合作開發(fā)房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認(rèn)定

徐啟慧

一、裁判要旨

（一）在合作開發(fā)房地產(chǎn)中，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用權(quán)證等手續(xù)均在一方名下，在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建造過程中，該方是相關(guān)行政審批機(jī)關(guān)確定的唯一建設(shè)方，另一方僅投入土地、資金等，其并非合法建造方，不能通過合法建造的事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)。

（二）在占有權(quán)和所有權(quán)分離的情況下，要從所有權(quán)人與合法占有人之間的基礎(chǔ)法律關(guān)系判斷所有權(quán)人是否有權(quán)要求占有人返還原物。

二、基本案情

2002年1月，某村委會與某房開公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》一份，聯(lián)合開發(fā)商品房。協(xié)議約定該商品房開發(fā)項(xiàng)目與某村地塊上的商品房項(xiàng)目合并為一個(gè)項(xiàng)目，單獨(dú)核算;商品房建成后，一層營業(yè)房產(chǎn)權(quán)歸甲方（某村委會），其余產(chǎn)權(quán)歸乙方（某房開公司）;協(xié)議履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)可向仲裁委員會申請仲裁;協(xié)議還對營業(yè)房價(jià)格計(jì)算方法、雙方費(fèi)用結(jié)算辦法等進(jìn)行了約定。某房開公司于2004年完成上述項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，建筑總面積12090m²，其中劃歸某村委會所有的一層營業(yè)房總面積為1203.2m²。2015年雙方因相關(guān)費(fèi)用結(jié)算、營業(yè)房過戶等產(chǎn)生糾紛，申請仲裁。仲裁委員會于2016年6月作出裁決書，確定由某村委會向某房開公司支付房款35437.57元、物業(yè)管理用房分?jǐn)傎M(fèi)用7497.93元。2016年11月，某房開公司、某小區(qū)業(yè)委會向區(qū)物業(yè)管理處出具《73號物業(yè)管理用房的說明》，將小區(qū)物業(yè)用房安置在訟爭的73號房產(chǎn)。2016年12月9日，73號房產(chǎn)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，登記權(quán)利人為某小區(qū)全體業(yè)主。上述73號房產(chǎn)一直由某村委會實(shí)際使用。

某村委會訴某房開公司、某小區(qū)業(yè)委會要求確認(rèn)73號房產(chǎn)權(quán)屬并協(xié)助不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記。

某房開公司、某小區(qū)業(yè)委會提起反訴，要求某村委會歸還73號房產(chǎn)。

案件經(jīng)過一、二審，最終法院判決：一、駁回某村委會的訴訟請求;二、駁回某房開公司、某業(yè)主委員會的反訴請求。

三、裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：涉案房屋并未登記在某村委會名下，某村委會不能通過房產(chǎn)登記取得涉案房屋的所有權(quán)。涉案房屋所在的綜合樓項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、項(xiàng)目建設(shè)過程中的國有土地使用權(quán)證等手續(xù)均在某房開公司名下，某房開公司是房屋的唯一合法建造人，故某村委會亦不能通過建造房屋的事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)。某村委會要求確認(rèn)房屋歸其所有，缺乏依據(jù)，不予支持。

《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》明確約定，商品房建成后，包括涉案房屋在內(nèi)的一層營業(yè)房產(chǎn)權(quán)歸某村委會。該條約定合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有拘束力。商品房建成后，某房開公司依合同約定將涉案房屋交付給某村委會，某村委會對房屋的占有是有權(quán)占有。本案存在占有權(quán)和所有權(quán)分離的情況，登記部分所有權(quán)人某小區(qū)業(yè)委會應(yīng)通過約定向某房開公司主張權(quán)利，而非直接向有權(quán)占有人某村委會主張返還房屋。某房開公司對涉案房屋既無所有權(quán)，亦無使用權(quán)，其無權(quán)要求某村委會返還房屋。故某房開公司、某小區(qū)業(yè)委會要求某村委會返還房屋，應(yīng)予駁回。

四、案例注解

本案有兩個(gè)爭議焦點(diǎn)：一、某村委會是《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》的當(dāng)事人，其是否能通過合作建房的事實(shí)行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，取得涉案房屋的所有權(quán)。二、如某村委會不能被確認(rèn)為涉案房屋的所有權(quán)人，則某房開公司、某小區(qū)業(yè)委會是否有權(quán)要求某村委會返還涉案房屋。在案件處理過程中，形成了多種不同的觀點(diǎn)，爭議非常大。下面對上述爭議焦點(diǎn)作詳細(xì)分析。

（一）不動產(chǎn)所有權(quán)的取得方式

物權(quán)變動，即物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要以特定的方式予以公示方能產(chǎn)生法律效力。我國以不動產(chǎn)物權(quán)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。如雙方當(dāng)事人訂立房屋買賣合同，買受人已支付全部價(jià)款，出賣人已將房屋交付給買受人，但未辦理房屋過戶登記手續(xù)，這些情形下，買受人不能成為房屋的所有權(quán)人，只有在房屋過戶登記到買受人名下，不動產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變化。不動產(chǎn)經(jīng)登記后，產(chǎn)生公信效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律認(rèn)為記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。這既是不動產(chǎn)物權(quán)交易安全性和公正性的需要，也是不動產(chǎn)物權(quán)公示原則的必然要求。因此，對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人，法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù)，但對明知不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利有瑕疵而取得該項(xiàng)權(quán)利的人，法律則不予以保護(hù)。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定的法律另有規(guī)定除外，主要包括三方面的內(nèi)容：一是該條第二款所規(guī)定的，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。二是該法第二十八至三十一條規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。第二，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。三是考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國的實(shí)際情況尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，該法并沒有對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在第一百二十七條中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。同時(shí)在第一百二十九條還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！?/p>

由此可見，城市不動產(chǎn)所有權(quán)的取得方式有兩種，一是一是依法登記，二是通過法律文書、征收決定、繼承、遺贈、合法建造等方式設(shè)立物權(quán)。

（二）某村委會能否被確認(rèn)為涉案房屋的所有權(quán)人

涉案房屋并未登記在某村委會名下，某村委會不能通過依法登記的方式取得房屋所有權(quán)。

關(guān)于某村委會能否通過合法建造的方式取得涉案房屋的所有權(quán)，有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為某村委會與某房開公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》，且其提供土地和資金，是包括涉案房屋在內(nèi)商品房的共同建造主體，《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》明確約定涉案房屋歸屬于某村委會，某村委會可以根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條以及《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》中的約定取得房屋所有權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，某村委會雖與某房開公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》，但從項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建造的整個(gè)過程看，其非涉案房屋的合法建造人，其僅對合同相對方某房開公司享有債權(quán)請求權(quán)，而不能通過合法建造直接取得房屋所有權(quán)。

最終決定采納了第二種意見?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造取得所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)前提條件，一是必須有合法的建房手續(xù)，完成特定審批，取得合法土地權(quán)利，符合規(guī)劃要求;二是房屋應(yīng)當(dāng)建成。符合以上兩個(gè)條件的，房屋建成之時(shí)，房屋所有權(quán)即為設(shè)立，無需一般的物權(quán)公示方式即辦理登記手續(xù)。從本案的證據(jù)看，涉案房屋所在的綜合樓項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、項(xiàng)目建設(shè)過程中的國有土地使用權(quán)證等手續(xù)均在某房開公司名下，在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建造過程中，某房開公司是相關(guān)行政審批機(jī)關(guān)確定的唯一建設(shè)方。況且，某村委會并無商品房開發(fā)的資質(zhì)，其不能成為商品房合法的建設(shè)方。因是之故，某村委會雖與某房開公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》，并提供了土地和資金，但其非《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人，不能通過合法建造的事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)。某村委會僅依《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》享有對合同相對方某房開公司的債權(quán)請求權(quán)，在房屋可以過戶的條件下請求某房開公司協(xié)助過戶，或要求某房開公司承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失等，但不能直接請求法院確認(rèn)其對涉案房屋享有所有權(quán)。

另外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十二條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。根據(jù)該規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)一般歸屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。綜合樓項(xiàng)目建設(shè)過程中，項(xiàng)目整體的國有土地使用權(quán)登記在某房開公司名下，項(xiàng)目建成后，涉案房屋所附的國有土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移登記于某村委會名下，根據(jù)房地一體的原則，某村委會亦難確認(rèn)為涉案房屋的所有權(quán)人。

（三）某房開公司、某小區(qū)業(yè)委會是否有權(quán)要求某村委會返還涉案房屋

某房開公司已將涉案房屋登記在某小區(qū)全體業(yè)主名下，某房開公司對房屋沒有所有權(quán)或使用權(quán)，要求某村委會返還涉案房屋的相應(yīng)部分，于法無據(jù)。

關(guān)于某小區(qū)業(yè)委會是否有權(quán)要求某村委會返還房屋，存在很大爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，某小區(qū)業(yè)主是房屋的登記所有權(quán)人，對房屋有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，某小區(qū)業(yè)委會有權(quán)代表全體業(yè)主要求某村委會返還房地產(chǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，某村委會對涉案房屋的占有是依合同約定的有權(quán)占有，本案存在占有權(quán)和所有權(quán)分離的情況，某小區(qū)業(yè)委會應(yīng)向其合同相對方某房開公司主張權(quán)利，而不得向有權(quán)占有人某村委會主張返還房屋。

最終采納第二種觀點(diǎn)。理由有以下兩點(diǎn)：其一，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條的規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。由是可知，當(dāng)事人要求占有人返還原物，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1.一方享有標(biāo)的物的相應(yīng)物權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)等。本案某小區(qū)業(yè)委會已通過登記取得涉案房屋所有權(quán)，在登記未被撤銷之前，其是該房屋的所有權(quán)人。2.另一方是現(xiàn)在占有標(biāo)的物的人。涉案房屋建成以后，某村委會便占有、使用房屋至今，符合占有標(biāo)的物的條件。3.另一方的占有是無權(quán)占有。所謂無權(quán)占有，是指無法律或合同的原因，當(dāng)事人將物占有己有。在無權(quán)占有的情形下，權(quán)利人可以要求占有人返還原物;在有權(quán)占有的情形下，權(quán)利人是否有權(quán)要求占有人返還原物，要視雙方的基礎(chǔ)法律關(guān)系而定，如沒有法律規(guī)定或合同約定的情形，權(quán)利人不得請求占有人返還原物。本案中，某村委會與某房開公司簽訂的《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》明確約定，商品房建成后，包括涉案房屋在內(nèi)的一層營業(yè)房產(chǎn)權(quán)歸上訴人。該條約定合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有拘束力。商品房建成后，某房開公司依合同約定將涉案房屋交付給某村委會，某村委會一直使用房屋至今，是合法、平和地占有房屋，而不是非法占有或侵占，某房開公司無權(quán)要求某村委會返還房屋。某小區(qū)業(yè)主通過某房開公司無償取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，但某房開公司并未交付房屋，某小區(qū)業(yè)主自始未取得涉案房屋的占有、使用權(quán)。對此，某小區(qū)業(yè)主應(yīng)依據(jù)與某房開公司書面或口頭的約定基于債權(quán)請求權(quán)向合同相對方某房開公司主張權(quán)利，而非向某村委會要求返還房屋。其二，從利益衡量的角度考量。某村委會通過《聯(lián)合開發(fā)商品房協(xié)議書》的約定取得占有權(quán)，至今已有十余年，而某小區(qū)業(yè)主是因某房開公司故意違約、惡意轉(zhuǎn)移登記的行為無償取得產(chǎn)權(quán)登記。相對于某小區(qū)業(yè)主，某村委會的合法權(quán)益更應(yīng)受到法律保護(hù)。綜合以上兩個(gè)理由，某小區(qū)業(yè)委會要求某村委會返還涉案房屋，未得到法院支持。