予后期銷售一定的建議。三是完善績效管理評價機(jī)制，使預(yù)算和決策能夠達(dá)到相輔相成的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。四是優(yōu)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制。設(shè)置各級審批權(quán)限，為財(cái)務(wù)管理人員工作提供參考標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到“有法可依”的理想狀態(tài)[2]。

（3）落實(shí)審計(jì)在財(cái)務(wù)管理工作中的實(shí)踐力度，豐富融資渠道

一方面，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作時，應(yīng)該加設(shè)獨(dú)立的審計(jì)部門，用來監(jiān)督財(cái)務(wù)管理的實(shí)操行為。這個部門的主要職責(zé)就是對項(xiàng)目的資金交易活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，為企業(yè)提供可行性較強(qiáng)的參考意見。同時審計(jì)監(jiān)督的結(jié)果要與管理人員考核結(jié)果掛鉤，激活財(cái)務(wù)管理人員的工作主動性。另一方面，企業(yè)要豐富自身的融資渠道，弱化投資風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目開展帶來的負(fù)面影響。商業(yè)地產(chǎn)主要以經(jīng)營性物業(yè)貸款為主要融資途徑，以自身開發(fā)的物業(yè)作為抵押，以預(yù)計(jì)未來經(jīng)營性現(xiàn)金回流為基礎(chǔ)，為商業(yè)物業(yè)的租賃運(yùn)營長期平穩(wěn)運(yùn)行提供充足資金保障。

（4）提升財(cái)務(wù)管理人員的管理能力及綜合素養(yǎng)

在招聘財(cái)務(wù)管理人員的過程中，不僅要求其專業(yè)知識過硬，還應(yīng)具備較全面的法律、稅務(wù)管理能力，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面的開發(fā)、運(yùn)營環(huán)節(jié)，滲透到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，參與到合同談判環(huán)節(jié)，為企業(yè)從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把關(guān)，降低合同風(fēng)險(xiǎn)。在日常工作中，企業(yè)應(yīng)該定期對內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員開展培訓(xùn)活動，有計(jì)劃的提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)和專業(yè)能力，如財(cái)務(wù)信息化軟件使用說明、最新頒布的財(cái)務(wù)法制法規(guī)、與財(cái)務(wù)合同條款緊密相關(guān)的合同法等。同時，雖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)較房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回流資金速度較慢，更趨向于日常平穩(wěn)發(fā)展，也需要制定相應(yīng)的獎懲措施，提升管理人員的工作積極性。

三、結(jié)論

綜上所述，在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，財(cái)務(wù)管理占有非常重要的位置。因此，企業(yè)決策人應(yīng)該在自身頭腦中樹立財(cái)務(wù)管理意識，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理手段，將財(cái)務(wù)管理工作落實(shí)到實(shí)際工作中去，以多角度出發(fā)對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識和管理能力進(jìn)行提升，提高商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金利用的精準(zhǔn)度。

參考文獻(xiàn)：

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[1]欒丙云.探析我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題與措施[J].商場現(xiàn)代化，2015（25）：171-172

作者簡介：吳婧，1984年1月，女，天津人，本科，中級會計(jì)師，企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向