關(guān)于物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的一些思考

謝國(guó)芳

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，與之緊密相關(guān)的物業(yè)行業(yè)也得到全面發(fā)展和廣泛覆蓋。截至2017年底，全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)物業(yè)管理面積約為164.5億平方米。2012-2017年連續(xù)三年全國(guó)房屋竣工量高達(dá)10億平方米左右，增量房、存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)空間。另一方面受管理規(guī)模所限，很多物業(yè)公司屬于中小企業(yè)，整體盈利水平低，多元化發(fā)展受限。物業(yè)管理行業(yè)在新時(shí)期面臨一系列歷史性的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)公司需要處理各方關(guān)系，服務(wù)內(nèi)容涉及各個(gè)領(lǐng)域，又因?yàn)槲飿I(yè)在我國(guó)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，行業(yè)集中度低，所以其財(cái)務(wù)管理工作存在諸多問題。 本文針對(duì)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀和特點(diǎn)，從會(huì)計(jì)基礎(chǔ)、核算方法、財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)信息化建設(shè)、財(cái)務(wù)管理意識(shí)、財(cái)務(wù)監(jiān)督等方面列舉了物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作存在的主要問題，并針對(duì)這些存在的問題從規(guī)范基礎(chǔ)工作、完善核算體系和加強(qiáng)成本分析、探索物業(yè)管理新模式、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理理念灌輸和財(cái)務(wù)培訓(xùn)、加強(qiáng)財(cái)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督五個(gè)方面提出建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；問題；建議

物業(yè)管理行業(yè)在新時(shí)期面臨一系列歷史性的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，物業(yè)管理市場(chǎng)前景廣闊，但是因?yàn)槲飿I(yè)在我國(guó)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展時(shí)間較短，目前基本處于粗放型發(fā)展?fàn)顟B(tài)。物業(yè)公司提供的服務(wù)又具有特殊性，需要處理各方關(guān)系，服務(wù)內(nèi)容又涉及多個(gè)領(lǐng)域，服務(wù)24小時(shí)不間斷，與客戶比鄰而居且關(guān)系密切，相應(yīng)的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理也具有其特殊性。因此，加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)管理對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的未來(lái)發(fā)展上具有重要意義。

一、物業(yè)公司現(xiàn)狀及特點(diǎn)

截至2017年底，全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)物業(yè)管理面積約為164.5億平方米。2012-2017年連續(xù)三年全國(guó)房屋竣工量高達(dá)10億平方米左右，增量房、存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)空間 。

隨著互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)與行業(yè)的深度融合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步打破地域界限走向全國(guó)化，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”模式得到追捧，優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到資本市場(chǎng)的密切關(guān)注。一大批在新三板掛牌的優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)成功上市，像彩生活、中海物業(yè)、中奧到家等。另一方面，受管理規(guī)模所限，很多物業(yè)公司屬于中小企業(yè)，整體盈利水平低，多元化發(fā)展受限，物業(yè)管理行業(yè)集中度逐年提高，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物業(yè)公司兩級(jí)分化態(tài)勢(shì)凸顯。

物業(yè)公司在日常工作中，需要與多方溝通，包括業(yè)主、開發(fā)商、消防、城管、自來(lái)水公司、電力公司、燃?xì)夤镜龋哂衅渌?wù)業(yè)不具備的復(fù)雜性；提供的服務(wù)也從園區(qū)衛(wèi)生、綠化、保安保潔、停車管理、用水用電設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施、電梯等等均有涉及，行業(yè)覆蓋面非常廣，與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)；提供的物業(yè)服務(wù)24小時(shí)不間斷，沒有節(jié)假日，難度和強(qiáng)度都非常高。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主要控制點(diǎn)包括：現(xiàn)金收費(fèi)的管控，會(huì)計(jì)核算體系的細(xì)化和完善，管理流程的梳理和稅務(wù)籌劃。但是，目前物業(yè)公司對(duì)主要控制點(diǎn)的管理還不是很完善，財(cái)務(wù)管理工作仍存在一些問題。

（1）會(huì)計(jì)基礎(chǔ)薄弱

很多物業(yè)公司因?yàn)樵缙诠芾聿灰?guī)范，經(jīng)營(yíng)收入支出核算不夠明細(xì)，導(dǎo)致歷史數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確；早期有些業(yè)務(wù)執(zhí)行時(shí)沒有簽訂合同，一旦經(jīng)辦人員離職或換崗，就嚴(yán)重影響到業(yè)務(wù)連貫性和核算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性；有些物業(yè)公司早期隸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為一個(gè)非獨(dú)立核算部門，幾天甚至是半個(gè)月的收費(fèi)合計(jì)為一筆分錄，需要查找歷史數(shù)據(jù)或者做分析時(shí)就會(huì)無(wú)能為力。

（2）會(huì)計(jì)核算方法落后，成本管理粗糙

目前國(guó)內(nèi)TOP10中的物業(yè)公司大部分都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景，這些物業(yè)公司長(zhǎng)期以來(lái)受到房地產(chǎn)開發(fā)公司理念影響，重視開發(fā)企業(yè)的需求多過自身發(fā)展需求，會(huì)計(jì)核算工作的建設(shè)不足，致使物業(yè)管理的成本核算不能滿足其自身財(cái)務(wù)管理需要。

一旦出現(xiàn)人工成本或物料價(jià)格上漲，物業(yè)公司就束手無(wú)策，一般就是采用控制員工工資，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低和棄管小區(qū)等社會(huì)問題。在實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，通過與供應(yīng)商或服務(wù)商談判，降低采購(gòu)成本等方面做的不夠。

（3）財(cái)務(wù)制度不夠完善

我國(guó)大部分物業(yè)公司財(cái)務(wù)制度不健全，缺乏有效的控制和管理。一般表現(xiàn)有兩種，一是公司制定了很多管理制度和條例，但是沒有落地執(zhí)行；或者是制定年代久遠(yuǎn)，財(cái)務(wù)制度已經(jīng)不能適合現(xiàn)今公司現(xiàn)狀。另一種是管理過程都是依照慣例執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題就解決一個(gè)問題，甚或是口頭約定某些財(cái)務(wù)事項(xiàng)，沒能制定一套全面的財(cái)務(wù)管理制度。

缺少一套完整的財(cái)務(wù)管理制度，會(huì)導(dǎo)致資金濫用、資產(chǎn)流失、財(cái)務(wù)監(jiān)督無(wú)從著力，最終會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息失真，管理混亂，公司領(lǐng)導(dǎo)無(wú)法獲得真實(shí)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，在做出經(jīng)營(yíng)決策和制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)做出錯(cuò)誤的判斷，進(jìn)而影響物業(yè)公司發(fā)展。

（4）信息化建設(shè)有待加強(qiáng)

隨著物業(yè)行業(yè)覆蓋率和專業(yè)化水平的提高，財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算將越來(lái)越細(xì)化，信息化建設(shè)達(dá)不到使用需求，財(cái)務(wù)人員仍需要承擔(dān)一部分手工記帳、對(duì)帳的工作，大部分時(shí)間和精力耗費(fèi)在重復(fù)性勞動(dòng)上。另外，不同的部門之間也在重復(fù)勞動(dòng)。物業(yè)公司在收費(fèi)時(shí)一般都使用收費(fèi)軟件，收費(fèi)人員在收到錢款時(shí)錄入一遍數(shù)據(jù)，當(dāng)這部分業(yè)務(wù)傳遞到財(cái)務(wù)部門時(shí)，財(cái)務(wù)人員仍需要錄入一遍數(shù)據(jù)。如果能做到收費(fèi)軟件與財(cái)務(wù)軟件對(duì)接，從收費(fèi)軟件導(dǎo)入數(shù)據(jù)直接生成會(huì)計(jì)憑證，將大大減少工作量，并一定程度上減少人工成本，就目前市場(chǎng)上的收費(fèi)軟件和財(cái)務(wù)軟件都具備相應(yīng)的接口，技術(shù)層面可行性無(wú)障礙。

（5）管理層財(cái)務(wù)意識(shí)淡薄

目前很多物業(yè)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的延續(xù)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)有時(shí)候是作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)名片或品牌推廣，并不重視自身經(jīng)營(yíng)和物業(yè)領(lǐng)域的拓展，相應(yīng)的物業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也做的中規(guī)中矩。物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)人員通常只關(guān)注收費(fèi)率和滿意度，在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常會(huì)把財(cái)務(wù)部門歸類為后勤保障部門。財(cái)務(wù)部門在公司決策和制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略過程中也沒有發(fā)揮應(yīng)有作用。

（6）財(cái)務(wù)監(jiān)督不到位，內(nèi)部控制體系缺乏

物業(yè)公司面對(duì)的是數(shù)量眾多的業(yè)主，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)有一個(gè)或多個(gè)收費(fèi)點(diǎn)，日常工作中涉及到很多現(xiàn)金收支。比如物業(yè)費(fèi)收取、裝修押金收支、停車費(fèi)收取等等，這些費(fèi)用一般都是收費(fèi)員或業(yè)務(wù)員收取然后交到財(cái)務(wù)部門。財(cái)務(wù)部門往往因?yàn)槭召M(fèi)員或業(yè)務(wù)員隸屬其他部門而監(jiān)管缺乏力度，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并防范這類資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的建議

（1）規(guī)范財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作

第一，明確財(cái)務(wù)工作內(nèi)容。財(cái)務(wù)工作內(nèi)容主要包括資金管理、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)決算、財(cái)務(wù)監(jiān)督等。

第二，建立健全相應(yīng)財(cái)務(wù)制度。物業(yè)公司根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行給有關(guān)法律、法規(guī)及財(cái)會(huì)制度，結(jié)合自身具體情況建立一套完整的財(cái)務(wù)制度，一般包括：1、明確崗位職責(zé)類，劃分財(cái)務(wù)不同崗位管理職權(quán)范圍和崗位職責(zé)，比如《財(cái)務(wù)管理架構(gòu)及崗位職責(zé)》。2、財(cái)產(chǎn)物資類，明確貨幣資金收支和清查盤點(diǎn)，固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的取得、核算、毀損、報(bào)廢、折舊、盤盈盤虧等，低值易耗品、包裝物等使用、維護(hù)、維修制度等，比如《貨幣資金管理制度》、《固定資產(chǎn)管理辦法》。3、業(yè)務(wù)程序類，包括財(cái)務(wù)核算，包括會(huì)計(jì)科目設(shè)置和記賬方法；稅費(fèi)的計(jì)算繳納；利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)和分配；貨幣資金、銀行存款的使用和記錄審批手續(xù)；各類資產(chǎn)和負(fù)債的產(chǎn)生、入賬、核對(duì)、保管、處置等；成本費(fèi)用、收入的計(jì)算和分?jǐn)?；費(fèi)用開支審批程序；預(yù)算的編制程序等方面的制度，比如《預(yù)算管理制度》、《物業(yè)費(fèi)用入賬制度》、《稅費(fèi)管理制度》、《成本費(fèi)用管理制度》、《利潤(rùn)及分配管理制度》等。4、特殊事項(xiàng)類，根據(jù)物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)，制定針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理制度，比如《收費(fèi)員管理制度》、《空置房管理辦法》、《前期物業(yè)費(fèi)管理辦法》、《臨停收費(fèi)管理辦法》、《財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范制度》等。

第三，制定符合行業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)部崗位架構(gòu)（舉例）。通常情況下，財(cái)務(wù)部門根據(jù)公司的組織架構(gòu)設(shè)置相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理模式。在總部設(shè)置核算會(huì)計(jì)、稅務(wù)會(huì)計(jì)、總部出納崗；在設(shè)置分公司情況下，配備分公司會(huì)計(jì)主管和分公司出納；在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，每個(gè)項(xiàng)目配備項(xiàng)目會(huì)計(jì)主管和項(xiàng)目出納；同時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目小區(qū)規(guī)模和地理位置等因素綜合考慮，一名項(xiàng)目會(huì)計(jì)主管或者一名項(xiàng)目出納可以負(fù)責(zé)2-3個(gè)項(xiàng)目的管理。

第四，標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程。物業(yè)公司財(cái)務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)流程主要包括：財(cái)務(wù)預(yù)算管理流程、物業(yè)費(fèi)用入賬流程、費(fèi)用支付與報(bào)銷管理流程、利潤(rùn)核算管理流程、繳納稅費(fèi)管理流程等。在業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化過程中，要密切聯(lián)系實(shí)際業(yè)務(wù)和公司發(fā)展階段特點(diǎn)，避免脫離實(shí)際，制定了流程無(wú)法落地執(zhí)行的尷尬局面。

（2）完善財(cái)務(wù)核算體系，加強(qiáng)成本分析

物業(yè)公司特點(diǎn)決定了其涉及領(lǐng)域廣，因此應(yīng)該建立更符合物業(yè)公司特點(diǎn)的會(huì)計(jì)核算體系，豐富核算級(jí)次和核算項(xiàng)目。比如以物業(yè)管理小區(qū)為單位，以各費(fèi)項(xiàng)為核算明細(xì)，大項(xiàng)支出設(shè)置三級(jí)、四級(jí)明細(xì)，零星支出設(shè)置二級(jí)明細(xì)。這就要求財(cái)務(wù)人員深入分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際，建立一套既對(duì)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)都能覆蓋總括，又有側(cè)重點(diǎn)，既能使用便捷又使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有橫向?qū)Ρ刃缘暮怂泱w系，并盡量保證會(huì)計(jì)核算體系導(dǎo)出的成本信息滿足多樣化分析的需要，保證核算信息的科學(xué)性、實(shí)用性，能更好的為物業(yè)公司決策制定服務(wù)。

根據(jù)物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷史，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司既是勞動(dòng)密集型行業(yè)又是管理密集型行業(yè)，勞動(dòng)密集型我們就要分析他的人工成本，管理密集型我們就要分析它的管理成本。

物業(yè)行業(yè)整體盈利水平不高，很多物業(yè)公司利潤(rùn)率在5-10%之間，因此，可以通過深入成本分析來(lái)找出癥結(jié)所在，減低成本并提高公司盈利水平。

（3）跟上互聯(lián)網(wǎng)+思維，積極探索物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新模式

互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)物業(yè)的跨界融合，催生了物業(yè)管理行業(yè)全新的服務(wù)模式。積極借助“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的模式，應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云平臺(tái)等新技術(shù)，整合社區(qū)周邊餐飲、房屋經(jīng)紀(jì)、物流等商業(yè)資源，公司的財(cái)務(wù)管理也要跟上企業(yè)發(fā)展需要，積極推進(jìn)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)。

一方面，可以推進(jìn)全面使用收費(fèi)軟件收費(fèi)，保證公司應(yīng)收未收款項(xiàng)清晰，并督促業(yè)務(wù)部門及時(shí)催費(fèi)，規(guī)定使用的所有收據(jù)全部由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一印刷、統(tǒng)一分配，底聯(lián)全部收回存檔，保存好收據(jù)申領(lǐng)、使用的記錄，定期檢查已開收據(jù)收款情況。

另一方面，可以開拓物業(yè)收費(fèi)新模式，加強(qiáng)與銀行合作，推行微信收費(fèi)、支付寶收費(fèi)，減少現(xiàn)金收費(fèi)；積極嘗試物業(yè)收費(fèi)軟件和財(cái)務(wù)軟件對(duì)接，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動(dòng)提取，減少人員重復(fù)性勞動(dòng)、充分利用電子數(shù)據(jù)的優(yōu)點(diǎn)。

同時(shí)，還可以在公司開發(fā)的手機(jī)APP、企業(yè)微信、財(cái)務(wù)軟件、ERP等現(xiàn)有辦公平臺(tái)上嵌入財(cái)務(wù)流程，比如費(fèi)用報(bào)銷流程、合同款收付管理流程、人工成本管理流程，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動(dòng)流轉(zhuǎn)，既方便了財(cái)務(wù)管理、數(shù)據(jù)分析，也能提高公司整體管理效率。

（4）提高管理者財(cái)務(wù)管理意識(shí)，加強(qiáng)員工財(cái)務(wù)培訓(xùn)

日常注重對(duì)管理者進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的灌輸，提高其重視程度，管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度潛移默化影響著企業(yè)每個(gè)員工，只有企業(yè)從上到下都重視了，相關(guān)財(cái)務(wù)制度才能落地，才能得到貫徹執(zhí)行，也才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，否則，再完善的規(guī)章制度都是空談。

針對(duì)企業(yè)員工層面，可以通過定期舉行財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)、財(cái)務(wù)流程培訓(xùn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提醒專門座談會(huì)等方式，加強(qiáng)對(duì)對(duì)其宣傳教育，讓每個(gè)人心中都有根弦。

（5）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督

財(cái)務(wù)監(jiān)督是所有公司內(nèi)部控制的重要手段，物業(yè)公司應(yīng)該構(gòu)建一套完善財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。財(cái)務(wù)監(jiān)督體系構(gòu)建時(shí)，構(gòu)建原則包括：不相容崗位分離、重要崗位定期輪崗制度等；同時(shí)在公司層面應(yīng)當(dāng)考慮到各個(gè)部門的相互監(jiān)督、大額資金支出采用集體決策、避免不同監(jiān)督體系的矛盾等。

按照監(jiān)督主體不同，財(cái)務(wù)監(jiān)督可分為外部監(jiān)督和內(nèi)部監(jiān)督兩種，內(nèi)部監(jiān)督主要是財(cái)務(wù)部門抽調(diào)精干人員對(duì)各收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)管理、票據(jù)管理、資金資產(chǎn)使用進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正，改善財(cái)務(wù)基礎(chǔ)信息質(zhì)量；外部監(jiān)督是指依靠上級(jí)主管部門、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等組織的聯(lián)審互查、年度財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)，對(duì)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)合法、合規(guī)、有效性進(jìn)行監(jiān)督。按監(jiān)督范圍不同，財(cái)務(wù)監(jiān)督可分為全面監(jiān)督和專題監(jiān)督，按照?qǐng)?zhí)行監(jiān)督時(shí)限不同，還可分為經(jīng)常性監(jiān)督、定期性監(jiān)督、不定期監(jiān)督。

物業(yè)公司可以結(jié)合公司實(shí)際情況，制定一套行之有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系，配合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，加強(qiáng)實(shí)際工作中的執(zhí)行力度、執(zhí)行頻率、執(zhí)行效果的宣傳，就能充分發(fā)揮好財(cái)務(wù)監(jiān)督的作用。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，隨著物業(yè)公司覆蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)大、專業(yè)化程度進(jìn)一步提高以及更多的資本注入，物業(yè)行業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作與公司各個(gè)方面都有緊密聯(lián)系，真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息能為公司的發(fā)展壯大保駕護(hù)航。為滿足物業(yè)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作也需要更多思考和創(chuàng)新。

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